Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour votre déclaration LMNP ?

Loueur en meublé professionnel ou non ?

Le caractère professionnel ou non professionnel de votre activité de loueur en meublé s’apprécie selon les conditions posées par l’article 155, IV du code général des impôts. Est considéré comme Loueur Meublé Professionnel (LMP) celui qui remplit les conditions suivantes :

- Les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

- Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI (y compris les pensions et rentes viagères ainsi que les revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles et des bénéfices non commerciaux.

Dans le cas contraire, vous êtes considérés comme Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Pour optimiser votre déclaration au régime réel

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous êtes par défaut rattachés au régime d’imposition micro BIC. Toutefois, s’il vous est plus favorable, vous êtes libres de demander à l’administration fiscale d’être rattachés au régime réel. Dans ce cas de figure, vous avez tout intérêt à vous faire accompagner ou à déléguer entièrement votre déclaration à un expert-comptable, idéalement spécialisé dans l’immobilier d’investissement. Les obligations déclaratives et les subtilités de calcul du régime réel sont en effet conséquentes.

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en régime réel peut en effet, sous certaines conditions, déduire de ses recettes locatives certaines charges. Il n’existe pas de liste exhaustive de ces charges, mais elles doivent répondre aux conditions suivantes :

- Être exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise ;

- Correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;

- Être comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées. Mieux vaut donc s’appuyer sur l’expérience d’un professionnel pour être certain de ne pas commettre d’impair.

Par ailleurs, le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en régime réel peut déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) – soit la prise en compte de la perte de valeur d’un bien du fait du temps et de son usage chaque année.

Toutefois, la quote-part d’amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée.

Autrement dit, il n’est pas possible de créer de déficit dans le cadre du régime réel. En revanche, les amortissements peuvent être reportés sur les années suivantes, sans limitation dans le temps, tant que l’activité de LMNP se poursuit. Il faudra alors joindre à la déclaration de résultats un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée. Charges et amortissements permettent de réduire le montant de recettes déclarées, et par conséquent l’impôt qui en découle.

Pour un Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), choisir en option le régime réel peut souvent être fiscalement avantageux pour réduire le montant de son imposition. Toutefois, les obligations déclaratives sont conséquentes, et les subtilités comptables nombreuses. A moins d’être particulièrement aguerri en la matière, mieux vaut donc vous faire aider par un expert-comptable – certains proposant même de prendre intégralement en charge votre déclaration de revenus.

Pour faire votre choix entre micro BIC et régime réel

Que vous soyez débutant dans votre activité de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou que cela fasse plusieurs années, il peut être intéressant pour réaliser de belles économies de faire appel aux services d’un expert-comptable. Celui-ci, en tenant compte de tous les éléments propres à votre situation particulière, saura évaluer l’impact fiscal d’un régime en micro BIC et d’un régime réel.

Il pourra donc vous donner tous les éléments objectifs et chiffrés nécessaires à une prise de décision éclairée. En effet, si le micro BIC est très simple du point de vue déclaratif, il ne vous octroie qu’un abattement de 50% des sommes déclarées, sans possibilité de déduction de charges ou d’amortissement.

Bien optimisé, le régime réel peut quant à lui vous permettre de réduire significativement votre assiette imposable sur plusieurs années.

Le choix entre les deux est donc hautement stratégique, avec un impact direct sur la rentabilité de votre investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Ce contenu a été réalisé en partenariat avec Expertim. La rédaction de BFM IMMO n’a pas participé à la réalisation de ce contenu.