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Calcul Rentabilité nette/nette + fiscalité + Cashflow

2 Reco 26/03/2017 à 17:59 par keke1192

Bonjour à tous,

Etant jeune et ayant maintenant une bonne situation, je souhaiterais me lancer dans un investissement locatif.
J'ai déjà passé de très (très !!) nombreuses heures à me renseigner sur l'ensemble du sujet, mais j'ai tout de même quelques questions et aimerais avoir l'avis de personnes ayant de l'expérience !

1) Rentabilité nette et nette/nette

Quelle rentabilité nette (et nette/nette) minimale estimez-vous nécessaire afin qu'un projet attire votre attention ? (Ma localisation cible est Nîmes (30) );

Le calcul que j'emploie actuellement est le suivant :

Renta nette =
[ (Loyer HC x 12) - (Taxe foncière+Charge Copro+ Entretien courant (2%)+ Assurance loyers impayés (3%) + Assurance de l'emprunt + vacances locatives estimées(1mois/3ans) + Intérêts d'emprunt) ]
/ Coût total du projet (Apport + Crédit + Intérêts + assurance)

Me manque t-il des éléments important dans le calcul ??

2) Avantages fiscaux
Pensez-vous qu'il ne faille investir seulement dans des projets permettant des avantages fiscaux (pinel, déficit foncier, ...), ou un projet ne permettant pas d'avantages fiscaux mais dégageant tout de même un cashflow positif après impôts est intéressant ?

3) Le cashflow

Pensez-vous qu'un cashflow positif est primordial ?
Si admettons, le projet me demande un effort d'épargne de 60€/mois mais que le crédit est sur 15 ans.

Cela est-il préférable a un cashflow légèrement positif avec une durée d'emprunt de 25 ans, sachant que malgré l'effort d'épargne, le capital remboursé augmente de façon plus significative ..?

Voila j'espère avoir de nombreux avis et réponses de votre part !
Je découvre de plus en plus le milieu immo que je trouve de plus en plus passionnant !

Kévin


0 Reco 27/03/2017 à 08:22 par hernest

bonjour,vous oubliez les frais de notaire et la commission d'agence pour le cout d'achat .
les charges d'exploitations représentent en moyenne 20% du loyer brut

0 Reco 27/03/2017 à 10:44 par keke1192

Bonjour,
L'ensemble de ces charges sont bien comprises dans "Crédit", j'ai oublié de le préciser..

1 Reco 28/03/2017 à 16:41 par draike

Pensez-vous qu'un cashflow positif est primordial ?
au que oui! le cash flow est un revenu restant une fois toutes dépenses déboursées. Donc plus le cash flow est élevé, mieux c’est!

0 Reco 28/03/2017 à 16:54 par keke1192

Merci pour la réponse.

Est-il plus important d'avoir une bonne rentabilité nette/nette, ou bien d'avoir un cashflow positif ?

0 Reco 28/03/2017 à 20:24 par marc19

keke1192a écrit : Merci pour la réponse.

Est-il plus important d'avoir une bonne rentabilité nette/nette, ou bien d'avoir un cashflow positif ?
Heu ! c'est quoi une rentabilité nette/nette............... plus blanc que blanc .............. je suis nouveau en investissement locatif , désolé ^^

0 Reco 28/03/2017 à 21:00 par keke1192

marc19a écrit : Heu ! c'est quoi une rentabilité nette/nette............... plus blanc que blanc .............. je suis nouveau en investissement locatif , désolé ^^C'est la rentabilité nette calculée après impôt..
C'est donc le calcul que j'ai cité plus haut, en ajoutant l'impact fiscal (en positif si réduction fiscale par exemple, en négatif si encore plus d'impôts)

0 Reco 30/03/2017 à 16:12 par Baptiste.C

Bonjour,

Je possède à ce jour 1 appartement, 2 immeubles et 1 maison en locatif.
Chacun a sa façon de faire et d'investir mais pour ma part je ne calcule même pas la rentabilité d'un futur projet!

Je pose les chiffres, toujours au mois. Je fais le bilan de toutes les charges mensuelles que je compare aux loyers (en général je ne prend que 70% des loyers pour être en accord avec ma banque).
En parallèle je me fixe un objectif de cashflow, par exemple j'attend d'un studio qu'il me rapporte 100€ par mois, et je décide si oui ou non je fais une offre.

Je préfère jouer le jeu. Je gagne de l'argent donc je paye des impôts.

Si votre fiscalité vous gêne, ou vous fait peur, alors tournez vous vers un montage en SCI à l'IS avec l'associé de votre choix et ne faites jamais sortir d'argent de votre structure pendant la durée de votre investissement.

