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Acheter avec ou sans travaux, location nue-meublé-SCI ??

1 Reco 02/02/2010 à 10:32 par raph59

Objectif : investissement locatif en Immeuble de rapport pour se constituer un patrimoine, un apport complémentaire retraite à horizon 15/20ans. Auto financement par les loyers.

Type location : Studios pour étudiants : Loyers environ 1800 €/mois
Grande ville universitaire, 3 enfants qui prévoient des études supérieures (pour des loyers non perdus).

2 Situations d’achat à la base dans de l’ancien.
CAS 1 - Sans travaux, +/-230K€
Loué ou louable de suite
CAS 2 Avec travaux Achat +/-190 K€ + 40K€ de travaux
Problème du délai de réalisation des travaux, financement avant location
Défiscalisation des travaux ?

3 Options ensuite sur chaque cas
Option 1 – Location nue
Option 2 – Location en meublé
Option 3 – Création SCI (avantages ??)

Financement : 100% par emprunt (défiscalisation des intérêts), apport perso sur les Frais notaires

Marié, 3 enfant, 3000€ d’impôt

Quel est selon vous la meilleure option d’un point de vue fiscal sur la durée, le but n’étant pas la revente ?
Pourriez-vous me faire de petites simulation, les chiffres parlant plus que de longs discours.


0 Reco 02/02/2010 à 10:44 par MisterHadley

SCI, avec travaux, locations nues, financé par emprunt impérativement à taux fixe...

Du classique eprouvé, quoi...

Du "à l'ancienne"... ;)

0 Reco 02/02/2010 à 10:49 par raph59

Novice en la matière la SCI me fait un peu peur au niveau des déclarations fiscake, que déclarer, que déduire? de quelles façon comment? Tout cele ne m'a pas l'air très simple. =/

0 Reco 02/02/2010 à 10:51 par MisterHadley

C'est effectivement une société à part entière, avec la gestion et la rigueur qui va avec, y compris les responsabilités.

Ceci dit, y a rien de bien compliqué, et il existe des ouvrages spécialisés qui te décortique tous les mécanismes de façon limpide...

Message edité 02/02/2010 à 10:55
2 Reco 02/02/2010 à 10:55 par MisterHadley

Pour ce qui est de la "défiscalisation", laisses donc ça aux profiteurs qui se font de la thune sur le dos de celles et ceux qui n'en ont pas en leur promettant des "gains" imaginaires...

Le principe d'une SCI est très simple, tout comme sa comptabilité :

Dépenses déduites des recettes...

Ce que gagnera la SCI descendra directement en revenus fonciers dans la thune des associés au prorata des parts qu'ils détiennent au capital...

La DGI dont tu dépends pourra t'aider pour les déclarations fiscales si nécessaire...

Que demande le peuple..! ;)

Message edité 02/02/2010 à 10:57
0 Reco 02/02/2010 à 10:59 par raph59

OK, bon et bien je vais aller faire un tour au furet pour ma lecture du week-end ;)

0 Reco 02/02/2010 à 11:07 par MisterHadley

Bah tiens, puisque tu y vas, tu voudrais pas nous ramener des bounty, là..!? ;)

"Tu es gentiiil...

... tu m'en mets deux douzaines..! "

;)

0 Reco 02/02/2010 à 11:10 par speedleo

bonjour,

d'un point de vue pratique je ne vois pas l'interet de faire une sci dans ta présentation.

Pour les 2 cas sachant que tu ne souhaites pas vendre avant un moment et sachant que tu payes déja 3000 e d'impots, je pencherais plus sur la solution 190 + 40.

avantage : frais de notaire que sur 190 - création de déficit foncier de 40000 € en réel

inconvenient : duree des travaux - solution prendre un credit taux variable capé 1 avec 1 année de franchise.

bonne journée

0 Reco 02/02/2010 à 11:15 par MisterHadley

L'intérêt d'une SCI est plus que justifié, là, en fait :

- marié...
- trois mouflets...
- la quarantaine...

- investissement de long terme pour la retraite...

- création d'un patrimoine immobilier...

