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1er investissement locatif et cash flow négatif

1 Reco 13/04/2015 à 22:21 par coolman02

Bonjour,

je suis actuellement en recherche active pour un premier investissement locatif.
J'ai visité un studio avec travaux (85KE + 15 KE travaux) mais en calculant la rentabilité, je me rends compte qu'un crédit sur 20 ans ne couvre que l'emprunt et qu'il me reste une bonne partie des charges à régler chaque mois.
J'obtiens un cashflow négatif d'environ 250€ / mois (pour un loyer de 520€). J'ai pris pour cela un scénario qui inclut des vacances locatives (1 mois / an)

J'ai fait une simulation en régime réel et j'obtiens un cash flow négatif qui ne fait que s'amplifier dans le mauvais sens. A l'inverse, une simu en LMNP amène un cash flow négatif moins important (-160€) et ne fait qu'augmenter pour se rapprocher des 100 € au bout de 20 ans).
Est il possible de cumuler les 2 stratégies ? (réel pendant 3 ans puis LMNP pendant 17 ans ?)

Vu que c'est mon premier investissement et qu'il parait que c'est le plus difficile à faire, j'aimerais avoir votre avis sur la viabilité ou pas de ce type de projet.

Merci pour votre éclairage.


1 Reco 14/04/2015 à 07:50 par marc19

Vous n'apportez rien ? et misez uniquement sur les loyers encaissés ?
Des prévisions à 20 ans ........................hum !
Quelle zone ? demande forte , trés forte ? car c'est cela le plus important .

Un studio , c'est turn over important = usure rapide = travaux .............réguliers .

Qu'avez vous pris en compte dans vos charges récupérables et non récupérables ?

0 Reco 14/04/2015 à 09:54 par coolman02

Bonjour

merci pour votre réponse rapide.

C est une ville étudiante en province avec une forte demande locative. Le bien est situé dans un bon quartier qui va évoluer prochainement avec de la rénovation de bâtiments historiques.

Je compte apporter les frais de notaire uniquement.
Pour les calculs ont été prévu dans les charges : la TF, les frais de gestion locative (7% loyer), la PNO , l assurance loyer impayés (2.5% loyer), les charges fixes non recup, l assurance du prêt.

Quid du changement de regime fiscal en cours ? Ca se fait ?

Cordialement

Message modéré 14/04/2015 à 10:16Message edité 14/04/2015 à 09:57
0 Reco 15/04/2015 à 07:08 par marc19

Optez directement pour le régime micro-foncier avec 30 % d'abattement sur vos loyers .
Maxi loyers encaissés net 15000 dans l'année .
Votre prêt sur 20 ans , c'est trop long ...............actuellement sur 10 ou 12 ans vous pouvez obetenir moins de 2% .

Enfin , c'est mon avis maintenant ...............

1 Reco 16/04/2015 à 10:46 par axel560809

pour la recherche d'un autofinancement, pour un premier investissement, faite une crédit le plus long possible, en effet, vos mensualités seront moindre et ce sera votre locataire qui financera votre crédit.
si l'emplacement est idéal, regardez la rentabilité, je ne fait pas en dessous de 8% brut et quand il n'y à pas de travaux.
comme vous en avez, vous pouvez viser au moins 10% je pense que c'est un minimum.
si vous avez bien calculé tout les différents paramètres et que le bien ne s'autofinance pas complètement oubliez!! passez à autre choses

0 Reco 18/04/2015 à 11:49 par coolman02

Bonjour axel,

quand vous dites "si le bien ne s'autofinance pas complètement, oubliez", vous incluez tout ? emprunt + assurance emprunt + charges non récup + TF + assur loyers impayés + vacances + ... tout !
Au vue du nombre d'annonces que je regarde passer depuis plusieurs mois, ca me parait irréalisable mais je partage que ce serait l'idéal ! Peut être que la recherche via les sites traditionnels ne permet pas de dénicher de bonnes affaires ??

Pour calculer la rentabilité globale vs. un simple placement sécurisé à taux fixe, je fais la somme du cashflow de chaque mois sur toute la durée du prêt auxquels j'ajoute les frais de notaires et que je divise par le prix total du bien (prix achat + travaux). Je simule ensuite le même placement à taux fixe pour obtenir la même valeur du bien à terme.

Pour mon exemple, si je dépense 250€ (cashflow négatif) tous les mois et que j'ai déjà versé 7000€ de frais de notaire + autres frais (cautions crédit..), ça me fait au bout de 20 ans 67KE à comparer au 100KE initiaux du bien (en estimant que les dépenses travaux ont augmenté d'autant la valeur du bien) Si je réévalue le bien à 120 KE au bout de 20 ans, ça me fait un rendement de 5%

est ce la bonne démarche ? bien sûr les différentes hypothèses chiffrées sont à affiner mais je parle simplement de la démarche.

dernière question : vu que les travaux permettent de défiscaliser, est il encore intéressant d'acheter un appartement déjà rénové ?

