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Conseils pour la négo d'un appartement ancien

0 Reco 27/01/2015 à 10:10 par MariaAngela95

Bonjour à tous :)

Je découvre un peu le forum, j'ai essayé de lire plusieurs posts avant de poser ma question, mais les réponses diffèrent forcément selon les cas, donc je me permets d'exposer ma situation :)

Je souhaiterais acheter un appartement dans une petite ville du Val d'Oise (ma recherche était donc figée sur cette ville), et j'ai plutôt flashé sur un appartement très bien situé, en parfait état (en gros, à part le parquet à éventuellement refaire, je n'ai plus qu'à poser mes meubles...).
Bien sûr, je n'ai pas trop montré mon entousiasme devant l'agent immo ;)

Le seul gros inconvénient, c'est que cet appartement est au 4ème et dernier étage.... Sans ascenseur ! Personnellement, ça ne me dérange pas, que ce soit pour les courses ou simplement pour arriver jusque chez soi le soir, mais ma grosse interrogation, c'est plutôt pour une éventuelle revente, je ne sais pas si les gens sont prêts à acheter ce type d'appartement.

Après, cet élément s'en ressent dans le prix affiché de 165 000 € FAI. En plein centre ville, c'est vraiment pas mal, car en général ça tourne plutôt autour des 180 000 €.

Après avoir visité pas mal d'appartements, je reste vraiment sur ce coup de coeur, et je souhaite faire une offre. Mais ma grosse question est : comment négocier ? Et quelle proposition reste raisonnable ?

Des amis me disent de proposer 140 000 €, mais je trouve ça vraiment trop bas, je me mets à la place du vendeur qui pourrait se braquer... Néanmoins, l'appart est en vente depuis septembre, ce qui peut être à mon avantage (enfin je crois ?).

Pensez-vous qu'une proposition à 149 000 € pourrait être raisonnable ? Je peux justifier sur le fait du 4ème étage sans asenseur, et sur le parquet à refaire, après, je dois avouer que je n'ai pas bcp + d'arguments pour justifier ma demande de baisse de prix (15000 € quand même, soit près de 10%).

Merci beaucoup de m'avoir lue :)


1 Reco 27/01/2015 à 11:42 par chass-appart

Le 4ème ss asc n'est pas un argument. S'il y avait eu un asc, il aurait été + cher
Le parquet : difficile de se prononcer sans l'avoir vu

Consultez les PV d'AG, voyez s'il y a des gros travaux prévus. En général, avant de faire un ravalement, on en parle à une ou deux AG

Vous pouvez aussi observer les parties communes, la façade, ...

Regardez aussi les comptes de la copro : s'il y a trop de copropriétaires débiteurs, fuyez

Il me semble que cacher son enthousiasme 'st une mauvaise stratégie. En effet, dans un appartement, il y a bcp d'affect. Les vendeurs ont choisi la déco, ils ont peut-être fait des choses eux même, mis beaucoup de temps, d'argent et d'énergie. En général, même s'ils se projettent dans un nouveau projet, il y a dans le fait de vendre son appartement, un peu de mélancolie (ils perdent le support de leurs souvenirs)
Donc il vaut mieux dire ce qu'on pense : votre appartement me plait beaucoup, si je l'achète, je crois que je ferai poncer le parquet ou peut-être le changer, ...
Une fois sur 2, les vendeurs disent : on y a bien pensé, mais, ... on a demandé des devis, ....
Revente : il est bien évident que 4ème sans asc limite la clientèle
mais cela coute moins cher et vous même vous êtes prete à accepter cette contrainte. Pourquoi dans 8 ou 10 ans ne trouverez-vous pas un acheteur prêt à monter les 4 étages à pieds

J'ai remarqué que souvent le profil des acheteurs était le même que celui des vendeurs avec 7 ou 10 ans de moins. Ainsi, à l'occasion des vœux, j'ai appris que 2 couples de clients continuaient à voir les couples qui leur avaient vendu l'appart en 2010

0 Reco 27/01/2015 à 11:43 par chass-appart

10% c'est peut-être beaucoup. Regardez les offres du voisinage. Allez sur le site de PAP, ils ont un historisue et/ou sur le site des notaires

1 Reco 27/01/2015 à 13:03 par marc19

Non ,ce n'est pas beaucoup, 10 % .
Les acheteurs ont la main , il faut en profiter sans état d'âme .
Un 4 ème sans ascenseur est , à mon sens , un argument majeur , cela élimine d'office tous les quinqua et au dessus .
Et même un jeune couple devrait réfléchir et se projeter avec les courses à monter , un bébé sur les bras ...............pas évident .
J'irais plus loin , un 4ème sans ascenseur , en zone dite détendu, est carrément INVENDABLE .
Parce que déjà on s'adresse à des résidences des années 60 et 70 où tout ou presque est à revoir .

0 Reco 27/01/2015 à 16:00 par chass-appart

L'absence d'asc est déjà intégré au prix
Pour négocier le prix, on peut mettre en avant des travaux à prévoir : toiture, parties communes, ..... mais pas les spécificités du bien. Si vous voulez un asc, vous ne visitez pas ce bien
Ce n'est pas parce que les acheteurs ont la main que 10% est acceptable
Vous n'avez pas vu le bien, vous ne savez même pas où il est vous ne connaissez pas le prix du marché à cet endroit donc vous ne pouvez pas avoir d'avis

Heureusement que les 4ème sans asc se vendent (à des jeunes) car à Levallois, seuls 25% des immeubles ont un asc, (en 2008 ils n'étaient que 19%) à Paris, je suppose qu'on doit être à 50%

En province, beaucoup d'immeubles n'ont que 4 étages, car la législation imposait l'asc à partir du 5ème

0 Reco 27/01/2015 à 17:38 par MariaAngela95

Bonsoir,

Merci à vous deux pour vos réponses et vos avis, c'est intéressants d'avoir vos ressentis selon votre expérience :)

Je suis complètement d'accord sur le fait que l'absence d'ascenseur se ressente déjà sur le prix de base. Et effectivement, ce qui est drôle c'est que mes amis parisiens me disent "oh, 4 étages sans ascenseur, pas choquant", alors que mes amis de banlieue disent que ça n'est même pas la peine. L'important étant que moi ça ne me dérange pas, bien évidemment.

