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a quel prix acheter? et quand?

0 Reco 16/05/2008 à 00:02 par stella.k

Bonsoir,

Je viens de tomber sur ce site et j'espère avoir des avis de pro sur la question.

ça fait 5 ans que je suis dans les bouches du rhone et je trouve toujours que les prix de location ou d achat sont délirants par rapport à ma petite région angevine natale!!!

aujourd'hui j'ai été séduite par la région et je souhaite investir dans la pierre au lieu de jeter 860 euros par les fenetres tous les mois pour notre super T3 de location .

Mon fiancé et moi avons visité une bastide daté de 1850 : 90 m2 + studio 40m2 sur 600 m2 sur aubagne mitoyenne, 3 co propriétés. Notre agent immobilier nous la propose à 395000 euros.

Notre grande question: est-ce qu'on va se faire pigeonner?
Elle a des plus value comme la proximité du centre, des autoroutes, pas de vis à vis, fenêtres pvc double vitrage.. mais est-ce normal d'approcher les 400000 euros pour seulement 90m2?

J'ai regarder des estimations argus : sincèrement je doute sur la crédibilité des résultats j'ai eu de cotes: 272000 et 350000 sur 2 sites différents pour les maisons de 90m2

A notre place, comment renégocieriez vous le prix et quel serait la 1ere offre à faire: 310 000, 350 000...
Est-ce le bon moment pour investir?

Elle nous plait beaucoup et nous n'avons vraiment pas envie de débuter notre vie de jeunes mariés en faisant la plus grosse erreur de notre vie...

Je sais que ce n'est pas un sujet de forum des plus intrigants mais j'essaye de récupérer un max d'infos partout où je peux....

merci encore pour l'intérêt que vous allez nous porter


0 Reco 16/05/2008 à 01:34 par paczz13

Bonsoir,

Je suis un professionnel de l'immobilier et en lisant votre mail ,une
question se soulève.
Avez vous déja visité d'autres biens sur Aubagne?....si c'était
le cas cela vous permettrait une première méthode dite de
comparaison.

En suite , si vous souhaitez une reflexion sur l'éstimation vous
pouvez établir un devis chez un constructeur pour une villa de 90 M²
avec les mêmes préstations.

Donc en moyenne ,nous devons tourner autour des 1100€/M² aux vues
de ce que vous m'énnoncez.
En parrallèle , un terrain de 600m² sur Aubagne doit coûter près
de 220 000€ .
Ce qui nous donne: 100 000 € de construction neuve + 220 000 €
soit 320 000€ pour une construction neuve de votre choix .
NB : les frais de notaire ne portent que sur le terrain et sont moins
élevés que les frais de mutations de l'ancien.
Biensur il faut aussi ajouter les clôtures ,piscine ,cusine équipée
ou autres atouts.

Ceci dit si c'est un coup de coeur......;)

Voila pour les méthodes comparatives de bases.(ésquisses)

Au sujet de la négociation, il faut savoir qu'une négo et de
l'odre en moyenne de 4à 6 % peut être 8/10% aujourd'hui.

Donc ,sans avoir vu la villa, une bonne approche serait 330 000€
pour un prix final obtenu de 350 000€.

PS: essayez de savoir depuis combien de temps le bien est à la vente,
si cela fait un momment serrez votre offre.

Cordialement,

Patrick

0 Reco 16/05/2008 à 01:47 par paczz13

OUP's

J'oublie de retenir le fait qu'il y à un appartement de 40 m².
NON négligeable, vous pouvez le louer afin de reduire vos mensualités.

Dernier conseil, Une copro bénificie d'une décote de 10% dans les éstimations pro.

En ce qui concerne le moment ou pas d'acheter.....

Quelques chiffres: 52% de français sont propriétaires et la france est en déficite de 200 000 logements annuel.
Les taux d'interets sont bas (4.8 % pour un bon dossier) et risques plus de monter aux vues de l'inflation ,surtout si elle perssiste, les banques centrales n'auront pas d'autres alternatives .

Voila.....

Bonne chance dans vos reflexions et actions.

