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ANNULATION DE LA VENTE OU RESOLUTION. JUGEMENT RENDU

0 Reco 30/05/2020 à 12:39 par PREMIERACHAT42

Bonjour,

Un jugement vient d’être rendu alors même les parties adverses se disaient entre elles perdent cette affaire, le juge a tranché en disant que :

• Même si l’acte de vente de notaire contient des erreurs sur les lots, mon avocat aurait dû demander l’annulation de la vente et non pas la résolution,
• L’expertise judiciaire qui démontre des vices cachés aggravants l’état de la maison, remontées capillaires, humidité, en effet l’expert confirme que les vendeurs ont commis des erreurs lors de la rénovation de la maison notamment sur un décaissement de la cave de plus 90cm, ce qui laisse remonter l’eau par le sous-sol, et qu’en tant que maître d’oeuvre, ils sont responsables,
• Malgré un jugement mettant en cause les AG de la copropriété où le syndic bénévole était mon vendeur et que le règlement de copropriété n’est pas en règle,
• Malgré une fraude avérée sur la valeur locative et la surface après avoir eu une relance du cadastre 6 mois après la vente sous prétexte que j’avais fait des travaux dans la maison or ces travaux avaient été fait par le vendeur qui avait omis des erreurs de gestion de la copropriété et des lots, et que ceux-ci ont été régularisé dans mon dos après la vente par un acte rectificatif ce qui automatiquement changeait la vente initiale,
Le magistrat a tout simplement rejeté l’annulation de la vente car mon avocat n’a pas demandé l’annulation pour acte de vente non conforme mais sur la base d’une résolution et que pour le magistrat même avec l’expertise qui démontre les malfaçons et les remontées capillaires dans la maison, il n’est pas suffisant de démontrer le vice caché, le magistrat ne retient pas non plus la fraude fiscale et la modification du règlement de copropriété qui ont été faites après la vente.
Cette affaire a été jugée juste avant le confinement alors soit le magistrat a voulu se débarrasser du dossier du fait de la situation actuelle, ou bien alors le magistrat connaissait soit l’avocat ou le vendeur.

Je vous résume la situation et vous comprendrez qu’il était impossible que le vendeur ne soit pas condamné.

Après avoir pris possession de mes lots j’ai constaté des désordres importants, qui m’ont conduit à engager une procédure de référé expertise.

Malheureusement, les problèmes rencontrés concernent également bien d’autres aspects, si bien que j’ai dû engager une procédure en résolution de la vente du 11 Mars 2015. Ce fameux terme résolution...

Dans le compromis de vente, il était prévu que j’acquière de mon vendeur plusieurs lots.

A la date de la vente, nombre de ces lots n’existaient plus.

La vente intervenue le 11 Mars 2015 entre mon vendeur et moi-même porte en effet sur les lots différents, étant néophyte en immobilier, mon vendeur lui syndic bénévole de la copropriété et le notaire, eux connaissaient le problème mais moi pas.

Or après vérification, il a, avec la complicité du Notaire, vendu des biens immobiliers qui ne lui appartenaient pas !

Pour comprendre ce qui constitue à la fois une fraude et un dol, il faut indiquer que le jour même de la vente était établi un modificatif du règlement de copropriété qui a :

1- créé un lot issu des parties communes et constitué par une terrasse entre d’autres lots

2- De ce lot, créé un nouveau lot par réunion d’autres lots...

3- De ce deuxième lot crée, le divisé le lot en deux lots pour créé deux lots qui permettaient ensuite de réunir la vente des lots modifiés dont ce fameux lot issu des parties communes sauf que ce lot issu des parties communes ne pouvait pas être intégré au lot réunissant les tous les lots, car il était toujours la propriété du Syndicat des copropriétaires le jour de la vente alors que les autres composantes du lot composé en partie du lot issu des parties communes étaient propriété de mon vendeur.

Cette situation aurait dû rendre impossible l’établissement du modificatif du règlement de copropriété à cette même date, ainsi que la cession du lot constitué.

Et les deux personnes qui étaient parfaitement informés de cette impossibilité étaient :

- Mon vendeur, tant en sa qualité de propriétaire d'une partie des lots qu'en sa qualité de syndic de la copropriété.

- Et le notaire, professionnel absolu de l'immobilier, qui pouvait d'autant moins ignorer la situation juridique des lots et leur propriété qu'il a rédigé le même jour le modificatif de règlement de copropriété et l'acte de vente.

Ainsi, le JOUR DE LA VENTE, tant le Notaire que mon vendeur savaient que le Syndicat des copropriétaires n'avait jamais cédé à ce dernier le lot issu des(parties communes) qu'il me revendait pourtant.

De manière incroyable, un acte dénommé "rectificatif" a alors été établi le 03 Juin 2015 par le Notaire.

En réalité, cet acte soit-disant rectificatif opère cession…. à mon vendeur du lot issu des parties communes, avec effet…au 03 Juin 2015, soit trois mois après la vente......