- transmission optimisée pour d'éventuelles futurs donations aux mouflets...

- sécurité "au cas où"...

y a pas photo, quoi... ;)

0 Reco 02/02/2010 à 13:18 par marc19

Auto financement par les loyers...................un mirage , donc toute démonstration s'avère risquée et hasardeuse . Sur plusieurs décennies, il peut s'en passer des choses, c'est une réalité .

0 Reco 02/02/2010 à 15:31 par speedleo

merci de me preciser en quoi la constitution d'une sci va lui faciliter la tache sachant que son but est d'avoir des revenus complementaires.

investissement long terme : quel iest l'interet de la sci

creation patrimoine : meme question

transmission : dans 20 ans le pret sera paye ; la valeur des parts aura la meme valeur que le bien. son but est d'avoir des revenus. Si sci il pourra donner la nue propriété sur les parts et si il est en nom propre idem...ou est l'interet de la sci

securité ou cas ou : effectivement si il meurt dans peu de temps cela peut avoir un mince interet

bon au final il a payé 1000 € pour constituer sa sci et qu'a t il gagné?


0 Reco 02/02/2010 à 16:04 par cocoyalex

Moi aussi j'aimerais bien avoir la réponse, on m'a conseillé la SCI et on m'a aussi dit le contraire, cela doit s'appliquer qu'à des cas particuliers? quel int^ret par rapport à une gestion classique pour un petit investisseur? j'ai également entendu parler de frais de constitution bien supérieurs à 1000€...donc j'ai pas creusé la question....
En revanche pour le prêt, le taux variable?? je verrais plutôt du fixe....

Message edité 02/02/2010 à 16:07
0 Reco 02/02/2010 à 16:33 par MisterHadley

Sans blague, vous êtes sérieux, là..!? :)

Message edité 02/02/2010 à 16:33
0 Reco 02/02/2010 à 16:37 par cocoyalex

ben oui, j'te dis que j'y connais rien en SCI...ça m'a gavé et j'ai laissé tomber...chacun sa spécialité...

0 Reco 02/02/2010 à 16:42 par MisterHadley

Pour celles et ceux qui maîtrise parfaitement le sujet, une inscription au Greffe du TC et une annonce légale n'atteind aucunement 1000€... ;)

Par contre, si comme speedleo et marc, on n'y comprend rien, là, par contre, va falloir se rapprocher vite fait d'un homme de loi, et des honoraires qui vont de paire...

Maintenant, comparons ce qui est comparable, et cessons donc d'asséner n'importe quelle anerie...

Exemple : à investissement équivalent, à prix, financement, durée et taux équivalents, entre un particulier et une SCI sur le même bien immobilier...

Les intérêts d'emprunt seront déductibles des revenus de la SCI sur la durée de l'emprunt : tu empruntes longtemps, tu déduis donc longtemps...

Le particulier sera au mieux plafonné et ne pourra le faire que partiellement, sur seulement quelques années... ;)

Quant à l'intérêt, parmis d'autres, d'être en SCI de façon patrimoniale en vue d'une éventuelle donation à la descendance, ou en cas de succession, et suivant l'importance de l'actif détenu par la SCI, le principe est que tu donnes, ou transmets, non pas de l'immobilier comme un particulier le ferait, mais des valeurs mobilières puisque tu ne détiens pas d'immobilier, mais des parts de SCI, nuance... ;)

Ce dernier point étant particulièrement destiné à speedleo.

Et la liste est longue, cependant, il faut s'adapter ensuite à la situation de chacun dans sa configuration et ses objectifs qui lui sont propres, on ne peut faire de généralité, mais ce qui est certain, c'est qu'une SCI intelligement constituée peut changer beaucoup de choses en beaucoup mieux... ;)

Message edité 02/02/2010 à 16:54
1 Reco 02/02/2010 à 16:45 par cocoyalex

Pour ceux qui ne maitrisent pas le sujet...qui sont passés par un notaire et je ne sais quoi d'autre, ça leur a couté 4000€...mais c'était peut-être un cas plus compliqué?

