Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Achat-Vente

Nouveau sujet

Bien rédiger l'annonce pour rester dans le cadre de la loi

1 Reco 25/12/2018 à 19:11 par vanessa564

LES GUIGNOLS DISCUTENT

Message edité 26/12/2018 à 19:57

0 Reco 26/12/2018 à 12:54 par Danielmmo

Vous mélangez tout.

On ne peut vendre que ce qui existe. Dans votre cas vous devez faire la division parcellaire. Après vous ferez l'annonce.

0 Reco 26/12/2018 à 14:18 par vanessa564

.

Message edité 26/12/2018 à 19:57
0 Reco 26/12/2018 à 14:45 par Danielmmo

Vous avez raison un promoteur peut très bien mettre en vente, même si il n'est pas propriétaire de la parcelle.

Sauf que dans ce cas l'acquéreur va s'engager par une réservation et suivant le situation le dépôt demandé sera encadré par la loi. Si le projet n'aboutit pas, dans ce cas tout s'arrête. Il faut bien entendu que dans ce cas vous soyez dans le cadre d'une VEFA.

Si vous souhaitez faire une division, vous faites le nécessaire auprès de l’urbanisme, ensuite dans l'annonce vous indiquez que le projet est consultable en indiquant le lieu et le numéro qui vous a été communiqué par la mairie. Et bien entendu le prix.

Le problème est que vous êtes partie sur un postulat erroné " je crois que normalement on est obligé de vendre un bien s'il y a une offre au prix car la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix."

En immobilier cette règle ne s'applique pas.

0 Reco 26/12/2018 à 15:14 par vanessa564

.

Message edité 26/12/2018 à 19:56
1 Reco 26/12/2018 à 15:36 par MisterHadley

Ce que tu cherches à faire te fait passer pour un guignol, en fait...

Je m'explique : ce que danielimmo te dit est vrai...

Tu cherches à "pré-vendre" quelque chose qui n'existera que lorsque x conditions seront remplies...

Et ainsi, tu te bases sur une, ou plusieurs situations qui peuvent effectivement exister en immobilier, mais qui sont très rares, plus ou moins "fortuites", et SURTOUT PROVISOIRES... c'est à dire que lorsque l'on rencontre ces conditions-là, elles ne sont pas voulues, ne sont que provisoires, et disparaissent d'elles-mêmes durant la procédure de vente elle-même, puisqu'elles ne sont qu'une étape provisoire de celle-ci, et involontaire...

Tu cherches donc à rendre durable une situation d'exception, qui ne peut-être que provisoire et exceptionnelle...

Et qui, plus grave pour toi, est totalement inutile dans une procédure de vente, ce qui implique alors que tu passes pour un guignol en t'y accrochant comme le fondement de ton "projet"...

Lorsque l'on a un terrain que l'on veut vendre après division de celui-ci, en plusieurs parcelles, on vend effectivement les parcelles divisées...

Le permis de lotir valant division, ou assimilé, étant déjà demandé et en cours de réalisation, voir, déjà obtenu...

Entre le moment où le terrain n'est pas encore divisé, et le moment où il le sera - étape qui est donc provisoire - il n'y aura qu'au plus quelques semaines le temps de la procédure de division et/ou d'obtention du permis en question...

Le temps que les AI fassent leur boulot, rentrent les parcelles divisées en stock, les commercialisent, etc, etc, le permis est normalement obtenu, ou en passe de l'être...

Les services du cadastre dont dépendent ces nouvelles parcelles établissent alors leur nouveau référencement dans la documentation cadastrale, une fois qu'aura été divisée la parcelle "mère"...

La parcelle "mère" est alors annulée, et remplacée dans le fichier MAJIC par les nouvelles parcelles "filles" issues de la division...

Tant que cette division n'aura pas été effectuée juridiquement, l'administration fiscale ne procèdera à aucune modification de rien du tout, elle n'en aurait pas le droit...

Les contrats de ventes sont donc calés sur le résultat, c'est à dire, les parcelles divisées, avec une éventuelle clause suspensive au cas où elles ne le seraient pas encore totalement bien que la division soit déjà en cours de réalisation...

Le tout étant ensuite finalisé chez le notaire qui s'occupera de la vente : obtention de toute la paperasse légale finale une fois qu'elle existera, pour pouvoir ainsi procéder à la vente, etc, etc...

Tu ne peux donc pas te baser sur cette phase transitoire de quelques semaines, ce serait totalement incompréhensible pour tout potentiel acquéreur... qui se dirait alors que ton "projet" sent l'arnaque à plein nez..!

