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Acheter moins cher un bien immo.

0 Reco 03/02/2008 à 09:14 par marc19

Ce propos n'a pas pour objet de donner des leçons mais seulement faire partager une expérience,cela
s'adresse bien sûr aux jeunes ...et moins jeunes peu expérimentés dans ce domaine, LA NEGOCIATION
D' UN BIEN IMMOBILIER .
Contrairement à ce que l'on pourrait penser, IL EST PREFERABLE D' AVOIR UN INTERMEDIAIRE ( agent
immo. ou autre) pour discuter un prix car directement d' acheteur à vendeur, un blocage s'instaure
trés rapidement et l'échec en conséquence, par contre, la motivation première d'un agent imm. c'est de
vendre, vite et le plus possible et le plus souvent il vous fera récupérer et plus encore la majoration du
prix dûe par sa commission .
UN PRIX DOIT TOUJOURS SE NEGOCIER, SINON VOUS PERDEZ DE L'ARGENT car l'immense majorité des
vendeurs majorent (c'est de bonne guerre) leur prix de vente, il n'est pas rare de voir partir des biens de
15 à 25 % du prix demandé. Pour emporter une affaire ( où il n'a pas l'excu. bien sûr) un agent immo.
peut même grignoter sa com.
1 ère règle d'or, ESSAYER DE SAVOIR SI LE BIEN VISITE EST A VENDRE DEPUIS LONGTEMPS, les biens
récents à la vente sont trés difficilement négociables sauf cas particuliers,
2 règle d'or, MEME SI LE BIEN VISITE VOUS EMBALLE, évitez les expressions du genre, " c'est super!!!!
c'est exactement ce qu'on cherche ou la vue est magnifique etc.....) RESTER PLUTOT NEUTRE dans
votre attitude, ne pas en rajouter, dans un sens ni dans l'autre.
3 règle d'or, NE PAS SE PRECIPITER, POSER LES BONNES QUESTIONS sur l'état du bien en général , les
apparences sont trompeuses, UN BIEN MEUBLE PEUT VOUS PARAITRE MAGNFIQUE ET BEAUCOUP
MOINS UNE FOIS VIDE, en plus, les meubles sont bien pratiques pour camoufler les imperfections et
plus encore.
4 règle d'or, si le bien visité vous plaît et que son financement est assuré, FAITES UNE OFFRE DE PRIX
RAISONNABLE, aucun proprio. ne vendra à MOITIE PRIX, vous avez aussi la possibilité d'offrir un
PRIX ACTE EN MAINS, ce qui revient à faire payer les frais de notaire (pas négligables) au vendeur.
si vous avez la chance de pourvoir acheter sans crédit, un propriétaire vous prévilegira toujours .
Le reste est affaire de pschocologie, mais surtout IL FAUT SYSTEMATIQUEMENT NEGOCIE
cordialement


0 Reco 16/02/2008 à 07:45 par franckimmo

alors la !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
ERREUR

POURQUOI ACHETER DS 3 ANS

c est le plus mauvais calcul

compter sur une baisse oui pourquoi pas mais que fait tu de la hausse des taux c est enorme sur le prix final
certes le prix de vente sera moins cher mais le cout total de la maison une fois payer seras largement plus elever il y a 9 mois on avait encore des taux a 3.9 aujourd hui 5 calcul et tuverras si la maison est mùoins cher!!

0 Reco 16/02/2008 à 07:50 par marc19

a écrit : alors la !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
ERREUR

POURQUOI ACHETER DS 3 ANS

c est le plus mauvais calcul

compter sur une baisse oui pourquoi pas mais que fait tu de la hausse des taux c est enorme sur le prix final
certes le prix de vente sera moins cher mais le cout total de la maison une fois payer seras largement plus elever il y a 9 mois on avait encore des taux a 3.9 aujourd hui 5 calcul et tuverras si la maison est mùoins cher!!
FRANCKIMMO, t'es le meilleur marc 19

0 Reco 16/02/2008 à 08:01 par franckimmo

pourquoi ironie?

