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Acheter une maison sans agence

1 Reco 03/10/2016 à 21:34 par Choup46

Bonjour à tous,

On se tourne vers vous car nous rencontrons un léger problème.
Je vous explique la situation.
Nous avons fait une proposition en direct au propriétaire pour l'achat de son bien. Il a accepté.
Cependant son bien est en vente en agence, et il a eu également une proposition avant la notre qu'il a également accepté.
Le propriétaire souhaite faire affaire avec nous, notre proposition étant superieur, mais l'agence refuse en lui disant qu'il est lié à l'agence qu'il ne peut pas vendre en direct. Le bien se trouve dans plusieurs agences et n'a aucune exclusivité.
Est ce normal ?
Que pouvons nous faire ?

Merci beaucoup de votre aide.


0 Reco 04/10/2016 à 09:16 par pitule

Bonjour
c'est justement l'avantage du mandat simple, vous avez la possibilité de confier la vente de votre bien à plusieurs agences,en même temps vous pouvez vendre par vous-même.

0 Reco 04/10/2016 à 09:20 par marc19

Tout dépend du mandat .
Il faut le lire , c'est tout .
Vous dites qu'il n'y a aucune exclusivité , dans ce cas le vendeur peut trés bien vous vendre directement.
A condition que vous n'ayez eu AUCUN contact préalable avec la dite Agence sur le dit bien , comme fourniture d'adresse ou nom .

Il se peut aussi qu'on vous la fasse à l' intox , ils sont fort pour çà surtout avec des acquéreurs qui n'y connaissent rien .

0 Reco 04/10/2016 à 10:19 par Choup46

Merci de vos reponses.
Nous avons eu aucun contact avec l'agence nous avons trouvé le propriétaire par nos propres moyens.
Lire le mandat ?
Il y a que le vendeur qui peut lire le mandat ? Nous en tant qu' acheteur nous ne pouvons rien faire finalement

0 Reco 04/10/2016 à 10:37 par tomitoma

Effectivement, l'offre d'achat signé par le vendeur l'engage formellement.
Il n'avait pas à en accepter plusieurs, le probléme étant que l'agence peut lui reclamer les honoraires même s'il traite avec vous, sa mission étant remplis par l'acceptation de l'offre par le vendeur.
Je vois deux solutions, la première: Si votre offre est supérieur, trouvez un terrain d'entente avec le vendeur pour absorber la comm agence, du style il accepte un net vendeur moins élevé que votre offre initiale et vous remontez un peu votre prix pour en payer une partie, vous exposez tout cela à l'agence et traitez avec eux.
2ème: Trouvez une autre maison.

Le vendeur est un peu naze sur ce coup, je préfere vous prevenir :)

2 Reco 04/10/2016 à 13:17 par marc19

tomitomaa écrit : Effectivement, l'offre d'achat signé par le vendeur l'engage formellement.
Il n'avait pas à en accepter plusieurs, le probléme étant que l'agence peut lui reclamer les honoraires même s'il traite avec vous, sa mission étant remplis par l'acceptation de l'offre par le vendeur.
Je vois deux solutions, la première: Si votre offre est supérieur, trouvez un terrain d'entente avec le vendeur pour absorber la comm agence, du style il accepte un net vendeur moins élevé que votre offre initiale et vous remontez un peu votre prix pour en payer une partie, vous exposez tout cela à l'agence et traitez avec eux.
2ème: Trouvez une autre maison.

Le vendeur est un peu naze sur ce coup, je préfere vous prevenir :)
C'est faux , un vendeur peut rester libre de vendre ce qu'il veut , au prix qu'il veut , quand il veut si le mandat n'explicite pas le contraire , l'agence n'a même pas à être au courant sauf à lui dire que vous avez vendu en direct........point final.

Encore une fois , c'est de l'intox.........................

0 Reco 04/10/2016 à 13:46 par tomitoma

Bah dis donc Marco, il t'arrive quoi ses jours ci??

Tu dis que c'est faux sans savoir....
Tout n'est pas si libre que tu le crois, si l'agence trouve un client au prix du mandat, le vendeur est obligé de l'accepter sinon il doit les honoraires à l'agence.
Si le vendeur à signé une offre par l'intermediaire de l'agence, il doit l'honorer ou payer les honoraires.
Les AI ne sont payés qu'au résultat mais faudrait pas vouloir qu'il ne soit pas payé non plus quand le résultat est la :)

Message edité 04/10/2016 à 13:46
1 Reco 04/10/2016 à 21:10 par Choup46

Merci pour vos infos.
Je cherche désespérément des solutions alors que c'est au vendeur d'en chercher.
Et c'est à lui de faire les choses.

Il me demande suite à un appel de l agence ( qui lui demande de payer les frais) , de contacter l'agence pour confirmer ce qu'il dit, c'est à dire que notre visite à été réalisé avant les autres acheteurs. Mais je refuse de prendre contact avec l'agence, celle-ci peut ainsi dire que je suis passée par elle pour trouver le propriétaire ....

Histoire sans fin!!!

Le propriétaire peut il retirer son bien de la vente ? Une fois le bien retiré pour X motifs , nous pourrons faire affaire ?

4 Reco 04/10/2016 à 21:34 par MisterHadley

La réforme du droit des contrats, toute fraichement en vigueur depuis le 1er octobre, pourrait mettre les points sur les i de ces messieurs...