0 Reco 16/05/2008 à 06:24 par JackPalmer

Bonjour Stella,

je vousinvite à lire ce post quelqu'un sur Nantes se posant la meme question
//www.lavieimmo.com/voir-cherche_conseils_avisde_pro-1815-1.html

en gros meme conclusion, si vous voyez un marché en hausse achetez sinon attendez.

Il est deja tres bien que vous vous posiez la question de savoir si vous allez faire la plus grosse betise de votre vie... et en achetant aujourd'hui c'est à mon avis le cas....

deuxième lien à explorer :
//www.lavieimmo.com/index.php?p=viewtopic&id=1807&page=1

Je vous laisse lire n'hésitez pas si vous avez des questions.

PS:
Aubagne est bien pres de marseille? savez vous combien marseille a perdu lors du crash de 91? 50%... fouillez dans le deuxième lien vers le capital de 92 vous le lirez vous meme. Ca ne vous fait pas reflechir un peu?

0 Reco 16/05/2008 à 08:08 par marcoco

Stella, jack

bonjour,

stella, moi aussi je suis pro dans le secteur de votre acquisition ( a 45 km) et je peux vous dire que le genre de bien dont vous me parlez ne se négocie pas.

en effet, cette habitation décrite comme vous l'avez fait est vivement déconseillée au vu de la conjoncture.

co-pro, ancienneté,......

jack à tout à fait raison, nous ne sommes qu'au début de la baisse et à chaque fois, le 13 se ramasse fortement.

a votre place, si vous voulez vraiment acheter, cherchez du neuf ( valeur plus sure puisque plus demandée) ou faites bâtir.

90m2 sur 600m2 vous reviendront bien moins cher a batir et pas besoin de louer une partie de votre nid douillet pour amortir.

en esperant vous avoir répondu

marcoco

0 Reco 16/05/2008 à 10:12 par JackPalmer

a écrit : Stella, jack

bonjour,

stella, moi aussi je suis pro dans le secteur de votre acquisition ( a 45 km) et je peux vous dire que le genre de bien dont vous me parlez ne se négocie pas.

en effet, cette habitation décrite comme vous l'avez fait est vivement déconseillée au vu de la conjoncture.

co-pro, ancienneté,......

jack à tout à fait raison, nous ne sommes qu'au début de la baisse et à chaque fois, le 13 se ramasse fortement.

a votre place, si vous voulez vraiment acheter, cherchez du neuf ( valeur plus sure puisque plus demandée) ou faites bâtir.

90m2 sur 600m2 vous reviendront bien moins cher a batir et pas besoin de louer une partie de votre nid douillet pour amortir.

en esperant vous avoir répondu

marcoco
Merci marcoco,

un post comme ça vaut 1000 fois toutes les com FNAIM.
" nous ne sommes qu'au début de la baisse et à chaque fois, le 13 se ramasse fortement."

Une question (s'il y a vait des MP sur ce site je l'aurai fait de cette façon). Me permets tu de citer ton temoignange sur d'autres forums (bulle, actufinance?)

Cordialement

jack

0 Reco 16/05/2008 à 11:59 par marcoco

bonjour jack,

évidemment que tu peux me citer, ils vaut mieux passer le message car apparement tt le monde ne sait pas encore ce genre de choses et c'est grave !

a te lire,

marcoco

0 Reco 16/05/2008 à 13:29 par JackPalmer

a écrit : bonjour jack,

évidemment que tu peux me citer, ils vaut mieux passer le message car apparement tt le monde ne sait pas encore ce genre de choses et c'est grave !

a te lire,

marcoco
C'est fait.
http://forum.bulle-immobiliere.org/viewtopic.php?f=26&t=39833&p=516519#p516519

Dommage que tu sois pas remois...

Amicalement

Jack

0 Reco 16/05/2008 à 16:23 par marcoco

desolé jack pas compris remois

0 Reco 16/05/2008 à 16:44 par delahaye

Marcoco ! tu vas faire baisser le niveau.....