0 Reco 02/02/2010 à 16:56 par MisterHadley

Passer par un notaire est effectivement vivement recommandé, c'est leur domaine habituel...

Mais ce n'est aucunement une obligation dès lors que tu "n'apportes" au capital de ta SCI aucun actif immobilier que tu ne détiendrais déjà avant pour la constituer... ;)

Et s'il ne s'agissait que de conseils, les honoraires sont libres, donc... ;)

Message edité 02/02/2010 à 16:58
0 Reco 02/02/2010 à 17:02 par cocoyalex

En tant que particulier tu déduis aussi tes intêrets des revenus locatifs durant toute la durée du prêt...et si tu fais ce genre d'investissement pour assurer tes vieux jours tu fais pas de donation avant, surtout qu'avec 3 enfants (et il a peut-être pas fini...) et le montant pour les frais de succession relevés, plus quelques autres bricoles...tu peux limiter les dégats...???

0 Reco 02/02/2010 à 17:04 par cocoyalex

je dois partir mais ne manquerais pas de consulter ta réponse au retour...qui sait, je vais peut-être monter une SCI ;)
A+

0 Reco 02/02/2010 à 17:05 par MisterHadley

Si tu l'dis et que tu n'y vois aucunes différences, je ne peux rien pour toi, là... ;)

Et en tant que particulier, en plus de tes revenus locatifs, peux-tu aussi déduire sans limite tes intérêts d'emprunt sur ta résidence principale, par exemple..? ;)

Entre autres... ;)

Sinon, pour toi, la coco, t'as comme qui dirait déjà loupé l'coche, en fait, il aurait fallu l'envisager bien avant de t'embourgeoiser très grassement... :p

Message edité 02/02/2010 à 17:08
0 Reco 02/02/2010 à 19:27 par speedleo

misterharley,

les frais pour monter un sci sont effectivement de l'ordre de 150 à 200 € mais je vois mal raph59 l'a constitué tout seul et un avocat, un expert comptable ou un notaire prendra entre 500 et 1000 €

pour les interets, le dossier de raph est de 240000 donc 10000 e d'interet les premieres années. 1800 e /mois de loyer donc je ne vois pas le probleme de deduction .

pour la succession je ne vois pas pourquoi tu fais une difference entre valeurs mobilieres tet immobilieres. la valeur des parts sci sera egale à la valeur de l'immeuble.

maintenant mister je reste courtois et je donne juste des conseils à raph sans rien de plus


0 Reco 02/02/2010 à 22:59 par MisterHadley

Mouais...

Bah déjà, que tu ne voies rien, pourquoi pas, mais ce n'est donc que toi qui ne voit rien...
Ensuite, il n'y a que toi qui y voit le moindre "problème" ou non...

Pour faire simple, la différence entre des valeurs mobilières et immobilières est assez abyssale.

Aussi, ne vais-je pas te l'expliquer, mieux vaut que tu ailles de toi-même t'en informer, il y a surement des sites spécialisés pour ça...

Pour ce qui est de la différence de "déduction", là aussi, c'est assez évident :

En tant que particulier, tu vas donc acheter, toi, et toi seul, et à ce titre, tu "déduiras", oui, mais en étant donc plafonné, à 10600€ si je me rappelle bien (à vérifier)...

En comparaison, avec une SCI, c'est justement la SCI qui achète, et pas toi, donc, même si celle-ci sera aussi "plafonnée", elle ne le sera pas elle-même, mais au travers du nombre de ses associés, puisque c'est une société, et une société fiscalement "transparente"...

Les "revenus" de la SCI sont imposables dans l'imposition des associés, les déficits fonciers sont imputables aussi dans les impositions des associés... ;)

Exemple : une SCI détenue par 4 associés à 25% de capital chacun

Un seul emprunt supporté par la SCI

Un plafonnement, mais multiplié par le nombre de ses associés, donc un plafonnement de "déduction" bien supérieur à celui d'un simple "investisseur" particulier qui, lui, ne pourra "déduire" qu'à la hauteur de son seul et unique "plafond" personnel...