0 Reco 04/10/2016 à 21:43 par chass-appart

Accepter une offre d'achat engage le vendeur
Donc, il ne peut en accepter une autre

3 Reco 04/10/2016 à 22:02 par MisterHadley

chass-apparta écrit : Accepter une offre d'achat engage le vendeur
Donc, il ne peut en accepter une autre
Je ne serai pas aussi affirmatif que toi, là...

Il s'agirait plutôt d'accepter une offre d'achat sous conditions suspensives...

Donc, déjà, ce n'est pas la même chose...

Ensuite, je dirai qu'il y a eu des cas comme celui-ci et où, contre toute attente, ce n'est pas le premier qui a signé qui l'a remporté... ;)

Pour ce qui est de la commission de l'AI, s'il n'y a pas de transaction, il n'y a pas de commission.


0 Reco 05/10/2016 à 14:55 par tomitoma

Pas tout à fait, en régle générale c'est exact, mais pas toujours....
S'il n'y a pas transaction par la faute du vendeur, dans le cas ou l'agence a fait signer une OA aux conditions du mandat et que le vendeur refuse la vente, il y a commission et accessoirement possibilité de DI à l'acquereur potentiel.

1 Reco 05/10/2016 à 16:55 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Pas tout à fait, en régle générale c'est exact, mais pas toujours....
S'il n'y a pas transaction par la faute du vendeur, dans le cas ou l'agence a fait signer une OA aux conditions du mandat et que le vendeur refuse la vente, il y a commission et accessoirement possibilité de DI à l'acquereur potentiel.
Cour d’appel de Metz, Chambre civile 1, 22 mars 2016, RG n° 14/02326

"lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entreprise duquel l’opération a été effectivement conclue..."

Et j'en ai une autre encore plus mieux, mais faut que je la retrouve...

1 Reco 05/10/2016 à 17:44 par MisterHadley

Ce n'est pas celle à laquelle je pensais, mais celle-ci est pas mal non plus :

Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Ch. 1, 3 juill. 2014, RG N° 13/08741

"Le vendeur qui a reçu successivement deux offres d’achat distinctes en exécution des mandats non exclusifs de vente qu’il avait consentis à deux agences immobilières est ainsi libre, sans qu’aucune faute ne puisse lui être reprochée, de choisir l’une ou l’autre de ces offres, peu important leur ordre chronologique."

Etc, etc, etc...

0 Reco 05/10/2016 à 17:52 par chass-appart

Le pb n'est pas de choisir une offre ou une autre, mais d'en accepter une seule et pas 2 à la fois !

2 Reco 05/10/2016 à 18:42 par MisterHadley

chass-apparta écrit : Le pb n'est pas de choisir une offre ou une autre, mais d'en accepter une seule et pas 2 à la fois !Le problème est qu'aucune somme d'argent ne peut être réclamée par l'AI, si la transaction est faite en direct propriétaire...

Le mandat étant non exclusif, le vendeur est libre de choisir l'offre qu'il veut, en l'occurence, celle qu'on lui aura faite, plus intéressante financièrement, en direct et sans intermédiaire...

L'offre de l'AI n''étant pas parfaite, puisque sous conditions suspensives, l'AI se la met sur l'oreille, que ça lui plaise ou non, c'est ainsi...

A titre de rappel, l'AI ne voit briller son pognon qu'après l'acte signé chez le notaire...

Et si l'acte signé chez le notaire est la transaction faite en direct propriétaire, aucune commission n'est évidemment due, que l'AI ait trouvé un acquéreur conformément à son mandat NON EXCLUSIF ou non, ça ne change rien.

0 Reco 05/10/2016 à 18:48 par marc19

Choup46a écrit : Bonjour à tous,

On se tourne vers vous car nous rencontrons un léger problème.
Je vous explique la situation.
Nous avons fait une proposition en direct au propriétaire pour l'achat de son bien. Il a accepté.
Cependant son bien est en vente en agence, et il a eu également une proposition avant la notre qu'il a également accepté.
Le propriétaire souhaite faire affaire avec nous, notre proposition étant superieur, mais l'agence refuse en lui disant qu'il est lié à l'agence qu'il ne peut pas vendre en direct. Le bien se trouve dans plusieurs agences et n'a aucune exclusivité.
Est ce normal ?
Que pouvons nous faire ?

Merci beaucoup de votre aide.
Absolument , rien à redire .......
Mais la première offre , acceptée, a t'elle été faite par l'intermédiaire de l' Agence ou non ?
Si non , alors oui, il peut se mettre sous le bras ou sur l'oreille , au choix ...

1 Reco 05/10/2016 à 18:54 par MisterHadley

La première jurisprudence citée dit ceci :

"lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entreprise duquel l’opération a été effectivement conclue..."

Ce qui veut dire que si la transaction finale est celle faite sans intermédiaire, il n'y a donc pas d'intermédiaire à rémunérer...

La seconde jurisprudence citée dit ceci :

"Le vendeur qui a reçu successivement deux offres d’achat distinctes en exécution des mandats non exclusifs de vente qu’il avait consentis à deux agences immobilières est ainsi libre, sans qu’aucune faute ne puisse lui être reprochée, de choisir l’une ou l’autre de ces offres, peu important leur ordre chronologique."

