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Agence Immo pour 2%?

0 Reco 22/04/2010 à 02:07 par Krek

Je suis Néerlandais et curieux. En France les agences immobiliers travaillent sur la base d'un mandat simple à un taux entre 5 et 8 %.

Dans le système hollandais on paye autour de 1 à 2%, mais avec exclusivité, alors vente garantie par un seul agent immobilier! C'est donc une approche entièrement différente du marché Français.

ma question: pourrait une agence immobilière adopter le système hollandais ? Quels sont les avantages par rapport du sytème actuel? Quels sont les contraintes? Est-ce que le système hollandais pourrait (un jour) être appliqué en France?

Merci beaucoup de partager vos idées. Je suis surtout intéressé par les avis des professionnels de l'immobilier.


0 Reco 22/04/2010 à 08:43 par ludomaya

Sans être un pro de l'immobilier, j'ai été très désagréablement surpris de voir qu'une agence se prenait plus de 10% pour certaines transactions (prix affiché 71 KF, prix pour le proprio 60 KF). Et ce n'est pas une affaire unique. Cette agence du centre-ville s'en met plein les poches. J'imagine qu'elle doit payer ses superbes locaux mais il ne faut pas abuser... Ton système me semble bien meilleur. On ne chercherait plus à passer en direct, on se satisferait du travail des AI.

2 Reco 22/04/2010 à 09:55 par tomitoma

Je pense que le probleme à 2 origines, dont une que tu as détecté.
La 1ere, je ne connait pas le taux des charges et diverse joyeuseté aux Pays Bas, mais ici, un AI qui empoche une comm de 10 000€, après avoir fait la distribution des charges (tva, urssaf...), il lui reste environ 4 500€ avant impot (sans avoir décompté les frais engagé sur l'affaire, pour la pub entre autres).
La 2ème est qu'étant payé uniquement au résultat, lorsqu"un bien est commercialisé sans exclusivité, l'AI doit engager des frais sans être sur de vendre l'affaire, donc doit ce rattraper sur les autres. Il serait effectivement possible de réduire ce % avec l'exclu systematique, mais là, ya encore du chemin à faire...

2 Reco 22/04/2010 à 10:03 par MisterHadley

Les pourcentages de commissions devraient être très sérieusement revu à la baisse, effectivement...

Et la loi Hoguet devrait être aussi très sérieusement renforcée et fermement appliquée...

Donc, vu la très grande confusion orchestrée volontairement depuis des années par une kirielle de pti margoulins qui s'organisent pour ne pas y être soumis sur le net alors qu'ils opèrent bel et bien une intermédiation immobilière soumise à la loi Hoguet, les AI ne peuvent être frontalement blamés pour les commissions dispendieuses qu'ils pratiquent abusivement pour certains, heureusement pas tous...

Alors, tant que ce flou ne sera pas réglé par les autorités compétentes, il ne faut pas attendre de miracles sur les commissions abusives pour un "service" plus que contestable...

Donc, en résumé, les AI devraient avoir des commissions plafonnées par la législation, mais en contrepartie, il devrait leur être assuré que le ménage soit réellement fait en renforçant la loi Hoguet afin qu'un tas de profiteurs ne viennent plus leur casser leur job en faisant du "low coast" virtuel sans les contraintes que supportent les AI...

Au même titre que les Notaires gardent le monopole de certains actes, les AI devraient avoir le monopole des intermédiations immobilières et sans aucune équivoque.

Et c'est seulement à ce moment-là, si ça devait arriver, que le bon peuple serait en droit d'obtenir des commissions bien plus raisonnables et ce, pour de biens meilleurs services.

Il resterait alors deux options : passer par un AI, ou en direct propriétaire.

La concurrence entre les réseaux et/ou les indépendants permettraient toujours une concurrence sur les commissions, le bon peuple serait gagnant, ainsi que les AI, qui, bien que concédant quelques %, augmentraient alors nettement leurs volumes d'affaires.

;)

Message edité 22/04/2010 à 10:07
0 Reco 22/04/2010 à 10:05 par MisterHadley

D'ailleurs, c'est à se demander à quoi servent leurs fédérations puisqu'elles ne défendent pas vraiment les intérêts vitaux de leur profession...

;)

1 Reco 22/04/2010 à 10:24 par tomitoma

Après, quitte a reglementer les tarifs des AI, ce serait bien de ce pencher aussi sur les tx de marges. Parce que perso, payer 500% de marge pour une boite de petit pois en supermarché, pour un service qui est lui aussi contestable (jamais personne n'est venu me vanter les mérites de tel ou tel conserve), ça me frise le poil, en plus, les courses, j'y vais plus souvent que ce que j'achete de l'immo :)

0 Reco 22/04/2010 à 10:28 par MisterHadley

Sauf que tu peux te passer ta vie durant de "petit-pois" à 500% de marge supposée, alors que tout à chacun a la nécessité de se loger... ;)

2 Reco 22/04/2010 à 10:33 par MisterHadley

Tôt ou tard, la loi Hoguet sera renforcée, c'est évident...

Et pour le plus grand bénéfice du bon peuple...

