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Achat d'un appartement loué sans bail

3 Reco 23/10/2018 à 17:13 par kim-nguyen

Bonjour,
J'ai signé le compromis hier, je vais acheter un appartement qui est actuellement occupé par des locataires. L'acheteur il a donné les congés de vente et là les locataires ne sont plus sous le bail.Pourtant ils se mettent d'accord entre eux pour que les locataires puissent rester dans l'appartement et ils paient des indemnités d'occupation.
Le propriétaire n'a pas de problème avec le locataire à propos de paiement des loyers, en plus il a un bon garant qui gagne beaucoup d'argent.
Pourtant dans le compromis, le propriétaire a déclaré l'appart en tant que sa résidence principale. (on s'est mis d'accord entre nous, histoire de ne pas payer de l'impôt sur la plus-value).
Si j'envisage faire un nouveau bail avec un loyer plus élevé, si jamais le locataire accepte pas, je pourrai l'expulser?
Est-ce que je pourrai faire un bail une semaine avant la date de l'acte authentique de vente?
Merci pour votre réponse


0 Reco 23/10/2018 à 18:30 par marc19

C'est grosse magouille
Vous allez tout droit à de gros problèmes
Tout est foireux dans cette affaire .
Faites jouer votre droit à rétractation .

0 Reco 23/10/2018 à 18:42 par kim-nguyen

Pourriez me parler plus de problemes que je pourrais avoir svp?

2 Reco 23/10/2018 à 19:02 par marc19

Avez vous signé le compromis chez un notaire ou un agence ?

0 Reco 23/10/2018 à 19:09 par kim-nguyen

J’ai signé chez le notaire.

1 Reco 24/10/2018 à 09:01 par marc19

Cela paraît inconcevable que le notaire ne vous ait pas mis en garde dans cette affaire.
Il a un devoir de conseil.
Comment a t-il pu vous faire signer un compromis sachant qu(il est tenu à la légalité ou , à minima , de vous informer des risques encourus .
C'est à dire
Vous retrouvez avec un locataire sans droit ni titre mais bel et bien dans votre appartement avec la ferme intention d'y rester sans payer de loyer si ça lui chante
Une expulsion prend du temps et avec les trêves hivernales, cela peut durer 2 ans.
Vous parlez d'un garant, comment peut-il se porter caution solidaire sur les termes d'un bail qui n'existe ........

Tout est basé sur "de bonnes intentions"..........vraiment pas suffisant .

Si vous aimez les risques , vous allez être servi , avec un notaire qui me paraît, au mieux trés laxiste, un vendeur qui vous roule dans la farine, un locataire qui peut vous pourrir la vie .

Mais , bon ça vous regarde ..............

0 Reco 24/10/2018 à 09:19 par kim-nguyen

C’est pour cela je compte faire un nouveau bail avec elle avant de signer l’acte de vente. Sinon j’ai droit de refuser signer l’acte de vente.

0 Reco 24/10/2018 à 09:33 par Danielmmo

1/ Vous avez commis un acte délictueux en apportant un mensonge pour permettre au propriétaire de magouiller vis à vid de l'impôt, c'est du pénal.

2/ Si il n'y a pas de bail, c'est qu'il n'y a jamais eu de bail car la location n'a jamais été déclarée et cela pour que le propriétaire soit considéré comme résident principal

3/ Perso je dénoncerai le compromis pour dol, en expliquant que vous avez découvert que le bien est occupé par un locataire contrairement à ce que vous a annoncé le propriétaire, et que de plus ce locataire est sans bail.

0 Reco 24/10/2018 à 09:46 par kim-nguyen

Il a déclaré que c'est sa résidence principale et il a payé la taxe d'habitation pour ce dernier.
Il m'a montré le bail qu'il avait fait avec le locataire et le congé pour vendre qui a été fait en décembre 2017.
Il perçoit un versement direct d'APL sur le locataire.

0 Reco 24/10/2018 à 10:01 par kim-nguyen

je veux bien prendre cet appartement, je peux rétracter le compromis et puis demander au vendeur de virer le locataire?

Message edité 24/10/2018 à 10:02
0 Reco 24/10/2018 à 10:26 par lael

Il faut bien prendre conscience des risques à votre niveau :
- Vous êtes complice des fraudes car vous êtes désormais au courant des fausses déclarations du propriétaire pour sa résidence principale, du loyer non-déclaré et de sa fraude aux APL.
- Un locataire occupant un lieu sans bail c'est un risque pour vous car il peut très bien refuser de partir ou vous faire chanter (par rapport à votre complicité de fraude) et ça sera très dur de le faire partir.

Comme dit plus haut, c'est une irrégularité par rapport au compromis et vous pouvez vous rétracter sans pénalité.
Si vous voulez aller au bout de la vente malgré tout demandez à ce que les locaux soient vides avant la signature de l'acte définitive.
Une visite est de toutes façons obligatoire juste avant la signature de l'acte définitif, vous pourrez vous en assurer à ce moment-là.

Toute autre alternative comme la signature d'un bail juste avant l'acte définitif ou d'un bail anti-daté constituerait une fraude supplémentaire et donc un risque, je ne vous le recommande pas.

Message edité 24/10/2018 à 10:29

0 Reco 24/10/2018 à 11:01 par kim-nguyen

merci pour vos réponses, c'est précisé dans le compromis que l'appartement doit être libre de toute location, occupation. Puis meme si c'est sa résidence princiaple, il a droit de louer une partie de son appartement.
Comme il a donné le congé à son locataire, je vais lui demander de vider l'appartement avant la signature.

Message edité 24/10/2018 à 11:02
0 Reco 26/10/2018 à 13:09 par iggyA

quelque soit l'accord que vous avez fait avec l'ancien proprietaire , il sera toujours difficile d'expulser le locataire puisque légalement , vous ne pouvez pas le poursuivre vue que l'appartement est sensé etre le RP de l'ancien proprietaire.... Vente compliquée ,rétractez vous dès qu'il est encore temps

0 Reco 26/10/2018 à 13:35 par kim-nguyen

Après avoir en parlé avec le notaire, le propriétaire va faire un bail d'un an pour le locataire, au lieu de lui refaire une seconde offre de vente, parce qu' il a fait un congé de vente et une proposition de l'offre qui est plus cher par rapport au prix qu'il me l'a vendu.

0 Reco 02/11/2018 à 09:02 par lolitt

Bonjour, ma mère loue un appartement à sa soeur depuis 5 ans, sans bail écrit. Elle veut désormais le récupérer pour que je puisse y habiter

Quelle démarche doit elle suivre