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Acheter sans emprunter pour du locatif?

2 Reco 01/01/2014 à 13:23 par Chocobn

Bonjour,

j'aurai besoin de conseils pour l'achat d'un appartement.

Je dispose actuellement de suffisamment d'argent sur mes comptes épargne pour acheter cash un appartement (et j'ai encore une réserve).

Est il quand même préférable de faire un emprunt à la banque?

Je précise que :
- but du projet : investissement locatif
- je suis déjà propriétaire de ma résidence principale (emprunt immobilier en devise à taux fixe 1.80 - encore 6 ans pour le remboursement).
- je suis déjà endetté à 30% avec mon emprunt immobilier
- je gagne environ 3500 euros net par mois / je dépense 1800 euros par mois (remboursement du crédit inclus).
- le banquier, aux vues de mes charges actuelles, est disposé à me prêter encore de l'argent.
- je peux bénéficier d'un crédit à taux 1,8%


0 Reco 01/01/2014 à 16:45 par viroflay

Chocobna écrit : Bonjour,

j'aurai besoin de conseils pour l'achat d'un appartement.

Je dispose actuellement de suffisamment d'argent sur mes comptes épargne pour acheter cash un appartement (et j'ai encore une réserve).

Est il quand même préférable de faire un emprunt à la banque?

Je précise que :
- but du projet : investissement locatif
- je suis déjà propriétaire de ma résidence principale (emprunt immobilier en devise à taux fixe 1.80 - encore 6 ans pour le remboursement).
- je suis déjà endetté à 30% avec mon emprunt immobilier
- je gagne environ 3500 euros net par mois / je dépense 1800 euros par mois (remboursement du crédit inclus).
- le banquier, aux vues de mes charges actuelles, est disposé à me prêter encore de l'argent.
- je peux bénéficier d'un crédit à taux 1,8%
Si tu prends un crédit , tu pourra déduire les intérêts et en plus les travaux et assurances et frais de syndic si tu fais les frais réels à la place du micro foncier
Si tu emprunte en plus à 1.8 c'est très interessant

0 Reco 01/01/2014 à 17:05 par marc19

Comme t'es déjà un peu blindé en crédit
Si tu as ton pognon à 1.25, bientôt 1 % sur tes livrets
Paye cash , même à 1. 8 de TEG , ils vont bientôt faire l'aumône ces banquiers pour reforguer un crédit .
Et tu pourras toujours déduire tous tes frais , travaux etc .............

2 Reco 01/01/2014 à 17:39 par viroflay

marc19a écrit : Comme t'es déjà un peu blindé en crédit
Si tu as ton pognon à 1.25, bientôt 1 % sur tes livrets
Paye cash , même à 1. 8 de TEG , ils vont bientôt faire l'aumône ces banquiers pour reforguer un crédit .
Et tu pourras toujours déduire tous tes frais , travaux etc .............
salut marc et bonne année
sauf si le pognon est placé à 4 en assurance vie

2 Reco 01/01/2014 à 17:44 par Chocobn

viroflaya écrit : salut marc et bonne année
sauf si le pognon est placé à 4 en assurance vie
justement pour l'instant il ne l'est pas... c'est de l'épargne disponible. Je peux utiliser cet argent pour acheter un appartement. Donc 1.25 effectivement.

2 Reco 01/01/2014 à 17:46 par marc19

viroflaya écrit : salut marc et bonne année
sauf si le pognon est placé à 4 en assurance vie
Evidemment, Viro , à toi aussi , bonne année !
car dans l'assurance vie , il y a aussi l' avantage transmission mais pour faire 4 en 2014 , il va falloir se lever de bonne heure , on sera plutôt sur du 2.5 % si je tiens compte des confidences que j'ai eues récemment .
Finalement , c'est encore l'immo qui paye le plus ................et de loin .

3 Reco 01/01/2014 à 17:50 par Chocobn

marc19a écrit : Comme t'es déjà un peu blindé en crédit
Si tu as ton pognon à 1.25, bientôt 1 % sur tes livrets
Paye cash , même à 1. 8 de TEG , ils vont bientôt faire l'aumône ces banquiers pour reforguer un crédit .
Et tu pourras toujours déduire tous tes frais , travaux etc .............
je veux un petit investissement sans travaux, un petit logement étudiant pour commencer... donc pas de travaux à déduire en perspective.

