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1ers investissements

0 Reco 13/11/2018 à 11:46 par Poinko

Bonjour,

étudiante, je cherche à investir dans l'immobilier. Je suis pour se faire un court stage dans une agence immobilière, pour apprendre de leurs méthodes de gestion et de prospect.

Pour cela, j'ai pensé aux petits investissements que je pourrais faire grâce à un emprunt étudiant (n'étant pas en CDI) comme dans les parkings garage, les terrains à réhabiliter et même les bois !
Cependant, les meilleurs investissements restent ceux dans les immeubles de rapport sans conteste. Pour 250k, je peux espérer en trouver un sans rénovations.
Je pensais éventuellement à me faire engager en CDI pendant les vacances et contracter un emprunt pendant cette période, et financer cet immeuble en auto-financement (éventuellement en achat-revente). Cependant cette méthode comporte de nombreux risques...
Merci de m'avoir lue et bonne journée ! :)


0 Reco 13/11/2018 à 14:11 par lael

Il y a une question dans votre message ? :p

Sinon pour ce qui est de mon avis quant à votre projet, en vrac :

Je ne cautionne pas forcément de détourner le système de prêt étudiant pour financer un investissement locatif.
Ca me parait plutôt risquer de se lancer dans un tel projet sans avoir de revenus stables à côté ni une réelle capacité d'emprunt.

Ca me parait d'ailleurs être dans l'esprit de certaines vidéos, que je considère "dangereuses", que l'on peut trouver en ligne et qui promettent l'indépendance financière sans avoir de revenus à côté et en commençant avec un prêt étudiant détourné de son objectif principal.

Pour moi il faut faire les choses dans l'ordre, de manière réfléchie et être conscient des risques.
Effectivement commencer par des stages en agence immobilière et se familiariser avec le milieu c'est un bon début.
Mais obtenir des diplômes en Gestion et Professions Immobilières c'est un plus à ne pas négliger si vous voulez en faire votre métier.

Je connais beaucoup de gens qui travaillent comme agent immobilier pour avoir des revenus stables, se faire un carnet d'adresse, s'initier à l'immobilier et qui investissent en parallèle.

Mais l'important c'est de faire les choses dans l'ordre et de ne pas se précipiter de manière aveugle et irréfléchie car des vidéos vous ont promis monts et merveille.

Concernant les immeubles de rapport je trouve que c'est un peu trop surcôté.
Ce sont des biens rares selon où vous investissez et ils ne sont pas toujours très rentables comparativement aux problèmes supplémentaires qu'ils amènent.
Ce n'est clairement pas une bonne idée pour un premier investissement je pense.
Il y a des bonnes affaires comme il y en a de mauvaises, c'est aussi le cas pour d'autres types de bien, ce n'est donc pas "sans conteste" le meilleur investissement.

0 Reco 14/11/2018 à 10:16 par LesBonsInvestissementsImmo

Bonjour Poinko

Pour commencer, je te félicite de l'état d'esprit dont tu fais preuve.
Peu d'étudiants pensent à investir !

Ensuite, pour ce qui est de ton stage, tu as bien raison d'en profiter si tu en as l'occasion. Par contre attention, un agent immobilier n'est pas FORCEMENT un investisseur !
Comme dans tout métier, il y a de bons et de moins bons éléments.
Alors ne prends pas au pied de la lettre tout ce que tu pourras entendre durant ton stage.

Bien au contraire, je te conseil de te former un peu plus en profondeur simplement en visionnant des vidéos, en dénichant des blogs immo, ou encore en lisant certains bouquins.

Quoi qu'il arrive, n'effectue pas de premier investissement tant que tu ne connaîtras pas ton sujet. Attention, il ne s'agit pas d'être un expert dans le domaine mais au moins d'avoir conscience des différents axes (stratégies, fiscalité, etc.)

Enfin pour ce qui est du prêt étudiant à convertir en prêt immo pour un parking par exemple, c'est à toi de voir. Plusieurs questions entrent en jeu:
- cela vaut-il le coup dans ta ville ?
- es tu prête à investir dans une ville avec une plus forte demande ?
- combien de temps encore seras tu étudiante ?
- etc.

Ah oui, j'allais oublié ! Un immeuble de rapport n'est pas nécessairement le meilleur investissement. Et encore moins (dans la plupart des cas) si il n'y a aucun travaux à réaliser. Tu comprendras vite durant ta formation que les travaux sont le détail à chercher et qui te permettra de réduire considérablement ton imposition durant les premières années de détention du bien.

Effectivement, avec un immeuble de X appartements tu pourras obtenir un cash flow de 1000 ou 2000 € (supposons) alors qu'avec un simple appartement que tu auras divisé, ton cash flow peut être de 500 ou 1000€.
Au final, la rentabilité définit la viabilité du projet.

Et puis dernier détail que je te fourni, lors de la demande d'un prêt immo locatif, la banque PEUT te demander de détenir 6 mois de loyers d'avance en épargne pour la rassurer. Autant te dire que sur un immeuble ça doit s'élever à un petit pactole. A savoir que cette somme est aussi là pour te rassurer toi en tant qu'investisseur et pouvoir prévenir tout impayé ou problème.

J'espère t'avoir apporté une réponse à tes questionnements.

Abdel.