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Appartement ne se vend pas

0 Reco 28/10/2017 à 14:49 par nadine521

Bonjour,
Suite à un "accident de la vie" je me retrouve quasi sans ressources et je dois donc vendre mon appartement, je vais prendre plus petit et mettre le reste de côté.
J'ai mis mon appartement en vente en juin, dans des agences qui l'ont estimé se basant en plus sur les ventes faites dans ma résidence dans les semaines précédentes.
J'ai eu des visites, une offre d'achat mais l'acheteur s'est rétracté, puis un gros coup de coeur de la part d'autres acheteurs (l'agent immobilier m'avait appelée pour me dire qu'il attendait une offre écrite qui finalement n'est jamais arrivée). Je l'ai aussi depuis un mois environ mis en vente par moi même, j'ai aussi eu des visites et des gens très intéressés qui devaient faire une contre visite et me faire une offre, et à nouveau plus de nouvelles.
J'ai bien sur depuis le début baissé le prix en agence et aussi sur mon annonce.
Là je me trouve à publier mon annonce à une offre proche de mon prix "plancher", celui en dessous duquel si je le vends je ne pourrais pas me reloger tout en gardant de quoi vivre. (il me reste une marge de 7 à 10.000e)
Mais bon il est aussi urgent de vendre.
Donc je me demande si je dois me mettre à mon prix le plus bas tout en précisant que ce prix n'est pas négociable ou rester comme ça et négocier.
Je suis perdue, il n'y a qu'une agence qui fasse vraiment son boulot les autres on se demande pourquoi elles ont pris le mandat.
De plus l'agence qui bosse le plus baisse aussi son prix quand je baisse le mien donc je me retrouve à chaque fois au même prix sur le bon coin et ça fait pas sérieux, d'autant plus qu'elle l'a fait sans me consulter, peut être réduit elle sa com au minimum mais moi je suis décrédibilisée.
Si vous pouvez m'aider de vos conseils..
J'ajoute que j'ai bien réfléchi au fait de racheter ou louer, mais calculs faitS il est plus raisonnable de racheter.
Merci d'avance


0 Reco 28/10/2017 à 20:45 par Danielmmo

Vous faites tout ce qu'il ne faut pas faire.

1/ il faut que toutes les agences soient au même prix, et que votre annonce soit au même prix que les agences.

2/ Si vous vendez par vous même, ne laissez plus qu'une seule agence (la plus sérieuse).

3/ Si vous voulez gagner le plus d'argent sur la vente, virer toutes les agences.

3 Reco 28/10/2017 à 21:00 par nadine521

Merci
Les agences j'ai les mandats qui ont toutes le même prix net vendeur après elles ont modulé leur frais, ce qui c'est vrai a créé des prix différents.
Mais oui je vais en virer car elles ne font pas leur boulot (passe pas en pub par ex) l'autre fois l'agent immobilier a laissé les clients faire la visite pour jouer avec mon chien j'ai halluciné j'ai donc fait la visite moi même.
Je vais enlever le mandat à celles dont je peux le faire (délai des 3 mois) et en garder une et mon annonce.
Là pour le coup avec celle ci on est au même prix. Mais du coup les visiteurs m'en font la réflexion.
Pour le reste les raisons des refus c'est des choses sur lesquelles j'ai pas prise.
L'orientation et la taille du séjour.. Là je peux vraiment rien y faire..
Et niveau prix il y a plusieurs appartements comme le mien dans la résidence à vendre et je suis la moins chère.. La différence vient surtout du fait que je sois en rez de jardin et les autres en étage. Et que même si je le crie pas sur les toits je suis hyper pressée de vendre.
Merci encore de votre réponse.
Je vais faire mes courriers recommandés dès lundi

0 Reco 30/10/2017 à 11:36 par Danielmmo

Concernant le prix d'un rdc il faut suivant les immeubles prévoir 10 à 20% en moins que le prix d'un appartement en étage, tout dépend du type d'immeuble.

Si immeuble sans ascenseur le prix max est au 2ème étage et ensuite on diminue de 10% par étage (en moyenne), si immeuble avec ascenseur pour chaque étage on augmente le prix de 5%.

