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appartement refait par un architecte = surcoût à la vente ?

0 Reco 29/11/2013 à 00:56 par yannick.monsnereau@francetv.fr

Bonjour
j'ai visité un appartement entièrement refait avec soin et gout par un architecte. Néanmoins le prix de l'appartement est exorbitant ! Quels sont les usages et quelle majoration cela entraine t-il sur le prix de vente? quelle plus value financière cette restauration donne t-elle à l'appartement ? Faut-il envisager un % ? de + 10 %, voire plus ? combien ? Cet appartement vaut environ 520 KE ( nbre de mètres carrés, emplacement, rdc ...) et il est en vente à 680 KE. MERCI de vos lumières !


0 Reco 29/11/2013 à 12:59 par marc19

Attention, pas toujours vrai .
Souvent , les archi , dans leur délire ou dans le délire de leurs clients, vont chercher on sait où des décos qui , justement , ne collent pas au plus grand nombre .
En clair , il faut trouver un acquéreur qui a les mêmes goûts , si c'est le cas pour vous , tant mieux .
Les maisons d'archi sont généralement tarabiscotées et improbables et trés souvent vendables avec moins value .
Voir invendables .
Alors appart ou maison d'archi est peut-être un gage de qualité mais certainement pas un gage de bon goût .

1 Reco 29/11/2013 à 13:08 par yannick.monsnereau@francetv.fr

merci de votre réponse très censée !
je trouve que le travail qui a été fait est de qualité, réellement et me plait . Néanmoins quels sont les usages ? + 10 % ? + 15 % ? + 20% ? Y a t-il un plafond maxi ?
Sinon , c'est une pure excalade et surenchère !
MERCI DE VOS REPONSES

1 Reco 29/11/2013 à 13:54 par marc19

C'est pas quantifiable .
C'est à vous de voir , en fonction de vos moyens et de vos goûts , si la plus value est justifiée .
Mais certainement pas au delà de 10 % .

0 Reco 29/11/2013 à 14:10 par MisterHadley

Pour moi, j'aurais tendance à dire qu'il n'y a absolument aucune "surcote" en raison de la décoration d'un architecte...

Peu importe l'architecte, ce serait aussi valable que la décoration faite par tante huguette..!

;)

Ce n'est que de la décoration, et donc, par définition, ne RENTRE PAS dans la valorisation de l'immobilier lui-même...

Si les vendeurs ont dépensés des fortunes pour leur déco, libre à eux, mais les acquéreurs n'en ont rien à faire, ils n'achètent pas la déco, mais la baraque, ce qui n'est pas du tout la même chose...

Donc, que dalle, en fait.

La seule chose dont les vendeurs peuvent se prévaloir, c'est qu'il est nickel, et donc, de ce fait, peuvent le valoriser au maximum en tant que tel quant à sa valeur vénale, et surtout prétendre à AUCUNE négociation sur le prix demandé...

C'est à dire 520000 euros, si c'est son estimation réelle, et AUCUNEMENT 680000 euros...

Par contre, si cela avait été l'immobilier lui-même qui avait du être créé par tel ou tel architecte, là, les choses seraient différentes, et surtout, beaucoup plus complexes, puisque là, il n'y a pas que la valeur vénale de l'immobilier, mais aussi effectivement, une donnée qui s'y ajoute, celle de l'architecte qui l'aurait créé...

Là, plusieurs cas de figures, que l'on ne va pas développer puisque ce n'est pas le cas ici, mais en gros, il y aurait plusieurs possibilités:

Sachant que l'architecte pourrait également bloquer une vente s'il estime que le prix de la transaction dévaloriserait sa cotation "artistique" personnelle et lui porterait alors ombrage...

Il faudrait donc voir le contrat de construction passé avec l'architecte en question au niveau de ses droits de "propriété "intellectuelle" sur l'immobilier, afin de savoir s'ils les a cédés ou s'il les a...

Il faudrait également savoir la cotation de l'architecte, c'est à dire sa renommée réelle...

Et donc, si il l'est (renommé), il y aurait alors légitimement une surcote, en plus de la valeur vénale de l'immobilier, qui viendrait s'y ajouter, au titre de la "création" de l'architecte...

Ce n'est par contre pas pour ça que ce type d'immobilier se vendrait facilement, ni ne se vendrait tout court...

Et là, c'est donc une sorte de piège, les baraques "d'architecte"...

Vaste débat...!