Cela démontre à quel point je suis, néophyte en matière immobilière puisqu’il s’agissait de ma toute première acquisition, j’ai été délibérément floués par mon vendeur (qui est aussi le syndic de la copropriété et ne pouvait ignorer la situation) avec la complicité du Notaire, ce qui caractérise tout à la fois la fraude et le dol, mais également la vente de la chose d'autrui.

Car enfin, mon vendeur est propriétaire depuis le 03 Juin 2015 d’un lot issu des parties communes qui est censé faire partie intégrante des lots revendus et que j’ai acquis trois mois plus tôt.

La vente intervenue en mars 2015 entre mon vendeur et moi aurait dû être résolue sur ce seul motif. Ma protection juridique ayant été étudié le dossier avant de s’engager s’était dit que sur cette erreur de contrat, la vente était caduque.

Après avoir pris possession des lieux, j’ai reçu un courrier de la Direction Générale des Finances Publiques en Octobre 2015 me demandant de mettre à jour les informations cadastrales à la suite des travaux effectués.

Or je n’avais jamais fait de travaux.

Renseignement pris, je me rendais compte que la déclaration que mon vendeur avait effectuée aux Services fiscaux le 1er Septembre 2009 était mensongère en minimisant volontairement les surfaces affectées à l’habitation.

En effet, il avait déposé une demande de permis de construire en 2007, qui a fait l'objet de permis de construire modificatifs dont le dernier en date est du 12 Mars 2009.

Dans le cadre de ces demandes successives de permis, il a inclus une extension de superficie déposée le 08 avril 2008 portant la surface totale habitable de ses lots à 220 m² terrasses comprises.

Dans sa déclaration modèle H1 du 1er Septembre 2009, il déclare à l'administration fiscale que la surface totale des pièces et annexes affectées à l'habitation est de 160 m², outre 32 m² de terrasses.

Après Mise en Demeure de la DGFP du 29 Octobre 2015, j’ai dû établir une déclaration conforme à la réalité, soit 212 m² de surface totale des pièces et annexes affectées à l'habitation (au lieu de 160 m²), outre 32 m² de terrasses.

Ce qui a pour conséquence de faire considérablement augmenter la Taxe d'habitation à 2 608 € et la Taxe Foncière à 2 209 € par an ce qui grève leur budget ! Soit plus 1000 euros par an par rapport à ce que le vendeur m’avait présenté....

Il s’agit là encore d’une fraude et d’un dol délibérés à mon encontre et d’ailleurs même le responsable du cadastre me disait que cette vente ne pouvait avoir été réalisée dans ces conditions..

Il a été indiqué ci-avant que le jour de la vente ont été régularisés deux actes : la vente et un modificatif au règlement de copropriété.

Il est à noter, sous réserve d’une vérification plus approfondie par la production d’éléments en possession du vendeur et du Syndicat des copropriétaires (dont le vendeur est le Syndic), que par ce modificatif, les lots destinés à m’être vendus ont vu leurs tantièmes artificiellement augmentés par rapport aux lots des autres copropriétaires (les parents du vendeur)

A la date de la vente, le modificatif n’était bien évidemment pas publié au fichier immobilier, ce qui a de graves conséquences.

Pourtant sauf erreur de ma part:

2/ L'article 13 de la loi du 10 Juillet 1965 précise que :
« Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier. »
L'article 4, alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 dispose :
« Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent. »
Au regard de ces Textes, la formalité de publicité est nécessaire pour que les ayants cause soient tenus par les stipulations du règlement et ses éventuelles modifications (Cass. 3e civ., 8 avr. 1970 : JCP G 1970, II, 16390, note Guillot. – Cass. 3e civ., 23 juin 1976 : JCP G 1976, IV, 274).

À défaut de sa publication, le règlement – ou sa modification – est par conséquent inopposable aux ayants cause à titre particulier (Cass. 3e civ., 31 janv. 1996 : JCP G 1996, IV, p. 86. – Cass. 3e civ., 17 févr. 1999 : JurisData n° 1999-000855 ; Loyers et copr. 1999, comm. 139 ; Administrer mai 1999, p. 44. – Cass. 3e civ., 8 sept. 2009 : Administrer déc. 2009, p. 51. – CA Paris, 25 mars 1988 : D. 1988, inf. rap. p. 139. – CA Paris, 14e ch., 20 nov. 1998 : JurisData n° 1998-023159), mais le syndicat luimême ne peut se prévaloir du défaut de publication (Cass. 3e civ., 19 mai 2010 : Administrer août/sept. 2010, p. 41).

Une modification au règlement de copropriété qui n'a pas été publiée au même titre que le règlement originaire n'est pas opposable à une partie qui a acquis ultérieurement un lot dans l'immeuble (Cass. 3e civ., 22 nov. 2000 : JurisData n° 2000-007073. – CA Paris, 28 nov. 2002 : JurisData n° 2002-196250).

En cas de modification du règlement décidée par le syndicat, il appartient au notaire saisi du procès-verbal de l'assemblée de faire procéder à la publication légale : seule cette dernière peut rendre la décision opposable à ceux qui n'ont pas été parties, et spécialement aux acquéreurs successifs des différents lots de cette copropriété (V. CA Paris, 8 janv. 2004 : JurisData n° 2004-227903, cité supra n° 69).

