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Achat à Paris?

0 Reco 16/11/2011 à 18:27 par amelie77

A votre avis, est ce que c'est le moment d'acheter un studio à Paris (1er investissement)?


0 Reco 16/11/2011 à 18:48 par b2iret8te

Bonsoir,
Cela dépend exactement du quartier.
Mais aussi, est-ce pour y habiter ou pour louer?
Si c'est pour louer, est-ce pour une location vide ou meublée?

0 Reco 16/11/2011 à 20:17 par amelie77

Merci de votre réponse.... Ce serait un studio dans le 18, 19 ou 20è (ou proche banlieue: Montreuil, Les Lilas, Pré Saint Gervais, Levallois...). Pour le louer vide

0 Reco 16/11/2011 à 20:38 par b2iret8te

Il serait dommage de louer vide car une location meublée est plus intéressante fiscalement.
De plus, vu le turn over des petites surface, le louer meublé permet de ne pas avoir ou beaucoup moins de remise en état puisque les meubles sont déjà installés avec la décoration (simple mais tout de même présente) qui va avec.
De plus, vous pouvez louer un peu plus cher, notamment en meublé touristique (dans ce cas là, préférez un bien à Montmartre.
Si vous le pouvez, achetez un bien plutôt intra-muros et non extra-muros.
Les Buttes-Chaumont sont chers et le quartier Jourdain a le vent en poupe (effet de mode, quoique...)
En revanche comme vous devez le savoir, la Mairie est en train d'aménager la Porte des Lilas.
Pour le moment, ce n'est pas encore très sympa mais dans un an....
Sauf que des investisseurs ont déjà reniflé l'affaire et les prix commencent à grimper sérieusement. Je connais assez bien le quartier des buttes et de la Porte des Lilas, aussi n'hésitez pas si je peux aider.

0 Reco 16/11/2011 à 22:00 par amelie77

Merci pour cette réponse rapide et assez concise. Le quartier de Montmartre est trop cher pour moi!
Que pensez vous d'une location réservée aux touristes? dans ce cas je mettrai le studio dans une agence qui s'occuperait des vas et viens des locataires. Rentable? Loué à 100%?

0 Reco 16/11/2011 à 22:49 par cocoyalex

Pour le touriste n'existe que Montmartre, la Tour Eiffel, les Champs etc...sur les Buttes Chaumont c'est encore jouable (j'ai un Adagio derrière chez moi) ils ont pas mal de clients mais c'est un grand groupe qui travaille avec de gros réseaux français et étrangers mais par là c'est 8 000€/m2 au bas mot..."l'autre 18éme" autant l'oublier (à part Pigalle qui ne fait plus" peur" et pour cause ça n'a plus rien à voir avec avant...) le 20éme pas la peine, ils ne connaissent pas...Plein à 100% ?autant arrêter de rêver de suite...Demandez-vous pourquoi les hoteliers cassent les prix entre les plus grosses saisons qui sont principalement : Pâques, les salons, jour de l'An... ;)

Message edité 16/11/2011 à 22:51
1 Reco 17/11/2011 à 06:40 par apparte10

Attention la location saisonnière touristique à Paris est désormais interdite, à moins de demander une autorisation à la mairie et le versement d’une compensation. Avant de se lancer dans cette voie, n’hésitez pas à vous renseigner à la Préfecture
Votre texte à lier...