Si tu es dans une opération financée par un emprunt qui génère 40000€ d'intérêts par an à rembourser, in fine ou non, en tant que particulier, tu "plafonneras" en te créant un déficit fiscal sur tes revenus fonciers à hauteur de 10600€ maximum... en gros...

Dans la même configuration, cette SCI détenue par 4 associés à 25% de capital chacun, chacun des 4 associés pourra "déduire" jusqu'à 10600€ chacun de ses "revenus" foncier également...

Donc, la SCI permettra de "déduire" pleinement 40000€ d'intérêts, in fine ou non, alors que toi, particulier, simple "investisseur", non, tu ne pourras déduire que ton plafond personnel, le reste étant "reportable", mais vu que les années suivantes, tu auras les intérêts également suivants à "déduire", tu y perdras en "déduction" par rapport à une SCI...

Pour les successions et donations, lorsque tu compares les deux et ne trouves pas de différences, tu es plus que "courtois", là... ;)

Libre à toi de donner de ton vivant de l'immobilier, mais va falloir que tu donnes l"ensemble lui-même du bien, soit en pleine propriété, soit en nue-propriété, ou en usufruit...

Alors qu'une SCI te permettra de ne donner qu'un nombre de parts sociales de ton choix, pour le montant de ton choix puisque ce sont donc des valeurs mobilières, et non immobilières, et en le faisant très simplement; le tout dans le plafond fiscal autorisé pour que ce soit net d'impots de surcroit...

Ce que tu ne pourras donc aucunement faire à l'identique en tant que particulier "investisseur" qui, lui, donnera un bien immobilier, ce qui veut dire notaire obligatoire, et droits à payer puisque tu dépasseras la plupart du temps les plafonds autorisés par la législation fiscale traitant des donations entre vifs... ;)

Et le principal intérêt d'une SCI est souvent fondé sur ce principe de "transmission" aux "héritiers", et en le faisant tout en souplesse et sécurité pour tout le monde :

Les darons associés de la SCI, peuvent avoir intégrés leurs gamins également comme associés, ou seulement l'un d'eux, voir de parfaits étrangers et pas leurs gamins (histoire de les "déshériter" bien gentiment... ;) ), le tout en gardant le contrôle total de la SCI (pour ne pas être éventuellement spoliés de leur vivant comme cela arrive bien plus souvent qu'on ne le croit...) ainsi que les revenus générés par la SCI dont ils ne "donnent" que la nue-propriété des parts sociales en gardant pour eux-mêmes et leurs vieux jours l'usufruit, et donc les revenus, de celles-ci... ;)

Les darons leur donnent ensuite à chacun d'eux un nombre de parts, net d'impôts, le restant seulement de ces parts qu'ils détenaient encore au capital sera ensuite transmis à la succession lorsqu'ils ne seront plus là, les gamins, ou parfait étrangers à la "famille", ne payeront alors que des nèfles en droit de successions, et sur des valeurs mobilières, pas immobilières...

Et un particulier "simple investisseur" ne pourra pas le faire, lui...

Une SCI est donc, dans ce genre de configuration, un avantage non négligeable et indiscutable... ;)

A+

Message edité 02/02/2010 à 23:56
0 Reco 03/02/2010 à 07:43 par speedleo

mister,

en general quand je conseille un client je m adapte à sa situation.

Pour raph il parle dun investissement de 230000 € je ne vois pas le probleme des défcits d'emprunts. en tant que particulier ou dans le cadre d'une sci cela sera équivalent.

pour la succession, je vois plus raph comme quelquun qui ne voudra pas s'emerder à 60 ans avec des locataires en direct. je pense donc qu'il vaudra mieux qu'il vende son immeuble et qu'il ouvre 3 assurances vie pour placer son argent. pas de frais de succession sur 450000 et il touche ses rentes mensuelles sur son placement.

dans le cas de raph voila ce que je ferai et j'ai bien dit DANS LE CAS DE RAPH.

0 Reco 03/02/2010 à 08:21 par MisterHadley

Tant mieux pour toi, alors... ;)

Moi, non.

Bonne journée...

0 Reco 03/02/2010 à 08:50 par marc19

A force de couper les cheveux en 4, pour faire simple conme dit MH (elle est bonne), vous allez le dégoûter de quoique ce soit .