Rémois......de Reims ! ( tu sais , le NOOOOORD, là où il fait froid" comme l'aurait dit Galabru )

0 Reco 16/05/2008 à 18:09 par marcoco

OUPS DESOLE


0 Reco 16/05/2008 à 18:34 par Bernie

delahaye, du coup tu feras baisser encore plus le niveau. Reims c'est l'E S T.
Y a pas de champagne dans le nord!!! Y a que de la bière et du chicorée!

0 Reco 16/05/2008 à 18:38 par delahaye

Reims c'est le Nord pour les sudistes......

Un Alsacien va te dire que Reims c'est pas l'Est !

On m'a fait le même coup que dans le film de Dany Boon. Je travaillais à côté de Sisteron quand les gens ont su que je venais du Nord. M'ont demandé si c'était Lyon !! Alors que j'habitais Lille.

Donc Lille, Reims , Amiens , Nancy , c'est le NNNOOOOOORRRRRRDDDDD pour les sudistes...

0 Reco 17/05/2008 à 01:41 par stella.k

bonsoir

merci beaucoup pour vos précieux conseils et votre réactivité.

Mais malheureusemnt nous nous posons encore des questions:

ça peut paraître enfantin pour vous mais je ne sais pas par exemple pourquoi il vaut mieux investir dans du neuf que dans du vieux.
Comme me le propose marcoco..

Là par exemple, dans cette bastide, il n'y a pas de travaux à faire: seulement des modifications de gout et de confort. La maison parait saine: je le vérifie demain par des amis artisans. La co-propriété n'est pas une contrainte( pas de vis à vis ni partage du terrain avec piscine)

pour la construction on n' est pas très manuel et on a très peur des mal façon.....

C'est vraiment pas facile , je m'arrache les cheveux en ce moment!!!!!

Après je me pose des questions sur l'honnêteté des AI (ce n'est pas du tout une attaque de la profession), je suis commerciale et je sais qu'on peut par multiples manières, quand on maîtrise son milieu, tromper 1000 fois. Le notre fait son job et me vend la maison en me disant qu'elle est au prix du marché et que c'est complètement déraisonnable de faire une offre à 350000 euros. Parce qu'il m'affirme l'avoir vendu à la proprio actuelle il y a 8 mois à 380000 euros, que tout le monde dit depuis des années que le marché va s'effondrer mais que c'est pas la réalité. ...

C'est vrai que cette maison est un gros coût de coeur: par son emplacement, sa superficie de terrain (rare sur aubagne, pour le même prix on a jardinet et 90m2 de maison), sa localisation proche d'accès autouroute, des écoles, du centre,et son "look"

je suis inquiète d'attendre pour 2 raisons:

- crainte de ne pas retrouver le même cachet, surface et trouver pire pour le même prix
- crainte que les intérêts augmentent trop..

Si on achète aujourd'hui, quels sont concrètement les risques? Je vous l'ai dit je connais rien en finance immo!!! ;-))))

merci encore

0 Reco 17/05/2008 à 07:58 par marcoco

Stella,
d'abord posez vous les bonnes questions.

depuis combien de temps est elle à vendre ?

quel est le nombre d'agences sur l'affaire?

et de plus, dites moi pourquoi le proprio revends après 8 mois ?

je vous confirme par contre que si il y a baisse immobiliere, les bouches du rhone seront amplement touchées.méfiez vous.

marcoco

0 Reco 17/05/2008 à 09:55 par stella.k

en fait c'est un couple qui l a acheté en octobre 2007: puis le mari est parti avec sa secrétaire 2 mois après. Le divorce a été prononcé et l'agent m'a dit qu'ils ont hésité à la revendre mais que finalement c'était trop lourd pour la femme. Elle est pressé de partir et ça doit faire 3 ou 4 mois qu'elle est à vendre.
il y eu toujours selon l'agent une 1ere offre à 380000euros qui a été refusé puis une 2éme acceptée (je ne sais pas à combien) mais ils n'ont pas eu le prêt.
Aujourd'hui l'AI conseille de faire une offre à 380000 car ça devrait passer vu l'empressement de la femme qui soit disant n'en peu plus de cette maison.
L'agence a l'exclusivité mais il m'a dit que les 2 ou 3 plus grosse enseignes peuvent connaître les biens de chacune et qu'il se pourrait qu'il soit contacter par l'une d'entre elle. Il m'a également dit qu'il a refusé hier à sa collègue une visite pour un autre couple car on était dessus... Blabla commerciale??? je ne sais pas

Cette maison a beaucoup de potentiel et c'est vrai que la taxe foncière n'est pas trop élevé par rapport au bien de même surface sur aubagne (1200euros). Autre avantages pour la piscine et le jardin, c'est qu'il a une pompe à incendie derrière la maison et qu'en échange de l'autorisation de passer dans le jardin en cas d'incendie et d'un abonnement annuel de 130euros on a l'eau à volonté.

