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Achat/Vente intelligent

0 Reco 12/09/2013 à 12:03 par Ecila

Bonjour,

Voici ma situation.

Propriétaire d'un appartement à Paris (T2-37m2) avec mon mari, nous le louons mais les loyers ne couvrent pas tout a fait le crédit (environ 100 euros de notre poche chacun+taxes foncières+travaux divers incombant logiquement au proprio).

Notre projet à moyen long terme serait d'acheter notre résidence principale, idéalement une maison en Savoie.
A ce jour, nous sommes locataire d'un appartement à Lyon.

En nous rendant aux salons de l'immo et en se renseignant, les notaires nous disent toujours ACHETER maintenant. Sauf que nous n'avons pas les moyens d'acheter notre logement principal sans se séparer de ce bon investissement à paris (depuis le jour de notre achat en 2009, le bien a pris environ 50 000 euros).

Ma question est la suivante. A votre avis, serait-il plus intéressant pour nous de vendre Paris, racheter à Lyon quitte à revendre dans 5 à 10 ans pour acheter en Savoie?

Ma réticence concerne surtout les frais de notaires : d'un coté, je paie mon loyer pendant plusieurs années et tout ceci va à la poubelle, d'un autre coté, je rembourse mon crédit mais je paierai 2 fois des frais de notaire (imaginons 2x15000 euros) sur une "courte période".

Quelle serait alors la solution la plus intelligente à vos yeux?

Merci pour vos conseils,


0 Reco 15/09/2013 à 13:57 par agenceimmo

en tant que professionnel du métier , je vous suggère de vendre à Paris pour racheter à Lyon , cela me semble le plus approprié à votre cas

1 Reco 15/09/2013 à 15:08 par MisterHadley

En tant que professionnel de l'immobilier... mais pas la même profession... =)

... je te dirais de ne SURTOUT PAS vendre à Paris...

Tu dis avoir acheté en 2009 (en plein krach qu'il n'y a jamais eu d'ailleurs, je dis ça pour les habitués qui se reconnaitront... ;) )

Ton appartement aura pris 50000 euros en terme de valeur vénale...

Tu as acheté avec ton mari par emprunt, il y a déjà quatre ans, en gros, donc, tu as surement déjà remboursé une bonne grosse partie bien juteuse des intérêts de l'emprunt, emprunt que tu as surement du faire à un taux moins favorable à ceux encore actuels...

Puisque tu es déjà en cheville avec des notaires, que tu as raison de consulter avant de faire quoi que ce soit...

Voila ce que je te dirais de faire, personnellement:

Tu gardes Paris, mais tu vas en transférer la propriété dans une SCI que tu vas créer, avec les conseils d'un excellent notaire, que tu as surement déjà, j'imagine...

Vous créez la SCI, et vous transférez la propriété de votre appartement à la SCI, qui en deviendra donc propriétaire, et vous, vous serez donc propriétaires de votre SCI...

Votre SCI (vous) empruntera, à un taux surement meilleur que celui que vous aviez eu en 2009, pour vous acheter votre appartement...

Vous pourriez directement en faire apport au capital de la SCI à sa création, mais c'est surement plus compliqué et pas forcément plus avantageux, puisque vous avez un emprunt dessus, il vous faudrait solder d'abord votre emprunt pour rembourser l'intégralité de celui-ci, pour ensuite, faire apport au capital...

Mieux vaut donc créer la SCI à part, et que ce soit ensuite, que s'opèrera le "rachat" de l'appartement... (demander son avis au notaire pour arbitrer les deux façons de faire, perso, je privilégierais le rachat par la SCI pour cette raison, mais aussi pour celle qui va suivre...)

Une fois votre SCI créée, et si vous optez pour qu'elle vous "rachète" votre appartement, c'est à dire, qu'elle va (vous en tant qu'associés mais en son nom à elle) emprunter pour solder l'emprunt qui était personnellement le votre en 2009... pour devenir ainsi propriétaire de l'appartement à votre place personnellement...

Vous pourrez alors faire une pierre deux coups, et faire que votre SCI emprunte plus que le prix de l'appartement parisien, pour acheter un second logement, à Lyon, pourquoi pas, qu'elle vous louera ensuite...

Votre SCI encaissera donc les loyers de l'actuel appartement parisien, qui rembourseront l'emprunt contracté pour son rachat, ou au moins la partie de l'emprunt unique contracté pour le racheter et aussi acheter le second logement à Lyon...

Et encaissera aussi les loyers que vous lui verserez, puisqu'il vous faudra avoir un vrai bail, et payer réellement un vrai loyer à la SCI, ces loyers étant donc destinés à rembourser la partie restante de l'emprunt contracté aussi pour acheter ce second logement...