0 Reco 03/02/2010 à 09:07 par MisterHadley

C'est vrai, oui, sauf que si l'on est "dégouté" juste par ce qui semble donc "compliqué" alors que c'est simple, peut-être faudra t-il envisager autre chose que l'immobilier... ;)

Ceci dit, ralph rentre dans le profil le plus large...

... et ne soyons pas mesquin, il n'y a donc pas que lui dans ce cas de figure, justement... ;)

Et à l'heure où les "niches fiscales" vont se raréfier...

Où les frais universitaires commencent à décupler...

Ca renforce encore bien plus l'attrait d'investir par le biais d'une SCI créée pour l'occasion...

;)

Message edité 03/02/2010 à 09:35
0 Reco 03/02/2010 à 11:27 par raph59

Bonjour

Je vois que mon sujet à fait couler beaucoup d'encre et que les 2 écoles ont du mal à se mettre d'accord.

Bon ben ce midi je vais me chercher quelques bouquin sur les SCI, pas eu le temps finalement hier.

J'aime le côté transmission (je n'ai pas l'intention de vendre à 60 ans, du moins pour 'linstant) ainsi que le fait de rélever les plafonds des intérets déductibles pour d'éventuels achats complémentaires futurs.

Juste une question technique, quand et comment déduire la valeur des travaux à éffectuer?

Pas possible de me dégouter, je suis décidé à investir, il est grand grand temps. Mais bon je ne veux pas faire de bêtises non plus:p

0 Reco 03/02/2010 à 12:25 par MisterHadley

Quand tu les auras effectués... :)

0 Reco 03/02/2010 à 12:33 par MisterHadley

Sont déductibles les travaux de réparations et d'améliorations, mais pas d'agrandissement.

Et si tu les finances par emprunt, les intérêts de l'emprunt contracté pour ces travaux sont donc aussi déductibles... ;)

Message edité 03/02/2010 à 12:35
0 Reco 03/02/2010 à 14:41 par tomitoma

Il pourra déduire les interets d'emprunts, contracté pour la realisation des travaux, mais s'il déduit en plus le montant des travaux de ses revenus fonciers, le fisc va pas apprecier. Sont deductibles les travaux relatif à la conservation d'un revenu foncier.

0 Reco 03/02/2010 à 14:58 par MisterHadley

Les travaux sont une charge déductible, que tu les finances par emprunt ou cash, ils le sont...

Et si tu les finances par emprunt, les intérêts de cet emprunt sont donc aussi déductibles...

Dans un emprunt, tu as capital + intérêts...

Le capital correspond donc au prix des travaux, les intérêts étant donc une déduction autre que celle du prix des travaux... ;)

Message edité 03/02/2010 à 14:59

0 Reco 03/02/2010 à 16:00 par tomitoma

Les travaux d'entretiens et d'ameliorations (non somptuaire) d'accord, de renovation, non. Maintenant tu a le droit d'avoir un avis different de celui du fisc :)

0 Reco 03/02/2010 à 16:51 par raph59

Il s'agit de travaux de rénovations, pas d'agrandissement, par exemple : nouvelles fenêtre, refaire les murs, électricité... On m'a dit que tout cela était effectivement déductibles.

0 Reco 03/02/2010 à 17:10 par MisterHadley

On te l'a dit, ralph, parce qu'ils le sont bien.

Ya que tomimito qui prétend l'inverse.

;)

0 Reco 03/02/2010 à 17:40 par tomitoma

Désolé votre sainteté, c'est les agents de l'administration fiscale qui pretendent l'inverse, moi je m'en tamponne mon cher mister-T.