1 Reco 31/10/2017 à 16:09 par tigrion

C'est vrai que de prime abord les rez de chaussées sont difficile à vendre...mais en rez-de-jardin ,c'est très charmant !!On a l'impression d'être dans une petite maison .........de jolie pelouse et beau rosier en face de moi en ouvrant les fenêtres...enfin bref, tout dépend de la situation de l'appart(bord de route etc...)

2 Reco 01/11/2017 à 08:10 par sebimmo67

Bonjour Nadine,
votre situation mérite effectivement de revoir la stratégie adaptée.
Tout d'abord, il s'agit de fixer le prix de vente en fonction du marché, et non des besoins à venir.
Comme l'a précisé Danielimmo, attention à l'étage, le prix en est influencé de manière très significative.
Veillez donc à être factuelle dans votre estimation, et comparez votre bien aux autre de manière objective, en vous mettant dans la tête de l'acquéreur et non du vendeur.
Enfin, comparez toujours les prix 'net vendeur'. Les prix affichés sont généralement déja soumis à honoraires d'agence, il ne faut surtout pas vendre en PAP au prix agence.
Enfin, vous pouvez confier votre bien à autant d'agence que vous le souhaitez, mais assurez vous par écrit que seules 1 ou 2 seront habilitées à le diffuser sur internet, veillez donc à ce que les autres ne communique sur aucun site, pour éviter la guerre des prix et pour ne pas donner l'impression que le bien ne se vend pas.
Et surtout, ne vendez pas en direct si une agence est dessus, vous transmettriez le message à vos futurs acquéreurs qu'ils font une mauvaise affaire parce qu'ils n'ont pas trouvé votre bien eux mêmes.
On ne vend pas un bien parce parce qu'il est 7000 € moins cher qu'un autre.
on le vend parce qu'on a trouvé l'acquéreur qui lui correspond, et qu'on a su le rassurer sur la transaction. Pour cela il faut connaitre les acquéreurs et leur motivation réelle.
Vous l'avez compris je suis un professionnel, je ne suis pas là pour faire ma pub, mais faites confiance aux pro, ils vendent vite et mieux, c'est leur boulot.
Pour revenir à celui qui à joué avec votre chien, désolé de vous le dire, mais il a probablement eu raison, il ne faut jamais faire l'article, c'est un appartement, pas un mixeur, pendant la visite, on se tait on regarde et on écoute.
N'oubliez jamais que tout se vend et bonne chance pour cette transaction,

0 Reco 01/11/2017 à 08:48 par nadine521

Bonjour Seb,

L'estimation a été faite pas les agences elles même. Et elles étaient cohérentes avec les prix de vente des appartements vendus dans ma résidence.

Le fait que je sois en rez de jardin (différent de rez de chaussée sans extérieur, j'ai quand même une terrasse de 20 m2 et un jardin de 40 m2) a bien sur été pris en compte et c'est pour ça que mon appartement à surface égale est affiché à un prix bien inférieur (je ne parle pas de 1000 e mais de minimum 30.000 e) que les appartements en étage toutes orientations confondues, y compris le fait que j'ai un stationnement privatif alors que d'autres ne l'avaient pas et pourtant ici c'est un critère très important.

Concernant mon annonce personnelle, j'avais mis un prix inférieur à l'agence et sans me consulter l'agent a baissé le prix pour se mettre au même prix que moi.
Par rapport au mandat signé il lui reste moins de 2000 e de commission ce qui me fait penser qu'il compte me faire baisser le prix pour se rattraper. Alors bien sur je ne suis pas fermée à une négociation, je sais qu'il y en aura forcément une, mais je n'apprécie pas qu'on me force la main.

Quand je parle de marge de 7000 e c'est la marge de négociation qu'il me reste pour être au prix minimum que je voudrais avoir.. Et je sais que les gens négocieront, c'est "entré" dans les moeurs..

Le fait d'essayer par moi même c'est que je me suis rendue compte que je touche une clientèle que ne touchera jamais un agent immobilier, celle qui refuse d'acheter en agence et il y en a.. De même qu'il y a des acheteurs qui ne jureront que par les agents immobiliers.