En gros, votre SCI est propriétaire de votre ancien appartement parisien, en location et qui génère un revenu...

Et aussi d'un second logement, que vous lui louez, vos loyers, réels, payeront le delta de l'emprunt ayant servi à acheter les deux logements...

Ce qui revient financièrement à quasiment la même chose, sauf que:

1 - Vous avez une SCI qui vous protège... et vous êtes proriétaires de la SCI... (divorce, décès, donation pour les enfants ou autres, à vous de faire du sur-mesure avec le concours du notaire qui vous en expliquera toutes les possibilités et subtilités)

2 - La SCI est propriétaire de votre "ancien" appartement parisien + de votre nouveau logement...

3 - En SCI, vous pourrez légalement déduire tout ce qu'il est possible de déduire légalement en charges, travaux, etc, etc, et de droit commun, alors qu'actuellement, vous perdez de l'argent en louant à un bailleur privé, ou public, qui n'est pas votre SCI, et c'est lui qui déduit sur ses revenus à lui, pas ceux de votre SCI...

4 - En procédant ainsi, et en affinant avec vos chiffres, prix de l'appartement parisien actuel, les revenus exacts qu'il génère, charges impôts, etc, etc... mais avec les taux actuels, et puisqu'à la différence de 2009, vous n'arrivez pas chez le banquier les mains dans les poches, et les poches vides, et que vous allez le voir avec en plus un gage de recherche de stabilité financière, puisque dans le cadre "rassurant" et "protégé" d'une SCI, vous obtiendrez des conditions qui vous feront compenser les éventuels manques à gagner liés au transfert de propriété, et plus généralement pour l'opération elle-même dans son ensemble... donc, il n'est pas impossible que vous arriviez au final à faire ce que l'on appelle une "opération blanche", c'est à dire que vous ne perdrez pas vraiment d'argent...

5 - Lorsque le moment sera venu pour vous de vouloir vous acheter votre rêve, apparemment une maison en Savoie, d'ici quelques années, ce sera alors pour vous "finger in the nose..." ;)

Vous pourrez alors soit faire en sorte que votre SCI vende son patrimoine, et vous liquiderez la SCI, ou pourquoi pas, continuer avec ce très bel outil patrimonial, qui achètera alors la dite maison que vous habiterez, la SCI encaissant alors toujours les loyers de l'appartement parisien, surement entièrement payé (donc sérieuse augmentation des revenus) ainsi que les loyers de l'appartement de Lyon, puisque vous le quitterez et la SCI, propriétaire du logement, le remettra en locataion, donc là aussi, création d'un revenu, ou tout au moins d'un supplément de revenu pré existant... mais qui ne sortira pas de votre poche personnelle, cette fois-ci...

Le surcroit de revenus ainsi générés à terme permettant à la SCI d'emprunter à nouveau pour acquérir la maison de Savoie... ;)

Voyez donc un notaire, puisqu'il y a un tas de posibilités ou de variantes pour mettre tout ça en pratique, et pour affiner les chiffres, il vous conseillera la meilleure façon de faire, ou vous proposera les meilleures si c'est kif-kif...

Une dernière chose: si vous maintenez votre SCI ensuite jusqu'à vos vieux jours... BINGO..! ;)

Et si vous la maintenez jusqu'à ce que vous y passiez, pour vos enfants, présents ou à venir, ou pour toute personne qu'il vous plaira de privilégier... RE BINGO..! ;)

Le notaire vous expliquera tout ça lui-même...

Voila, en gros...

Message edité 15/09/2013 à 15:22
0 Reco 16/09/2013 à 22:40 par MisterHadley

Amuses-toi, dagoba.

Comme quoi, tu ferais mieux de changer de banquier.

^^

0 Reco 17/09/2013 à 13:50 par MisterHadley

Tiens, dagoba, en attendant, je te le remonte pour que tu puisses le lire... ;)

0 Reco 17/09/2013 à 14:26 par jacqueshuster

Rien à dire , Mister Hadley vous a donné de très bon conseils, une recette à appliquer.

PS: un agent immobilier

Message edité 17/09/2013 à 14:27
0 Reco 21/09/2013 à 17:22 par Ecila

Merci à tous pour vos avis et opinions sur le sujet.

L'option de la SCI nous avait en effet effleuré mais nous craignions par méconnaissance des limites : le nombre de membre, la possibilité d'habiter dans le lieu d'habitation propriété de la SCI dont nous serons les seuls propriétaires, la fiscalité etc.

Nous avons déménagé à Lyon donc plus de notaire de confiance mais nous allons nous renseigner.

Merci amis stratèges de l'immobilier et bonne continuation

:)