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Achat : estimation trop chère ?

1 Reco 13/10/2019 à 04:07 par MetropolitanSandy

Bonjour,

J'ai un projet d'achat pour un appartement dans une ville de province.

J'ai fait 8 visites en tout. J'ai un critère très strict, la proximité de la gare. Sinon, le reste tient plutôt a des préférences :

- Ancien plutôt que neuf
- Petites copropriétés plutôt que grands immeubles
- Faible charges collectives plutôt que tout en commun
- Présence d'un garage ou a défaut d'une place de parking
- Préference pour un T3, pourquoi pas T2

Je trouve peu de biens qui correspondent dans la mesure où se trouvent essentiellement des grandes barres d'immeubles type années 70 autour de la gare. J'ai malgré tout fait une petite dizaine de visites : du neuf, du récent (90-2000), de la grande copropriété années 70 ...

J'ai trouvé un appartement en petite copropriété plein de charme (parquets massifs, balcon sur cour, garage aménagé ...). Son prix me semble cependant bien supérieur à celui des autres biens que j'ai visité, même s'il est accessible dans mon budget.

J'ai peur de le payer trop cher : c'est une vente PAP, je pense que le propriétaire peut en avoir une vision déformée ... Car il y a habité un certain nombre d'années.

Je ne sais pas comment estimer ce bien, car il est d'une part dans un bien meilleur état que les autres que j'ai visité (tout équipé, refait à neuf il y a peu, de même que l'intérieur de la copropriété). Les charges collectives sont minimes (vs. plus de 200 euros dans la plupart des immeubles que j'ai visités, car beaucoup de grosses copropriétés années 1970). Il y a en plus un garage fermé aménagé (place voiture + 8m2 de stockage + cave de 5m2).

Pour autant, son prix si l'on se rapporte au prix par mètre carré de mes autres visites est supérieur de 15/20%. Il présente qq défauts : la quartier (proximité gare) ou les locations en grosses copropriété sont plus "sociales". Personnellement ça me le dérange pas, mais je pense que la sociologie du quartier joue en défaut du prix de ce bien.

J'ai déjà utilisé tous les sites d'estimation que j'ai trouvé : ils estiment dans une fourchette -30K€/+15K€ par rapport au prix de vente. Difficile de se faire une idée avec. J'ai consulté les bases de données de la DGFiP : une seule vente dans cet immeuble répertoriée, au prix du mètre carré auquel je pourrai l'acquérir (+50€/m² pour être précise) ... Je suis confuse. Les autres ventes répertoriées autour (300m) sont généralement à un prix inférieur : -600€/m² pour les ensembles années 70, -300K€/m² dans des appartements situés en plus petits immeubles (7 ventes). Deux au dessus (+100€/m² ; +400€/m²) dans des petits immeubles proches.

Quels autres indices pourraient me donner une idée du prix ?
La combinaison très faibles charges de copropriété, TB état, garage, belles prestations peut-elle justifier d'un tel écart de prix avec d'autres biens ?

A noter que presque tous les biens visités nécessitaient un rafraîchissement, voire des travaux ...

Je crains d'être influencé par mon coup de coeur.

Merci par avance pour vos conseils.

PS : autre méthode d'estimation utilisée : il pourrait se louer 720€ environ ; j'en ai déduit par une règle de trois le prix à l'achat correspondant au rendement moyen servi par les logements de ma ville. Je tombe a +8K€ par rapport au prix auquel je peux l'acquérir. Encore une donnée contradictoire ...

Message edité 13/10/2019 à 15:07

1 Reco 14/10/2019 à 09:59 par chantebois

a mon avis le meilleur moyen d’être certain est de demander une expertise.

0 Reco 14/10/2019 à 12:50 par Danielmmo

Faites une proposition, vous verrez bien si votre offre est acceptée ou pas.

Par contre attention de ne pas froisser le vendeur en faisant une offre trop basse, car comme vous l’écrivez vous même le bien semble au prix dans certains cas.

0 Reco 15/10/2019 à 08:42 par marne

Si le bien te plait et que tu ne souhaites pas qu’il t'échappe, mieux vaut proposer un prix proche à celui indiqué par le vendeur

0 Reco 16/10/2019 à 17:26 par chino

les vendeurs qui ne passent pas par une agence fixent mal le prix de vente de leur bien immobilier .
Ils ont tendance à être trop gourmand par rapport au prix du marché .
Depuis combien de temps l'annonce est elle parue.

0 Reco 16/10/2019 à 18:29 par marc19

MetropolitanSandya écrit : Bonjour,

J'ai un projet d'achat pour un appartement dans une ville de province.

