Forum
LaVieImmo.com

Forum Achat-Vente

Nouveau sujet

Achat appartement hésitations entre 2 biens...

0 Reco 19/08/2017 à 19:39 par Ludo041

Bonsoir,
Je souhaite acheter un F2 en région parisienne dans le but de faire un investissement locatif. Je suis intéressé par 2 appartements, j’ai un coup de cœur pour l’un des deux …

Je m’explique, les deux ont leurs atouts… le coup de cœur (un duplex type T2 de 35 m² loi carrez et 50 m² utiles dans un immeuble 1960) possède en plus d’une chambre à l’étage, une petite pièce supplémentaire de 7,5 m² avec un jardin collectif et place de parking (prix : 150.000) MAIS mon père est inquiet par la présence de fissures dans deux poutres ainsi que par le parquet compressé (selon lui s’il y a une fuite il sera foutu), s'ajoute le fait que le toit est en tuiles. L’autre bien est un F2 (immeuble années 70/80) de 45 m² avec placards, digicode, boxe en plus d’une place de parking (prix : 156.500).

Le duplex a une consommation énergétique type D alors que l’autre E (330 donc limite F)… je me demande si c’est un élément que je dois prendre en compte ? C’est vrai que le F2 a deux grandes baies vitrées alors que le duplex une grande fenêtre et deux velux neufs donc la consommation est surement plus faible…

Qu’en pensez-vous ?

Mon père préfère le F2 et souhaite payer la différence, il m'en veut de préférer le duplex…mais très franchement j’hésite quand même… D’autant que j’ai vu le F2 chez un agent mandataire internet donc j’aurai surement pu l’avoir pour moins cher, or comme j’ai déjà fait une offre et visité le bien (et donc signé le fameux papier) avec l’agence…

J'ai conscience qu'il est difficile de me conseiller mais je suis perdu...
Merci à l'avance

Voici la photo des fameuses fissures de l'une des poutres (il y en a aussi plusieurs horizontales mais je suppose que c'est moins inquiétant).
Forum LaVieImmo.com


0 Reco 20/08/2017 à 10:54 par MisterHadley

Tu dois aussi considérer l'état des immeubles dans lesquels se trouvent ces deux appartements...

Leurs états physiques, leur entretien, les parties communes, leurs gestions, l'état des copropriétés, leurs santés financières, vérifier que tout soit bien conforme juridiquement, histoire que tu ne te réveilles pas un matin avec une "surprise" en ta défaveur, etc...

Ensuite, pour le duplex, les fissures apparentes : si c'est un mur porteur, oui, c'est quand même un tantinet inquiétant...

Tu parles de poutres et de vélux, doit-on en déduire que l'étage est sous les toits "parties communes à l'immeuble" et qu'ils ne sont pas spécialement bien isolés, vu le DPE que tu indiques..?

La structure de l'immeuble est-elle elle-même en bois..? Si oui, c'est encore plus inquiétant...

Pour le F2, j'imagine que c'est du béton, donc, s'il est de bonne qualité au départ, et aura été bien entretenu et surveillé... c'est un avantage pour ton investissement...

Les deux auront besoin quoi qu'il arrive d'être isolés thermiquement à moyen terme, voir à court terme, puisque c'est une obligation légale qui s'imposera à leurs copropriétés dès l'engagement de travaux lourds pour les immeubles... donc, muchos dineros à prévoir de claquer en plus, et pas forcément en choisissant combien ni avec quoi ce sera fait puisque c'est la copro qui le décidera en AG le moment venu...

Après, faut aussi voir l'environnement des deux appartements, leurs dessertes en transports, commerces, écoles, services publics, etc...

Les espaces verts (très important), le calme, le voisinage, la sécurité, etc...

Message edité 20/08/2017 à 10:57
0 Reco 20/08/2017 à 12:38 par Ludo041

Merci pour cette réponse très complète!
Alors pour le DPE il est de type D pour le duplex, sachant que c'est un immeuble de 1960 j'imagine que ce n'est pas parfait mais cela reste je pense très correct. La chambre sous le toit m'a semblé relativement bien isolé.

Le F2 qui est dans un immeuble de 70/80 a un DPE type E limite F, les combles étant inaccessibles elles ne doivent pas être isolées donc niveau dépenses je m'attends au pire...