Et j'en veux pour preuve ce changement de règlementation au niveau européen sur la distribution des produits de "luxe" qui vient de tomber il y a quelques jours, confortant les marques de "luxe" d'empêcher les marchands virtuels de vendre leurs produits de "luxe" n'importe comment et à n'importe quel prix, portant ainsi atteinte à leur notoriété...

Les marques de "luxe" peuvent donc imposer que leur produits de "luxe" ne soient vendus que par des réseaux de distributions répondant aux critères rigoureux qu'elles auront elles-mêmes edictés, notamment que les marchands virtuels disposent de magasins réels (physiques) et/ou d'un show-room, etc, etc...

Si ce n'est pas le cas, bah les marchands virtuels ne peuvent pas vendre ces produits de "luxe"... ;)

Un excellent début, non..?

Les marques de "luxe" ont d'ailleurs , entre autres, argumentés sur quelque chose d'imparable, et que les fédérations d'AI pourraient elles-mêmes invoquer, à savoir que les marchands virtuels utilisaient les campagnes marketting et autres vecteurs promotionnels de publicité faites par les marques de "luxe" pour que celles-ci vendent donc leurs produits, et la démesure des moyens financiers et autres payés par les marques de "luxe" pour créer et faire connaitre ensuite leurs produits de "luxe", pour ensuite les proposer à prix cassés et n'importe comment, alors que ces marchands virtuels ne payent justement rien du tout pour ces campagnes markettings...

La loi Hoguet sera tôt ou tard renforcé dans ce même esprit, c'est évident...

;)

Message edité 22/04/2010 à 10:40
1 Reco 22/04/2010 à 11:44 par tomitoma

J'ai pris les "petit-pois" en exemple, mais c'est valable avec tout ce que tu trouve en grande surface, et ma vie durant, je ne pourrai m'abstenir de manger.
Pour le reste, je suis bien d'accord avec toi MH.

1 Reco 22/04/2010 à 11:44 par tomitoma

J'ai pris les "petit-pois" en exemple, mais c'est valable avec tout ce que tu trouve en grande surface, et ma vie durant, je ne pourrai m'abstenir de manger.
Pour le reste, je suis bien d'accord avec toi MH.

0 Reco 22/04/2010 à 11:58 par pasappa

1/Comme évoqué précédemment par d'autres : les charges ne sont peut être pas les mêmes en Hollande qu'en France?
2/ Le nombre d'agences immobilières en France a explosé au cours des dernières années, même si 2008/2009 a marqué un coup d'arrêt avec bcp d'agences qui ont fermé. Visiblement, cela repart à la hausse : 20 demandes de cartes par mois sur le département de la haute garonne par exemple! Du jamais depuis bien longtemps..et cela n'est pas sans conséquence...
3/ En effet, le nombre d'agences augmente, donc leur volume d'affaire respectif diminue, puisqu'il faut se partager le "gateau" avec un plus grand nombre de confrères. Conséquence : certaines agences sont obligées de pratiquer des tarifs plus élevés (qu'en Hollande) pour payer leurs charges (local, employés, taxes...etc).
4/ Je ne connaît pas le comportement du Hollandais "moyen". Mais le Français "moyen" (sans que ce soit péjoratif) a un comportement volatile , à savoir qu'il n'est pas fidèle et préfère jouer sur la concurrence, même si c'est au détiment de l'image de son bien, ce à quoi il ne pense pas au départ!
5/ Enfin, la profession aurait besoin d'être "assainie" : il y a bcp trop de mandataires qui, sous couvert d'une carte grise (et non une carte pro d'agent immo) délivrée par un agent immo (qui lui reverse un % sur les ventes) s'improvisent agent immobilier en se disant : c'est facile, je vais faire de l'argent facilement! Or, c'est un métier! Oui, un métier qui exige des compétences qui ne s'improvisent pas, elles! Certaines agents immobiliers feraient bien de se regarder dans la glace alors qu'ils emploient des mandataires sans aucunes expériences ni qualification!
6/ Pourquoi ne pas limiter le nombre d'agences immo par nombre d'habitants?


0 Reco 22/04/2010 à 12:51 par Krek

Merci pour vos propos forts intéressants!

Quelques précisions:
Les taux d'impots aux Pays-Bas son aussi élevés qu'en France, et les frais de location immo se ressemblent. Alors je crois que ce n'est pas une question de frais. Je vois la discussion sur la protection du métier par la loi Hoguet.

Mr. Hadley demande plus de protection par la Loi Hoguet. "les AI devraient avoir le monopole des intermédiations immobilières et sans aucune équivoque".

Depuis 2001, aux Pays-Bas, la profession de AI est totalement libre. Tout le monde peut ouvrir un bureau et s'appeler agent immobilier (makelaar). Bien qu'il existe deux grandes associations de AI, dont le plus grand est le NVM (association national des 'makelaars') qui essayent de régulariser leur profession et exigent des diplômes et une éducation permanente de leurs membres. Ils travaillent comme une marque de qualité, pour faire la concurrence aux makelaars amateurs.

Tout le monde peut vendre sa maison 'entre particuliers' en passant par le notaire (obligatoirement, comme en France). Mais quand même, presque tout le monde passe par agence immo. Ce n'est pas très cher, et le valeur ajouté du AI est alors assez grand pour justifier le prix.