J'ai fait 8 visites en tout. J'ai un critère très strict, la proximité de la gare. Sinon, le reste tient plutôt a des préférences :

- Ancien plutôt que neuf
- Petites copropriétés plutôt que grands immeubles
- Faible charges collectives plutôt que tout en commun
- Présence d'un garage ou a défaut d'une place de parking
- Préference pour un T3, pourquoi pas T2

Je trouve peu de biens qui correspondent dans la mesure où se trouvent essentiellement des grandes barres d'immeubles type années 70 autour de la gare. J'ai malgré tout fait une petite dizaine de visites : du neuf, du récent (90-2000), de la grande copropriété années 70 ...

J'ai trouvé un appartement en petite copropriété plein de charme (parquets massifs, balcon sur cour, garage aménagé ...). Son prix me semble cependant bien supérieur à celui des autres biens que j'ai visité, même s'il est accessible dans mon budget.

J'ai peur de le payer trop cher : c'est une vente PAP, je pense que le propriétaire peut en avoir une vision déformée ... Car il y a habité un certain nombre d'années.

Je ne sais pas comment estimer ce bien, car il est d'une part dans un bien meilleur état que les autres que j'ai visité (tout équipé, refait à neuf il y a peu, de même que l'intérieur de la copropriété). Les charges collectives sont minimes (vs. plus de 200 euros dans la plupart des immeubles que j'ai visités, car beaucoup de grosses copropriétés années 1970). Il y a en plus un garage fermé aménagé (place voiture + 8m2 de stockage + cave de 5m2).

Pour autant, son prix si l'on se rapporte au prix par mètre carré de mes autres visites est supérieur de 15/20%. Il présente qq défauts : la quartier (proximité gare) ou les locations en grosses copropriété sont plus "sociales". Personnellement ça me le dérange pas, mais je pense que la sociologie du quartier joue en défaut du prix de ce bien.

J'ai déjà utilisé tous les sites d'estimation que j'ai trouvé : ils estiment dans une fourchette -30K€/+15K€ par rapport au prix de vente. Difficile de se faire une idée avec. J'ai consulté les bases de données de la DGFiP : une seule vente dans cet immeuble répertoriée, au prix du mètre carré auquel je pourrai l'acquérir (+50€/m² pour être précise) ... Je suis confuse. Les autres ventes répertoriées autour (300m) sont généralement à un prix inférieur : -600€/m² pour les ensembles années 70, -300K€/m² dans des appartements situés en plus petits immeubles (7 ventes). Deux au dessus (+100€/m² ; +400€/m²) dans des petits immeubles proches.

Quels autres indices pourraient me donner une idée du prix ?
La combinaison très faibles charges de copropriété, TB état, garage, belles prestations peut-elle justifier d'un tel écart de prix avec d'autres biens ?

A noter que presque tous les biens visités nécessitaient un rafraîchissement, voire des travaux ...

Je crains d'être influencé par mon coup de coeur.

Merci par avance pour vos conseils.

PS : autre méthode d'estimation utilisée : il pourrait se louer 720€ environ ; j'en ai déduit par une règle de trois le prix à l'achat correspondant au rendement moyen servi par les logements de ma ville. Je tombe a +8K€ par rapport au prix auquel je peux l'acquérir. Encore une donnée contradictoire ...
Vous m'avez l'air plutôt anxieux et vous vous prenez bien la tête pour rien à vous triturer les méninges de peur de payer trop cher ...........
Si l'appart vous plaît et c'est bien là l'essentiel, faites une offre qui ne soit pas ridicule , du genre moins 10 ou moins 15 %, limitée dans le temps pour mettre un peu de pression sur le vendeur .
Après , si vous avez à faire à un borné qui croit détenir une pépite , il faudra casquer ou abandonner .

0 Reco 05/12/2019 à 16:52 par tirke

Bonjour, pour un achat immobilier, faut il opter pour un agent immobilier ou un mandataire? qui est le plus intéressant? pour quel honoraires?
merci

0 Reco 09/12/2019 à 08:30 par airbus00

Bonjour,
nous souhaitons vendre la propriété de notre père décédé. Un notaire a effectué l'estimation de la maison, mais on trouve qu'elle est ous evaluée, si nous la vendons plus chère, comment ça se passe au niveau des plus values et impots Merci

0 Reco 19/12/2019 à 17:01 par fred77

airbus00a écrit : Bonjour,
nous souhaitons vendre la propriété de notre père décédé. Un notaire a effectué l'estimation de la maison, mais on trouve qu'elle est ous evaluée, si nous la vendons plus chère, comment ça se passe au niveau des plus values et impots Merci
Les prix sont libres, vous pouvez vendre au prix que vous voulez , mais plus le prix est sur-estimé, vous risquerez tout simplement de ne pas trouver de preneur