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Avis sur DPE et consommation chauffage avant achat

0 Reco 04/12/2017 à 20:26 par Mandoline

Bonjour à tous,

En tant que néophyte, je m'excuse par avance si ma question est bête ou erronée, mais j'aurais quoiqu'il en soit besoin de vos lumières.

Avec mon mari, nous avons visité une maison construite en 1977. Le DPE fournit classe la maison en D, 159kwt/an/M2. Il s'agit d'une maison de maçon, qui l'a Construite pour lui, sur une ancienne grange, surélevée en parpaing (ce qui inspire relativement confiance, mais sait on jamais..). La maison, 120m2, se compose d'une rez de chaussée garage cave, un étage salon cuisine chambre sdb, second étage 2 chambres, sdb et espace d'une trentaine de M2 non aménagé.
Elle est chauffée par chauffage central au fioul. Elle est équipé de fenêtres en simple vitrages, qui ne laisse pas passer un brin d'air, mais simple vitrage quand même.

Ma question est la suivante : au vu des éléments et du classement, cette maison est elle une "passoire" comme on peut lire ou cela reste correct? Comment avoir une idée de la consommation en chauffage ? Les anciens occupants ne sont malheureusement plus de ce monde.

Merci de m'avoir lu, encore désolée si la question est trop "bête".


0 Reco 05/12/2017 à 12:39 par anaria

D'abord le DPE n'a qu'un rôle informatif. Pour un logement construit en 1977, le classement énergétique de catégorie D me semble normal .Des travaux de rénovation ou le remplacement de la chaudière est a envisagé si tu veux diminuer de façon notable la consommation énergétique

0 Reco 05/12/2017 à 16:31 par pascal85

Bonjour
Ce type de classement serait cohérent avec des maisons chauffées au fioul, mais beaucoup de paramètres entrent en ligne de compte. Mais, à moins que la maison ait été rénovée, ce qui ne semble pas avoir été le cas, les caractéristiques d'isolation ne doivent pas être terribles, à l'avenant des menuiseries à simple vitrage.
Commencez par demander l'ensemble du rapport de DPE. Vous y trouverez le montant estimé de consommation annuelle, ainsi que la description technique de la maison. Surtout, vous y trouverez les recommandations d'amélioration qui sont adaptées à cette maison.
Si le remplacement des fenêtres semble une évidence, il serait souhaitable d'envisager d'isoler les murs (isolation par l'extérieur, si possible), le plafond, et sous le plancher (par rapport aux locaux non-chauffés en-dessous des parties habitables). Poser une ventilation mécanique simple flux à régulation hygrométrique avec les entrées d'air qui vont avec (à poser sur les menuiseries des pièces principales)
La priorité, c'est d'assurer une bonne isolation. Une fois que c'est fait, vous pouvez envisager un système de chauffage performant. Il peut être en complément de l'existant (poêle à granulés, pompe à chaleur en relève de la chaudière, par exemple) ou de remplacer la chaudière par une pompe à chaleur.
Cordialement
PB

(diagnostiqueur indépendant)

0 Reco 06/12/2017 à 13:38 par anaria

Commencez par demander l'ensemble du rapport de DPE. Vous y trouverez le montant estimé de consommation annuelle, ainsi que la description technique de la maison.....

oui mais comment va t il récupérer ces documents si les vendeurs sont décédés!est ce que le diagnostiqueurs peut il les délivrer à un futur acquéreur?

0 Reco 06/12/2017 à 13:53 par pascal85

Bonjour
Pour une maison de 1977, le calcul d'un DPE se fait selon l'algorythme de calcul 3CL. Le diagnostiqueur n'a pas besoin des relevés de consommation des anciens propriétaires. Il se base sur les éléments du bâti et fait le calcul du besoin énergétique de la maison en prenant en considération les épaisseurs de matériaux (mur parpaing, isolation, doublage brique - par exemple) de l'enveloppe constituant la maison (sol, mur, plafond, fenêtres).
De ce bilan, on met en face un système de chauffage, qui en fonction de son rendement et de son énergie, donnera un classement énergétique et un coût annuel de consommation.
Le rapport de DPE doit être communiqué aux acquéreurs potentiels. Il n'y a aucune raison pour qu'un agent immobilier le garde sous le coude pour le sortir uniquement au moment du compromis de vente.
Exigez de pouvoir consulter ce document, ainsi que le diagnostic de l'installation électrique. Cela vous permettra d'avoir une idée plus claire des travaux à prévoir et de son budget.
Cordialement
PB

0 Reco 06/12/2017 à 15:06 par Mandoline

Bonjour,

Merci beaucoup Pascale85 pour votre réactivité et la qualité de votre réponse. Vous m'éclairez grandement!

Nous avons en effet demandé le DPE complet et il nous a été fournir avec la mention que vous précisez : "Obtenues par la méthode 3CL, version 15c, prix des énergies indexées au 15 août 2006".
A partir de là, un tableau nous renseigne que les frais annuels pour le chauffage au fuel sont à 967e par an et 346e pour l'eau chaude.
Ces chiffres sont-ils fiables selon vous? Pouvons nous baser sur cela?

