Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Achat-Vente

Nouveau sujet

Acheteur: estimation d'un bien

0 Reco 21/01/2020 à 17:30 par TchouryMan

Bonjour à vous,

J'ai récemment eu un coup de coeur pour un appartement. Le seul défaut à mon sens, son prix.
Il est vendu sans passer par l'agence et j'ai l'impression que son prix est trop élevé. Cela dit, ca ne reste qu'une impression car j'ai du mal à juger, n'ayant pas beaucoup d'expérience de l'endroit, et surtout, il a des avantages difficilement estimable: une vue panoramique dégagé.

J'aimerais pouvoir estimer le bien avant de me faire avoir.
La 1ere question est: ai-je le droit de faire venir un expert lors d'une visite?
La 2eme c'est y-a-t-il un site de simulation efficace sur le net? J'ai essayé deux ou 3 sites, et la fourchette de différence est enorme...

Merci des retours.


0 Reco 22/01/2020 à 10:12 par draike

ce n''est pas du tout interdit d'emmener un expert lorsqu'on visite un bien à vendre.Au contraire c'est conseillé. Faire estimer la maison par un expert immobilier pourra en effet t'aider à affiner ton estimation, et à vérifier que ton estimation est raisonnable et objective.

0 Reco 22/01/2020 à 10:36 par lael

Ouais enfin l'"expert immobilier" apportera pas forcément grand chose.

Un particulier a désormais accès aux mêmes outils.
Outils qui se basent sur les données publiques des ventes chez les notaires.

Par le biais d'une visite l'expert prendra ensuite en compte quelques critères comme l'état général du logement, le besoin de travaux, la mise aux normes et les caractéristiques valorisantes ou pas : exposition, vis-à-vis, balcons, etc...
pour pondérer l'estimation donnée par ses outils.
Mais rien qui ne puisse pas non plus être fait par un particulier.

La plus-value de cet expert, à la rigueur, c'est qu'il aura des données un peu plus actualisées que les données publiques qui ont un retard d'au moins 9 mois : 3 mois avant de signer chez le notaire par rapport à la date de négociation du prix et 6mois supplémentaires pour que la base de donnée soit actualisée.

Message edité 22/01/2020 à 10:40
0 Reco 22/01/2020 à 11:07 par marc19

Il vaut mieux se méfier des "experts" ou dits comme tels ...............

Hormis quelques cas trés spécifique, on n'a pas besoin d'eux pour estimer un bien , c'est un intermédiaire de plus qui va ponctionner quelques centaines d'euros pour vous pondre 4 lignes et souvent pour ne rien vous apprendre ....

Le principal critère, même si quelquefois on paye un peu trop cher le bien convoité, c'est justement ce fameux coup de coeur , cette émotion positive ressenti...............finalement , c'est ce qui compte plus, de pouvoir se projeter dans un nouveau bien avec le sentiment que l'on va y être bien .

Aprés, vous pouvez toujours essayer de négocier

Mais attention aux regrets de s'être fait "souffler" un bien qui vous plaisait .

0 Reco 22/01/2020 à 11:30 par TchouryMan

Merci pour vos réponses...qui au bout du compte ne m'avancent pas beaucoup vu que les avis sont partagés. Mais ca me permet de voir qu'au moins il n'y a pas d'avis tranché. ^^

Ceci dit, quelque chose m'a beaucoup avancé, c'est effectivement le site des impots qui recense l'ensemble des ventes.
j'ai appris que le propriétaire actuel l'a acheté il y a environ 3 ans.

J'ai donc pu fouiller sur le site des impots et j'ai vu qu'un appart à la même adresse, et au même étage (9 possibilités), et avec un différentiel de 2m², avait été venu il y a 4 ans et demi. Pour moi c'est une coincidence trop grosse pour que ce ne soit pas celui-ci.
Et apparemment il a été vendu à 210 (avec du cash en plus? Je ne sais pas). Le propriétaire actuel cherche à le vendre à...290...Alors effectivement, le bien est en très bon état, il le vend meublé, il a fait quelque travaux (pose d'une climatisation, peinture, cuisine).
Je voulais faire une proposition a 260, mais même ça, je ne sais pas si c'est vraiment justifié, même 260 c'est une plus-value pour lui de 50, ca me parait beaucoup, non?

0 Reco 22/01/2020 à 15:10 par lael

Le site des impôts était bien à l'époque, mais il ne contient pas forcément toutes les données disponibles.
Le bon outil c'est plutôt https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

S'il a fait une rénovation importante du logement et une remise aux normes électrique et énergétique c'est possible qu'il ait investi jusqu'à 1500€/m² selon les travaux. En moyenne ce sera probablement plus dans les 1000€/m²
Les travaux peuvent donc totalement justifier l'écart de prix si en plus de ça les prix de l'immobilier ont augmenté dans le secteur.