Ce qui veut dire que le vendeur n'est pas tenue de finaliser la première offre, puisque peu importe l'ordre des offres lorsqu'il y en a plusieurs...

Il est libre de choisir celle qu'il veut, sans qu'aucune faute ne puisse lui être reprochée...

Surtout que dans ce cas précis, l'offre en direct propriétaire est financièrement supérieure à celle faite par l'intermédiaire de l'AI...

Enfin, l'argument de tomitoma ne tient pas, puisque le vendeur ne refuse pas de vendre, mais il vend à quelqu'un d'autre qui aura fait une offre supérieure financièrement, ce qui n'est pas du tout la même chose...

Message edité 05/10/2016 à 18:56
0 Reco 05/10/2016 à 19:42 par tomitoma

MisterHadleya écrit : La première jurisprudence citée dit ceci :

"lorsqu’une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n’est tenue de payer une rémunération ou une commission qu’à celui par l’entreprise duquel l’opération a été effectivement conclue..."

Ce qui veut dire que si la transaction finale est celle faite sans intermédiaire, il n'y a donc pas d'intermédiaire à rémunérer...

La seconde jurisprudence citée dit ceci :

"Le vendeur qui a reçu successivement deux offres d’achat distinctes en exécution des mandats non exclusifs de vente qu’il avait consentis à deux agences immobilières est ainsi libre, sans qu’aucune faute ne puisse lui être reprochée, de choisir l’une ou l’autre de ces offres, peu important leur ordre chronologique."

Ce qui veut dire que le vendeur n'est pas tenue de finaliser la première offre, puisque peu importe l'ordre des offres lorsqu'il y en a plusieurs...

Il est libre de choisir celle qu'il veut, sans qu'aucune faute ne puisse lui être reprochée...

Surtout que dans ce cas précis, l'offre en direct propriétaire est financièrement supérieure à celle faite par l'intermédiaire de l'AI...

Enfin, l'argument de tomitoma ne tient pas, puisque le vendeur ne refuse pas de vendre, mais il vend à quelqu'un d'autre qui aura fait une offre supérieure financièrement, ce qui n'est pas du tout la même chose...
Désolé, je sais que ça va encore te gonfler que je te le dise, mais tes 2 jurisprudences sont hors sujet....

La première concerne les cas ou deux AI ont une offre venant du même acquereur, elle n'est d'ailleurs plus d'actualité puisque maintenant, pour eviter les mandataires doryphores qui en faisait leur fond de commerce de cette combine en carton, la legislation a evoluer, le premier à la recevoir est le seul à traiter, à condition de l'avoir prevu dans son mandat, ce que tout bon AI fait....

La seconde est dans le cas ou aucune des deux offres n'est signé, donc hors sujet aussi.

Il n'est pas tenu de finaliser la 1ere offre mais il devra payer des honoraires et risque DI à l'acquéreur.

Le montant de l'offre importe peu, il l'a signé, le travail est fait.

Et l'AI est payé au résultat, qui ne passe pas forcement par le notaire. Une offre aux conditions du mandat suffit et puisque t'es d'humeur jurisprudentielle, tu trouvera plein d'exemple tout seul.

Maintenant je te laisse tourner autour du pot si ça t'amuse, je repars pas sur un débat de 5 ans :)

Message edité 05/10/2016 à 19:46
2 Reco 05/10/2016 à 19:52 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Désolé, je sais que ça va encore te gonfler que je te le dise, mais tes 2 jurisprudences sont hors sujet....

La première concerne les cas ou deux AI ont une offre venant du même acquereur, elle n'est d'ailleurs plus d'actualité puisque maintenant, pour eviter les mandataires doryphores qui en faisait leur fond de commerce de cette combine en carton, la legislation a evoluer, le premier à la recevoir est le seul à traiter, à condition de l'avoir prevu dans son mandat, ce que tout bon AI fait....

La seconde est dans le cas ou aucune des deux offres n'est signé, donc hors sujet aussi.

Il n'est pas tenu de finaliser la 1ere offre mais il devra payer des honoraires et risque DI à l'acquéreur.

Le montant de l'offre importe peu, il l'a signé, le travail est fait.

Et l'AI est payé au résultat, qui ne passe pas forcement par le notaire. Une offre aux conditions du mandat suffit et puisque t'es d'humeur jurisprudentielle, tu trouvera plein d'exemple tout seul.

Maintenant je te laisse tourner autour du pot si ça t'amuse, je repars pas sur un débat de 5 ans :)
Aucunement hors sujet, tomitoma, dès lors qu'il s'agit de mandat NON EXCLUSIF...

Et il s'agit de l'application toute bête de l'article 6-1 de la loi Hoguet, d'ordre public, et que tu es censé connaitre et appliquer...

Je dis bien censé, puisque l'on a bien compris depuis des lustres que tu n'es pas AI...

A dans cinq ans, alors... ^^

Message edité 05/10/2016 à 19:54
1 Reco 05/10/2016 à 20:01 par MisterHadley

Et je t'en mets une qui te déchire une fois de plus en confettis, mon "pote" :

Cour d’appel de Rennes, Chambre 1, 3 mai 2016, RG N° 15/03748

"La promesse synallagmatique prévoit aussi que, en cas de défaillance d’une partie, la rémunération du mandataire, soit 14.000 EUR, restera due intégralement par la partie en défaut. Mais il résulte des dispositions d’ordre public de l’art. 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération n’ayant pas été effectivement conclue. Dès lors, l’agent immobilier ne peut, sous couvert de l’application d’une clause pénale, prétendre à une quelconque rémunération ou indemnité compensatrice."