;)

Message edité 29/11/2013 à 14:26
0 Reco 29/11/2013 à 17:01 par yannick.monsnereau@francetv.fr

merci ! pour clarifier ma question qui peut-etre ne l'est pas, ....
l'appartement a été restructuré, optimisé, aggrandi, décloisonné, valorisé .... c'est un travail d'architecture intérieure -> transformer une boutique ingrate en rdc en appartement fonctionnel avec charme et accessible de plein pied ( mon fils est handicapé)

0 Reco 29/11/2013 à 17:03 par yannick.monsnereau@francetv.fr

ok et merci de votre contribution ! 10 % !

0 Reco 29/11/2013 à 17:12 par MisterHadley

yannick.monsnereau@francetv.fra écrit : merci ! pour clarifier ma question qui peut-etre ne l'est pas, ....
l'appartement a été restructuré, optimisé, aggrandi, décloisonné, valorisé .... c'est un travail d'architecture intérieure -> transformer une boutique ingrate en rdc en appartement fonctionnel avec charme et accessible de plein pied ( mon fils est handicapé)
Ca ne change rien, ce n'est pas l'immobilier lui-même, mais de la "décoration", ou de "l'aménagement", si tu préfères...

Je te donne un exemple, puisque tu aimes la "clarté" ;)

Je te vend ce que l'on appelle un "plateau", c'est à dire, une surface avec aucunes cloisons intérieures...

J'avais un vieux truc de 500 m² plein de cloisons qui ne servaient à rien, alors j'ai appelé l'architecte BEEEEEP...

Ca m'a couté la peau des f.sses pour que ce pur génie en face donc une pure merveille: il a tout viré..!

Tout, que j'te dis..!

Il ne reste plus aucunes cloisons nul part, c'est maintenant un immense plateau, ou "open space"... de 500 m².

A ton avis, l'immobilier lui-même est-il plus grand..? (en surface)

Les murs ont-il changé (le gros oeuvre)..?

J'ai un ou deux étages de plus, ou pas..?

Non, bien sur...

Je ne peux donc pas "valoriser" le "génie" de l'architecte qui a tout viré dans mes 500 m², puisque ça ne rentre AUCUNEMENT dans la valorisation vénale de l'immobilier où le "génie" aura opéré... parce que toi, acquéreur, tu vas peut-être me dire que tu veux quatre chambres, et que dans mon open space, il va te falloir mettre la main à la popoche pour les recréer... par exemple...

Donc, ZERO surcote dans ton cas.

L'appartement aura été "optimisé" selon les désirs des vendeurs, pas des acquéreurs...

Tout comme une décoration aura plu aux vendeurs, et ne plaira pas forcément aux acquéreurs...

ZERO surcote dans ton cas...

Et quand on voit qu'en plus, tes vendeurs exigent 160000 euros de plus, on croit rêver, là..!

^^

Maintenant, si tu as envie de surpayer un appartement qui n'a pas à l'être, ça te regarde, hein, perso, ça ne m'empêchera pas de dormir...

Tant que tu en es content, hein...

Message edité 29/11/2013 à 17:21
0 Reco 29/11/2013 à 17:22 par chass-appart

Impossible de donner un %
Le bien vous plait, s'il est dans votre budget achetez-le. Qu'est -ce que cela peut bien faire si le m² est 20% de + que la moyenne
Idem : l'achèteriez-vous s'il était 20% moins cher, non ?
En revanche, si c'est une boutique transformée en logement, assurez-vous que le changement d'affectation a été fait, que ce n'est pas un local à usage mixte ou commercial

0 Reco 29/11/2013 à 17:26 par MisterHadley

chass-apparta écrit : Impossible de donner un %
Le bien vous plait, s'il est dans votre budget achetez-le. Qu'est -ce que cela peut bien faire si le m² est 20% de + que la moyenne
Idem : l'achèteriez-vous s'il était 20% moins cher, non ?
En revanche, si c'est une boutique transformée en logement, assurez-vous que le changement d'affectation a été fait, que ce n'est pas un local à usage mixte ou commercial
Qu'est-ce que ça peut faire si le m² est 20% plus cher..!?

Quelle bonne blague...

=)

Sinon, vu la "surcote" exigée, on peut estimer que le fameux architecte aura quand même demandé, et obtenu, toutes les autorisations nécessaires, quand même, parce que là, hein...

