Réévaluation des valeurs locatives: les Français seront-ils égaux devant l'impôt?

C'est un véritable serpent de mer auquel les différents gouvernements n'ont jamais osé s'attaquer: la remise à plat des valeurs locatives. Le gouvernement Philippe, lui, est bien obligé de l'envisager. En effet, en supprimant la taxe d'habitation, il doit compenser le manque à gagner pour l'État. La valeur locative est "le loyer annuel théorique que pourrait produire un immeuble bâti ou non bâti, s'il était loué dans des conditions normales". Chaque logement se voit attribuer une valeur locative et cela sert de base ensuite au calcul de la taxe d’habitation pour les locataires et au calcul de la taxe foncière pour les propriétaires. Ces valeurs n'ont pas été réévaluées depuis les années 1970. Résultat: certains locataires de HLM sont aujourd'hui davantage taxés que des familles qui vivent dans de grands appartements haussmanniens.

Lors d'une expérimentation menée en 2015 dans cinq départements, Bercy a dévoilé qu'en cas de réévaluation, les valeurs locatives allaient bondir de plus de 150%. Elles bondiraient de 131% à Paris et de près de 240% dans le Nord, selon Capital. De quoi attirer la grogne des propriétaires. Capital précise tout de même qu' "une loi oblige à mener ce type de réformes à recettes fiscales constantes pour les collectivités locales. Comprendre qu’il faudrait, face à l’explosion des bases d’imposition, réduire les taux de prélèvement qui leur sont appliqués localement, pour aboutir à une stabilité globale". Près de 58% des propriétaires seraient tout de même perdants.

Une réévaluation à l'achat

C'est pourquoi Gérald Darmanin, dans un entretien au Parisien, a dévoilé une idée qui lui éviterait de se mettre tous ces propriétaires à dos. Décider d'appliquer la réévaluation "uniquement sur les nouveaux occupants locaux, lorsqu'il y a un changement de propriétaire".

Ainsi, lorsque vous achetez un nouveau bien, vous verrez la taxe foncière progresser. Mais si vous restez dans votre appartement ou votre maison, elle ne bougera pas: "Si vous restez dans votre appartement, vous n'êtes pas impacté par une hausse éventuelle. Mais si vous vendez, l'acheteur devra payer la taxe foncière réévaluées".

Si cela évite donc une trop forte hausse d'un seul coup pour beaucoup de propriétaires, cette idée a pour désavantage d'être très longue à mettre en place. "Une période d'environ trente ou quarante ans", affirme Gérald Darmanin.

La question de l'égalité des Français devant l'impôt

Cela pose donc la question de l'égalité des Français devant l'impôt. Une décision du Conseil constitutionnel du 20 mars 2014 sur la loi Alur y répond. Dans les considérants 8 et 9, elle rappelle que l'article 6 de la Déclaration de 1789 affirme que "la loi doit être la même pour tous", mais que ce principe d'égalité ne s'oppose pas à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes ou alors qu'il déroge au principe d'égalité lorsqu'il y a un intérêt général.

La réévaluation des valeurs locatives n'aura, certes, pas lieu au même moment pour tous les propriétaires, mais elle aura lieu pour tous les propriétaires au moment où ils vendront leur bien. "Il n'y a donc pas de rupture d'égalité", nous explique un avocat fiscaliste, "car les situations sont différentes. Ce n'est pas la même situation au même moment".

Par ailleurs, l'avocat va plus loin. Pour lui, il peut y avoir une dérogation au principe d'égalité car il y a une recherche d'un intérêt général. En réévaluant les valeurs locatives au moment de la revente du bien immobilier, vendeur et acheteur devront se rendre devant un notaire qui va servir d'intermédiaire et expliquer aux deux parties cette réévaluation. "Cette sécurité juridique (améliorer l'information au moment de la conclusion d'une vente) est bien un objectif d'intérêt général qui expliquerait une dérogation au principe d'égalité".