0 Reco 16/02/2008 à 08:51 par delahaye

Le jour où un agent immobilier te dit de retarder ton achat , embrasse-le sur la bouche !

Vous n'allez pas flinguer votre gagne-pain en développant l'attentisme, non ?

0 Reco 16/02/2008 à 13:47 par franckimmo

je regrette erreur monumental d attendre on devrait atteindre des taux 6.5 d ici 1an et demi alors calculer

0 Reco 16/02/2008 à 13:48 par franckimmo

pour delaye je n ai rien a vendre ici juste partager une experience!!!!! mais bon

0 Reco 16/02/2008 à 14:40 par JackPalmer

a écrit : alors la !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
ERREUR

POURQUOI ACHETER DS 3 ANS

c est le plus mauvais calcul

compter sur une baisse oui pourquoi pas mais que fait tu de la hausse des taux c est enorme sur le prix final
certes le prix de vente sera moins cher mais le cout total de la maison une fois payer seras largement plus elever il y a 9 mois on avait encore des taux a 3.9 aujourd hui 5 calcul et tuverras si la maison est mùoins cher!!
Vraiment??
Un petit cours de math ?

1 Comparons !
Empruntons 200 000 euros sur 20 ans à 3%
http://www.anil.org/guide/calculs/pret/pretcons.htm?type=pretcons.htm&submit=OK

je rembourse 1109 euros par mois

Empruntons 160 000 euros sur 20 ans à 5%
Je suis très gentil car je considère à peine 20% de baisse (pour info je conseille au sceptique d'aller voir ma file sur reims... il constaterosn des baisses de 20% en quelques mois, alors imaginez sur 3 ou 4 ans...)

et là, oh surprise, je rembourse 1056 euros par mois

Conclusion : je rembourse un peu moins !!!! la hausse des taux n'est donc pas un ennemi;

En remboursant 1125 euros je rembourse sur 18 ans, c’est donc identique, le temps d’attente donnant in fine un remboursement final à la même date.

2 Role de l’apport
Imaginons un instant que j’ai un apport de 50 000 et veuille acheter un bien à 200 000
J’emprunte 150 000 à 3%

Deuxième solution le marché baisse de 20%, j’emprunte (200 –20% = 160 160 –50 =110 0000) j’emprunte 110 000 à 6% (hypothèse hautement défavorable)

Premier choix :
150 000 à 3%
Sur 15 ans 1105 euros par mois
Sur 20 ans 887 euros par mois

Deuxième 110 000 à 6%
928 euros par mois sur 15 ans.

Bref le cout de remboursement devient quasiment le même sur 20 ans à 3% ou 15 ans à 6%…
Vous préferez quoi ? Payez 15 ans ou 20 ans ? et encore je suis gentil je n'ai pas intégré les frais de notaires, d'agences qui baissent eux aussi du fait de la baisse du bien.

Naturellement plus l’apport est élevé et plus il devient important en cas de baisse du marché et hausse des taux.

Ilaginez un instant que vous soyez en location dans une de ces maisons que vous voulez acheter et que vous payer non pas 88è euros mais 600.
Vous allez économiser 287 euros par mois soit plus de 3000 euros par an. au bout de '4 ans vous aurez ajouter 12 000 euros a votre apport (et donc emprunterez encore moins, je vous laisse calculer tous seul)

Un conseil à ceux qui hésitent : refaites ces calculs tranquillement, louez, économisez, faites vous un apport et attendez tranquillement les soldes

Jack

Note: Dans les deux cas je n'ai pas intégré l'assurance, je considère qu'elle est la même dans les deux cas, et je ne veux pas compliquer le calcul

Message edité 16/02/2008 à 14:42
0 Reco 16/02/2008 à 15:44 par delahaye

Arrête jack , franckimmo c'est mon ami, j'en apprends tous les jours avec lui......tous les jours, c'est le cas de le dire....