Dès lors que le modificatif au règlement de copropriété n'a pas été publié au fichier immobilier, il ne s'impose à l'acquéreur que si l'acte de vente porte expressément la double mention prévue à l’article 4 du décret susvisé :

- qu'il en a eu préalablement connaissance - et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent.
« Il importe peu que l'acquéreur ait pu avoir connaissance de la modification votée, personnellement lors de l'assemblée générale, voire indirectement par le notaire rédacteur de l'acte de vente, dès lors que ces circonstances n'ont pas fait l'objet de mention dans l'acte translatif de propriété et ne répondent pas, par suite, aux exigences de l'article 4 précité, pour aucune des deux conditions cumulatives édictées par ce texte. Il convient, par voie de conséquence, de dire que la décision de l'assemblée générale du 21 décembre 1987, modifiant la répartition des charges d'ascenseur et de tapis, est inopposable à l'acquéreur »
(CA Paris, 23e ch., 13 oct. 1995 : Loyers et copr. 1996, comm. 132).

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Pour revenir sur le sujet, si l’acte de vente mentionne que j’ai eu connaissance du projet de modificatif au règlement de copropriété, il ne contient absolument pas de mention expresse de mon adhésion, aux obligations qui en résultent

Cette situation juridique aurait inévitablement crée une situation inextricable avec un modificatif qui va s’appliquer à l’égard de tous les autres copropriétaires à mon exception, notamment dans la répartition des charges de copropriété .

Il s’agissait là d’un motif supplémentaire à la résolution de la vente.

Très rapidement après la vente j’ai été amené à adresser plusieurs courriers en raison des nombreux problèmes qu’ils rencontraient dans leurs lots.

humidité anormale qui règne dans les lots acquis, et qui atteint : 90% dans la cave notamment.

Il apparait que mon vendeur a réalisé lui-même ou par le biais de personnes non professionnelles, non déclarées, et non assurées, un grand nombre des travaux dans les lots vendus.

L’expertise judiciaire a donné lieu à un rapport qui conclut :

• Que le compagnon de l'époque de mon vendeur a mis ses connaissances en bâtiment à son service pour choisir les artisans et surveiller l'avancement des travaux à titre bénévole"

En d'autres termes, qu’il s'est comporté comme maitre d'œuvre.

Une humidité de la cave, ayant pour conséquence le fait que les murs en pierre sont saturés d'humidité, et que l'ancien plancher bois se détériore sous l'effet de l'humidité

L'expert a mis en évidence que les eaux relevées sur le sol de la cave de ma maison proviennent avec certitude d'eaux pluviales ou d'eaux de ruissellement et d'infiltration des sols.

Cette humidité provient de trois causes :

• du fait que le compagnon de mon vendeur a fait décaisser le sol de 50 cm pendant les travaux pour la rendre accessible et que les travaux ont consisté à obstruer et couvrir les ventilations en terrasse par des "boites en bois" . Que le décaissement est un phénomène aggravant. Sur ce point, il convient de souligner que le terrain appartient…au syndicat des copropriétaires. Lorsqu'un décaissement de de terrain est opéré par un copropriétaire, celui-ci doit avoir préalablement obtenu l'autorisation nécessaire du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Or cette autorisation n'a jamais été sollicitée par le vendeur et encore moins obtenue.


• une absence ou défectuosité du réseau d'eaux pluviales de la copropriété, pour un budget de rénovation de 19 800 € TTC.

Sur ce point, le Tribunal a pris connaissance des photographies du chantier, qui démontrent l'importance de modifications des écoulements d'eaux pluviales opérées par le vendeur. Alors que la descente d'eaux pluviales se situait au tiers gauche de la façade des lots de mon vendeur elle a été déposée et une nouvelle descente d'eaux pluviales a été créé à l'extrême droit du bâtiment.

Sur cette question, au regard du taux d'humidité, de la date des travaux réalisés par le vendeur et son ami en 2009 et de la date de la vente en 2015, il n'était pas possible que le vendeur ait pu ignorer l'existence de telles infiltrations qui ont, pendant 6 ans, commencé à détériorer l'ancien plancher bois.
L'expert retient parallèlement un préjudice de jouissance de la cave, "eu égard à la présence d'eau sur le sol et à la grande humidité qu’il y règne.
Depuis l'expertise , ce point a donné lieu à de graves évolutions.

En effet, la forte humidité régnant dans la cave a donné lieu à l'apparition de mérule, qui a été signalée dès qu'elle a été constatée.
Il a été parallèlement décelé une fuite sur la canalisation d'adduction d'eau desservant, avant compteur, mes lots privatifs .

La société des eaux et mon vendeur, qui avaient connaissance du problème depuis longtemps et en tous cas avant la vente des lots ne m’ont rien dit , le société des eaux a dû intervenir. En 2018, Elle a affouillé la canalisation et a constaté que non seulement elle était fuyarde, mais qu'elle ne reposait pas comme elle l'aurait due sur un lit de sable, mais était environnée de débris tranchants, saillants et coupants qui sont les causes des fuites constatées.
Le technicien indiquait que le matériel qui était en place n'était pas conforme, et ne correspondait pas à celui installé par la société des eaux.