Pas d'bol pour toi, donc.

^^


0 Reco 05/10/2016 à 20:03 par tomitoma

Si hors sujet, puisque mandat exclusif ou non, l'offre est accepté, le resultat est la, la remuneration est du en accord avec le 6-1 de la loi hoguet (le notaire n'a jamais etait une condition, sinon pour les baux, vla la galére....).

Ecoute, tu connais plein de trucs, mais y en a qui te depasse et à chaque fois tu tourne en rond, noie le poisson et depense une energie phenomenale pour essayer d'avoir raison à tout prix, ce qui n'est pas un signe d'intelligence....

Je file un conseil à cette personne, elle croit qui elle veut, d'ailleurs, vu que les gens aiment entendre ce qu'ils ont envie d'entendre (n'est ce pas), c'est donc ton conseil qu'elle va retenir, d'ou la gravité supplémentaire de ta mauvaise foi et l'effet pervers des forums.
Je ne m'occupe QUE de ces cas là, raison pour laquelle je ne suis plus dans un rôle commercial comme je te l'ai dis l'autre jour, je ne prétend pas être le meilleur, mais je sais de quoi je parle et suis habitué à ses situations, en vois rapidement qu'elles en sont les conclusions; puisque classique.

Il serait juste sympa que d'ici 12-18 mois cette dame reviennent témoigner et nous dire combien le vendeur a pris dans la face.

Sur ce, je te laisse à tes hors sujets.

2 Reco 05/10/2016 à 20:07 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Si hors sujet, puisque mandat exclusif ou non, l'offre est accepté, le resultat est la, la remuneration est du en accord avec le 6-1 de la loi hoguet (le notaire n'a jamais etait une condition, sinon pour les baux, vla la galére....).

Ecoute, tu connais plein de trucs, mais y en a qui te depasse et à chaque fois tu tourne en rond, noie le poisson et depense une energie phenomenale pour essayer d'avoir raison à tout prix, ce qui n'est pas un signe d'intelligence....

Je file un conseil à cette personne, elle croit qui elle veut, d'ailleurs, vu que les gens aiment entendre ce qu'ils ont envie d'entendre (n'est ce pas), c'est donc ton conseil qu'elle va retenir, d'ou la gravité supplémentaire de ta mauvaise foi et l'effet pervers des forums.
Je ne m'occupe QUE de ces cas là, raison pour laquelle je ne suis plus dans un rôle commercial comme je te l'ai dis l'autre jour, je ne prétend pas être le meilleur, mais je sais de quoi je parle et suis habitué à ses situations, en vois rapidement qu'elles en sont les conclusions; puisque classique.

Il serait juste sympa que d'ici 12-18 mois cette dame reviennent témoigner et nous dire combien le vendeur a pris dans la face.

Sur ce, je te laisse à tes hors sujets.
Te ridicules pas, tomitoma.

Tu t'es fait plié une fois de plus, c'est tout..!

L'immobilier est un vrai métier, ça ne s'improvise pas, faut t'y faire.

^^

Et voici un véritable conseil, venant d'un tout aussi véritable professionnel de l'immobilier, à savoir, celui que je donnais dès le départ :

La réforme des contrats, en vigueur depuis ce 1er octobre, instaure une toute nouvelle procédure, qui est "l'action interrogatoire"...

Faite spécifiquement pour ce type de cas.

Ah, ça t'la coupe, là, tomitoma, hum..!?

Ciao ciao, mon "pote"..!

=)

Message edité 05/10/2016 à 20:11
0 Reco 05/10/2016 à 20:10 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Et je t'en mets une qui te déchire une fois de plus en confettis, mon "pote" :

Cour d’appel de Rennes, Chambre 1, 3 mai 2016, RG N° 15/03748

"La promesse synallagmatique prévoit aussi que, en cas de défaillance d’une partie, la rémunération du mandataire, soit 14.000 EUR, restera due intégralement par la partie en défaut. Mais il résulte des dispositions d’ordre public de l’art. 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération n’ayant pas été effectivement conclue. Dès lors, l’agent immobilier ne peut, sous couvert de l’application d’une clause pénale, prétendre à une quelconque rémunération ou indemnité compensatrice."

Pas d'bol pour toi, donc.

^^
Hors sujet aussi, la defaillance reviens aux conditions suspensives, pas à la mauvaise foi (du vendeur pas la tienne cette fois), celles du vendeur peuvent etre levé même sans son aide et donc prouver qu'il pouvait aller jusqu'a la conclusion (etait hypothecaire est public...), dès lors qu'un prejudice est subie par la faute d'une personne, elle doit reparation, et les clauses potestatives n'ont pas lieu d'être sur une offre, à peine de nullité, donc on peut pas dire "à non, finalement, j'ai changé d'avis"...
On en reviens au fait qu'il y a certe de mauvais AI, mais encore bien plus de mauvais Clients (ou mauvaises personnes); tout le monde à le droit de ce défendre fort heureusement.