En espérant avoir aidé ;)
A bientôt

0 Reco 30/03/2017 à 18:42 par keke1192

Bonjour Baptiste, merci pour cette réponse intéressante !

Pour vous donc, c'est uniquement le calcul du cashflow mensuel qui vous incitera ou non à faire une offre.

J'aimerais donc rebondir sur votre exemple du 100€/mois de cashflow + .
Est-ce courant de trouver des biens offrant cela ? (surtout en ne considérant que 70% du loyer !!!)
A force de recherche, je trouve qu'il est vraiment compliqué d'avoir un autofinancement à 100%, à moins d'opter pour des durées de crédit de 20, 25 ans... Durée que je trouve trop importante pour un investissement locatif...

Quelle est votre stratégie niveau crédit/durée/apport ?

A bientôt ! :)

0 Reco 30/03/2017 à 19:16 par Baptiste.C

Finalement la question n'est pas de savoir combien de bien offre plus de 100€ de cashflow positif parce que pour moi n'importe quel investissement locatif le permet ! (je sais que je ne vais pas me faire que des amis en disant ça...)

A mon sens, le cashflow final dépend uniquement du prix d'achat. Je dis ça parce que pour moi c'est la seule charge mensuelle que l'on peut réduire et sur laquelle nous avons le controle.

Mes deux immeubles de rapport me rapportent respectivement 200 et 515€ par mois. Sur ces deux opérations je me suis endetté sur 15 ans avec des apports respectifs de 4% et 10% du prix d'achat mais le financement s'est fait 110% et donc j'ai récupéré ces sommes après signatures.

Mon objectif est d'obtenir un maximum de revenu passif et donc j'adapte ma stratégie en fonction.

C'est sûr que ce n'est pas facile, il faut faire un max de visite, connaitre par coeur son marché et faire preuve d'audace en négociation. (et de persévérance)

A bientôt

1 Reco 30/03/2017 à 20:12 par marc19

Oui, le premier bénéfice se fait à L'ACHAT, si t'achètes trop cher , t'es mort ......
Il faut absolument se réserver une marge de manoeuvre pour compenser les imprévus , les erreurs de calculs etc ...

Alors , votre anglicisme, cache quoi , déjà , on s'en fout un peu .

Si t'es jeune et que tu t'endettes , c'est avant tout pour te constituer un patrimoine parce que jeunesse passe et c'est la retraite qu'il faut viser , un substantiel complément de revenus ou la possibilité de vendre pour faire des liquidités ou aussi vendre en viager , pourquoi pas ......

Il ne faut se focaliser sur le court terme .................

Et , je ne le dirais jamais assez , gérez vous même , vous augmenterez la renta et c'es t bien plus valorisant .

Allez , au boulot


0 Reco 30/03/2017 à 20:23 par MisterHadley

marc19a écrit : Oui, le premier bénéfice se fait à L'ACHAT, si t'achètes trop cher , t'es mort ......
Il faut absolument se réserver une marge de manoeuvre pour compenser les imprévus , les erreurs de calculs etc ...

Alors , votre anglicisme, cache quoi , déjà , on s'en fout un peu .

Si t'es jeune et que tu t'endettes , c'est avant tout pour te constituer un patrimoine parce que jeunesse passe et c'est la retraite qu'il faut viser , un substantiel complément de revenus ou la possibilité de vendre pour faire des liquidités ou aussi vendre en viager , pourquoi pas ......

Il ne faut se focaliser sur le court terme .................

Et , je ne le dirais jamais assez , gérez vous même , vous augmenterez la renta et c'es t bien plus valorisant .

Allez , au boulot
Ah, le pognon, encore le pognon, toujours le pognon...

Et l'amour, dans tout ça, mon bon Marcuccio, hum..?

=)

0 Reco 30/03/2017 à 20:28 par marc19

François MACRON , quel bel homme !

0 Reco 30/03/2017 à 20:31 par MisterHadley

marc19a écrit : François MACRON , quel bel homme !Faudrait déjà qu'il existe, non..?

=)

Nan parce qu'on nous casse les c.uilles avec un certain Emmanuel...

... mais un François, non, je ne vois pas trop qui ça peut être...

=)

Message edité 30/03/2017 à 20:32
0 Reco 02/08/2017 à 17:08 par Aminbw

Bonjour Kevin,

Pourquoi tu mets "Intérêts d'emprunt" des deux côtés ?
Ne faut-il pas l'ajouter qu'une seule fois (du côté du coût total de l'acquisition) ?

Cordialement