Se pose donc la question de savoir qui a réalisé ces travaux, sous la cour commune de la copropriété ?  Cette cour commune où justement il y a un problème d’eaux pluviales....

Non seulement ces éléments techniques inhérents à la construction ajoutent aux éléments de fait et de droit démontrant la fraude et le dol, mais j’ai ajouté à mon fondement juridique la résolution de la vente pour vice caché en application des dispositions de l'article 1641 du Code Civil, tant il est certain que je n’aurais jamais acheté cette maison en tous cas pas à ces conditions, s'ils en avaient connu les vices.

SUR LA RESPONSABILITE DU NOTAIRE

Saur erreur de ma part

Il résulte d’un arrêt publié de la Cour de Cassation du 23 Novembre 1999 que :

« Le Notaire qui instrumente une vente d’immeuble est tenu, pour assurer l’efficacité de son acte, de vérifier les origines de propriété, la situation hypothécaire ainsi que les déclarations du vendeur, notamment celles relatives à l'absence de servitude grevant le bien vendu (Cass. 1e civ. 23 novembre 1999 : Bull. civ. I n° 320)

Le Notaire est tenu d'assurer la sécurité juridique des actes qu'il rédige ce qui est l'essence même de son office.

L'obligation, pour le Notaire, de vérifier les origines de propriété des biens immobiliers dont il rédige la cession (qu'il doit intégrer l'historique dans l'acte), est d'avoir la preuve, au travers de cette origine de propriété, que le vendeur est le légitime propriétaire des biens qu'il entend vendre.

En l'espèce, le Tribunal aurait dû bien noté que mon vendeur m’a vendu en Mars 2015 des lots issus de la division du lot transitoire alors qu'elle n’était pas propriétaire de toutes ses composantes, le lot issu des parties communes censé avoir été intégré au lot transitoire restant propriété du syndicat des copropriétaires à cette date…. Cette aberration juridique n'aurait pas dû échapper au Notaire qui a fait signer, le même jour, un modificatif de règlement de copropriété créant ce lot transitoire puis les lots en découlant.

Le notaire du vendeur qui a été le mien a ainsi gravement manqué aux devoirs de sa charge en n'effectuant pas la vérification de l'origine de propriété des biens objets de la cession acheteur vendeur, et en tous cas pas de manière sérieuse, alors qu'il disposait d'absolument tous les éléments pour dresser les deux actes (le modificatif au règlement de copropriété, et l'acte de vente) dans le même trait de temps.

Dans une copropriété, qui est une personne morale autonome, le seul processus décisionnel possible sur ces questions est en effet l'organisation d'une assemblée Générale et la mise au vote de résolutions.

Le notaire a rédigé puis fait publier le modificatif de règlement de copropriété le jour de la vente alors que le Syndicat des copropriétaires n'est pas partie à cet acte, si bien qu'il est nul !

Trois mois plus tard, un second acte, qualifié de "rectificatif", et rédigé par le notaire a été régularisé en son étude .

Loin de corriger des erreurs matérielles, cet acte démontre au contraire une complicité, tant il est hallucinant qu’un Notaire ait pu le rédiger et le recevoir.


▪ En premier lieu, un syndicat des copropriétaires est une personne morale disposant d’un patrimoine constitué notamment des parties communes
En matière de cession de parties communes, c’est le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic qui effectue la cession.

Or le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble n’était pas non plus partie à l’acte du 03 Juin 2015 !

▪ En second lieu, cet acte a été établi, à la requête des copropriétaires définis comme :
« SEULS COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé à …. »
Et…tous présents à l’acte.

Or à cette date du 03 Juin 2015, cela faisait près de trois mois que j’étais copropriétaire, ce que savait le notaire qui avait régularisé la vente.

En outre, le vendeur ne disposait plus à cette même date d’aucun lot dans l’ensemble immobilier... ce que savait également le Notaire

L’acte de cession aurait dû être autorisé par une résolution d’une Assemblée générale préalable, prise à la majorité de l’article 26 de la Loi du 10 Juillet 1965 qui dispose notamment :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d »
L’acte soit-disant rectificatif établi trois après a été pris en écartant volontairement le processus décisionnel dans une copropriété, et …moi-même principal intéressé.

On rappellera à toutes fins que la publication d'un acte au service de la Publicité Foncière n'a aucun effet translatif de propriété

Elle n'a vocation qu'à assurer l'opposabilité de l'acte aux tiers (hormis le syndicat des copropriétaires, à qui une notification spécifique doit être adressée en application des articles 20 de la Loi du 10 Juillet 1965, et 6 et 6-2 du décret du 17 mars 1967) et notamment à aviser l'administration fiscale du changement de propriétaire. La publicité foncière n'a également aucune incidence sur la validité d'un acte ni sur son contenu.

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Le jour de la vente date de la cession opérée par le vendeur à moi-même était-l propriétaire du lot issu des parties communes (intégré au lot transitoire divisé en 2 lots) ? Non !