Quand je trouve anormal que l'agent n'accompagne pas les clients pendant la visite, c'est que j'ai vu que ça déstabilisait énormément les gens qui étaient là, ils n'osaient plus avancer, ni ouvrir les portes, il n'est pas question de "faire l'article" mais au moins de le présenter, d'accompagner, sinon autant leur donner l'adresse et leur dire d'y aller seuls.
Et cela évite aussi de se retrouver dans le cas où j'ai été à savoir que le client que l'agent immobilier avait laissé seul lors de la visite vienne me voir en douche pour parler prix et en insistant. Etant correcte j'ai bien sur dit à plusieurs reprises à voix forte que celui ci ne se discutait pas avec moi.

Pour résumer, mon appartement est à un prix bien inférieur que les autres en étage (et pourtant pour avoir acheté neuf je sais que le prix de vente pour certains en étage avait une différence de prix de moins de 10.000e )
Il est en excellent état, il est récent, aux normes BBC et handicapé, il est propre, rangé, dépersonnalisé, dans une résidence calme que les gens aiment beaucoup dans la région.. Et pourtant..
Ma question à l'heure actuelle est de savoir si je peux mettre une annonce avec un prix inférieur mais en marquant "prix ferme" ou non négociable, ou vaut il mieux le laisser au prix actuel en gardant une marge de négociation.

Et est ce vraiment le prix qui bloque ? je ne sais même pas, c'est pour ça que je suis perdue..

Bonne journée

0 Reco 01/11/2017 à 09:56 par sebimmo67

Re Bonjour Nadine,
je comprend mieux votre situation, et votre exaspération face à l'agent qui s'est fait un peu trop discret, merci pour ces précisions.
Avez vous comparé le prix du bien par rapport à d'autres ventes sur le secteur / quartier ? pas uniquement la résidence.
Si de nombreux biens sont en vente dans la résidence, attention cela peut effrayer certains acquéreurs.
L'idée d'afficher tout de suite un prix plancher est plutôt bonne, mais n'indiquez pas sur l'annonce que ce n'est pas négociable. Trouvez déjà un acquéreur intéressé qui fasse une offre, il sera toujours temps d'ouvrir les négociations plus tard. Gardez vous tout de même une toute petite marge de négociation pour le geste (même si ce n'est que 1000 €).
Pour ce qui est du pro qui ajuste les prix sans vous en parler, je ne suis pas convaincu de son efficacité. il serait plus prudent de le laisser de coté pour l'instant pour passer chez un autre.
Avec 2000 euros d'honoraires, il ne lui restera plus grand choses une fois les charges déduites, il risque d'utiliser votre appartement comme faire valoir pour d'autres biens plus rémunérateurs au lieu de le vendre et empocher 500 euros.
Mieux vaux passer par un professionnel qui ne négocie pas ses honoraires et qui fait le boulot.
Je comprend également votre envie de toucher une clientèle qui ne souhaite pas passer par agence, mais cela ne vous apporte qu'une toute petite part d'acquéreurs potentiels en plus, et pas les meilleurs, tout en tirant une balle dans le pieds des pros qui eux connaissent leurs clients.
Si votre bien est en parution depuis longtemps, voici ce que je ferais :
* prix plancher ( marge de négociation mini)
* se séparer du pro qui ne fait pas son boulot
* pas d'annonces sur internet en direct
* travailler avec un nouveau pro ayant de nombreux biens similaires sur le secteur et lui demander de ne pas communiquer dessus pendant qq semaines pour que votre appartement disparaisse du net. il a déjà dés clients dans sa base de donnée à qui le présenter.
*Si rien ne bouge dans 2 mois, laisser le pro diffuser sur le net (même avec `10 000 de comm en plus)
j'espère que mes petits conseils vous aiderons et que vous trouverez rapidement acquéreur.
bonne journée

0 Reco 03/11/2017 à 06:32 par stanread

Nous, on a mis en vente un terrain mais aucun acheteur ne vous a fait une proposition d'achat jusqu'à ce jour!cela fait 5 mois

2 Reco 03/11/2017 à 08:19 par sebimmo67

Bonjour stanread,
la vente de terrains est particulière et soumise à des règles de marché spécifiques.
peut être auriez vous plus de détail ?
taille du terrain, zone urbaine ou campagne, situation spéciale, accessibilité particulière, historique des ventes aux alentours...
Dans certains cas, un simple découpage permet de maximiser les ventes et le profit d'une parcelle, dans d'autres situation il est judicieux d'être proactifs en allant chercher de potentiels acquéreur professionnels.