En ce qui concerne le diagnostic éléctrique, là aussi les termes sont très techniques pour une femme comme moi pas du tout dans la branche...

Merci pour votre temps et vos lumières!

0 Reco 06/12/2017 à 18:14 par Danielmmo

Déjà si on rapporte le prix du fuel 2006 à 2017 vous pouvez multipliez les sommes par 1.4

Nous serions pour EC+chauffage à 1838 €

Si le diagnostiqueur a été optimiste, et que le bien est en E vous pourriez être au double c-a-d 3676 €

Demandez les factures fuel aux vendeurs des 2 ou 3 dernières année cela sera bien plus précis pour connaître le cout, vous aurez les consommations il suffira d’indexer avec le prix du fuel.

Demandez également les factures d'électricité, et d'eau. Les factures d'eau vous permettront de voir si le bien est occupé toute l'année ou pas.

Lors de la visite observez, si il n'y a pas des convecteurs électriques dans certaines pièces, y-a-t’il un insert bois?

Demandez les factures d'entretien de la chaudière, notez les références de la chaudière, appelez la société qui entretien la chaudière pour avoir des info sur cette chaudière.

Il est fréquent de voir dans les DPE des erreurs sur la chaudière qui fait que vous allez gagner une classe énergétique donc faire croire que la consommation est moindre.
Le cas typique est de mettre une chaudière à condensation lorsque ce n'est pas le cas. Je ne parle pas de l'absurdité de noter également que la chaudière est à condensation lorsqu'elle fonctionne a température constante, dans ce cas cela devient une chaudière à haut rendement mais plus à condensation.

Bref demandez les factures, et appelez le chauffagiste si vous n'avez pas les compétences.

0 Reco 06/12/2017 à 18:41 par pascal85

@ danielmmo
Vous mélangez tout ! Qui plus est, Mandoline a précisé que les propriétaires sont décédés. Donc pas de relevés de consommation disponible. Et quand bien même ils auraient été disponible, on ne connait pas leur mode de vie, la température de consigne, ou s'ils ne chauffaient pas avec des convecteurs d'appoint. Bref, on n'aurait rien pu en déduire !
Le tarif des énergies est toujours indexé en août 2015. Ces grilles de tarifs sont les mêmes partout en France, pour que tous les diagnostiqueurs disposent des mêmes éléments de prix. Mais, effectivement, dans la vraie vie, les prix ont tendance à augmenter. Le prix du fioul et du gaz sont très fluctuant, et le prix de 2015 serait à majorer certainement.
Le calcul de DPE a évidemment certaines limites et certains confrères sont franchement légers, voire pour certains totalement ignares dans les techniques de construction. Comme ça reste un calcul, si les chiffres et les paramètres qui sont rentrés sont faux, le calcul le sera tout autant... voir les nombreux reportages d'UFC-Que Choisir. Mais, on peut effectivement "arranger" le calcul. C'était surtout vrai du temps du PTZ qui était très pénalisé lorsque le DPE passait de D à E. D'où des personnes qui appelaient les diagnostiqueurs pour avoir des DPE en D.
De même, on n'est pas à l'abri d'un copinage avec un agent immo qui demanderait d'améliorer "la sauce".
Si la chaudière est un peu ancienne, il serait "compliqué" d'indiquer une chaudière à condensation. Vouloir tricher en mettant un type de chauffage performant n'a aucun sens et le risque serait grand de devoir rendre des comptes. Car si les jugements pour des DPE foireux sont assez rares, la simple mise en cause dans une procédure judiciaire revient cher au diagnostiqueur (surprime d'assurance automatique quelque soit l'issue de la procédure).
C'est aussi pour pouvoir vérifier les paramètres d'entrée du DPE que la version 2013 a vu apparaître la notice technique où figure tous les chiffres : surface et coef de déperdition de chaque parois, systèmes de chauffage, ECS, ventilation, ponts thermiques, etc. C'est un peu technique à lire, mais sa lecture on peut déceler certaines incohérences.
Cordialement
PB

0 Reco 06/12/2017 à 20:07 par Danielmmo

@Pascal85

des diags j'en vois tous les jours. La majorité des DPE ne correspondent à rien.
Je vais prendre les DPE avec la méthodes de calcul 3CL.

Je ne vous cache pas que pour mieux vendre un bien , on va favoriser le diagnostiqueur moins sérieux, qui va nous produire un D au lieu d'un E...

J'ai des diag qui m'indiquent des couts consommation de 1200 euros, par curiosité je demande les factures gaz aux vendeurs nous sommes sur les 3 dernières années à 2000 euros!

Une maison chauffée Fuel en D qui fait 120 m2, peu probable d'avoir une facture de 1300 euros de combustible, la facture devrait être plus proche des 2000 euros.

Vous savez bien, que si dans le logiciel vous cochez chaudière condensation, et organe de régulation (par exemple thermostat) vous allez gagner une lettre.