0 Reco 17/11/2011 à 07:03 par b2iret8te

@cocoyalex en réponse à: "sur les Buttes Chaumont c'est encore jouable"
Je suis un peu dubitative. Et je ne l'ai pas encore tenté bien que le 2 pièces que je loue soit situé au coin des Buttes (premier immeuble dans une rue perpendiculaire mais sans vue sur le parc à part de la salle de bain). Je viens de le relouer meublé et j'ai préféré une location avec bail 1 an renouvelable en passant par PAP. J'avais peur de la vacance locative pour un meublé touristique.
De même; il y a 2 ans pour un autre 2 pièces qui est pourtant à 400 mètres de l'Etoile (XVII ème sud).
C'était pourtant beaucoup plus jouable mais j'ai préféré jouer la sécurité pour honorer les remboursements à la banque ( et j'ai encore de longues années devant moi avant d'avoir fini de rembourser°
Donc à Amèlie: si vous empruntez, mieux vaudrait une location meublée classique. De toute façon avec la pénurie de location sur Paris, vous trouverez sans problème un locataire avec un bon dossier.
Pour faire une étude de marché, mettez une alerte sur PAP en location meublée pour un studio dans les arrondissements que vous convoitez, cela vous donnera un ordre de prix.

De même, si c'est un meublé classique, mieux vaut assurer vous-m^me la recherche de locataire et la gestion. Ce n'est pas très difficile et vous fera économiser votre argent.
Quant à l'emplacement, à vous de jouer. De quelle montant disposez-vous si ce n'est pas indiscret?

1 Reco 17/11/2011 à 07:48 par cocoyalex

@b2ire8te...quel coin? le parc en a 3... ^^ Moi je suis au M°Botzaris, je lui disais que c'était encore le quartier le plus "apte" dans ceux quelle proposait (près d'un des plus beaux parc parisien, cité des sciences, canal St Martin,20mn de l'Opéra et grands magasins ça aide...) mais qu'il est évident que face aux "grosses machineries" hotelières il y a une sacrée concurrence et qu'il faut avoir les reins solides sans réver au 100% d'occupation...maintenant, si elle préfère louer moins souvent mais plus cher et pouvoir en disposer de temps en temps, ça peut être un choix...

0 Reco 17/11/2011 à 12:16 par amelie77

Merci pour toutes ces réponses qui me sont d'une grande aide! Donc si j'ai bien compris, j'achète un studio (mes moyens sont assez réduits) d'env 20-25m2 où je peux (soit 18, 19 ou 20è). Puis je le loue via pap en meublé...
Nouvelle question: Il parait que les prix baissent légèrement depuis qqles mois? Donc pensez vous qu'il soit plus judicieux d'attendre encore ? Pendant ce temps, je me créé des alertes et je réfléchis tranquillement à mon investissement?

0 Reco 17/11/2011 à 15:58 par b2iret8te

@cocoyalex:
Bonjour cher voisin! :)
L'appartement est aussi au métro Botzaris à l'angle de la rue de Crimée et de la rue d'Hautpoul.
Je suis 100% d'accord avec vous sur la beauté du parc, le plus beaux de la capitale.
J'ai beaucoup aimé vivre dans ce quartier tranquille avec le marché de la Place des Fêtes le dimanche. Savez-vous que lorsque mon locataire s'en va, je suis contente de retrouver l'appartement.
Mais (est-ce un bien ou un mal) pour le moment, les abords du parc sont presque confidentiels. Cependant lors de ma dernière annonce, j'ai vu des locataires potentiels plus intéressés que d'habitude. Donc il y a là-bas un regain d'intérêt, notamment grâce au ROSA BONHEUR (pour ceux qui nous lirons, il s'agit de la guinguette du parc reprise il y a quelques années par une ancienne muse des nuits parisiennes)
il n'en reste pas moins que si les abords du parc peuvent séduire notamment les "bobos", il est , à mon avis, un peu excentré pour les touristes.
D'où le fait que je n'ai pas voulu m'y risquer.
Pour Amelie:
Oui, les prix peuvent baisser mais, à mon avis, il ne faut pas s'attendre à un miracle car la demande est forte et passé les jours mornes de l'hiver et l'instabilité politique avant les élections, ils reprendront une certaine vigueur.
Pour ma part, j'ai toujours acheté justement en hiver en négociant.
Mon deuxième et dernier achat, je l'ai fait fin décembre 2008, au moment où cela commençait à baisser. Tout le monde me disait "n'achète pas, les prix vont encore baisser". J'étais dubitative.
Dès le début du printemps 2009, les prix sont aussitôt remontés.
Moralité....
Donc Amélie prospectez et surtout allez voir votre banque pour qu'elle fixe le montant maximal de ce que vous pouvez emprunter.
Fort du fait que votre banque pourra vous suivre, vous pourrez négocier si vous trouvez un studio qui vous plait.
Les meilleures affaires se font sur des biens à rénover. Si vous n'êtes pas au fait en plomberie, en électricité ou carrelage vous vous ferez aidé (renseignez-vous, il y a toujours un ami ou une connaissance qui connaît quelqu'un qui connait quelqu'un... . Et pour les peintures, à vous de jouer.
A l'angle de la rue de Crimée et de la place des fêtes, les vendeurs de Déco-plus vous fileront des tuyaux, ils sont très serviables.
D'autres renseignements?