Message edité 22/01/2020 à 15:19
0 Reco 22/01/2020 à 15:40 par Danielmmo

Qu'est ce que cela peut vous faire si le vendeur fait une plus-value???

Si le bien a totalement été refait, il est même possible que le prix fixé par le vendeur correspond au prix d'achat + les travaux.

Si vous avez une idée du prix marché et que vous estimez que le bien est trop cher, vous faites une offre. Le vendeur acceptera ou pas votre offre. Si elle n'est pas acceptée rien ne vous empêche de faire une offre plus élevée.

0 Reco 22/01/2020 à 16:36 par TchouryMan

Je n'ai aucun souci que le propiétaire ait une plus-value. Effectivement s'il s'est investi comme ça semble etre le cas, c'est mérité c'est sûr.

Après moi en tant qu'acheteur, ma crainte c'est pas la plus-value qu'il va faire, mais juste que je le revende au prix auquel je l'ai acheté, à minima. C'est pour ça que j'aimerais savoir ce qu'il vaut réellement, pour ne pas me faire avoir sur son prix, et que je sois bloqué après sur la revente.laela écrit : S'il a fait une rénovation importante du logement et une remise aux normes électrique et énergétique c'est possible qu'il ait investi jusqu'à 1500€/m² selon les travaux. En moyenne ce sera probablement plus dans les 1000€/m²
Les travaux peuvent donc totalement justifier l'écart de prix si en plus de ça les prix de l'immobilier ont augmenté dans le secteur.
Non il a juste travaillé sur la pose d'une climatisation, la peinture, refait la cuisine...Les prix ont quelques peu augmenté, mais comme la moyenne nationale je pense.

Bref je sais pas quoi en penser. C'est un 1er achat, j'ai juste peur de me lancer trop vite et de faire des betises, :-) Mais comme il m'a beaucoup plu je suis tiraillé.

0 Reco 22/01/2020 à 18:36 par Danielmmo

TchouryMana écrit : Bref je sais pas quoi en penser. C'est un 1er achat, j'ai juste peur de me lancer trop vite et de faire des betises, :-) Mais comme il m'a beaucoup plu je suis tiraillé.On n'achète pas un bien sur un coup de cœur c'est le meilleur moyen de se faire avoir.

Si le bien vous plait, faites une offre au prix que vous souhaitez y mettre.

Sur 10 ans ou plus, il est extrêmement rare de ne pas retrouver son investissement, sur des périodes plus courtes cela dépendra du marché. Ceux qui ont acheté en 2007 et voulaient vendre en 2011 suivant le secteur ont perdu de l'argent.

0 Reco 23/01/2020 à 10:13 par marc19

Et acheter un bien sous prétexte que l'on fait une affaire , c'est bien souvent que le fameux bien n'est pas l'idéal ............. surtout si c'est pour y loger sa famille .

Le problème, c'est que l'immobilier s'est dévoyé, se loger devient accessoire, il faut acheter en pensant plus value si on veut revendre .

Tout cela est désolant .........l'immobilier n'est pas la bourse m^me si parfois çà y ressemble .

0 Reco 23/01/2020 à 11:45 par TchouryMan

marc19a écrit : Le problème, c'est que l'immobilier s'est dévoyé, se loger devient accessoire, il faut acheter en pensant plus value si on veut revendre ..Sans penser nécéssairement à la plus-value, je veux au moins eviter la moins-value. Parce que on s'engage dans un crédit à rembourser, c'est surtout ça qui me fait peur

Je ne penserai plus-value que pour un investissement que je mettrais en liocationDanielmmoa écrit : Sur 10 ans ou plus, il est extrêmement rare de ne pas retrouver son investissement, sur des périodes plus courtes cela dépendra du marché. Ceux qui ont acheté en 2007 et voulaient vendre en 2011 suivant le secteur ont perdu de l'argent.Bon ca me rassure, je pars sur au moins 10 ans a priori, sauf coup de tonnerre.


0 Reco 23/01/2020 à 13:51 par Danielmmo

marc19a écrit : Et acheter un bien sous prétexte que l'on fait une affaire , c'est bien souvent que le fameux bien n'est pas l'idéal ............. surtout si c'est pour y loger sa famille .

Le problème, c'est que l'immobilier s'est dévoyé, se loger devient accessoire, il faut acheter en pensant plus value si on veut revendre .

Tout cela est désolant .........l'immobilier n'est pas la bourse m^me si parfois çà y ressemble .
Oui.

J'ajouterai qu'avant on achetait son logement "pour la vie", et on se fichait de savoir combien il vaudrait à la revente car ce sont les héritiers qui géraient la vente.

On cherchait un bien pour y vivre et y loger sa famille.