0 Reco 05/10/2016 à 20:12 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Te ridicules pas, tomitoma.

Tu t'es fait plié une fois de plus, c'est tout..!

L'immobilier est un vrai métier, ça ne s'improvise pas, faut t'y faire.

^^
A toujours te montrer condescendant en plus, t'en passe vraiment pour un gros mais pas "descendant"....
C'est pour toi que je dis ça, moi jl'avais compris ;)

1 Reco 05/10/2016 à 20:14 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Hors sujet aussi, la defaillance reviens aux conditions suspensives, pas à la mauvaise foi (du vendeur pas la tienne cette fois), celles du vendeur peuvent etre levé même sans son aide et donc prouver qu'il pouvait aller jusqu'a la conclusion (etait hypothecaire est public...), dès lors qu'un prejudice est subie par la faute d'une personne, elle doit reparation, et les clauses potestatives n'ont pas lieu d'être sur une offre, à peine de nullité, donc on peut pas dire "à non, finalement, j'ai changé d'avis"...
On en reviens au fait qu'il y a certe de mauvais AI, mais encore bien plus de mauvais Clients (ou mauvaises personnes); tout le monde à le droit de ce défendre fort heureusement.
Et comme il t'aura été matériellement impossible de lire cette jurisprudence dans son ensemble en si peu de temps, tu démontres une fois de plus que tu parles de quelques chose dont tu ignores les tenants et les aboutissants, juste pour faire ton "professionnel" virtuel....

Ne te ridiculises pas comme ça, voyons...

Tu me fais penser au boulet du deuxième, celui qui fait ch.er tout le monde...

Reprends-toi, tomitoma, hein, c'est pas bon pour toi, tout ce déni que tu fais.

;)

0 Reco 05/10/2016 à 20:16 par MisterHadley

tomitomaa écrit : A toujours te montrer condescendant en plus, t'en passe vraiment pour un gros mais pas "descendant"....
C'est pour toi que je dis ça, moi jl'avais compris ;)
Ca yest, tu en viens à tes habituelles invectives de mauvais joueur, et surtout, très mauvais perdant...

Ah, là, là, quelle misère...

C'est vrai que tu mets des slip, c'est surement pour ça...

^^

0 Reco 05/10/2016 à 20:17 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Te ridicules pas, tomitoma.

Tu t'es fait plié une fois de plus, c'est tout..!

L'immobilier est un vrai métier, ça ne s'improvise pas, faut t'y faire.

^^

Et voici un véritable conseil, venant d'un tout aussi véritable professionnel de l'immobilier, à savoir, celui que je donnais dès le départ :

La réforme des contrats, en vigueur depuis ce 1er octobre, instaure une toute nouvelle procédure, qui est "l'action interrogatoire"...

Faite spécifiquement pour ce type de cas.

Ah, ça t'la coupe, là, tomitoma, hum..!?

Ciao ciao, mon "pote"..!

=)
C'est ton meilleur hors sujet du soir.
J'en reste la, ça devient très dangereux pour ceux qui te lisent, ce genre de conseil...

0 Reco 05/10/2016 à 20:18 par MisterHadley

tomitomaa écrit : C'est ton meilleur hors sujet du soir.
J'en reste la, ça devient très dangereux pour ceux qui te lisent, ce genre de conseil...
^^

0 Reco 05/10/2016 à 20:19 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Et comme il t'aura été matériellement impossible de lire cette jurisprudence dans son ensemble en si peu de temps, tu démontres une fois de plus que tu parles de quelques chose dont tu ignores les tenants et les aboutissants, juste pour faire ton "professionnel" virtuel....

Ne te ridiculises pas comme ça, voyons...

Tu me fais penser au boulet du deuxième, celui qui fait ch.er tout le monde...

Reprends-toi, tomitoma, hein, c'est pas bon pour toi, tout ce déni que tu fais.

;)
En si peu de temps.... Comment te dire.... Je les connais dejà; ses jurisprudences la...

0 Reco 05/10/2016 à 20:19 par MisterHadley

tomitomaa écrit : C'est ton meilleur hors sujet du soir.
J'en reste la, ça devient très dangereux pour ceux qui te lisent, ce genre de conseil...
C'est surement pour ça que le site du ministère de la Justice prend pour exemple un cas immobilier pour l'illustrer..!

Ha ha ha ha ha..!!!!

Champion du monde, le tomi, hein..!!!

Sacré toi, va...

=)


0 Reco 05/10/2016 à 20:20 par MisterHadley

tomitomaa écrit : En si peu de temps.... Comment te dire.... Je les connais dejà; ses jurisprudences la...=)

2 Reco 05/10/2016 à 20:45 par MisterHadley

T'es tellement dans la misère, là, qu'on ne peut pas te laisser comme ça, quand même, hein...

Allez, voila pour toi..!

Je cite un court extrait :

"L’ordonnance sécurise le contrat en instaurant par exemple des actions dites interrogatoires.

Cas concret : je m’apprête à acheter une maison, et j’entends dire que la personne qui me la vend avait promis à un voisin que s’il la vendait, il lui proposerait en premier de l’acheter. Je peux demander au vendeur de la maison de me le confirmer. S’il ne le fait pas dans un délai raisonnable, le voisin ne pourra pas contester la vente par la suite."

Ciao ciao, mon "pote".