0 Reco 06/12/2017 à 20:58 par pascal85

Effectivement, comme je le disais, si on entre des paramètres qui sont mauvais pour arranger le classement, ça va aboutir à un classement qui sera meilleur et donc plus vendeur. Mais, normalement, ce n'est pas notre rôle de diagnostiqueur d'habiller la mariée. Je laisse cet aspect commercial aux agents immo.
Ce qui me gêne et me choque dans votre dernière réponse, c'est votre phrase "Je ne vous cache pas que pour mieux vendre un bien, on va favoriser le diagnostiqueur moins sérieux, qui va nous produire un D au lieu d'un E"
C'est en faisant appel aux moins sérieux qu'on a des tarifs au raz des pâquerettes, et comme en plus ils sont moins sérieux, ils vont survoler l'inspection et feront ressortir moins de défauts électriques, ne verront pas le bout d'amiante, etc.
C'est bingo. Non-seulement, il n'est pas cher, et en plus il ne verra pas les défauts ! Quoi demander de plus ?!
Par contre, c'est la double peine pour ceux qui tentent de vivre dans ce métier de manière honnête et sérieuse.
Mais en tant que professionnel de l'immobilier, en privilégiant les opérateurs les moins sérieux de manière parfaitement consciente et assumée, vous êtes complice de la disparition des plus sérieux. N'allez pas reprocher ensuite aux diagnostiqueurs qu'ils écrivent n'importe quoi dans leurs rapports, puisque vous faites appel aux plus mauvais !
Après, c'est une affaire de conscience, mais j'y vois tout de même un gros problème dans la qualité des informations que vous communiquez à vos acquéreurs...

0 Reco 07/12/2017 à 09:41 par marc19

C'est quand même une belle fumisterie ces DPE que l'on peut "arranger" dés lors que l'on a un diagnostiqueur roublard , voir malhonnête.

Mais , l'essentiel est de vendre................................peu importe la manière.

La question à se poser , le DPE est-il déterminant dans le réflexe d'achat ou non ?


0 Reco 07/12/2017 à 09:49 par MisterHadley

Je n'en suis pas convaincu du tout, perso...

Vu que tout ça est très fantaisiste...

De plus, lorsque l'on achète de l'immobilier, on voit très bien ce qu'on achète, si c'est isolé ou non, de quelle façon c'est chauffé, ou non, etc, etc...

C'est une des multiples combines grossières de plus pour s'engraisser dans une transaction, mais dans les faits, ça ne vaut pas tripette...

0 Reco 07/12/2017 à 10:23 par Danielmmo

@pascal85

je ne sais pas si c'est la prime au mauvais ou pas, mais il faut admettre qu'on voit de tout comme pour les agents immobiliers.

La dernière fois, dans un appartement de 60m2, le diagnostiqueur après avoir Test é une prise par pièce, termine son diag éléc, et indique des défauts, je lui demande où sont les défauts qu'il note, sa réponse "il y a toujours des défauts si il faut que je passe 1 heure à les chercher je perds de l'argent...".

0 Reco 07/12/2017 à 19:58 par pascal85

... raison de plus pour faire bosser ceux qui sont sérieux, non ?
Pour ma part, lorsque je fais un diag élec, je teste toute les prises (continuité de terre), je démonte la façade du tableau électrique, je fais des photos des anomalies et je localise toutes les anomalies. Bref, je fais le boulot que le client me demande de faire et selon le cadre réglementaire que je suis obligé de suivre.
Comme dans tous les métiers, il y a des margoulins et il y a toujours matière à carotter. Mais, c'est une question de conscience professionnelle. Du reste, le système de certifications n'a pas permis d'écrémer, alors que c'était sensé résoudre le problème qualitatif.

0 Reco 07/12/2017 à 20:42 par Danielmmo

C'est tout le problème.

Je vous en raconte une dernière.
Dans un appartement en duplex, je regarde les diags, je demande la carrez, le copropriétaire me dit "le diagnostiquer m'a dit que cela n'était pas nécessaire car j'ai acheté en VEFA, et je lui ai montré les plans..."

Je lui dis, "cela m'étonne car tout le monde sait qu'un plan en VEFA n'est pas une garantie de surface", il appelle le diagnostiqueur devant moi, celui-ci lui dit qu'il n'y a pas besoin de faire de Carrez, comme il lui avait déjà dit.

Je reprends les plans, dans le plan, je note qu'il indique des surfaces par plateau, sans déduire par exemple la trémie.

Je lui dis ce n'est pas possible il y a une erreur d'au moins 5%, et il faut faire corriger ce point, sur 5 agences vous êtes le seul à me faire cette remarque, même le diagnostiqueur n'est pas d'accord avec vous. Lorsque je lui ai sorti les textes, il a accepté de faire la carrez mais, avec un diagnostiqueur que je lui ai recommandé. Superficie plan 105 m2, carrez 98 m2!
Il a dégagé mon mandat, car pour le vendeur je lui ai fait perdre 7 m2!!

0 Reco 07/12/2017 à 21:45 par pascal85

Et pourtant, vous aviez entièrement raison. Un plan VEFA n'a jamais remplacé un métrage.



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