=)

Message edité 29/11/2013 à 17:27
0 Reco 29/11/2013 à 17:40 par chass-appart

Hélas, ce n'est pas certain
A Paris, dans certains quartiers d'anciennes boutiques, d'anciens ateliers ont été transformés en loft sans demande de changement d'affectation, qu'il y ait eu ou non intervention d'un architecte
Ce n'est pas parce qu'un architecte est intervenu que l'appartement est cher, c'est parce qu'il est rénové avec gout
Les architectes répondent aux demandes de leurs clients. Ce n'est pas forcément un gage de réussite


0 Reco 29/11/2013 à 17:46 par MisterHadley

chass-apparta écrit : Hélas, ce n'est pas certain
A Paris, dans certains quartiers d'anciennes boutiques, d'anciens ateliers ont été transformés en loft sans demande de changement d'affectation, qu'il y ait eu ou non intervention d'un architecte
Ce n'est pas parce qu'un architecte est intervenu que l'appartement est cher, c'est parce qu'il est rénové avec gout
Les architectes répondent aux demandes de leurs clients. Ce n'est pas forcément un gage de réussite
C'est ignorer que l'architecte engage sa responsabilité, quand même, là, lorsqu'il, ou elle, livre son "oeuvre" surcotée... ;)

Si, pour le prix de 160000 euros de surcote injustifiée, "l'architecte" n'avait en plus pas les autorisations, alors, là..!

^^

Enfin bref, tout est dit, donc...

0 Reco 29/11/2013 à 18:22 par yannick.monsnereau@francetv.fr

merci les amis ... non tout n'est pas dit car c'est un bail mixte : habitation et commercial . on n'a pas le droit d'y loger tout simplment ?

0 Reco 30/11/2013 à 09:42 par chass-appart

Si vous pouvez y loger si y exercez AUSSI une activité professionnelle ( artisans, chef d'entreprise, ...)
Non si vous êtes salarié, retraité, ...
Attention aussi : les prix des locaux mixtes sont bien inférieurs aux prix des logements (moins de demandes)
Attention encore : si vous faites une rénovation complète (restructuration, création de salle de bains, ...), le notaire peut refuser de procéder à la vente (vécu) en considérant que c'est quasi du neuf, donc qu'il faut une garantie décennale. En l'occurrence, le vendeur avait fait lui même la transformation sans pouvoir/vouloir souscrire de garantie

MisterHadley : Si l'architecte n'intervient pas sur la façade, il n'y a pas d'autorisation à demander . Pour remplacer le verre transparent d'une vitrine par du verre dépoli, une déclaration de travaux suffit
En revanche, s'il y a changement d'affectation, il faut l'autorisation de la mairie, qui est souveraine.
A paris, on trouve de grandes cour dont tous les rez de chaussée étaient occupés par des ateliers d'artisans (au total, une dizaine). Si les 3/4 ont été aménagés en loft d'habitation sans autorisation, le dernier, s'il veut se conformer à la loi, dénonce, de facto, ses voisins

0 Reco 30/11/2013 à 11:03 par MisterHadley

chass-apparta écrit : Si vous pouvez y loger si y exercez AUSSI une activité professionnelle ( artisans, chef d'entreprise, ...)
Non si vous êtes salarié, retraité, ...
Attention aussi : les prix des locaux mixtes sont bien inférieurs aux prix des logements (moins de demandes)
Attention encore : si vous faites une rénovation complète (restructuration, création de salle de bains, ...), le notaire peut refuser de procéder à la vente (vécu) en considérant que c'est quasi du neuf, donc qu'il faut une garantie décennale. En l'occurrence, le vendeur avait fait lui même la transformation sans pouvoir/vouloir souscrire de garantie

MisterHadley : Si l'architecte n'intervient pas sur la façade, il n'y a pas d'autorisation à demander . Pour remplacer le verre transparent d'une vitrine par du verre dépoli, une déclaration de travaux suffit
En revanche, s'il y a changement d'affectation, il faut l'autorisation de la mairie, qui est souveraine.
A paris, on trouve de grandes cour dont tous les rez de chaussée étaient occupés par des ateliers d'artisans (au total, une dizaine). Si les 3/4 ont été aménagés en loft d'habitation sans autorisation, le dernier, s'il veut se conformer à la loi, dénonce, de facto, ses voisins
C'est bien pour ça que j'ai précisé que pour le prix grand guignolesque demandé avec cette "surcote" injustifiée, la moindre des choses serait que "l'architecte" ait au moins demandé, et obtenu, les autorisations.

;)

0 Reco 30/11/2013 à 15:28 par chass-appart

Peut-être le client lui at-il demandé de ne surtout pas les demander ?
Sincèrement, il est impossible de dire si la prstation de l'architecte est sur évaluée ou pas. C'est le résultat qui compte qu'il soit fait o non par un architecte (seule la fin compte, les moyens, on s'en moque. Dire que cela vaut +10, +20 ou ... +50% est impossible
Le prix de vente est-il conforme au marché ou Y a t-il un acheteur prêt à mettre ce prix là