=)

Message edité 05/10/2016 à 20:46
0 Reco 06/10/2016 à 09:55 par Danielmmo

Si l'agence a trouvé un client au prix du mandat ET qu'il existe une clause pénale dans le mandat, il faudra payer les DI à l'agence qui en général représente le montant des honoraires.

Bien entendu les honoraires sont uniquement dus lorsque la vente est faite, c'est pour ces raisons qu'on met des clause pénales pour "transformer" les honoraires en DI lorsque la vente ne se fait pas mais que l'agence a fait le job.

Concernant l'offre d'achat c'est encore une autre histoire, mais généralement elles sont des éléments de preuve, mais sont très rarement engageantes.

1 Reco 06/10/2016 à 10:50 par MisterHadley

Danielmmoa écrit : Si l'agence a trouvé un client au prix du mandat ET qu'il existe une clause pénale dans le mandat, il faudra payer les DI à l'agence qui en général représente le montant des honoraires.

Bien entendu les honoraires sont uniquement dus lorsque la vente est faite, c'est pour ces raisons qu'on met des clause pénales pour "transformer" les honoraires en DI lorsque la vente ne se fait pas mais que l'agence a fait le job.

Concernant l'offre d'achat c'est encore une autre histoire, mais généralement elles sont des éléments de preuve, mais sont très rarement engageantes.
Non applicable lorsque le mandat est NON EXCLUSIF...

Dès lors que le vendeur se réserve la possibilité de vendre lui-même en direct, en parallèle au mandat NON EXCLUSIF, il est libre de choisir l'offre la plus élevée, et l'AI n'a rien à dire... et n'a droit à rien.

Il lui aurait fallu obtenir un mandat EXCLUSIF pour ça.

0 Reco 06/10/2016 à 13:02 par Danielmmo

MisterHadleya écrit : Non applicable lorsque le mandat est NON EXCLUSIF...

Dès lors que le vendeur se réserve la possibilité de vendre lui-même en direct, en parallèle au mandat NON EXCLUSIF, il est libre de choisir l'offre la plus élevée, et l'AI n'a rien à dire... et n'a droit à rien.

Il lui aurait fallu obtenir un mandat EXCLUSIF pour ça.
Vous confondez exclusivité (de commercialisation) et clause pénale que nous trouvons dans les mandats non exclusifs ou exclusifs.

Si j'ai un mandat non exclusif à 500 KE, que j'ai une offre à 500 KE et que le vendeur a une offre à en direct, il devra me verser la clause pénale en indemnité car elle figure dans le mandat et que le job est fait.

Il est même admis, et jugé que cette clause pénale est sur le net vendeur, lorsque l'offre ne serait pas au prix FAI.

Concrètement :
FAI à 500 KE dont 35 KE d'honoraires, avec un net vendeur de 465 KE.

J'ai une offre à 500 KE le vendeur ne peut pas la refuser (peu importe exclu ou pas), à défaut il sera redevable de la clause pénale (qui sera de 35KE).

J'ai une offre à 490 KE FAI, je présente l'offre au vendeur à 465 KE net vendeur il ne peut pas la refuser car j'ai le net vendeur.

Certaines clauses des mandats simples, imposent au vendeur de vendre au même prix FAI afin de ne pas fausser la concurrence. Dans certains mandats simples nous avons même des clauses d'exclusivité de présentation des acquéreurs....

2 Reco 06/10/2016 à 13:48 par MisterHadley

Danielmmoa écrit : Vous confondez exclusivité (de commercialisation) et clause pénale que nous trouvons dans les mandats non exclusifs ou exclusifs.

Si j'ai un mandat non exclusif à 500 KE, que j'ai une offre à 500 KE et que le vendeur a une offre à en direct, il devra me verser la clause pénale en indemnité car elle figure dans le mandat et que le job est fait.

Il est même admis, et jugé que cette clause pénale est sur le net vendeur, lorsque l'offre ne serait pas au prix FAI.

Concrètement :
FAI à 500 KE dont 35 KE d'honoraires, avec un net vendeur de 465 KE.

J'ai une offre à 500 KE le vendeur ne peut pas la refuser (peu importe exclu ou pas), à défaut il sera redevable de la clause pénale (qui sera de 35KE).

J'ai une offre à 490 KE FAI, je présente l'offre au vendeur à 465 KE net vendeur il ne peut pas la refuser car j'ai le net vendeur.

Certaines clauses des mandats simples, imposent au vendeur de vendre au même prix FAI afin de ne pas fausser la concurrence. Dans certains mandats simples nous avons même des clauses d'exclusivité de présentation des acquéreurs....
Je soutiens ce que moi, j'affirme...

Ce n'est pas parce que tu mets je ne sais quelle clause "pénale" dans tes mandats, que ces clauses sont légales.

CF arrêts cités hier, par exemple.

0 Reco 06/10/2016 à 14:32 par Danielmmo

La loi Alur du 26 mars 2014 rend légal une clause pénale dans un mandat.
Décret d'application concernant la clause pénale en juillet 2015.

Maintenant comme dans toute procédure judiciaire, l'agent si il veut pouvoir faire jouer cette clause pénale, il doit apporter des preuves de la faute du mandant. C'est souvent sur ce dernier point, que les agences sont déboutées faute de moyen.

Il y a tout un process à respecter pour faire jouer cette clause, le premier est de prévenir le mandant de sa faute par LRAR.