Le notaire a-t-il rédigé l'acte de vente en sachant que les lots intégrait un lot issu des parties communes qui n'était pas propriété du vendeur ? Oui ! Il a donc vendu la chose d'autrui.

Qui est le propriétaire du lot issu des parties communes?

Le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble faute de validité de l'acte "rectificatif" établi trois après la vente. Si cet acte est valable, alors le vendeur en est propriétaire.

C'est dire si la responsabilité du notaire est écrasante, ayant participé, par ses fautes gravissimes, à la fraude et au dol que j‘ai subis, et en tous cas à la cession de la chose d'autrui.


SUR LA RESPONSABILITE du vendeur en qualité de Syndic


1/ Force est de constater que la situation actuelle du Syndicat des copropriétaires n’est due qu’à l’incurie du vendeur, qui n’a respecté aucune des règles nécessaires à la tenue d’une Assemblée Générale, ce qui génère la présente procédure

L’acte soit-disant rectificatif établi trois mois après la vente a en effet été signé par le vendeur alors qu' il était syndic à l’époque, donc l'interlocuteur privilégié du Notaire à qui elle devait transmettre les Procès-verbaux d'assemblées Générales ainsi que tout document nécessaire.


2/ Il reconnait avoir exercé les fonctions de syndic de la copropriété pendant des années, tente de faire croire à la juridiction qu' il ne devrait encourir aucune responsabilité pour avoir enfreint les règles en toute impunité car elle était syndic bénévole.

En réalité, il a utilisé les fonctions de syndic à son profit.

Il a entrepris des travaux en 2009 en s'arrogeant une portion des parties communes, qu'elle a privatisé sans autorisation.

En toute logique, la cession des parties communes et ces lourds travaux auraient dû être préalablement approuvés par une assemblée générale, et un modificatif de règlement de copropriété aurait dû être soumis à l'approbation des copropriétaires pour tenir compte des bouleversements intervenus…et actualiser les tantièmes. Un syndic diligent, neutre, y aurait pourvu.

Il a attendu 6 ans pour faire établir un modificatif au règlement de copropriété. Pendant ce temps, elle a fait une économie de charges considérable aux frais des autres copropriétaires.

En effet, le total des tantièmes des parties communes générales des lots atteint 2 852/10 000 ème


Le total des tantièmes des parties communes générales des lots N issus du modificatif daté du jour de la vente atteint 3 706 / 10 827èmAinsi, la part de charges générales afférents aux lots de mon vendeur est passé subitement de 28,52 % à 34,23 % des charges générales de la copropriété. Ce faisant, par son inaction et ses fautes en sa qualité de syndic, il a fait en sorte que le montant mensuel de charges de ses lots soit minoré avant la vente (pour être présenté favorablement aux acquéreurs de ses lots), et majoré après la vente (pour éviter d'en subir les conséquences financières).
Il est évident que le vendeur m’a écarté volontairement du processus décisionnel dans une copropriété

- en faisant régulariser un modificatif de copropriété juste avant la vente de ses lots privatifs.

- puis en faisant dresser un acte "rectificatif" le qui porte en réalité cession de parties communes du syndicat des copropriétaires…à lui-même, sans m’aviser ni les convoquer ou faire à cet acte (alors que tous les copropriétaires étaient censés être présents)


Voilà le résumé un peu long mais qui devrait intéresser certains je pense ici le magistrat a tout balayé et écarte la responsabilité du notaire, du vendeur et syndic, en clair tout va bien, le rapport d’expert à la benne, en conclusion le magistrat autorise la fraude, à tous les niveaux, où s’arrête la justice. Le magistrat se rend complice de fraudes, et laisse une porte ouverte à toutes formes d'escroquerie.

Si quelqu’un à avis je suis preneur, bonne journée à tous


0 Reco 30/05/2020 à 16:47 par MisterHadley

D'une manière générale, les "magistrats", comme tu dis, ne sont pas forcément spécialisés...

Tous les "magistrats" ne sont pas juges non plus, j'ai eu un cas où le "magistrat" était simplement un avocat, généraliste de surcroît, et - bien pire - inscrit au même barreau que les avocats d'une des parties...

Alors, évidemment, la collusion, voir la corruption, ce n'est pas forcément dans les républiques dites "bananières" qu'elle se trouve...

Pour ton histoire, tu devrais déjà dégager tout ce qui est inutile, et ne te concentrer que sur l'essentiel...

Pour ce qui est de la résolution que tu a demandé, alors qu'il s'agissait de requérir l'annulation...

Le Droit est une matière subtile où chaque mot a une importance particulière, et qui ne peut souffrir d'aucune approximation...

Une vente est considérée parfaite lorsque vendeur et acquéreur sont d'accord sur la chose (objet de la vente) et sur son prix...

Le passage devant le notaire n'est nécessaire que pour la rendre "opposable à tous tiers" par sa publication au fichier immobilier...

Le juge a considéré que dès lors que la chose n'est plus la même, il y a donc défaut d'accord entre les parties sur celle-ci, et donc, que la vente n'était pas parfaite...

Et donc, qu'il fallait requérir la constatation de sa nullité, et non sa résolution...