Aussi à 1.25 en banque c'est un peu maigre.... comme le dit viroflay, l'assurance vie peut être une autre solution, c'est une question de stratégie. Personnellement, je préfère investir dans l'immo.

1 Reco 01/01/2014 à 17:51 par marc19

En ce moment et encore pour quelques temps , il vaut mieux acheter que vendre .
Si t'as du cash , tu va pouvoir mettre la pression sur le vendeur au niveau prix .
Un acquéreur sans crédit , ça vaut de l'or ...

1 Reco 01/01/2014 à 17:57 par marc19

T'as raison, commence petit sans crédit .
Etudie bien la demande locative mais tu feras toujours du 6 ou 7 % mini.
Parce que contrairement à ce que l'on entend trop souvent , le danger , ce n'est pas l'impayé (à peine quelques %) , c'est la vacance ............

2 Reco 01/01/2014 à 18:00 par Chocobn

oui dans une résidence étudiante, même si un étudiant part, un autre le remplace... et puis avec tous les APL dont ils bénéficient, les impayés ne sont pas aussi fréquent que pour d'autres catégories de gens.

J'ai visité un meublé ce matin, j'estime à 12% de rentabilité (brute). Et l'avantage du meublé, c'est les 50% d'abattement sur les impôts en passant par du micro bic.

1 Reco 01/01/2014 à 19:42 par marc19

Je vois que tu es un peu tuyauté .................
L'inconvénient du meublé , c'est la rotation importante d'où une détérioration accrue du logement .
Mais bon , on ne peut pas tout avoir non plus ..........................


0 Reco 01/01/2014 à 20:26 par Chocobn

Je parcours pas mal les forums et je me fais mes petits calculs. Voici mon calcul pour les deux possibilités. Pouvez vous me dire si je me trompe ou si vous voyez une autre solution ?

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Données du problème :

Investissement : 35000 euros

Partons sur une durée de 10 ans. Loyer mensuel actuel : 350 euros. (oui oui on a bien les 12% de rentabilité brute !)

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Cas numéro 1 : J'emprunte 35000 euros et je place les 35000 euros que j’ai en banque (j’assure le remboursement de l’emprunt avec mes revenus – loyers + compléments sur mon salaire si besoin – donc je ne peux pas placer les loyers perçus)

Si je place cet argent (épargne, assurance vie), au bout de 10 ans, j'aurai gagné (source http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/calcul/epargne/e_epargne.html) :
- au taux 1.5% net : 5618.93 euros
- au taux 2% net : 7664.80 euros
- au taux 2.5% net : 9802.96 euros
- au taux 4% net : 16808.55 euros

Et j’emprunte au taux de 1.8% sur 10 ans (je précise que c’est un emprunt en devise d’où le taux très faible) :
- intérêts d'emprunt : 3270.62 euros. (source : http://www.calculette.net/interet.htm)

Je ne prends pas en compte l’assurance (j’ai 25 ans, je suis célibataire, ingénieur, donc c’est très faible : 0.07% pour mon ancien emprunt à 80keuros)

Dans l'affaire je gagne :
5618.93 - 3270.62 = 2348.31 euros en 7 ans pour un taux 1.5% sur mon placement
7664.80 - 3270.62 = 4394.18 euros en 7 ans pour un taux 2% sur mon placement
9802.96 - 3270.62 = 6532.34 euros en 7 ans pour un taux 2.5% sur mon placement
16808.55 - 3270.62 = 13537.93 euros en 7 ans pour un taux 4% sur mon placement

+ un appartement qui aura pris de la valeur.
et j'ai toujours mes 35000 euros de base
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Cas numéro 2 : j'achète cash et je place le loyer sur un livret A

Gain sur le livret A au bout de 10 ans (prenons 1.5% de taux d’intérêt) :
- pour un revenu mensuel net de 200 euros placés tous les mois : 25862.65 euros
- pour un revenu mensuel de 250 euros placés tous les mois : 32328.32 euros
- pour un revenu mensuel de 300 euros placés tous les mois : 38793.98 euros

En plus, pas d’imposition sur le livret A, les gain sont net d’impôts.
Mais pas d'assurance de revenu constant et charges à prévoir....

