Quels vendeurs bénéficieront de la réforme des plus-values ?

Le monde de l’immobilier peine à se remettre de l’onde de choc. Moins d’une semaine après l’annonce de la réforme du système d’imposition des plus-values immobilières, tout ou presque de ce que le secteur compte de dirigeants et de représentants a déjà réagi, plus ou moins vivement, pour mettre en garde contre les effets secondaires probables du changement prévu.

Rappel des faits. Afin d’économiser quelque 2,4 milliards d’euros d’ici à la fin 2012, le gouvernement a décidé de supprimer l’abattement fiscal dont bénéficient actuellement, dès la cinquième année de détention, les propriétaires qui vendent leur résidence secondaire, un logement vacant ou encore un bien locatif. Dans tous ces cas, si le parlement vote la réforme, les plus-values réalisées seront taxées pleinement (soit 31,3 % jusqu’à la fin de l’année et 32,5 % à compter du 1er janvier prochain), quelle que soit la durée de détention du bien, et, autre nouveauté, après neutralisation de l’inflation. La résidence principale, elle, continue d’ouvrir droit aux mêmes avantages qu’avant.

Blocage du marché ?

Outre son intérêt purement financier, la réforme « participer[a] à la relance de l’offre immobilière en neutralisant l’incitation actuelle pour les propriétaires à conserver leurs biens à la seule fin d’être exonérés sur leurs plus-values », fait-on valoir à Matignon. Un argument rejeté en masse par les professionnels, qui reprochent au gouvernement de prendre le risque de « décourager les investisseurs » (Fnaim), d’« empêcher […] les propriétaires de faire des arbitrages dans leur patrimoine » (Union nationale de la propriété immobilière, UNPI), ou encore d’« entraîner une augmentation des prix […] du montant de la taxe  » (Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, cité par Le Figaro. Selon ERA Immobilier, autre grand réseau d’agences, l’abandon de l’abattement fiscal risque même, « à terme, de bloquer le marché ». La mesure inquiète jusqu’aux associations de consommateurs : selon la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie), les propriétaires amenés à revendre des biens locatif « destinés à constituer des compléments de revenu [ou] une retraite » vont se retrouver « lourdement taxés pour avoir profité des hausses des prix de l’immobilier, alors que le coût du foncier n’est toujours pas maîtrisé ». La situation est d’autant plus injuste que ces mêmes propriétaires, « souvent loin d’être riches », sont « pour certains, obligés de revendre ».

Certains vendeurs vont profiter de la réforme

Difficile de trouver une voie discordante… Il y a bien le courtier en crédits immobilier Cafpi, dont le directeur général adjoint, Philippe Taboret, s’est félicité de ce que le gouvernement ne « touche pas à la résidence principale ». Mais son enthousiasme n’est guère contagieux.

Le groupe De particulier à Particulier (PAP), l’un des derniers à réagir, soulève un point intéressant. Le spécialiste des petites annonces entre particuliers calcule qu’un ménage qui signerait aujourd’hui la vente, pour 500 000 euros, d’un bien acheté en 1987 pour 150 000 euros, devrait s’acquitter, si le texte est voté, d’un impôt de 71 632 euros. « Avant, il ne devait rien ». Ici, la comparaison est rapide. En revanche, « pour les cessions de biens détenus depuis moins de cinq ans, le nouveau régime est plus favorable, puisqu’auparavant on n’appliquait aucune déduction alors qu’aujourd’hui, on prend en compte l’inflation », note PAP. Ainsi, un propriétaire qui aurait acquis en janvier 2008 une résidence secondaire pour 450 000 euros et la revendrait aujourd’hui, sans avoir réalisé aucun travaux préalables, pour 400 000 euros ne paierait aucun impôt malgré une plus-value nette imposable de 15 250 euros. « Sans la réforme, l’imposition sur la plus-value s’élève à 4 773 euros, commente PAP. Si la réforme est votée par le Parlement telle qu’elle a été présentée la semaine dernière par François Fillon, la prise en compte de l’inflation annule, pour ce cas précis, la taxe sur la plus-value ». Leur nombre serait donc rare, mais quelques vendeurs pourraient sortir gagnants de la réforme, dès lors qu’ils revendent leur bien dans les cinq ans qui suivent son acquisition.

Le groupe propose sur son site un calculateur d’impôt sur les plus values, ajusté des changements annoncés la semaine dernière.