D'ailleurs, les frais pour une agence sont entre 0,5 et 2%, dépendant des services demandés. Les prix sont libres, aussi. Par contre, les prix de l'immo sont plus élevé aux PB, ce qui rend les revenus plus importantes.

Malgré le prix élevé des services et la possibilité de vendre par internet, presque 100% des vendeurs aux PB passent par AI. Ils jugent le valeur ajouté suffisant pour payer quelques milliers d'euros pour ses services. Par contre, ils passent généralement par 1 seul agent. Qui est alors sûr de gagner son pain.

Alors la protection de la loi Hoguet n'est pas nécessaire pour un marché sain. Les mauvais AI sombreront et les bons survivront.

C'est pour ça que je demande: pourquoi les AI n'offrent pas leurs services en exclusivité pour 2%? Les vendeurs seront preneurs (comme je vois aux PB). Maintenant, les prix prohibitifs font que 50% des ventes se font entre particuliers. Alors en baissant leurs prix, les AI ont 100% plus de clients à gagner. Non?

2 Reco 22/04/2010 à 12:57 par MisterHadley

Bah moi, je maintiens ce que j'ai dit:

La France est ce qu'elle est, mais malgré ses mécanismes législatifs de protection du bon peuple, ils ne sont toujours pas suffisant pour le protéger.

De fiefés margoulins les contournent aisément en divertissant régulièrement d'excellentes mesures initiales afin de s'en foutre toujours plus dans les popoches...

Le système hollandais est surement très bien... pour les Hollandais, et en Hollande...

Mais en France, la législation n'a strictement rien à voir...

Il n'y a qu'à lire ce que tu dis toi-même :

Ici, c'est bien plus restrictif, et pourtant, ça n'empêche aucunement les margoulins de magouiller sur le dos des autres...

... alors être aussi permissif comme tu le préconises ruinerait purement et simplement le bon peuple en accordant un "permis d'arnaquer" à qui le voudrait.

C'est aussi simple que ça.

Message edité 22/04/2010 à 12:59
0 Reco 22/04/2010 à 13:52 par Krek

Je ne comprends pas tout ce que vous dîtes. Je fais de mon mieux, mais je suis immigré en 2001 et j'apprends toujours votre belle langue. Veuillez utiliser un Français plus 'standard' pour que je comprenne, s'il vous plaît.

Vous dites, je crois, qu'il faut protéger le peuple contre les arnaqueurs. C'est bon. Mais je ne comprends toujours pas pourquoi les AI officiels (avec carte) ne pratiquent pas une commission de 2% (par exemple) avec exclusivité. Ils auront plus de clients, et au lieu de vendre 1 maison sur 4 (partagant alors les 6% en moyenne avec 4 autres AI ce qui revient au 1,5% par maison), ils vendront toutes. Ils auront moins de boulot pour rien. Tout le monde est plus tranquille.

0 Reco 22/04/2010 à 18:31 par MisterHadley

Parce que les profiteurs en "low coast" virtuel pratiquent déjà des pourcentages assez bas, mais en ne proposant justement pas de vraies prestations ni garanties d'AI, puisqu'ils biaisent la loi Hoguet...

Les AI ayant pignon sur rue doivent, eux, supporter toutes les "contraintes" liées à leur vrai statut d'intermédiaires immobilier déclarés comme tel, et tous les "couts" liés à ces contraintes...

Comment pourraient-ils faire alors en devant supporter toutes ces contraintes, juridiques et financières, avec une "commission" de seulement 2%, alors que d'autres profiteraient de l'ensemble de leur travail sur un bien immobilier, sans en avoir payé le prix, celui des contraintes, et qui eux, pratiqueraient sans problème justement une commission dérisoire, puisqu'ils n'auraient donc pas eu à payer les contraintes..?

C'est impossible...

Donc, les AI pratiquent des commissions bien plus élevées pour prendre en charge aussi les pertes liées aux "profiteurs" du système...

Et tant que ces "profiteurs" du système existeront en se soustrayant aux contraintes que supportent, eux, les AI, les AI ne feront aucunement du 2% maximum de commission.

Message edité 22/04/2010 à 18:34
0 Reco 22/04/2010 à 23:23 par Krek

Mais... déjà, maintenant, ils ne gagnent que 2% par maison qu'ils vendent.
Parce qu'ils ne vendent qu'une seule maison par 4 mandats. Alors ils peuvent vivre et payer leurs frais de 2% par maison.

Ils pourront facilement concurrencer les 'profiteurs' en 'low cost', justement parce qu'ils donnent des services beaucoup plus sérieuses comme des conseils juridiques et financières. Bien que je ne comprends pas qui sont ces profiteurs dont vous parlez. Et pourquoi ils profiteront du travail des AI.

Il y a-t-il des agents immobilier ici qui peuvent donner leurs avis?

1 Reco 23/04/2010 à 07:20 par MisterHadley

Si tu fais exprès de ne pas comprendre, c'est sur que tu ne vas pas comprendre... :)

Une AI ne peut pas faire tout et n'importe quoi en France, que tu le veuilles ou non, c'est comme ça, et qu'en Hollande ou ailleurs ce soit le cas, ici, ça ne l'est pas.