0 Reco 06/10/2016 à 17:31 par tomitoma

MisterHadleya écrit : Je soutiens ce que moi, j'affirme...

Ce n'est pas parce que tu mets je ne sais quelle clause "pénale" dans tes mandats, que ces clauses sont légales.

CF arrêts cités hier, par exemple.
Tu peux soutenir et affirmer ce que tu veux, t'es hors sujet, t'as rien compris, tu parle d'offres présentés dans tes cas alors que la l'offre est signé, ca change beaucoup de choses...
Mais tu ne voudra pas comprendre et.... je m'en fout.

0 Reco 06/10/2016 à 17:34 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Tu peux soutenir et affirmer ce que tu veux, t'es hors sujet, t'as rien compris, tu parle d'offres présentés dans tes cas alors que la l'offre est signé, ca change beaucoup de choses...
Mais tu ne voudra pas comprendre et.... je m'en fout.
C'est ça, merci d'être passé.

^^

3 Reco 06/10/2016 à 17:38 par MisterHadley

Danielmmoa écrit : La loi Alur du 26 mars 2014 rend légal une clause pénale dans un mandat.
Décret d'application concernant la clause pénale en juillet 2015.

Maintenant comme dans toute procédure judiciaire, l'agent si il veut pouvoir faire jouer cette clause pénale, il doit apporter des preuves de la faute du mandant. C'est souvent sur ce dernier point, que les agences sont déboutées faute de moyen.

Il y a tout un process à respecter pour faire jouer cette clause, le premier est de prévenir le mandant de sa faute par LRAR.
Voila qui est beaucoup mieux...

Dommage que tomitoma le "professionnel" n'ait rien compris à la vie...

Nous sommes donc bien d'accord sur le fait qu'un mandat NON EXCLUSIF qui comporterait une clause "pénale", ne veut absolument pas dire que la dite clause puisse s'appliquer, mais n'est surtout là que pour l'esbrouffe et faire flipper les clients de l'AI.

Et comme dit plus haut, notamment, lorsqu'il y a donc mandat NON EXCLUSIF, et pluralité d'offres - imparfaites puisque non définitives en raison des clauses suspensives - le vendeur peut donc choisir la mieux disante, et l'AI, qui de fait ne conclura pas la transaction, se la met sur l'oreille.

Tout d'même...

Hein, le tomitoma..?

^^

Message edité 06/10/2016 à 17:58

2 Reco 06/10/2016 à 17:56 par MisterHadley

Allez, celle-ci est spécialement pour mon "pote"..!

Cass. civ. 3, 9 juillet 2014, n° 13-19.061

"la Cour de cassation rappelle qu’aucune commission ni somme d’argent quelconque ne peut être exigée par l’agent immobilier ayant concouru à une opération qui n’a pas été effectivement conclue. Il en est de même concernant le paiement d’une indemnité compensatrice de la perte de rémunération en application d’une clause pénale."

Ciao ciao, l'tomi..!

^^

0 Reco 09/10/2016 à 23:03 par Choup46

Merci pour tous vos messages c'est gentille.
Mais j'avoue me perdre un peu avec des infos contradictoires.

Je vous informe des nouveautés.

L agence a porté plainte contre le vendeur, et lui réclame des frais d 'agence. Car il a accepté l'offre de l'agence.

Tout cela est donc entre les mains d'avocats, mais le vendeur n'est plus aussi confiant et j'ai bien peur que le bien ne nous passe sous le nez.

1 Reco 10/10/2016 à 09:11 par MisterHadley

L'agence ne peut pas "porter plainte" contre le vendeur, puisqu'il s'agit d'une affaire exclusivement civile et privée... ;)

Donc, elle aurait soi-disant pris un avocat et intenté une action contre le vendeur...

Dans ce cas, deux choses immédiates :

- 1 : cette AI est définitivement mauvaise, puisqu'elle aurait agit beaucoup trop tôt, pour l'instant, elle ne dispose d'aucune "action"...

- 2 : tu peux te retrouver aussi dans la daube à terme si tu ne respectes pas ton offre d'achat... et donc, perdre cette maison si tu ne te bouges pas un peu plus et plus vite...

Tout le reste étant déjà précisé plus haut, la seule consolation de l'histoire est que l'AI l'aura dans l'os au final, pour ne pas dire ailleurs, et que ça lui coutera en retour de bâton des DI envers le vendeur...

Quant à toi, bah à moins d'attendre la fin de cette prétendue procédure pour je ne sais quelle raison, sinon, bah... nan parce que tu n'as rien fait non plus de ton coté alors que tu es censée avoir fait une offre en direct propriétaire et hors agence, donc, tu es censé acheter une maison, non..?

Et donc, faire que ton acquisition se finalise... Le vendeur ayant ensuite la même faculté de t'assigner si tu ne respectes pas l'engagement que tu as pris envers lui en lui faisant ton offre, offre mieux disante qu'il a acceptée, donc, t'attends quoi..?

Mais attendons l'avis ô combien "professionnel" de tomitoma..!

=)

En attendant, ce serait plus intéressant que tu nous dises où tu en es toi, de ta transaction, et nous dire aussi ce qu'il y a dans ton offre d'achat, clauses suspensives éventuelles, etc, etc...