0 Reco 03/02/2010 à 17:52 par MisterHadley

Ah non non, tomimito, c'est toi, hein... ;)

0 Reco 03/02/2010 à 18:08 par 6trouilles

Tout y est:

http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-i mpots/f30-les-travaux-ded uctibles-des-revenus-fonc iers.php3

A +

0 Reco 03/02/2010 à 18:10 par tomitoma

Ok MisterBlaireau, apporte moi la preuve de ce que tu rapporte, c'est intéréssant, dans ce cas, ya un business à prendre dans l'achat de ruines (histoire de plomber le resultat de la sci, pour pas payer trop d'impots quoi) ;)

0 Reco 03/02/2010 à 18:16 par 6trouilles

Je pense que la confusion est dans l'appellation de la "chose" ici. Il faudrait que Ralph59 en dise un peu plus sur le caractère des travaux.....

0 Reco 03/02/2010 à 18:20 par tomitoma

Exact, merci Bernie pour le lien (qui liente pas d'ailleurs :)), les explications y sont limpides, ralph y verra plus clair, entre les travaux qu'il a effectivement le droit de déduire et ceux que MisterSCI lui conseille de déduire (tous en fait) mais que son agent du fisc n'appreciera pas.

0 Reco 03/02/2010 à 18:21 par speedleo

tout depend si c'est une rénovation ou une réhabilitation (nombre de différents corps de métiers intervenants et % de l'appart refait)

dans un cas déductible et tva 55, dans lautre non déductible et tva 19.6


0 Reco 03/02/2010 à 18:25 par MisterHadley

Déjà, tu vas peut-être témoigner d'un tant soit peu plus de courtoisie, tomimito.

Ensuite, tu vas donc simplement regarder la documentation officielle, avant d'affirmer comme certitude ce que tu ne connais donc pas.

Et peut-être cesseras-tu aussi de me preter des propos qui ne sont pas les miens.

Donc, bah là, t'as du boulot, quoi... ;)

0 Reco 03/02/2010 à 18:39 par tomitoma

Pour la courtoisie, tu peut te brosse Misterblaireau, c'est toi qui a lancé les hostilités... Pour le reste, t'inquiète, je suis au parfum des travaux déductibles et non déductibles. Je te remercie. Bonne soirée.

0 Reco 03/02/2010 à 18:46 par MisterHadley

Bah alors, pourquoi dire des aneries alors que tu dis connaitre..? Hum..?

Pas bien, ça... ;)

0 Reco 03/02/2010 à 19:00 par tomitoma

tout simplement parce que quand qqun me dit vouloir faire 40Ke de travaux dans une piaule, je lui conseil de bien ce rancarder sur ceux qu'il peut deduire et ceux qu'il ne peut pas, plutot que de lui dire, fait une SCI et deduit tout... chacun son truc quoi.
Maintenant, je te laisse rédiger un roman à deux balles comme tu sais si bien le faire pour démontrer ton intelligence supérieur et mon incompétence, pour conclure en disant que j'affirme que le perroquet du perou est homosexuel et que donc tu as raison de dire le contraire... Habituel, hein ;))

0 Reco 03/02/2010 à 19:00 par tomitoma

Et bonne soirée, j'ai la dalle moi... Bye

0 Reco 03/02/2010 à 19:16 par MisterHadley

Intelligence supérieure..!? :)

... ou savoir simplement lire et comprendre ce qu'on lit, tomimito..? ;)

Voila qui mettra tout le monde définitivement d'accord, même si ça te déplait :

Déclaration fiscale n°2072 et sa notice n° 2072 NOT à laquelle sont tenues les SCI

http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/docu mentation;jsessionid=UFWZ E5EKOWOEJQFIEMQSFFGAVARW4 IV1?paf_dm=full&paf_gm=co ntent&paf_gear_id=100006& pageId=rch_formu_res&sfid =05&action=resultImprime& _requestid=1438891

Toi qui aime la lecture et les romans, te voila servi... ;)

A+

Message edité 03/02/2010 à 19:17
0 Reco 04/02/2010 à 17:24 par 6trouilles

C'est nul. Le copier/coller des liens dans les messages ne fonctionne plus......

0 Reco 04/02/2010 à 17:50 par 6trouilles

Et pi pour le perroquet du Perou, je veux des preuves.......... :p

1 Reco 04/02/2010 à 17:52 par cocoyalex

:)
Salut Bernie!!
et te donne pas le temps de taper tes messages tranquille!!! il efface tout!!!