Quand vous dîtes le 13 va être touché, quels sont les conséquences quand on est proprio et qu'on part dans l'optique de garder la maison tout notre vie.
Est-ce qu'un bien qui a beaucoup de charme peut être touché de la même manière?
Est-ce que ce n'est pas les maisons en lotissement qui sont presques toutes identiques qui vont chuté en prix?

Je sais vraiment pas car j'ai vraiment le sentiment qu'elle vaut le coup mais je ne veux pas la payer un tarif trop élevé

merci beaucoup de vous intéressé à notre cas.

Stella

0 Reco 17/05/2008 à 10:11 par delahaye

Enorme , faites une proposition à 380 000 ( base 395 000 ) , ça devrait passer........

La proprio préssée de vendre , et prête à concéder un rabais de 4%, quelle blague!

Et les autres clients potentiellement intérssés, très bon, on a le droit à tout les couplets..

Je suis sur qu'il va réussir à vous la faire signer pour 390 000 ( après dure négo !)

A vous lire , vous n'en démordez pas , achetez-la alors!

Qu'est-ce que vous voulez qu'on vous dise de plus ?

Que vous faites une connerie, je n'en sais rien , je ne connais pas votre aisance financière , mais ce dont je suis sur c'est que vous allez vous coller un investissement qui va vous suivre pendant un paquet d'années.

Addendum : je viens de lire " vous et votre fiancé".......comment dire , l'amour du risque vous connaissez? Vous allez vous prendre 400 000 euros d'investissement et quand on connait la fragilité du couple aujourd'hui, on ne peut que se dire, quel courage !

Voilà,j'espère que je n'ai pas cassé votre rêve mais je suis juste là pour le côté pragmatique.....

Message edité 17/05/2008 à 10:21
0 Reco 17/05/2008 à 10:39 par xavier00734


Bonjour Stella,

Vu la façon dont vous décrivez ce bien, j'ai la nette impression que vous êtes tombée sous la charme de cette maison.

Plusieurs points que j'aurais tendance à vouloir soulever avec vous:

1/ Ce bien immobilier sera votre résidence principale; désirez vous par la suite réaliser d'autres investissements immobilier? Pourquoi cette question ? Si vous souhaitez par la suite réaliser d'autres investissements, attendez.. l'immobilier va baisser... et l'économie que vous ferez dans l'achat de votre résidence principale permettra de financer un second bien.
2/ Etes vous tombée amoureuse de cette maison? Si demain l'AI vous indiquait qu'elle était vendue, quel serait votre sentiment?
3/ Avez vous de façon sure et certaine, les reins assez solide pour financer se projet? Si la réponse est oui.
Passez dans une banque, vous faites une simulation et vous lui demandez qu'elle vous "atteste" que le prêt serait accordé en cas d'achat. En second lieu, vous faites une proposition à l'AI à ....... 350 000 Eu.

Et oui, vous vous fichez de ce que pense l'agent immobilier. Sur un bien à 370 000 Eu vous savez de combien est sa commission ? Il prend peut être 25 ou 30 000 Eu; il se fout de votre porte feuille, tant qu'il se gave... ça va bien pour lui...

Vos atouts:

1/ Vous, vous êtes pas des rigolos, vous avez les reins solides, et la simulation de prêt le prouvera.
2/ Vous, vous êtes pas spécialement préssée, celle qui est prise à la gorge, pas vous.
3/ Par rapport à votre proposition elle baisse son prix de 20 000 Eu, donc elle perd 20 000 Eu sauf... que votre proposition, c'est du concret !! du sur !!! Elle préfère attendre d'autres acheteurs ??.... au risque de perdre beaucoup plus ?.... Ok, libre à elle de voir.

