Quel est le sort de la TVA immobilière en cas de revente d'un LMNP ?

LMNP et TVA immobilière

Dans le cadre d’un investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en résidence services (chambre en EHPAD, studio pour étudiants, résidence pour seniors, résidence de tourisme et résidence d'affaires), ou d’un LMNP Censi-Bouvard, il est possible de bénéficier sous certaines conditions d’un remboursement du paiement de la Taxe sur Valeur Ajoutée (TVA), qui représente 20% du prix d’achat hors taxes.

En échange de cette « carotte » fiscale, le propriétaire s’engage notamment à maintenir le bien sous exploitation commerciale au moins 20 ans à compter de la date de livraison du bien immobilier. Une fois cette date passée, la TVA immobilière est réputée comme définitivement acquise pour le propriétaire initial ayant récupéré celle-ci. Il reste bien sûr possible de revendre le bien LMNP à n’importe quel moment, mais si la transaction se fait avant les 20 ans, le vendeur pourra être amené à rembourser à l’administration fiscale une partie de la TVA, au prorata temporis des années restantes jusqu’à la date butoir. S’il vend par exemple au bout de dix ans, il devra rembourser la moitié de la TVA perçue au moment de l’achat du LMNP.

Il existe cependant des cas de figure qui permettent d’échapper à ce rattrapage fiscal.

Que faire en cas de revente LMNP avant 20 ans ?

Si la revente intervient avant la date butoir des 20 ans, il est possible de conserver la TVA immobilière récupérée lors de l’achat initial, à conditions de respecter certains critères :

- Les deux parties doivent être assujetties à la TVA, et le nouvel acquéreur doit reprendre la suite des obligations du vendeur et maintenir les loyers à la TVA en conservant l’exploitation sous bail commercial. Autrement dit, il s’engage à continuer d’appliquer une TVA sur le montant des loyers perçus, à la collecter et à la reverser à l’administration fiscale, jusqu’à la date des 20 ans. On considère alors qu’il y a « transfert d’une universalité totale ou partielle des biens » (art 257 bis du CGI).

- L’acte de vente rédigé par le notaire doit spécifiquement mentionner l’article 257 bis du Code Général des Impôts.

Il est à noter que la cession ou la vente d’un bien en LMNP n’a pas pour effet la remise à zéro des délais de sortie du champ de la TVA. Par exemple, si le bien est vendu au bout de quinze ans, le nouveau propriétaire devra continuer ainsi pendant 5 ans. Chaque repreneur successif se trouvera ainsi être redevable de la fraction de TVA initiale, à proportion de la durée restante avant le seuil des 20 ans.

Par ailleurs, dans le cas où l’acheteur ne se plierait pas à cette obligation après avoir effectivement acquis le bien, c’est lui qui se retrouverait responsable devant l’administration fiscale. Il lui reviendrait alors de rembourser la TVA initiale au prorata temporis des années restantes.

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