Tu fais comme si tu ne savais pas qui seraient ces "profiteurs", voila un exemple parmis tellement d'autres :

Exemple:

Je suis néerlandais, je crée un autre site en plus de tout les autres que j'ai déjà créé, et je le fais biensur en Hollande, voir peut-être même en Off-shore, à Saint-martin, par exemple...

Je propose ensuite bien joyeusement aux "clients" français de faire comme les AI français, en tout cas, je leur promet virtuellement...

Et biensur, je leur propose virtuellement bien mieux, puisque c'est virtuel, ça ne me coute rien de promettre pour attirer le chaland supposément crédule...

Evidemment, en contre-partie des seulement 2% maximum de commission qui me seront dûs sur l'intermédiation immobilière que je leur propose de faire avec leurs biens, j'exige, comme en Hollande, l'exclusivité du "mandat"...

Et comme ils sont très sympathiques, je leur propose même des ptits trucs en plus et à prix modiques, cela va sans dire, genre du "conseil" en ceci ou cela, pour faire un chouia plus mieux, quoi, et pour déjà "rentabiliser" leurs "visites" sur mon site Off-shore non soumis à la règlementation française...

Evidemment, une fois mes tout nouveaux "clients" vérouillés par contrat, ces derniers sont coincés... je leur prend un peu plus de thunes ensuite, en leur expliquant que ça fait partie du "service" pour lequel ils ont signés "à la hollandaise"... 100€,500€, voir 1000 ou 2000€ pourquoi pas, soyons libéraux quoi... ;)

Sauf que voila : évidemment, moi qui n'ait que mes deux trois éternels complices de toujours pour la totalité de mes sites off-shore, je ne vais pas pouvoir accomplir physiquement tout ce qu'un véritable AI ferait pour n'importe lequel de ses clients qui auraient franchi le seuil de son agence bien réelle ayant pignon sur rue...

Et puis, de toute façon, je m'en tape, l'avantage du virtuel, c'est que l'on "touche" une immensité de "clients" potentiels susceptibles de "signer" sur ce fabuleux et libéral modèle "Hollandais", et donc, puisque c'est vachement "novateur", de me filler tout de suite un "petit" quelque chose, multiplié par quelques centaines, voir plus, de "mandat", ça m'enrichira sans n'avoir eu l'intention de faire quoi que ce soit, sinon faire disparaitre ensuite mon "site" après quelques semaines, lorsque mes "clients" se seront aperçus que je les aurais "conseillé" pour m'enrichir personnellement en Off-shore...

Et comme je n'ai jamais été soumis à la loi française, bon courage à eux ensuite pour récupérer leur "petit" quelque chose, surtout qu'en plus, je suis basé en Off-shore, donc, supposément intracable pour eux ensuite...

Ce n'est biensur qu'un simple exemple, mais donc le "modèle novateur" a malheureusement encore et toujours de très beaux jours devant lui, après avoir déjà arnaqué des "clients" français...

Donc, perso, je ne change pas d'avis sur la question, tant que le ménage ne sera pas fait, les véritables AI, vu les contraintes qu'elles doivent, elles, supporter, ne feront pas du 2% maximum de commission.

Et à titre personnel, je préfèrerai toujours avoir quelqu'un de bien réel face à moi pour une acquisition immobilière, quelqu'un qui connaitra absolument tout ce qu'il y aura à savoir sur le bien, qui répondra tant techniquement que juridiquement sur le bien en question et avec précision, quelqu'un qui aura l'expérience pour me répondre sur l'historique de l'immeuble, du voisinage, du quartier, sur les oui-dires officieux, les commérages, les maguouilles, etc, etc...

Et il n'y aura toujours qu'une véritable AI qui sera capable de le faire, de par l'expérience qu'elle aura acquise sur le terrain, localement de par l'agence locale, et par extention, ensuite, si le réseau auquel elle appartient est un tant soit peu performant, régionale, voir national...

Voila pour moi, d'autres expliqueront surement leur point de vue objectivement également.

Sur ce, hein...

A+

Message edité 23/04/2010 à 07:23
1 Reco 23/04/2010 à 07:52 par marc19

Il n'empêche que je connais un AI , patenté et tout et tout qui , de chez lui, peinard dans son salon, gère son site internet ( trés bien fait par ailleurs) , passe des annonces sur les sites prétendus gratuits .
Il est tout seul donc aucun frais de personnel
Il n'a aucune charge de local
Il n'en " jette pas" avec une bagnole à 45000
bref, il vend en moyenne 4 ou 5 biens par mois .
Il est trés bien organisé et donne RV à ses contacts directement à l'adresse du bien.
Il est disponible pour des visites le dimanche ou à des heures où les autres AI digèrent .
Comme ils disent, il a FREE, il a tout compris .

0 Reco 23/04/2010 à 08:09 par MisterHadley

Et combien prend t-il de commission, ce gai luron..? :d

2 Reco 23/04/2010 à 09:17 par yami

La formule proposée par krek (les honos à 2%) ne sera possible qu'après une réforme en profondeur du métier. C'est à dire la professionnalisation du métier d'AI, seuls habilités à vendre des biens immobiliers. Cela impliquera évidemment d'être formé, rémunéré par un vrai salaire.