En espérant que mon intervention ait été bénéfique, je vous souhaite une bonne journée.

Xavier

0 Reco 17/05/2008 à 11:01 par Bernie

Bonjour stella.k

Votre message initial cherche à obtenir une réponse à ( je vous cite):

est-ce qu'on va se faire pigeonner?
Elle a des plus value comme la proximité du centre, des autoroutes,
pas de vis à vis, fenêtres pvc double vitrage.. mais est-ce normal
d'approcher les 400000 euros pour seulement 90m2?

Quelque part vous sentez bien que quelque chose cloche.

Delahaye et Bouffon vous donnent la réponse que vous attendiez. Sans détour.

0 Reco 17/05/2008 à 11:33 par JackPalmer

a écrit : OUPS DESOLEc'est pas grave, t'inquites pas.

Amicalement

jack

0 Reco 17/05/2008 à 11:43 par stella.k

Vraiment un grand merci pour toutes ces infos et vos analyses...

Je comprends beaucoup mieux comment ça se passe maintenant.

Et pour répondre à Bouffon 88 c'est bien celle-ci..... Je connaissais pas petits cailloux...
C'est génial j'ai la confirmation qu'il faut vraiment se méfier des AI

Merci Xavier pour ses précieux conseils , on va se blinder et suivre tes démarches
Pour répondre à tes questions:

1/ ça serait notre résidence principale. D'autre investissements ne sont pas notre priorité mais ça donne à réfléchir...

2/ Oui je suis tombé sous le charme. Et je serai déçue mais me consolerai à me dire qu'elle était pas pour nous et qu'on trouvera mieux plus tard. et j'aurai peut être un peu de peine pour le pigeon qui n'aura pas pris le soin de se renseigner sur ce forum!!!

3/ on va contacter nos banques et trouver une attestation. Super idée!!

Merci aussi à delahaye et jack, c'est ce que j'attends de ce forum: de la franchise et pas de langue de bois

On va peut-etre faire une offre à 300 000 euros dès qu'on aura l'accord d une banque et en tout cas on va surtout pas se précipiter


0 Reco 17/05/2008 à 12:26 par Bernie

Tenez nous au courant.......

0 Reco 17/05/2008 à 12:30 par stella.k

Avec grand plaisir!!!

0 Reco 17/05/2008 à 13:50 par JackPalmer

a écrit : Vraiment un grand merci pour toutes ces infos et vos analyses...

Je comprends beaucoup mieux comment ça se passe maintenant.

Et pour répondre à Bouffon 88 c'est bien celle-ci..... Je connaissais pas petits cailloux...
C'est génial j'ai la confirmation qu'il faut vraiment se méfier des AI

Merci Xavier pour ses précieux conseils , on va se blinder et suivre tes démarches
Pour répondre à tes questions:

1/ ça serait notre résidence principale. D'autre investissements ne sont pas notre priorité mais ça donne à réfléchir...

2/ Oui je suis tombé sous le charme. Et je serai déçue mais me consolerai à me dire qu'elle était pas pour nous et qu'on trouvera mieux plus tard. et j'aurai peut être un peu de peine pour le pigeon qui n'aura pas pris le soin de se renseigner sur ce forum!!!

3/ on va contacter nos banques et trouver une attestation. Super idée!!

Merci aussi à delahaye et jack, c'est ce que j'attends de ce forum: de la franchise et pas de langue de bois

On va peut-etre faire une offre à 300 000 euros dès qu'on aura l'accord d une banque et en tout cas on va surtout pas se précipiter
Bonjour stella,

vous prenez je pense la bonne orientation : reflechir et prendre du recul. Vu le montant vous n'avez pas inétert à vous planter;
Votre demande me fait d'ailleurs penser qu'il est temps d'ouvrir ici une file du type :
"doc de réference - FAQ" (Frequntly asked Questions" et regroupant la réponse à la plupart des questions posées ici.

Je vias demarrer cette file

A bientot et tenez nous informé

Jack