-------------------------------------------------- --------------------------------------------

Bilan :
Au bout de 10 ans :

Cas 1 : j'ai un appartement payé + 35000 euros + les intérêts sur 10 ans (disons 10 000 euros)
Cas 2 : j'ai un appartement payé + entre 25 000 et 39 000 euros

Cas numéro 1 meilleur en fait... sauf erreur de ma part...

Message edité 01/01/2014 à 21:19
1 Reco 02/01/2014 à 08:16 par marc19

T'as déjà faux dans 1ère phrase ...................

Une renta brute se calcule en tenant compte de la taxe foncière et des charges non récupérables sur le locataire .

Donc , ce n'est plus 12 mais probablement 10 ou moins. Ce qui est déjà beau ........
Et tous tes calculs savants peuvent voler en éclat rapidement compte tenu de la bande de bras cassés qui sont aux manettes ......................

Alors , à toi de voir .

Moi , je dis , compte tenu de ta situation , que je payerai casch , vu que ton pognon te rapporte que dalle ou presque ............

Vu que l'avenir est incertain tant sur le plan de la fiscalité que l'immobilier en général .

Vu que , même en cas de vacance (donc sans loyer entrant) , tu vas pas pour autant stresser .

Vu que ton loyer , tu vas pouvoir direct te le transformer en pur plaisir .

Vu que si tu retrouves une belle affaire , tu pourras toujours augmenter ton patrimoine....

Maintenant , encore une fois , les conseilleurs ne sont pas les payeurs , alors ...................!

0 Reco 02/01/2014 à 20:01 par chass-appart

Excusez-moi de revenir à la question initiale :
Pour moi, l'intérêt de payer comptant est de négocier un meilleur prix.
Combien : cela dépend du marché que vous visez.
Inconvénient du meublé : risque de carences . Si vous êtes dans le centre de Paris (peu probable vu les montants que vous indiquez) : risque faible, sinon, cela dépend vraiment et il est difficile de faire une estimation
Le vide : remplissage plus sur, mais contraintes aussi supérieures
Dans tous les cas, n'acheteriez pas un bien dans lequel vous n'habiteriez pas, u vous ne mettriez ni votre mère ni votre fils

2 Reco 02/01/2014 à 20:05 par marc19

Bo , la belle -mère ,à la rigueur .....!

1 Reco 02/01/2014 à 20:10 par viroflay

marc19a écrit : Bo , la belle -mère ,à la rigueur .....!^^ ^^ ^^ ^^

2 Reco 02/01/2014 à 20:58 par chass-appart

Méchants !!!!

0 Reco 22/05/2016 à 01:34 par marie2205

Bonjour,

Je me pose aussi la question à savoir mettre un apport pour acheter un logement locatif ou prendre un emprunt total. Mon banquier lui me déconseille de mettre un apport perso. et de placer mon argent (qui dort dans une tirelire depuis des lustres.....parce que plus rien rapporte....bref), et là je suis un peu perdue....

Mais chocobon, on est en 2016, soit 2 ans environ après votre post.

Je ne comprends pas comment vous calculez la rentabilité sur le livret A.

A ce jour, les taux rémunératifs sont de 0,75 %.

De plus le livret A est plafonné aujourd'hui à environ 22 000 euros. Ce qui n'était pas le cas en 2014, il me semble, le plafond du livret A était inférieur, non ? Il n'était pas de l'ordre de 15 000 ou 17 000 euros ?

Comment pouvez vous placer des sommes supérieurs à ces plafonds chaque mois sur le livret A ?

Peut être que je me trompe, la finance, ce n'est pas mon domaine.

De plus, je lis souvens qu'il vaut mieux emprunter que de payer cash ou de mettre un apport.....je ne suis pas convaincu....tout dépends de la situation de chacun.

Une personne qui ne paie pas d'impot parce qu'elle a de petits revenu, mais qui a des économies, a t'elle intérêt de prendre le risque d'emprunter sur 20 ans la totalité de la somme. Au final, elle devra rajouter de sa poche.....

Et comme qqlun l'a écrit, je suis d'accord, les conseilleurs ne sont pas les payeurs.....(je parle de mon banquier en fait, qui lui n'a pas voulu me faire de simulation avec apport......mais plutôt en empruntant la totalité de l'achat....je reste sceptique...).