Il est inconcevable qu'à notre époque l'on continue de vendre des biens immobiliers (c'est à dire endetter des gens sur 15/20/25 ans) de manière aussi leste, en ayant pour seul but la commission (qui sert, quoiqu'on en dise, dans la majorité des cas à survivre !). Ce mode de rémunération est un véritable désastre pour la profession et est vraiment au centre du malaise qui l'entoure. Il est une des résultantes des estimations fantaisistes qui ont conduit le marché là où il est aujourd'hui. Cet appât du gain a favorisé cette course effrénée à la signature, souvent dans des conditions limites. Sous la pression des concurrents, et des particuliers inconscients et volatils (souvent pires que les concurrents AI !), la vitesse et la précipitation priment sur la réflexion.

Donc la seule réforme possible pour que le métier retrouve sa légitimité et se débarrasse définitivement de sa mauvaise réputation, ne peut passer que par une professionnalisation de la vente des biens immos, aux conditions expliquées plus haut. L'agent immobilier ne doit plus être seulement un vendeur. La vente d 'un bien immobilier s'est terriblement compliquée depuis quelques années, et la clientèle est devenue de plus en plus procédurière (à juste titre).

2% oui, mais pas sans boulversement !

Ca n'en prend pas le chemin, en cette période du "moins disant"...

0 Reco 23/04/2010 à 10:50 par marc19

MisterHadleya écrit : Et combien prend t-il de commission, ce gai luron..? :dEntre 6 et 8 %, comme 90 % des AI , mais accepte de la rogner pour emporter une vente .


0 Reco 23/04/2010 à 11:50 par MisterHadley

marc19a écrit : Entre 6 et 8 %, comme 90 % des AI , mais accepte de la rogner pour emporter une vente .Et crois-tu qu'il y ait le même pourcentage de contrevenant à la loi Hoguet, soit 90%, à laquelle est censé être soumis ton pote AI qui prend donc 6 à 8% chez lui..?

0 Reco 23/04/2010 à 23:02 par Krek

@MisterHadley: Vous parlez d'escroquerie, mais cela n'a rien a faire avec les AI en France. Je connais assez bien le monde de l'immo sur internet, et surtout les sites Néerlandais, mais je ne connais aucun site qui fait comme vous le décrivez.

En effêt, je suis quasiment sûr que ce genre de site n'existe pas. Le Néerlandais qui signe un 'mandat' pour 2% avec un AI Néerlandais basé en "offshore"? Vous revez ou quoi?

Il y a beaucoup de sites Néerlandais qui proposent des biens Français à vendre. Ils sont tous gérés par des Hollandais qui travaillent comme agent commercial avec une agence. Ils habitent en France et sont assujettis à la loi française.

Ils n'ont pas le droît de faire l'entremise sans intervention ou soutien d'une agence FR.

Alors la question reste debout.
Si maintenant une agence gagne en moyenne 1,5% par maison avec ces mandats simples partagés avec 5 autres AI. Pourquoi ne pas passer à 2% avec un mandat exlusif? Il ne gagnera pas moins, et aura le plaisir de savoir qu'il bosse pour un client qui lui fait confiance.

0 Reco 23/04/2010 à 23:11 par Krek

@yami C'est vrai qu'un AI qui propose un mandat exclusif pour 2% doit être un bon, pour être sûr de vendre dans le délai prévu. Et ce serai bien s'il propose des services de conseil spécialisé. Au PB, les AI plus sérieux se font former réguilièrement dans une association comme la FNAIM (la NVM) qui est comme une charte de qualité. Ce sont plutôt de conseillers que de vendeurs.

Ici, j'ai l'impression que pour chaque AI professionnel avec une carte grise il y a 4 vendeurs de tapis qui n'ont aucune éducation dans la domaine mais sont la que pour vendre sur une petite commission. L'expert, lui, reste au bureau pour signer les mandats et compter les sous.

0 Reco 24/04/2010 à 04:20 par MisterHadley

MsieurDames, bien l'bonjour...

krek, ce que tu décris toi-même à propos des "agents commerciaux" et qui prennent donc "que" 2% de "commission" alors que tu précises , et encore une fois de toi-même, qu'ils "exercent" sur des sites internets hollandais, mais en france, et pour le compte d'AI français, est l'exemple typique du contournement de la loi Hoguet...

Il est facile pour un "agent commercial" de ne prendre "que" 2% de "commission" dans ton modèle "économique", puisque tu précises bien qu'ils ne font pas eux-mêmes la vente, mais l'AI pour lequel ils sous-traitent celle-ci qui la réalise in fine...

L'AI qui accepte de ne pas être très regardant avec ces méthodes douteuses concède donc une RETRO-COMMISSION de 2% aux sous-traitants "agents commerciaux" exerçant sur des sites internets basés en Hollande, ou ailleurs, mais la commission totale que prend l'AI français pas très regardant avec sa propre règlementation n'accepterait biensur pas de risquer les sanctions prévues par la loi Hoguet "gratuitement", ce qui implique donc bien que seul la RETRO-COMMISSION est de seulement 2% pour le sous-traitant, le risque que prend l'AI indélicat se rajoute à ces "seulement" 2% pour former une COMMISSION supérieur à ces fameux 2%... ;)

De plus, ce n'est pas exacte lorsque tu affirmes que les "agents commerciaux" sont soumis à la loi française alors qu'ils exercent par des sites basés hors france, seul la règlementation sur la partie "agent commercial" est respectée éventuellement en france, les autres non, puisque tu dis toi-même que les sites sont gérés hors territoire national, et que ces messieurs "agents commerciaux" ne font pas eux-mêmes l'intermédiation immobilière...