Moralité : quand on vous assure certaines choses, aprofondissez par vous-mêmes !

0 Reco 16/02/2008 à 18:09 par JackPalmer

6,5%?

On s'en f..t

Plus les taux seront élevés, plus la capacité d'achat sera faible (impossible de trop allonger le pret) et plus les vendeurs devront baisser le tarif.

Souvenez vous des années 80, les taux étaient à plus de 10% et des ouvriers faisent construire des maisons -mes parents aux hasard

un dernier point:
un taux élevé se renégocie quand les taux baissent, ce qui est impossible avec un taux bas

Jack

0 Reco 17/02/2008 à 08:33 par marc19

a écrit : 6,5%?

On s'en f..t

Plus les taux seront élevés, plus la capacité d'achat sera faible (impossible de trop allonger le pret) et plus les vendeurs devront baisser le tarif.

Souvenez vous des années 80, les taux étaient à plus de 10% et des ouvriers faisent construire des maisons -mes parents aux hasard

un dernier point:
un taux élevé se renégocie quand les taux baissent, ce qui est impossible avec un taux bas

Jack
Salut Jack,
comme d'hab. je vais un peu tempérer ton enthousiasme sur les taux relativement
élevés qui seraient négociables. Effectivement, c'est en théorie possible et moins évident dans la pratique.
Comme tu dois certainement le savoir, la garantie d'une bonne négo est liée aux avoirs et à ton ancienneté
dans une banque. A l'inverse , un candidat au crédit, inconnu de l'organisme prêteur, ne sera certainement
pas en position de forçe, au plus il va obtenir des frais de dossier réduits. Rien n'a changé on ne prête
BIEN qu'aux riches ..............


0 Reco 17/02/2008 à 09:31 par marc19

re, dans le cas d'un crédit déjà en place, c'est un peu le même principe surtout que les banques réchignent
à faire marche arrière et une contre partie facilite bien les choses .......

0 Reco 17/02/2008 à 10:01 par delahaye

Le problème des taux renégociables n'est que la cerise sur le gateau.

Un fait qui est sur : plus les taux vont monter , plus les prix vont baisser (mathématique.....quand on est en haut de palier). Dans quelle mesure, personne ne peut le dire mais il risque d'y avoir des dégats.
A chacun d'adapter sa situtation en fonction de ses perceptions futures, se constituer un apport en attendant pouvant constituer une solution d'attente intermédiaire.

0 Reco 17/02/2008 à 11:40 par marc19

a écrit : Le problème des taux renégociables n'est que la cerise sur le gateau.

Un fait qui est sur : plus les taux vont monter , plus les prix vont baisser (mathématique.....quand on est en haut de palier). Dans quelle mesure, personne ne peut le dire mais il risque d'y avoir des dégats.
A chacun d'adapter sa situtation en fonction de ses perceptions futures, se constituer un apport en attendant pouvant constituer une solution d'attente intermédiaire.
Ok ! ça dépend aussi de la grosseur de la cerise !!! Je rejoins un peu ton raisonnement et actuellemnent
il vaut mieux être un peu dans l'attentisme, l'observation plutôt que l'action à moins d'être en manque
de poussée d'adrénaline. Pour ceux qui ont des liquidités aprés une vente par exemple, je conseille à
certains compte à terme ( on trouve actuellement du 4.5 voire +) une formule 3 mois renouvelable semble
intéréssante. On trouve également certains livrets boostés les 3 premiers mois avec du 6 %, bien sûr, la
banque espère conserver ce capital au delà de 3 mois, il faut s'empresser de le mettre ailleurs car on
retombe à 2.75 %, en fouillant bien , on arrive à gagner du temps sur des placements certes pas mirifiques
mais ils ont le mérite d'exister ...... marc