Parce que ce qui se passe entre le vendeur et son AI foireuse, à la limite, ce n'est pas ton problème, alors, laisses-les se débrouiller entre eux.

Message edité 10/10/2016 à 09:44
0 Reco 10/10/2016 à 15:00 par tomitoma

"Quant à toi, bah à moins d'attendre la fin de cette prétendue procédure pour je ne sais quelle raison, sinon, bah... nan parce que tu n'as rien fait non plus de ton coté alors que tu es censée avoir fait une offre en direct propriétaire et hors agence, donc, tu es censé acheter une maison, non..?"

Faudrait te mettre d'accord avec toi même aussi, mon pote, d'après toi ces offres n'ont aucune valeur =)

Et pour ma part, je ne file plus de conseil, c'est déjà fait d'ailleurs mais tu me pompe l'air après, donc je la laisse suivre tes conseils aussi dangereux qu'inutiles...

Allez si, un dernier pour la route, qu'elle consulte un avocat spécialisé en immobilier ou au moins son notaire pour avoir un avis à peu près valable...

2 Reco 10/10/2016 à 15:15 par MisterHadley

tomitomaa écrit : "Quant à toi, bah à moins d'attendre la fin de cette prétendue procédure pour je ne sais quelle raison, sinon, bah... nan parce que tu n'as rien fait non plus de ton coté alors que tu es censée avoir fait une offre en direct propriétaire et hors agence, donc, tu es censé acheter une maison, non..?"

Faudrait te mettre d'accord avec toi même aussi, mon pote, d'après toi ces offres n'ont aucune valeur =)

Et pour ma part, je ne file plus de conseil, c'est déjà fait d'ailleurs mais tu me pompe l'air après, donc je la laisse suivre tes conseils aussi dangereux qu'inutiles...

Allez si, un dernier pour la route, qu'elle consulte un avocat spécialisé en immobilier ou au moins son notaire pour avoir un avis à peu près valable...
... qui lui confirmera bien ce que tu n'auras jamais compris, à savoir qu'une offre sous conditions suspensives n'est pas une offre DÉFINITIVE..!

Et si tu étais un peu moins toi-même, tu aurais compris aussi que je dis justement à la dame de nous parler de son offre à elle, pas de celle de l'AI qui n'est, tout comme la sienne, PAS ENCORE finalisée...

N'oublies pas tomitoma : conditions suspensives = pas définitive...

^^

Message edité 10/10/2016 à 15:20
0 Reco 10/10/2016 à 15:39 par MisterHadley

Ca y est, l'tomi est vexé...

Il boude..!

=)

Bah t'inquiètes, t'en verra d'autres, hein...

:p

Sur ce, je vais bronzer.

0 Reco 10/10/2016 à 16:52 par tomitoma

Tu confond condition suspensive et potestative...
Ce qui, dans le sujet, n'a qu'une incidence très limité, un peu comme toi :)
Bonne bronzette.

Message edité 10/10/2016 à 16:53
1 Reco 10/10/2016 à 17:23 par MisterHadley

tomitomaa écrit : Tu confond condition suspensive et potestative...
Ce qui, dans le sujet, n'a qu'une incidence très limité, un peu comme toi :)
Bonne bronzette.
"une incidence tres limitée", qu'il disait..!

^^

Bah non, mon brave, tout est là, justement... et c'est ce qui t'arrache la face de l'admettre :

Mandat NON EXCLUSIF = liberté de choisir n'importe quelle offre...

Conditions suspensives = Offre NON DEFINITIVE...

Ce qui fait qu'au final, le vendeur, que tu l'admettes ou non, que tu le comprennes ou non, peut librement choisir l'offre NON DEFINITIVE qu'il souhaite ( comme la Cour de Cassation l'aura rappelé, l'ordre chronologique n'a pas d'importance)

Ce qui fait que le vendeur peut librement accepter la mieux disante, et si la transaction est effectuée parfaitement ensuite par la levée des conditions suspensives, l'offre devient alors DEFINITIVE, se voit constatée chez le notaire, et l'AI n'a que ses yeux pour pleurer misère au visa de l'article 6-1 de la loi Hoguet que tu "oublies" un peu trop souvent, je trouve...

D'où l'intérêt de savoir pourquoi choup46 ne fait rien, puisque c'est elle qui aura fait cette offre plus élevée, hors AI, et acceptée par le vendeur...

Plus vite elle finalise, plus vite sa transaction est "parfaite".

L'immobilier est un vrai métier, tomi, ça ne s'improvise pas.

=)

Message edité 10/10/2016 à 17:26
0 Reco 10/10/2016 à 17:49 par Choup46

Je ne fais pas "rien" comme vous dîtes.
Je ne peux pas faire plus.

Mon notaire est au courant ...
Je cherche des infos auprès de vous ...
Je contacte le proprio régulièrement. ...

Je ne peux signer de compromis avec le vendeur tant que lui n aura pas régler son problème avec l AI .

le vendeur retire son bien de la vente à l AI mais cela ne se passe pas comme prévu ..... l AI refuse et émets des questions pour retirer son bien ××××€

Le vendeur refuse de payer autant !!!!

Si jamais le vendeur n arrive pas à retirer son bien de l AI sans autant de frais .... alors il est clair que le vendeur abandonnera notre offre ... et passera en direct avec l AI pour ne pas payer de frais.