Pour être soumis à la législation française, faudrait déjà être basé sur le sol français, et pas un autre pays... =)

Donc, ce que tu réponds à yami s'applique en fait déjà à toi, là...

Puis-je suggérer que tu relises avec la plus grande attention cette fameuse loi Hoguet, ainsi que son décret d'application, et dans la foulé, l'ensemble des textes et articles des différents codes qui vont avec de façon connexe, et le tout, biensur, dans leur dernière version en vigueur, ce sera bien plus simple pour toi, comme ça, une fois que tu l'auras toi-même lu, tu ne pourras plus dire que tu ne savais pas... ;)

Et pour l'Off-shore, non, je ne rêve pas, et ce n'est pas d'aujourd'hui que ça se pratique, il y a même des peines prévus pour ce type de montage n'ayant pour but que de faire disparaitre la thune qui utilise ces circuits financiers vieux comme le monde et archi-connus...

D'ailleurs, lorsque tu liras la loi Hoguet, tu ne pourras plus dire que "je rêve", puisque dans celle-ci, il y a un petit quelque chose qui te fera plaisir, ainsi qu'à tes amis "agents commerciaux" et AI français, et qui stipule sans équivoque que les intermédiaires immobiliers sont tenu de lutter, eux-aussi, contre le blanchiment d'argent, et de prendre toutes dispositions afférentes à cette obligation...

... et comme Saint-martin est un chouia Hollandaise, hein...

Finalement, bah il n'y aura absolument rien de novateur ni de déjà très largement connu comme "modèle économique libéral"... ;)

Bon, sur ce, bon week-end...

0 Reco 24/04/2010 à 07:35 par marc19

MisterHadleya écrit : Et crois-tu qu'il y ait le même pourcentage de contrevenant à la loi Hoguet, soit 90%, à laquelle est censé être soumis ton pote AI qui prend donc 6 à 8% chez lui..?S'il prend 6 à 8 % de chez lui, il en a le droit, je vois pas où est le problème .
Il a choisi de s'organiser autrement et l' Internet le permet......Hoguet ou pas .
Et aucune loi ne remplacera la conscience professionelle et le souci du travail bien fait, ce qui manque cruellement aujourd'ui et dans tous les domaines .
De toutes façons, la clé de la réussite, c'est la faculté d'adaptation dans un monde où tout va de plus en plus vite.
L'immobilisme, c'est mort .

0 Reco 24/04/2010 à 08:17 par MisterHadley

marc19a écrit : S'il prend 6 à 8 % de chez lui, il en a le droit, je vois pas où est le problème .
Il a choisi de s'organiser autrement et l' Internet le permet......Hoguet ou pas .
Et aucune loi ne remplacera la conscience professionelle et le souci du travail bien fait, ce qui manque cruellement aujourd'ui et dans tous les domaines .
De toutes façons, la clé de la réussite, c'est la faculté d'adaptation dans un monde où tout va de plus en plus vite.
L'immobilisme, c'est mort .
On est donc bien d'accord sur le fait que sa "commission" n'est, pour lui, justifiée par aucune contrainte liée à sa "conscience professionnelle"...

C'est donc de la marge, et uniquement de la marge.

Alors, pourquoi ne pratique t-il donc pas une "commission" à seulement 2%... ;)

Question subsidiaire: comment fait-il pour satisfaire l'affichage obligatoire de tout un tas de trucs s'il fait tout "peinard dans son salon"..?

Voila donc un autre exemple de disfonctionnement qui démontre bien la mentalité de vouloir ne s'en mettre que plein les fouilles sur le dos du bon peuple... ;)

D'autres citeront peut-être encore des exemples de disfonctionnements qui ne font qu'alourdir sans cesse le malaise tant décrié sur ces "commissions", alors que les réseaux d'AI tant décriés n'en sont finalement pas si responsables qu'il n'y parait...

A+

Message edité 24/04/2010 à 08:30
0 Reco 24/04/2010 à 13:50 par marc19

Décidément , tu comprends tout de travers ou à l'envers , au choix !
Ce n'est pas parce qu'un AI exerce son métier par le biais de l' Internet qu'il n'a pas de conscience professionelle.
Bon, j'en ai marre de prêcher dans le désert.
Je vais profiter du soleil .

0 Reco 24/04/2010 à 14:11 par MisterHadley

marc19a écrit : Décidément , tu comprends tout de travers ou à l'envers , au choix !
Ce n'est pas parce qu'un AI exerce son métier par le biais de l' Internet qu'il n'a pas de conscience professionelle.
Bon, j'en ai marre de prêcher dans le désert.
Je vais profiter du soleil .
... ce qui ne répond toujours pas à ces deux simples questions :

Le fait que les "commissions" de ton pote soient de 6 à 8% sont donc bien exclusivement dû par la recherche de profit maximum, puisqu'il exerce "peinard dans son salon"...

Alors, pourquoi ne pratique t-il pas une "commission" à seulement 2%, puisqu'il le pourrait donc plus facilement que ses "confrères"..?