0 Reco 17/02/2008 à 12:35 par Bernie

Bonjour,

Après absence de 10 jours grâce à l'incapacité d'Orange de me fournir la prestation pour laquelle je paie (Livebox téléphone , Internet, TV) et donc 10 jours d'impossibilité de toute communication, Orange a de nouveau rétablie ma ligne. Je me permets d'ouvrir une parenthèse qui n'a rien à voir avec l'immobilier mais ça me soulage: depuis mon aménagement le 6 décembre en ayant demandé auprès d'Orange mon déménagement le 3 décembre, j'ai eu droit en tout et pour tout à 15 jours de prestation! Qui dit mieux?? Tout en payant plein pot bien entendu).

J'ai parcouri le forum depuis la date de cessation des prestations Orange. Constat: rien de bien nouveau à l'horizon.

A part des personnes qui veulent une deuxième carte professionnelle pour le prix d'une, d'autres qui ont demandé un permis de construire pour 2 maisons mais veulent en faire construire 4 sans piper mot, l'annonce inappropriée d'un rigolo qui persiste à vouloir louer sa maison 500€/semaine dans les Pyr-Orient. Un autre encore qui trouve que la dame de 84 ans (seule elle), occupant le logement loi 1948 de 88m², dans le quel il a investi ses billes est indécente de vouloir y rester ou plutôt n'a pas encore le bon goût de voulor mourir, tandis que lui vit avec femme et enfant dans un F2.......

Vraiment le calme plat quoi.....

Juste une info: dans le triangle Grimaud, Saint-Tropez, Cogolin, où je réside actuellement, les prix des biens dans les agences commencent à donner des signes de fatigue. Ce qui est assez révélateur pour le marché en général, le Var étant un département phare, comme Paris en matière de prix immo.

Bernie

0 Reco 18/02/2008 à 09:04 par franckimmo

salut
petite remarque sur le forum tu il est vrai "rien de bien nouveau" il me semblait que ici c ete un forum d echange ou d aide pour l immobilier mais pas du tout
a part ce faire traiter de voleur ou d escroc je ne vois pa

0 Reco 18/02/2008 à 09:18 par franckimmo

lol j ai pas appuyer ou il fallait
je disais donc je pense que ici il y a beaucoup de pro de l immobilier
on vient je pense pour partager notre experience par rapport a des situation vecu ou pour conseiller si on le peut mais helas depuis 10 jours que je suis venu a part voir en nous agent immobiliers des gens cupide et sans morale le debat avance pas beaucoup
qu est ce que j en est a foutre que les gens qui lisent achete ou pas ce ne sont pas mes clients et je ne touche pas de com. sur les agences de la france, donc je dit notre ressenti je partage, d ailleurs n ai je pas dit que l immobilier baisser largement alors que tout le monde "fnaim" maintient qu il y a pas de crise mais bon, j ai parcouru un peu les differents forums, et a chaque fois la meme chose et tjrs de la part des memes, certains viennent ici pour un renseignement et des que tu lui repond, ATTENTION c est un agent immo. il veut t arnaquer te voler te vendre a tous prix etc......
je pense que beaucoup d agent ne viennent plus a cause de ca qu elle que soit la prof. il y a des vereux mais tjrs mettre tout le monde dans le meme sac ca devient penible, il y a des gens honnetes et qui se batte pour ça, mais bon cest dommage
je sais qu il y a des escrocs, mais t inquiete ils ont autres chose a faire que venir sur un forum,
j aimerai avoir le sentiment des differents agent co sur ce qui c est dit sur ce forum, depuis 1 semaine.
d ailleurs j ai parcouru pas mal de forum et a chaque fois qu un pro. a repondu il y a tjrs quelqu un derriere pour dire attention il est agent immo ca peu pas etre vrai ou autres, et apres quand tu analyse le gars il revient plus car il ne sait plus quoi penser
voila
c est juste un ressenti
amis de la profession donnez moi votre avis