0 Reco 18/04/2015 à 16:13 par axel560809

bonjour coolman,
et oui, il faut penser à tout! il faut qu'a la fin du mois, vous ne versiez pas un seul euros! et l'idéal serait d'avoir un surplus de trésorerie, que ce soit 10 ou 50 euros.
à partir du moment ou ne payer rien (taxe foncière, charge de co pro...) le bien s'autofinance!
ce n'est pas forcément facile et il est clair que vous ne trouverez pas les 8% directement sur une annonce, ou alors elle ne restera pas longtemps en vente...
les 8% vous les obtenez lors de la négociation, car c'est en fonction de la négociation que vous saurez si vous avez fait une bonne affaire ou non.
Alors certes pour attendre ce pourcentage il vous faudra négocier, 20%, 30% du prix de vente, parfois plus et parfois moins... tout dépend du prix de vente et du loyer potentiel.
ne vous inquiétez pas et surtout gardez le moral lors des refus car vous en aurez, on peux faire 10 proposition voir plus et avoir un seul OUI,.

pour ma part, je vise 8% brut ( somme des loyer brut par an X 100 / par le montant total du bien, travaux, frais de notaire compris bref tout!)
mais attention, aux charges car vous pouvez très bien avoir 8% et retomber à 3% après charges si elles sont conséquente.
pour la rentabilité net, je prend la somme des loyer sur 9MOIS X 100 / par le montant total du bien....)
9 mois car les trois mois qui reste servent à payer les frais (TF charges ....)
si le pourcentage est à moins de 5, passer votre chemin, ou négociez ;)

pour la question de la défisc, tout dépend du prix de vente et du loyer potentiel, ce n'est qu'une question de chiffre, si un bien au bon emplacement avec des commodités, des transports n'a pas besoins de travaux, allez voir quand même, peut être que vous arriverez à négocier le prix, tout dépend si le vendeur est pressé ( divorce, decès, mutation...) mais c'est en général plus compliqué d'obtenir un bon rendement sur un bien sans travaux ( je ne parles pas de gros oeuvre) avec du gros oeuvre, comptez au mois 10%

PS: N'hésitez pas à baisser le prix de 20, 30% voir pourquoi pas plus. vous risquez parfois de vous faire rire au nez mais ça marche. il faut juste le faire!!
bref, proposer le prix qui vous convient pour faire une bonne affaire!
Pour les agences immobilière, si elle ne veulent pas communiquer votre prix car trop basse à leur gout, sachez qu'elle on l'obligation de la faire! c'est juste qu'elle ont peur de se faire envoyer chier par le vendeur!

Message edité 18/04/2015 à 16:19
0 Reco 18/04/2015 à 17:35 par Danielmmo

@axel560809

le rendement on n'entend plus que ce mot là les primo investisseurs, j'ai même des primo accédants qui tétait le sein de leur mère il y a une semaine qui nous font ce type de raisonnement.

Super vous achetez un bien avec rendement locatif de 8% et plus, sauf que les prix du locatif dans la ville et le prix des immeubles vont baisser. J'en connais des artistes du rendement qui aujourd'hui regrettent.

Ce qui importe est la stabilité du marché sur lequel on achète. Mieux vaut acheter à Paris avec un rendement de 1% brut, car le jour où vous déciderez de revendre vous n'allez pas avoir une perte de 50% ou plus.

Concernant la légende que l'agent immobilier est obligé de présenter l'offre à son mandant, il faudrait nous dire sur quelle loi vous vous basez.

Lorsque j'ai un acquéreur qui fait une offre, si il ne me justifie pas comment il va financer, et qu'il ne démontre pas qu'il a le financement, que son offre soit au prix ou pas, les vendeurs ne seront pas qu'il y a une offre. Cela évite de passer son temps avec des clowns qui se rétractent lors de la promesse de vente, ou qu'ils n'ont pas leur crédit.

Idem avec les acquéreurs qui confondent agent immobilier et guide touristique.

1 Reco 18/04/2015 à 18:00 par axel560809

Bonjour Dannielimmo.

Je suis tout a fait daccord mais ce sont des points que je n'est pas indiqué car le sujet principal n'est pas la. Si je commence à parler de tout ce qu'il faut tenir compte. Je n'ai pas fini.
Pour moi cela va de soi le marché ou on achète un bien immobilier doit être stable au minimum ou évoluer dans le bon sens.