0 Reco 03/11/2017 à 08:56 par nadine521

Bonjour Seb,

Merci de votre réponse.
Pour l'estimation c'est assez complexe ici et je sais que les acheteurs potentiels peuvent s'y perdre tout du moins sur le papier, avant d'acheter cet appartement neuf j'ai moi aussi cherché dans "l'ancien" sur la commune.
Je suis dans une ville "touristique" " en bord de mer mais pas désertée l'hiver loin s'en faut depuis quelques années. Mais de fait il y a eu beaucoup de constructions "de vacances" pendant des années. Ce sont des appartements du studio au 3 pièces et moi j'ai un 3 pièces, donc je tombe en concurrence avec ces appartements.. Lorsque l'on visite on se rend compte de la différence de qualité, mais lorsqu'on voit les annonces c'est assez incompréhensible. Pour une même surface on va du simple à plus du triple.
Dans ma résidence qui est très grande, il y a beaucoup de ventes mais pas beaucoup en même temps puisque les gens vendent facilement.. (j'ai une voisine qui a fait venir une agence pour estimation et mandat, et pas le temps de signer ce dernier qu'elle a eu un acheteur). C'est pour ça que j'ai de l'incompréhension. Dans les appartements vendus il n'y a pas que les "super bien orientés, en étage"
J'ai demandé à l'agent immobilier si il y avait des choses à améliorer (par ex mes murs sont blancs, est ce que le fait de décorer pouvait aider) il m'a dit que non, l'appartement était très bien..
L'agent immobilier qui baisse son prix, est le seul à m'avoir amené plusieurs clients, dont celui qui avait fait une offre avant de se rétracter. Les autres je n'ai eu qu'une visite de leur part et je n'en ai aucune nouvelle. Je vais donc les supprimer. Les agences que j'ai sélectionnées sont justement celles ayant déjà fait des ventes dans ma résidence.. Mais je vais retirer des mandats, ça ne sert à rien. Quant à choisir un autre agent, je ne vois pas qui. J'avais essayé d'extériorisé par rapport à ma ville en prenant une agence dans une ville proche, mais ça n'a rien donné. J'avais envisagé un "mandataire" mais au vu de ses annonces il prend beaucoup plus de commissions ce qui fait que les appartements qu'il a en vente se retrouvent bien plus chers qu'avec les autres et je ne sais pas si il a réalisé des ventes.. Mais bon pourquoi pas.

Concernant mon annonce personnelle, en fait à part celui qui baisse le prix, qui lui m'a amené 6/8 clients, j'ai eu plus de visites que les autres agences..

Je pense supprimer ma propre annonce quelques jours ou semaines (pas trop car je dois vendre urgemment) et la republier en baissant le prix.. Car je me demande si en la republiant immédiatement avec une nouvelle baisse de prix n'enverrait pas un message négatif.