En passant devant aujourd'hui j'ai aussi remarqué que le F2 nécessitera probablement un ravalement de la façade d'ici 5 ans maximum (alors que le duplex a été ravalé récemment). Mais sinon les parties communes sont bonnes, bien que le portail électrique est un peu défectueux. Quant aux duplex la question ne se pose pas puis qu'il n'y a ni digicode ni portail et pas de vrai "hall" d'entrée...

En soi les deux biens ont une situation idéale ils sont juste à coté d'un park, proche gare etc. Le duplex possède toutefois un jardin collectif en plus.

Finalement les deux se valent peut-être, je vais essayer de me renseigner du coté de la copropriété.

0 Reco 20/08/2017 à 13:05 par MisterHadley

Le F2 coutera bien moins cher à isoler puisque ce sera fait en même temps que son ravalement de façade, une pierre deux coups, quoi...

Quant au duplex avec un fantastique D, faut pas te leurrer, on n'est pas en plein hiver... ;)

Pour les parties communes, tu regardes tout simplement les locaux à tri sélectifs, ou poubelles : leurs états d'entretiens va parler tout seul, tu regardes aussi les escaliers, là, c'est pareil, ça parle tout seul, il y est difficile d'y cacher la misère sous les tapis..! ;)

Tu regardes aussi les colonnes montantes dans les couloirs, si elles sont délabrées ou non, vétustes ou non : ça se voit tout de suite, puisque si c'est du vieil équipement qui date de mathusalem, il n'est pas possible de le cacher...

Ne pas oublier non plus la ventilation de l'immeuble, est-elle "naturelle", ou de type vmc... C'est important parce qu'une mauvaise ventilation induit, en plus des odeurs style beurk, l'humidité qui pourrira l'immeuble lui-même ensuite, si ce n'est déjà en cours...

Tu regardes aussi tous les encadrements de portes de l'immeuble, leurs états parlent tout seul également sur l'état de l'immeuble...

Pareil avec les pieds de murs extérieurs, tu zieutes si y a fissures et infiltrations...

Tu prends une photo numérique des facades, et les regardes ensuite sur ton ordi : normalement, s'il y a eu du cache misère avec des fissures, elles apparaitront quand même sur les photos, même si à l'oeil nu, tu ne les avais pas vues...

Renseignes-toi aussi sur le taux de propriétaires occupants : plus il est élevé, mieux c'est..!

Parce qu'à part les blem techniques, ce sera la copropriété ton véritable problème... et il y en aura forcément, puisque c'est lié au statut même de la copropriété, générateur en lui-même d'embrouilles pour tout et n'importe quoi...

Donc, c'est vachement important de savoir comment tout ça est géré, et par qui, surtout...

Il y a toujours au moins un ou deux c.nnards par immeuble, TOUJOURS..!

A toi de les identifier, et d'apprécier leurs niveaux de c.nneries, parce que c'est ceux là qui vont te pourrir la vie ensuite, quelque soit ton choix..!

Par contre, s'il devait y avoir une bella ragazza, genre blonde à forte BEEEEEP dans l'immeuble, là, ce serait un gros plus, c'est sûr... =)

Une dernière chose : la plus importante, peut-être...

Vérifies bien que tous les documents obligatoires des copropriétés existent bien, et soient bien enregistrés au fichier immobilier..!

Parce qu'il ne faut pas oublier que tu n'achètes pas un appartement, mais un "lot" de copropriété...

Et si tu ne veux pas apprendre un de ces jours que tu as acheté du vent, vaudrait mieux pour toi vérifier tout ça bien avant..!

Sur ces bonnes paroles...

Message edité 20/08/2017 à 13:22
0 Reco 20/08/2017 à 18:30 par Ludo041

Effectivement la co-pro est ce sur quoi je vais devoir être le plus vigilant. Je ne savais même pas qu'il y avait des documents sur l'état financier etc. de la co-pro qui devaient être maintenant obligatoirement fournis dans le compromis.
L'agence m'a proposé de signer le compromis du F2 mardi mais comme cela ne se fait pas devant un notaire je vais donc veiller à cela.
En tout cas merci pour ces détails !
Bonne fin de journée



En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez nos CGU et l'utilisation de cookies afin de réaliser des statistiques d'audiences et vous proposer une navigation optimale, la possibilité de partager des contenus sur des réseaux sociaux ainsi que des services et offres adaptés à vos centres d'intérêts.
Pour en savoir plus et paramétrer les cookies...