0 Reco 17/11/2011 à 16:43 par cocoyalex

:) Nous sommes effectivement voisin(e)s, moi c'est la grosse copro dont l'entrée est entre la pharmacie et le Picard (avons d'aiileurs plein de gens qui se plaignent des nuisances du Rosa Bonheur...) sympa le marché place des Fêtes mais c'est un marché "bobo", quand je peux je retourne à celui de Joinville (mon ancien quartier, au bord du canal), pour ce qui est du tourisme, comme je disais l'Adagio draine pas mal de monde, des visites commencent à être organisées pour la visite des "trésors cachés" du coin (Les villas, les jardins cachés du haut Belleville...), ça bouge...je connaissais quelqu'un qui louait son appart par l'intermédiaire de Homelidays (je suis souvent passée par eux pour louer en France et à l'étranger et n'ai eu que des bonnes surprises), le remplissage était pas mal (Paris restera toujours Paris...) et avec l'arrivée des vols low-cost beaucoup de gens qui organisent eux-même leur voyage, sortent des sentiers battus et ont compris que Paris ne s'arrête pas au Champs Elysées...
Pour ce qui est des prix et bien moi je surveille surtout la province et depuis quelques temps ça se "calme" au niveau des prix (sans compter qu'il y a en ce moment tous les vendeurs en urgence pour cause de taxe plus value, si on a la somme dispo on peut faire de bonnes affaires...) pour la suite, je serai moins optimiste que vous...l'hécatombe commence...autour de nous, des cadres sup, ingénieurs et autres qui commencent a se retrouver sans boulot, d'autres qui constatent qu'il n'y a peu ou plus d'offre...A cela on rajoute les boites qui vont bientôt virer en masse et celles qui vont en profiter pour faire du "nettoyage" sur fond de crise, les banques vont être de plus en plus frileuses...de plus en plus ne vont plus honorer leurs crédits sur des biens achetés à prix fort...A cela on rajoute la politique actuelle (suppression du PTZ, taxation plus forte PV, IF,TH, supression Scellier, des avantages sur rénovation etc...de quoi inverser l'offre et la demande...Je sais pas, mais j'ai du mal à voir la "vie en rose"...

0 Reco 17/11/2011 à 17:22 par b2iret8te

:) à COCOALEX

Le copro qui vient de faire peau neuve? Du moins d'après ce que j'ai vu en relouant fin octobre l'appartement
Bel immeuble et très bon emplacement.
Je vous félicite.
Merci pour le tuyau . Je vais me renseigner sur ADAGIO et surtout Homeliday . On ne sait jamais lorsque l'appartement sera de nouveau libre.
D'autant que cela commence à craindre en ce moment pour les locations (cf taxation sur les petites surfaces pour des baux de plus de neuf mois) Les communistes ont même déposé un amendement pour que les loyers soient bloqués à 20 euros.
Il a été refusé mais si Hollande passe et se fait élire par des voix communistes?
Décidément ils ne savent plus quoi inventer pour faire tomber le marché de la location.
Tous les bailleurs vont se mettre à louer pour les touristes. Résultat de moins en moins de logements pour les parisiens.
D'autant que d'après ce que j'ai compris sur certains sites comme Paris Attitude, le loyer peut être remis en espèce au bailleur. De là à ce qu'en fin d'année ce même bailleur déclare tous ses revenus! Certes, le fisc pourra croiser avec les réservations mais bonjour le temps dépensé!