Sa résolution aurait sous entendue, à l'inverse, que la vente aurait été parfaite, et donc, que vous étiez d'accord sur la chose... ce qui n'était pas le cas.

Et comme le juge ne peut se prononcer QUE sur ce qui lui est demandé, et qu'il lui est fait interdiction de se prononcer sur ce qui ne lui est justement pas demandé...

Il ne pouvait donc pas prononcer la nullité alors que tu avais demandé la résolution...

Au final, il n'aura pu constater ni l'une ni l'autre...

Message edité 30/05/2020 à 16:53
0 Reco 30/05/2020 à 20:17 par PREMIERACHAT42

Bonjour,

Merci pour ce retour,

Je suis fou, fou contre mon avocat, nous en sommes à 13000 euros avec l'expertise,

Alors que le dossier est clair, il ne demande pas l'annulation mais la résolution.

Alors que la vente n'est pas parfaite à fortiori le magistrat dit dans son jugement qu'effectivement que la vente n'est pas parfaite, mais qu'en demandant la résolution il rejette l'annulation de la vente c'est hallucinant.

Aussi sur les vices cachés, alors que l'expert judiciaire met en évidence la responsabilité du vendeur, le magistrat ne le suit pas, c'est aberrant.

Je suis expert judiciaire dans un autre domaine, j'interviens notamment au TA. Jusqu'à aujourd'hui aucune de mes affaires n'a été rejetée par les magistrats, dossier limpide et analyse sans contestation du rapporteur mais aussi du président.

Je redoutais une chose, cette affaire a été jugée en février, ensuite le confinement est arrivé.

Alors je suspecte aussi un jugement plutôt hasardeux du fait que le confinement ait engorgé les tribunaux; Aussi du fait de ces vices multiples, ( actes de vente, humidité, problème de coprorpiété..) que le magistrat est préféré se dire je transfert le bébé en appel....

Mon vendeur ( enfin vendeuse) est kiné , magistrate aussi femme, petite ville, l'avocat connaissait la magistrate ( je l'ai su hier) alors je me dis encore une histoire de copinage, sans se soucier de la gravité du litige.

Ce qui me rend fou, c'est que tous les avocats ( notaire, vendeur, syndic) disaient que l'affaire était pliée.

C'est un dossier que j'envoie en appel, ( je viens de lire sur le web, deux affaires similaires à la mienne, jugée en appel ou l'appel a donné raison à l'acheteur) mais si mon avocat avait été plus vigilant sur ce point de l'annulation, la magistrate même si elle connaissait l'avocat de la vendeuse, aurait été obligée de prononcer l'annulation.

Si vous avez d'autres idées, je suis preneur.

Bien amicalement

0 Reco 30/05/2020 à 21:56 par Danielmmo

Demander l'annulation ou la résolution de la vente est particulièrement risquée, car cela est parfois impossible à exécuter, par exemple si le vendeur n'a plus les fonds ou pas le patrimoine.

De plus il semblerait que vous étiez informé de cette situation et il arrive très fréquemment que lors d'une vente on régularise la situation en faisant une AG et que par conséquent la modification du RC ne peut être enregistrée au service de publicité foncière avant la vente.

Reste par conséquent le problème des vices cachés (humidité) sachant que le vendeur vous doit une garantie de 10 ans.

Si vous êtes expert judiciaire, vous savez que l'explication des faits est primordiale et qu'il faut s'appuyer sur l'expertise que vous aviez.

Aller sur le fait que le vendeur était syndic bénévole a plus tendance à minimiser sa faute, cela n'aurait pas été la même chose si syndic pro.

Le juge n'a probablement pas cru dans votre histoire, et que vous auriez été victime du vendeur du fait de votre métier. idem concernant l'augmentation des charges et impôts.

Pour résumer, résolution/annulation de la vente peu probable, mais vous auriez dû demander mise en conformité du bâti en produisant des devis, pour demander des DI.

Vous reste la solution de faire appel, en espérant que le juge ne considère pas la demande de DI comme une nouvelle demande...

0 Reco 30/05/2020 à 22:27 par MisterHadley

Perso, je ferais l'inverse : j'abandonnerais tout ce qui est "vices cachés", humidité, etc...

Et me concentrerais sur l'annulation de la vente...

Il n'est pas possible d'acheter quelque chose qui n'existe pas au moment de la vente...

Un lot de copropriété est constitué obligatoirement par une partie privative indissociable d'une quote part de parties communes...

Or, au moment de la vente, il n'y avait que des parties communes, et aucune partie privative...

Donc, aucun "lot de copropriété".

Le vendeur ne pouvant aucunement vendre des parties communes... la vente de la chose d'autrui étant nulle et de nul effet...

0 Reco 31/05/2020 à 01:24 par PREMIERACHAT42

Message pour Danielimmo.

Merci pour votre message et votre retour.

D'une part mon statut d'expert judiciaire n'est pas connu du magistrat, expert judiciaire n'est pas un métier, ensuite ma rubrique n'est pas immobilière.