Comment fait-il pour respecter son obligation d'affichage d'un tas de trucs obligatoires à destination du public si ton pote exerce "peinard dans son salon"..?

Ca aiderait grégor à comprendre et mieux appréhender son sujet, tu ne crois pas..? ;)

0 Reco 24/04/2010 à 17:52 par Krek

@MrHadley Je connais très bien La Loi Hoguet, merci. Et je n'aime pas du tout votre petite allusion malin à mon vrai nom pour montrer que vous m'avez trouvé par Google. Alors, vous avez su taper 'krek'. Bravo. Cela montre juste que moi je n'ai rien à cacher et que vous - anonyme - vous fichez des règles du 'nettiquette'.

Votre manière de penser le pire des gens (des Néerlandais par exemple qui habitent en France et travaillent en toute transparance comme agent commercial ou apporteur d'affaires officiels pour des AI) me dit plus de vous que de ces braves Hollandais. Croyez-moi, s'ils feront AI sans carte, la justice saura les trouver.

3 Reco 24/04/2010 à 18:05 par MisterHadley

Perdu, google n'est pas mon ami... ;)

Depuis le départ, ton pseudo me rappelait quelque chose, et tu as toi-même posté tes derniers exploits ici même sur ce site, alors ne viens pas te plaindre ensuite si l'on va voir ton site d'annonces, tu fais tout pour cela.

D'ailleurs, à ce titre, et en attendant que tu sois donc en Cassation avec tes potes comme tu auras donc "oubliés" de le préciser... ;)

... j'ai relevé d'autres choses dans tes infos légales qui mériteraient vraiment que tu prennes un avocat compétent, parce que tu t'exposes à d'autres embrouilles si tes potes de la Fédération décidaient de te mener réellement la vie dure...

Et j'ai vérifié moi-même ce matin sur légifrance, y a pas que sur la loi Hoguet que tu joues au grand naîf...

Après, si t'as vraiment envie de n'en faire qu'à ta tête comme c'est le cas depuis donc des années, c'est ton droit, mais ne te plainds pas des conséquences, dans ce cas, et ne nous prends pas pour des jambons en jouant les faux candides "curieux qui aimerait comprendre"...

On peut passer hors zieux qui zieutent cette page si tu souhaites rester discret et ne pas dévoiler tes multiples failles juridiques.

Message edité 24/04/2010 à 18:07

0 Reco 26/04/2010 à 02:06 par Krek

De toute façon, si c'est par Google ou pas, il est polisson de faire allusion au nom propre de quelqu'un qui utilise un pseudonyme sur un forum.

Je n'ai rien à cacher. 'Mr Hadley'. J'ai gagné mon appèl, si vous rappelez bien. Alors pour l'instant je suis innocenté.

Si j'étais venu pour faire de la pub pour mon site, vous ne croyez pas qu je l'aurait mentionné? Je suis Hollandais et toujours curieux pourquoi si peu d'AI (oui, entretemps j'en ai trouvé qui travaillent pour 2%!) osent franchir le pas et descendre.

Un des raisons que j'ai commencé mon site, c'est parce que je trouve qu'on peut vendre entre particuliers et que le système avec 4 agences qui se partagent les 6% (en moyenne, pas par maison) est bidon.

Et rappelez vous que sur mon site on paye seulement en cas de succès sans aucun contract à signer. Par son propre volonté, parce qu'on est content d'avoir trouvé un acquéreur pas une publicité réussie.

C'est vrai que mon site ne vaut plus grand chose du moment que les AI commencent à offrir un soutenu sérieux pour 2%. Je ne comprend pas pourquoi - au lieu d'emmener les concurrents à la justice - ils ne font pas de la bonne concurrence. C'est beaucoup mieux pour les 'bons français'.

Je suis d'autant plus curieux quels lois vous avez trouvé sur légifrance qui démontrent que je joue 'au grand naîf...'. J'aime bien opérer en toute légalité, alors ditez-moi, oh grand maître des forums.

1 Reco 26/04/2010 à 07:19 par MisterHadley

Je suis personnellement "curieux" de savoir pourquoi depuis toutes ces années maintenant, tu ne t'établis pas simplement comme véritable AI, afin de développer ensuite légitimement ton modèle "économique"...

En attendant, tu es en infraction vis à vis du Code du Commerce et du Code de la Consommation...

Pas de chance pour toi, quoi.

Et une dernière chose, tu ne peux te soustraire à la responsabilité qui t'incombe sur tes "contenus", dès lors que tu précises et imposes que ces "contenus" t'appartiennes après qu'ils eurent été publiés par tes clients...

Bah oui, quoi... c'est fromage ou dessert, en quelque sorte, faut choisir... ;)

Enfin, pour résumer, tu es en multiple infractions, et je ne parle pas de la loi Hoguet, biensur.

Alors, ne viens pas nous parler de "confiance", ni de respecter tes règles du net, surtout lorsque tu dis toi-même sur ton blog que tu n'hésites pas à aller prendre quelques photos de plus sur les sites de tes "clients"...

Hum..?

Et bon courage pour la suite, tu pourrais en avoir besoin.