Pour l'offre encore une fois je ne parle pas du moyens que vas trouver l'acheteur pour financer son bien. Je part du principe que c'est déja règlé.
Je ne sais pas si Il y a un texte de loi qui oblige les agents immobiliers à transmettre l'offre mais je sais qu'il n'y a pas de texte qui autorise les AI à ne pas transmettre une offre. De ce point de vus, les offres doivent etre transmises.
Ps: désolée pour les fautes et la ponctuation j'écris depuis un smartphone

1 Reco 19/04/2015 à 18:48 par marc19

Danielmmoa écrit : @axel560809

le rendement on n'entend plus que ce mot là les primo investisseurs, j'ai même des primo accédants qui tétait le sein de leur mère il y a une semaine qui nous font ce type de raisonnement.

Super vous achetez un bien avec rendement locatif de 8% et plus, sauf que les prix du locatif dans la ville et le prix des immeubles vont baisser. J'en connais des artistes du rendement qui aujourd'hui regrettent.

Ce qui importe est la stabilité du marché sur lequel on achète. Mieux vaut acheter à Paris avec un rendement de 1% brut, car le jour où vous déciderez de revendre vous n'allez pas avoir une perte de 50% ou plus.

Concernant la légende que l'agent immobilier est obligé de présenter l'offre à son mandant, il faudrait nous dire sur quelle loi vous vous basez.

Lorsque j'ai un acquéreur qui fait une offre, si il ne me justifie pas comment il va financer, et qu'il ne démontre pas qu'il a le financement, que son offre soit au prix ou pas, les vendeurs ne seront pas qu'il y a une offre. Cela évite de passer son temps avec des clowns qui se rétractent lors de la promesse de vente, ou qu'ils n'ont pas leur crédit.

Idem avec les acquéreurs qui confondent agent immobilier et guide touristique.
Conseiller d'acheter à PARIS , se contenter de 1 % de renta brute , ce n'est pas trés sérieux , d'autant que cela implique un gros investissement , inaccessible au plus grand nombre .
Cela me confirme que certains AI ne devraient pas s'interesser à ce genre d'investissement .
L'investisseur n'est pas un philantrope , il fait encore moins l'aumône avec des renta ridicules .
Ce n'est pas parce que l'on est actuellement dans un contexte baissier qu'il faut délaisser les villes moyennes , au contraire , l'immo est bradé contrairement à PARIS la snobinarde .

1 Reco 30/06/2016 à 18:36 par DamienPillou

Bonjour pour avoir déjà effectuer plusieurs investissement locatif il est bien important de vérifier les charges et de calcul le retour sur investissement dès le départ, si vous êtes actuellement en difficulté c'est qu'il y a eu une erreur dans la préparation de votre investissement. J'ai failli avoir le même problème en voulant investir en résidences seniors, la répartition des charges entre propriétaire et exploitant à bien failli me mettre dedans...


0 Reco 17/08/2017 à 12:21 par Aminbw

Danielmmoa écrit : @axel560809

le rendement on n'entend plus que ce mot là les primo investisseurs, j'ai même des primo accédants qui tétait le sein de leur mère il y a une semaine qui nous font ce type de raisonnement.

Super vous achetez un bien avec rendement locatif de 8% et plus, sauf que les prix du locatif dans la ville et le prix des immeubles vont baisser. J'en connais des artistes du rendement qui aujourd'hui regrettent.

Ce qui importe est la stabilité du marché sur lequel on achète. Mieux vaut acheter à Paris avec un rendement de 1% brut, car le jour où vous déciderez de revendre vous n'allez pas avoir une perte de 50% ou plus.

Concernant la légende que l'agent immobilier est obligé de présenter l'offre à son mandant, il faudrait nous dire sur quelle loi vous vous basez.

Lorsque j'ai un acquéreur qui fait une offre, si il ne me justifie pas comment il va financer, et qu'il ne démontre pas qu'il a le financement, que son offre soit au prix ou pas, les vendeurs ne seront pas qu'il y a une offre. Cela évite de passer son temps avec des clowns qui se rétractent lors de la promesse de vente, ou qu'ils n'ont pas leur crédit.

Idem avec les acquéreurs qui confondent agent immobilier et guide touristique.
Du grand n'importe quoi... Ce n'est pas parce que vous avez plus d'expérience en immobilier qu'il faut se permettre de mépriser les "primos investisseurs" comme vous dites. IL faut bien débuter quelque part...
1% de renta brute c'est du suicide, et ça ne sert à rien au passage. A la moindre petite erreur de calcul, infime soit-elle, on passe à de la renta négative, super le placement !!
Et puis la rentabilité c'est important, mais je dirais, avec ma petite expérience que le cash flow l'est tout autant...

N'investissez jamais si vous avez un cash flow négatif et ce, pour plusieurs raisons :
- Ne pas mettre d'argent à la poche
- Plombe votre taux d'endettement futur, d'autant plus que les banques prennent en compte 70% des loyers.



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