Ensuite vous me dites que j'étais informé de la situation, non. Relisez la situation rien a été fait avant, le règlement de copropriété a été modifié le jour de la vente avec les erreurs indiquées, puisque les lots qui m'ont été vendus n'existait pas,

Le notaire a dû régulariser l'acte 3 mois après la vente, puisque un lot qui constituait d'autres lots pour aboutir aux miens n'existait pas, il était issu des parties communes.

En somme le jour de la vente, la vente n'était pas parfaite; C'est le SPF qui a rejeté l'enregistrement trois après la vente qui a constaté l'erreur du notaire et moi j'ai été informé six mois plus tard par le cadastre.

Le jour de la vente, l'acte de vente ne correspondait plus à l'acte de vente.

Le notaire complice du vendeur s'est empressé de modifier le règlement de copropriété le jour de la vente en oubliant ce lot issu des parties communes.

En somme, le vendeur m'a vendu un lot construit sur un lot qui ne lui appartenait pas mais qui était propriété de la copropriété.

Vous me parlez du rôle du syndic bénévole, dans ce dossier il a été condamné dans une autre affaire pour avoir justement mal géré la copropriété compte tenu qu'en parallèle il y avait des soucis de tantièmes et gestion, j'ai dû l'assigner et toutes les AG qu'il a faite ont été annulées. Le magistrat a considéré que son rôle était un rôle de syndic comme un pro.

Comme je l'ai dit dans ce jugement pour annulation de la vente, la magistrate confirme que la vente n'est pas parfaite mais qu'il fallait demander l'annulation, et non pas la résolution. La résolution sanctionne l'inexécution ou la mauvaise exécution de l'obligation, tandis que la nullité sanctionne les conditions de formation du contrat. ... - L'annulation du contrat veut dire que le contrat et considéré NUL ET NON AVENU par le Juge, tout revient à l'état d'avant le contrat. Pour le risque de faire annuler c'est vrai il faut que le vendeur est les fonds mais il a des biens immobiliers alors envisageable.

Enfin pour l'humidité, elle découle de facteurs où le vendeur est complètement impliqué, il a rénové totalement cette maison, et son rôle de maître oeuvre est bien confirmé par expertise. Il a décaissé la cave d'une hauteur très importante pour pouvoir y accéder, ce qui a généré des remontées capillaires, ensuite il a déplacé les évacuations d'eaux pluviales y compris dans les parties communes.

L'expert judiciaire l'a également notifié et demande également que des travaux soient réalisés en urgence, il confirme que le décaissement de la cave est un phénomène aggravant, et engage a responsabilité du vendeur mais aussi de la copropriété pour les eaux pluviales puisque celles-ci passent dans cour commune
et comme la copropriété était géré par le vendeur en sa qualité de syndic bénévole...

Il existe trop d'éléments qui mettent cette évidence de malfaçons et surtout la vente qui n'est pas parfaite. En somme la vente a été rendue parfaite trois après la signature de l'acte, par un acte rectificatif de la vente de ce lot issu des parties communes à mon vendeur; Sauf que vendre quelque chose qui n'existe pas le jour de la vente c'est impossible et le rectifier après c'est impossible.

Je suis preneur d'informations

Bien à vous

0 Reco 31/05/2020 à 01:50 par PREMIERACHAT42

Pour compléter mon message posté à 01.24.à Danielimmo

Vous me dites :
De plus il semblerait que vous étiez informé de cette situation et il arrive très fréquemment que lors d'une vente on régularise la situation en faisant une AG et que par conséquent la modification du RC ne peut être enregistrée au service de publicité foncière avant la vente.

A savoir que

Ensuite vous me dites que j'étais informé de la situation, non. Relisez la situation rien a été fait avant, le règlement de copropriété a été modifié le jour de la vente avec les erreurs indiquées, puisque les lots qui m'ont été vendus n'existait pas,

Le notaire a dû régulariser l'acte 3 mois après la vente, puisque un lot qui constituait d'autres lots pour aboutir aux miens n'existait pas, il était issu des parties communes.

En somme le jour de la vente, la vente n'était pas parfaite; C'est le SPF qui a rejeté l'enregistrement trois après la vente qui a constaté l'erreur du notaire et moi j'ai été informé six mois plus tard par le cadastre.

Le jour de la vente, l'acte de vente ne correspondait plus à l'acte de vente. Et c'est après que l'AG a été faite pour créer ce lot issu des parties communes, et trois mois après, et sans ma présence alors que j'étais censé y être puisque j'étais propriétaire d'autres lots vendus le jour de la vente.

Ce qui importe c'est le jour de la vente, or ce jour-là, on m'a vendu quelque chose qui n'existait pas et surtout inconnu du cadastre et du SPE, puisque l'acte de vente a été rejeté après la vente.

Vous me parlez de la fiscalité, il existe de la jurisprudence à cet égard, ici en l'occurrence le vendeur me vend un bien qui ne correspond pas aux lots déclarés au cadastre. Le cadastre s'en rend compte et me convoquent sic mois plus tard en m'informant que j'ai fait des travaux sur les lots qui m'appartient or ces travaux ont été faits par le vendeur précédemment. De ce fait il me demande de refaire un H1 et me prévient que compte tenu des fraudes du vendeur, je vais me retrouver avec une valeur locative très supérieure; De ce fait le vendeur lui a été redressé fiscalement sur le foncier et l'habitation mais dans cette affaire il m'a induit en erreur et m'a trompé sur les valeurs fiscales qu'il m'avait présentées, Si le vendeur avait les choses dans la légalité, vu les montants et les différences je n'aurai pas acheté cette maison. 1000 EUROS d'écart par année.