A+

Message edité 26/04/2010 à 07:27
0 Reco 26/04/2010 à 11:50 par Krek

MisterHadleya écrit : Alors, ne viens pas nous parler de "confiance", ni de respecter tes règles du net, surtout lorsque tu dis toi-même sur ton blog que tu n'hésites pas à aller prendre quelques photos de plus sur les sites de tes "clients"...Avec leur permission, bien sûr!

Et je ne veux pas m'établir comme véritable AI car je ne suis pas AI. Je suis expert en publicité. Payé par mes clients annonceurs pour faire la pub de leur maison. Et c'est TOUT ce que je fais. Rien de plus, rien de moins. Et ils me payent 1% seulement quand il y a réussite. Sans mandat ou même signature de leur part. Sur l'honneur.

Merci pour m'avoir montré les inconsistances dans mes infos légales. Je demanderai mon avocat d'étudier et de corriger si nécessaire.

0 Reco 26/04/2010 à 11:59 par MisterHadley

La "signature" est justement OBLIGATOIRE...

Tu dois avoir OBLIGATOIREMENT un contrat, puisque tu fais de la vente à DISTANCE.

De plus, tu es en infraction également sur le fait que tu te rends coupable de REFUS DE VENTE, il suffit de lire ta page d'accueil pour le lire en quelques secondes seulement.

Etc, etc...

Et espères donc que quelqu'un ne l'aura donc jamais constaté depuis tout ce temps, parce qu'il suffirait que ce fut le cas une seule fois pour que tu sois inquiété.

Surtout depuis des années, donc.

Et ces sanctions là sont bien plus lourdes que celles prévues simplement par la loi Hoguet, alors... lorsque tu affirmes que tu as "gagné" ton appel avec "une défense plus pointue", permets-moi d'en douter puisque tes avocats n'auront pas vu cela depuis tout ce temps, ni les magistrats, d'ailleurs...

Prends un avocat compétent, et éventuellement un interprète pour aller avec, histoire de bien régler tout ce qui ne serait pas réellement bien compris d'un point de vue législation.

Et n'oublies pas : " Avec le cube, c'est carré... " ;)

Salut.

Message edité 26/04/2010 à 12:03
0 Reco 26/04/2010 à 13:18 par marc19

Mince, je te voyais pas comme un sbire de la FNAIM !

0 Reco 26/04/2010 à 13:37 par MisterHadley

marc19a écrit : Mince, je te voyais pas comme un sbire de la FNAIM !C'est normal...

1 - je ne suis pas affilié chez eux

2 - si tu avais déjà vu quelque chose, bah ça se serait déjà su... =)

;)

0 Reco 26/04/2010 à 22:09 par Bernie

Mon petit grain de sel en vertu de la défense de l'un de mes anciens compatriotes, à savoir Krek.

Krek pratique la vente de publicité dans la catégorie de l'immobilier.
Krek ne vend donc pas de l'immobilier.
Krek n'est pas AI et ne possède aucune carte professionnelle dans ce domaine.
Krek est de nationalité néerlandaise mais réside en France où il exerce l'activité de vente de publicité par internet.

Krek est donc soumis à:
Les ventes aux consommateurs conclues par voie électronique
http://www.inforeg.ccip.fr/Les-ventes-aux-consomm ateurs-conclues-par-voie- A©lectronique-fiche-77-6 041.html.
Votre texte à lier...

Si Krek répond, dans le cadre de son activité, à tous points à la règlementation décrite dans le lien susmentionné, ce qui me semble être le cas, il ne devrait pas y avoir de problème.

Message edité 26/04/2010 à 22:14
0 Reco 27/04/2010 à 07:31 par MisterHadley

Sauf que tes informations datent de 2007, la bernie...

Sauf que ces informations ne concernent justement pas les infractions commises par krek...

Sauf que krek ne respectent donc même pas les informations que tu viens de donner...

Tu n'as donc pas honte, la bernie, d'accabler encore plus ton compatriote..!? ;)

A+

0 Reco 27/04/2010 à 18:45 par Bernie

J'ai cherché, je n'ai pas trouvé de date......C'est bête, hein?

Krek ne répondrait donc pas aux exigences de la règlementation?

1 Reco 27/04/2010 à 20:51 par MisterHadley

Berniea écrit : J'ai cherché, je n'ai pas trouvé de date......C'est bête, hein?

Krek ne répondrait donc pas aux exigences de la règlementation?
Effectivement, c'est vraiment bête que tu n'ais donc pas trouvé de date après avoir cherché, là, oui...

Nan, parce qu'elle est pourtant indiquée juste après le titre surimposé en rouge bien visible suivant " Les ventes aux consommateurs conclues par voie électronique"...

Entre le cadre rouge du titre bien visible et le cadre bleu qui s'ensuit avec marqué " points clés", il y a donc inscrit "date de mise à jour : 01/02/2007"

C'est vraiment bête, comme tu dis, oui... ;)

Krek ne respecte pas la législation, non.

Mais c'est son problème, après tout, n'est-ce pas..?

Libre à lui d'aller droit dans le mur qu'il a lui-même construit, ne soyons pas contrariant... ;)

A+

Message edité 27/04/2010 à 20:53

0 Reco 29/04/2010 à 08:50 par MisterHadley

N'empêche que... Bah avec une boule, ce serait rond..!? ^^

A+