Tu n'as pas le choix, tu dois d'abord diviser, et ensuite vendre les parcelles issues de la division...

Sans compter que tu en as l'obligation, puisque tu dois obligatoirement vendre une chose qui "existe", c'est à dire, une surface bornée précisément, issue de la division parcellaire...

Dans ton "projet", ce n'est qu'une vague estimation théorique, basée sur du vent puisque tu n'entames absolument aucune procédure légale qui attesterait de la surface réellement en cours de création...

Donc, ton "projet", tel que tu l'envisages, ne peut évidemment pas se faire...

L'immobilier, c'est du concret, du bien tangible, pas de la supposition théorique...

Message edité 26/12/2018 à 16:25
0 Reco 26/12/2018 à 15:57 par MisterHadley

Une dernière chose : tu ne peux pas faire comme si c'était une vente VEFA pour essayer de faire payer tes éventuels acquéreurs à l'avance, alors que tu n'auras rien fait du tout...

Pourquoi..?

Parce que le contrat de réservation VEFA est très encadré par la loi, et l'argent qui y est versé au titre de la "réservation" n'est pas fait pour être dépensé, mais "séquestré" sur un compte ouvert spécialement à cet effet... et qui viendrait ensuite en déduction des premiers versements, si la vente VEFA devait effectivement se voir aboutir et être conclue...

De plus, ce que tu prétends vouloir vendre n'est pas du VEFA, mais un simple terrain issue d'une éventuelle division d'un terrain existant, tu ne remplis donc pas les conditions d'une vente dite VEFA (vente en état futur d'achèvement)..;

Tu dois donc d'abord diviser (à tes frais évidemment) et ensuite, vendre les parcelles divisées...

Message edité 26/12/2018 à 16:03
0 Reco 26/12/2018 à 16:07 par vanessa564

.

Message edité 26/12/2018 à 19:56
1 Reco 26/12/2018 à 16:21 par MisterHadley

Après, pour savoir si ton terrain (issue de la division) pourrait intéresser quelques acquéreurs éventuels, il te suffit d'avoir un excellent relationnel avec les AI du coin, qui te donneront alors l'état de la demande de terrains correspondant à ceux que tu te proposes de créer...

Et s'ils te disent qu'il y a une très forte demande, dans ce cas, tu te lances, et tu satisfaits ainsi le demande...

S'ils te disent à l'inverse que les acquéreurs recherchent plutôt des terrains plus grands, plus comme ci ou comme ça, ça t'évitera de te lancer dans ton "projet" pour du vent si au final, personne ne veut acheter ton terrain nouvellement créé, parce que trop petit, ou trop comme ci ou comme ça...

Message edité 26/12/2018 à 16:27
0 Reco 26/12/2018 à 17:55 par marc19

MisterHadleya écrit : Après, pour savoir si ton terrain (issue de la division) pourrait intéresser quelques acquéreurs éventuels, il te suffit d'avoir un excellent relationnel avec les AI du coin, qui te donneront alors l'état de la demande de terrains correspondant à ceux que tu te proposes de créer...

Et s'ils te disent qu'il y a une très forte demande, dans ce cas, tu te lances, et tu satisfaits ainsi le demande...

S'ils te disent à l'inverse que les acquéreurs recherchent plutôt des terrains plus grands, plus comme ci ou comme ça, ça t'évitera de te lancer dans ton "projet" pour du vent si au final, personne ne veut acheter ton terrain nouvellement créé, parce que trop petit, ou trop comme ci ou comme ça...
Sur ce coup , je te trouve extrèmement patient, parce que là, il y a de quoi se la prendre et se la mordre ....

On pourrait résumer , on ne peut pas tout avoir et son contraire, la prise de risque est inévitable dans toute entreprise et un projet se doit d'être abouti pour séduire et non un machin truc conditionné à tout un tas de clauses , d'imprévus , de paperasses à obtenir ou pas .........

0 Reco 26/12/2018 à 18:29 par MisterHadley

Mais je ne suis que paix et amour, mon bon Marcuccio...

=)


0 Reco 26/12/2018 à 19:03 par vanessa564

.

Message edité 26/12/2018 à 19:56
0 Reco 26/12/2018 à 19:15 par vanessa564

.

Message edité 26/12/2018 à 19:55
0 Reco 26/12/2018 à 21:26 par MisterHadley

Il semblerait que ton coté homme de la ruralité médiévale ait encore eu beaucoup de succès, mon bon Marcuccio...

Tu vas finir par couler ce site, à force de te faire des copines ainsi, hein...

=)