Je prends cet exemple, demain vous achetez une voiture et votre vendeur vous vend une voiture pour une 8CV, sauf qu'en réalité elle en fait 15. au moment de faire le changement de propriétaire le service des immatriculations refuse de vous la transférer en 8CV car effectivement celle-ci en fait 15 réellement. Vous considérez la situation comment, vous l'acceptez ? Si je vous dis cela cela arrive notamment pour les situations importées. Donc dans ce cas précis, la vente est annulée enfin si vous refusez de payer pour 15CV, ce qui est logique étant donné que la voiture est pénalisé fiscalement. C'est une affaire qui existe et jugée.,

0 Reco 31/05/2020 à 02:06 par PREMIERACHAT42

Désolé je viens compléter la réponse de Danielimmo, pour le rôle du syndic bénévole.

Cette réponse m'a été transmise par un avocat spécialisé dans les copropriétés,

Quelles sont les obligations du syndic bénévole ?

Le syndic bénévole de copropriété doit respecter certaines règles pour se faire élire. Il est soumis, pour grande partie, aux mêmes obligations que le syndic professionnel. Pour rappel, chaque copropriété doit nommer un syndic afin de pouvoir l’administrer. Il s’agit d’une obligation prévue par la loi. Une copropriété ne peut se doter que d’un seul syndic, représentant légal des copropriétaires[1].
Le syndic non professionnel ou syndic bénévole

La loi exige que le syndic bénévole soit propriétaire d’un lot, c’est-à-dire qu’il soit lui-même membre de la copropriété dont il est le représentant légal [2]. Cette condition n’est pas exigée pour le syndic professionnel.

En revanche, le syndic bénévole est élu dans les mêmes conditions que le syndic professionnel : c’est-à-dire lors de l’assemblée générale des copropriétaires par un vote à la majorité absolue, dite majorité de l’article 25[3].

Bon à savoir : Si une copropriété n’a pas désigné de syndic, chaque copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale afin de procéder à sa nomination. Le tribunal de grande instance compétent peut également être saisi par le copropriétaire. Dans ce cas, le juge peut nommer un administrateur provisoire pour la copropriété. Ce dernier va être chargé de convoquer une assemblée générale qui procédera au vote pour la désignation du syndic.

En pratique, le syndic bénévole de copropriété est préféré au syndic professionnel dans les petites copropriétés dont les coûts de gestion sont moins importants.

A l’instar du syndic professionnel, le syndic bénévole administre la copropriété et en gère les finances.

Les obligations générales du syndic bénévole au sein de la copropriété

Le syndic bénévole a un rôle général d’entretien de la copropriété et d’exécution des décisions prises en son sein.

Même en cas de gestion bénévole de la copropriété, le syndic doit s’assurer du respect du règlement de copropriété par ses membres. Il s’assure également du respect des décisions prises lors des assemblée générales, notamment si ces décisions aboutissent à une modification du règlement[4].

S’agissant de son obligation générale d’entretien de l’immeuble, le syndic bénévole doit faire procéder aux travaux urgents (dégâts des eaux, problèmes avec le gaz, par exemple) et aux travaux courants nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble et des parties communes.

Les obligations du syndic bénévole en matière de gestion administrative de la copropriété

Le syndic bénévole tient le secrétariat de la copropriété.

Il doit tenir à jour une liste des membres de la copropriété, il doit donc s’informer des emménagements et déménagements pouvant intervenir pendant son mandat.

Il prépare l’ordre du jour de l’assemblée générale, en particulier si un copropriétaire en fait la demande par courrier recommandé avec accusé de réception, et procède à sa convocation.

En cas de travaux, il tient à jour un carnet d’entretien de l’immeuble, ou carnet d’entretien de la copropriété.

Après un vote au sein de l’assemblée générale, il souscrit les contrats au nom de la copropriété (un contrat d’assurance, par exemple) et représente la copropriété en cas de litige, juridiquement, il en est le représentant légal.

Le syndic bénévole est enfin tenu d’assurer la garde de l’immeuble ; à ce titre il peut être amené à gérer le personnel, si la copropriété dispose d’un gardien par exemple.

Les obligations du syndic bénévole en matière comptable et financière

En matière comptable et financière, le syndic bénévole doit :

S’il ne respecte pas ses obligations, le syndic bénévole, comme le syndic professionnel, prend le risque de ne pas se faire réélire pour un nouveau mandat. Il engage aussi sa responsabilité devant les tribunaux en cas de faute civile ou pénale.

Donc son rôle est aussi important que celui d'un professionnel, et dans ce dossier il engage encore plus sa responsabilité puisqu'il n'a jamais fait d'AG pour les travaux qu'il avait réalisé dans la copropriété,

Sans vouloir vous déranger et vous contredire, bien à vous,