0 Reco 08/04/2008 à 19:23 par fatiha53

voila j'ai vu qu'il y avaient dees pro d l'immobiler j'aurais une question à poser concernant les taux de crédit ça fait trés peur
voila je veux acheter une maison de 210000€ j'ai fait plusieurs simulations ma banque offre un taux de 4.8% sur 25 ans hors ass le crédit foncier un taux de 4.53% hors ass sur 30 ans avec un apport de 30 000€

je ne comprends rien lorsque je regarde les mensuallités pour l'un 1237 € pour l'autre 1100€ quel est le mieux
y a til des arnaques de quoi faut il se méfier

0 Reco 09/04/2008 à 13:49 par marcoco

salut franckimmo,
moi aussi je suis AI et moi aussi je defends ma profession et laisse moi te dire que j'ai trouvé des gens sur ce forum qui ne m'ont pas traité de voleur !!

clin d'oeil à jack et bernie

0 Reco 09/04/2008 à 14:13 par JackPalmer

a écrit : salut franckimmo,
moi aussi je suis AI et moi aussi je defends ma profession et laisse moi te dire que j'ai trouvé des gens sur ce forum qui ne m'ont pas traité de voleur !!

clin d'oeil à jack et bernie
Je confirme uniquement d'escro ;-)

Jack
PS: Y'a pas de smiley clignant de l'oeil sur ce forum, mais tu auras décodé toi-même.

0 Reco 08/05/2008 à 13:10 par priovisitee

a écrit : Le jour où un agent immobilier te dit de retarder ton achat , embrasse-le sur la bouche !

Vous n'allez pas flinguer votre gagne-pain en développant l'attentisme, non ?
Bonjour,

Vous avez bien résumé la situation : les AI ont tout intérêt à vendre rapidement les biens immobiliers car le temps c'est de l'argent
Un bien mis en vente longtemps permet de multiplier les chances de trouver un acheteur
Mais pour un AI, c'est un mauvais calcul : plus il passe de temps sur un bien à le faire visiter, plus il augmente ses charges et voit donc sa commission "nette" sur ce bien réduite d'autant

Partant de ce constat, nous avons mis en place un service de visites pour les particuliers vendeurs de leur bien
Ils peuvent ainsi le faire visiter sur une longue période en attendant de trouver l'acheteur qui fera une offre

Dans ce cas, le temps c'est de l'argent ... non perdu par le vendeur qui a patienté
Car en passant par agence, il aurait été soumis à la pression de cette dernière de baisser son prix net vendeur pour vendre rapidement afin qu'elle puisse limiter ses frais de visite

CQFD

Mr Caillol
Fondateur de www.priovisite.com


0 Reco 08/05/2008 à 13:10 par priovisitee

a écrit : Le jour où un agent immobilier te dit de retarder ton achat , embrasse-le sur la bouche !

Vous n'allez pas flinguer votre gagne-pain en développant l'attentisme, non ?
Bonjour,

Vous avez bien résumé la situation : les AI ont tout intérêt à vendre rapidement les biens immobiliers car le temps c'est de l'argent
Un bien mis en vente longtemps permet de multiplier les chances de trouver un acheteur
Mais pour un AI, c'est un mauvais calcul : plus il passe de temps sur un bien à le faire visiter, plus il augmente ses charges et voit donc sa commission "nette" sur ce bien réduite d'autant

Partant de ce constat, nous avons mis en place un service de visites pour les particuliers vendeurs de leur bien
Ils peuvent ainsi le faire visiter sur une longue période en attendant de trouver l'acheteur qui fera une offre

Dans ce cas, le temps c'est de l'argent ... non perdu par le vendeur qui a patienté
Car en passant par agence, il aurait été soumis à la pression de cette dernière de baisser son prix net vendeur pour vendre rapidement afin qu'elle puisse limiter ses frais de visite

CQFD

Mr Caillol
Fondateur de www.priovisite.com