Mais à part ces c.... des politiques, je ne suis pas aussi pessimiste que vous. La démographie est galopante et les villes drainent de plus en plus d'habitants. De plus Paris offre une vie culturelle de plus en plus attractive. Vous avez vous-même donné l'exemple de la Cité de la Musique. Mais il y en a beaucoup d'autres.
Comme je l'ai dit dans un précédent post, pour prendre le métro je traverse depuis dix ans le Palais des Congrès Porte Maillot et le Hall de l'Hôtel Concorde La Fayette. Plus les années passent et plus j'y vois des touristes étrangers.
De même sur la ligne 1 du métro.
Oui nous n'avons peut-être plus assez d'industries mais, en tout cas, nous avons de plus en plus de touristes.
Donc, pour ma part, je ne me fais pas vraiment de souci concernant l'achat d'un appartement à Paris dans un quartier touristique voire dans un quartier sympa.

0 Reco 17/11/2011 à 18:37 par cocoyalex

Et bien disons que l'option tourisme permet d'éviter de payer les pots cassés avec un locataire qui perd son boulot si la situation tourne mal...maintenant tout miser dessus...j'ai vu cette semaine que Paris est maintenant en 4éme position (après Londres, Barcelone...je me souviens plus du 3éme...)
Effectivement pas de problème en ayant un bien sur Paris... Maintenant savoir à quel prix l'acheter vu ce qui nous attend.... =/

0 Reco 17/11/2011 à 18:44 par b2iret8te

:) oui, avec les menaces du passage à gauche toute,un certain nombre d'investisseurs vont hésiter.
D'où peut-être des occasions pour Amélie. Avec un bon dossier bancaire, elle pourra faire descendre les prix.
Enfin, un peu si elle n'est pas trop gourmande.
Car à moins de vouloir sciemment sinistrer le logement ( et gare au retour de manivelle sur les droits de mutation qui ne rentreront plus) je ne vois pas l'immo s'effondrer sur Paris.
Aussi je pense en tout sincérité que c'est le moment d'acheter en négociant.

0 Reco 17/11/2011 à 19:10 par b2iret8te

@cocoyalex.
Merci je viens de voir le site Homelidays. C'est intéressant et très peu cher.
Je pense que j'essaierais un jour mais plutôt lorsque l'appartement près de l'Etoile se libérera (pour le moment mes locataires ne parlent pas de partir mais sait-on jamais? )
Car je peux y aller à pied, ce qui est plus pratique pour un turn over d'une ou de quelques semaines.

0 Reco 17/11/2011 à 19:19 par cocoyalex

b2iret8tea écrit : @cocoyalex.
Merci je viens de voir le site Homelidays. C'est intéressant et très peu cher.
Je pense que j'essaierais un jour mais plutôt lorsque l'appartement près de l'Etoile se libérera (pour le moment mes locataires ne parlent pas de partir mais sait-on jamais? )
Car je peux y aller à pied, ce qui est plus pratique pour un turn over d'une ou de quelques semaines.
Honnêtement jamais de surprise (ou alors que des bonnes en tant que locataire) il y a aussi des notes données par le propriétaire du logement sur le locataire et vice-versa, j'ai même été étonnée, la personne que je connaissais ne demandait pas de caution et n'a jamais eu de problème...bon peut-être aussi de la chance...mais le tourisme change, depuis que les billets d'avion sont plus accessibles les gens se font moins balader comme des moutons...Je suis rentrée de Thessalonique le 10 octobre et bien l'avion était rempli au 3/4 de grecs qui venaient visiter Paris (cette ligne là n'existait pas l'année dernière...) et tous les ans il y en a de nouvelles.... ;)

0 Reco 18/11/2011 à 10:34 par amelie77

MERCI!