Merci encore de vos conseils.
Je vous souhaite une bonne journée
Cdt
Nadine


0 Reco 03/11/2017 à 14:40 par sebimmo67

apparement vous semblez avoir une connaissance approfondi du marché, c'est une très bonne chose.
Il est normal d'avoir plus de visite en privé qu'en pro car moins cher mais surtout beaucoup plus de touristes car impossible de faire une réelle découverte client au préalable, d'ou cette incompréhension suite aux nombreuse visites infructueuses.
Il serait intéressant de ne garder qu'un agent afin de ne pas multiplier les offres (pour éviter de donner l'impression que le bien ne se vend pas).
Pour le choisir, chercher un bien comparable et surévalué (il y a toujours un vendeur qui vend trop cher) et passez par son agent, s'il fait visiter un bien comparable et plus cher, le votre semblera naturellement être une bonne affaire, idem s'il commercialise un appartement moins attractif au même prix.
Bref, trouvez un faire valoir, et vérifiez que vous n'êtes pas celui des autres.
Et surtout, 1 annonce à la fois, pas plus ! mais dynamique, si elle n'offre pas de retour, on change les visuels et le texte.
Si tout cela ne fonctionne pas, peut être existe t'il une solution alternative à explorer...démarcher pro activement le marché pro ? vendre en bureau ? cabinet médical ? ... les orthophonistes sont en vogue en ce moment...
bonne chance ;)

0 Reco 10/11/2017 à 10:56 par nadine521

Merci Seb de vos conseils.
J'ai commencé à les mettre en oeuvre. Tout d'abord j'ai momentanément retiré mon annonce et je la republierai dans quelques jours. J'aurais voulu changer les photos mais mon appartement n'étant pas grand et il y a des contraintes murs fenêtre, les photos au final se ressemblent terriblement.
J'ai contacté l'agent immobilier que je souhaite garder pour le moment, il m'a dit qu'actuellement c'était calme plat et qu'on referait le point dans quelques temps.
J'ai envoyé hier une lettre recommandée à deux agences avec qui je ne souhaite plus travailler, une autre malheureusement je suis encore dans la période d'engagement irrévocable donc obligée de continuer.
Par contre là où je me dis que certains font n'importe quoi, c'est qu'une des agences à qui j'ai retiré le mandat m'a appelée quelques instants après que j'ai posté la lettre pour "faire le point" je l'ai donc informée que je retirais le mandat à la date du 11 novembre, fin de la période des 3 mois et donc que je ne renouvelle pas, et là ce matin je vois qu'elle publie une annonce pour mon appartement, qui plus est au prix net vendeur, ce qui veut dire qu'elle anticipe une négociation à la baisse de 10.000 euros de ma part. Je suis furieuse et bien sur ne peut encore rien dire aujourd'hui car la fin du mandat est demain. Mais c'est vraiment se moquer du monde. De plus après que je l'ai informée de la fin du mandat la personne qui m'a appelée me disait qu'en fait elle appelait pour faire de nouvelles superbes photos, vidéos de mon appart avec le nouvel appareil qu'ils venaient juste de recevoir à l'agence J'ai vraiment eu l'impression qu'il me prenait pour une idiote.
Et j'ai appris aussi qu'un de mes voisins qui vendait son appartement, même nombre de pièces que moi mais un peu plus grand et orienté différemment et en étage, vient de le vendre par lui même 20.000e de plus que ce que j'en souhaite, et ceci alors que 5 agences communiquent sur le même support pour son appartement. J'espère que la prochaine vente sera la mienne.
Merci encore de vos conseils

0 Reco 10/11/2017 à 12:57 par Danielmmo

Plus vous avez d'agence plus vous diminuez vos chances de vendre, et plus vous augmentez le risque d'une négociation importante.

Concernant les agences que vous remerciez vous leur demandez d'enlever immédiatement toutes les annonces sur internet, peu importe qu'elles aient ou pas un mandat.

Concernant le prix l'agence doit mettre le prix du mandat elle n'a pas le droit de changer de sa propre initiative le prix.

0 Reco 10/11/2017 à 13:27 par nadine521

Merci Daniel, oui j'ai supprimé 2 mandats sur les 4 que j'avais donné. Le troisième que je veux supprimer on est dans la période des 3 mois, donc je ne peux pas sauf à arrêter de vendre.
Et oui j'ai bien spécifié dans mes courriers recommandés de supprimer toute publicité ou publication sur mon bien. Maintenant puisque j'ai eu l'agent immobilier hier au téléphone et que je l'ai informée de l'arrêt de notre collaboration le mandat est encore valable jusqu'à demain ou au jour de la réception du courrier. Mais bon il ne manque pas d'aplomb pour republier l'annonce ce matin alors qu'il sait que j'ai stoppé le mandat.
Merci encore de votre réponse