Par contre je suis plutôt d'accord avec Marc19 sur le fait que du coup, des personnes d'un certain âge ou avec un enfant n'achèteraient pas ce type d'appartement, bien qu'il s'agisse d'un F3, donc plutôt destiné à une petite famille. Mais bon, ça n'est pas une vérité puisque je suis moi-même prête à l'acheter alors que je vis seule :)

Je vais effectivement fouiller les rapports d'AG, par contre, comment savoir s'il y a beaucoup de copropriétaires débiteurs ?? Ca n'apparaît pas dans les rapports d'AG, si...?

0 Reco 27/01/2015 à 18:07 par MisterHadley

Electricité, plomberie, fenêtres...

Les trois trucs de base, qui coutent la peau des fesses si il faut les refaire, et sur lesquels tu peux immédiatement t'appuyer comme arguments de moins valus, si toutefois, c'est d'origine...

Sinon, il te reste un grand classique : s'il y a des lots dits "annexes", tu ne les achètes pas..

Cave, parking...

Ça te réduit immédiatement le prix, puisque tu n'achètes QUE le lot principal, qui est l'appartement.

Et si tu es une sacrée veinarde, et que tu peux cumuler la totalité, biiiiiiingo..!

Tu obtiendras tout de suite beaucoup mieux en terme de réduction sur le prix de mise en vente, et sans que personne ne puisse le contredire...

Après, libre aux vendeurs d'accepter ton offre justifiée ou non, c'est sur...

Mais si l'AI connait son job, il le fera et tu l'obtiendras.

0 Reco 28/01/2015 à 10:30 par MariaAngela95

Salut MisterHadley,

Ok :) Après, les fenêtres sont en PVC double vitrage, l'électricité semble ok (avec qq anomalies dans le diagnostique, mais rien de grave selon un ami électricien), là j'attends de connaître l'âge de la chaudière car j'avais oublié de vérifier ce point.

Je n'avais pas pensé aux lots annexes, mais effectivement il y a deux caves. Mais si je fais une proposition avec seulement une cave par exemple, est-ce que le vendeur serait intéressé ? Il se retrouverait avec une cave sur les bras, je ne sais pas si c'est facile à revendre, je ne me rends pas compte.

Alors j'ai un peu avancé au niveau copropriété, et il y a effectivement des impayés ! Presque 20.000 € ! Sachant qu'il y a 31 copropriétaires. Je ne sais pas du tout comment ça se passe, est-ce que ça se répercute sur les autres copropriétaires ? L'agent immobilier m'a dit qu'il fallait considérer le fait que dans ces impayés sont comptés aussi les simples retards de paiement. Je compte appeler le syndic pour en savoir +, pour le moment je ne sais pas trop ce qu'il serait pertinent de demander (à ce sujet, et autres !).
En tout cas, j'ai épluché les PV d'AG, et les décisions sont toujours prises à l'unanimité.

Merci encore pour tous vos précieux conseils !! :)

0 Reco 28/01/2015 à 12:16 par chass-appart

Le montant des impayés est à rapprocher du total des charges
Classiquement, à partir de 25% cela devient TRES problématique
Normal que vos amis de Paris considèrent que 4ème ss asc ce n'est pas un pb : c'est leur quotidien et que ceux de banlieue trouvent que c'est un pb
A l'inverse, posez leur la question de la distance à la gare : en banlieue, on vous dira que 12' à pied, ce n'est pas un pb, tandis qu'à Paris, ce serait inconcevable!

C'est évident que le 4ème ss asc est réservé à des jeunes. Mais je ne vois pas pourquoi dans 10 ans, vous ne trouverez pas un(e) jeune comme vous aujourd'hui que cela ne rebute pas si le prix est dans son budget

Attention : ce qui est important au niveau de l'isolation (économie de chauffage, moins de bruit) c'est le double vitrage, après en PVC ou bois, c'est secondaire

Si les décisions sont prises à l'unanimité, c'est plutôt positif : il n'y a pas de conflit majeur

Il faudrait que vous regardiez comment sont constitués les 20 000€ d'impayés

0 Reco 29/01/2015 à 00:25 par MisterHadley

S'il y a deux caves, tu n'en achètes aucune, et tu as immédiatement tes 15000 euros de réduction.

Le vendeur restera copropriétaire dans le syndicat, avec ses deux lots annexes que tu n'auras donc pas acheté...

Il est probable qu'il y ait une clause dans ton RC qui prévoit que les lots "annexes" type cave et/ou parking doivent être proposé à la vente en priorité aux copropriétaires du syndicat...

Un bon moyen de te les offrir plus tard... et à prix d'ami aussi... ;)

Pour les fenêtres "double vitrage PVC", si elles sont de première génération, c'est comme si c'était des simple vitrage, elles ne servent plus à rien car pas assez performante du tout...

N'oublions pas que des fenêtres "double vitrage", aussi performantes soient-elles, ne servent à rien en terme de performance énergétique si les murs extérieurs où elles se trouvent ne sont pas eux-mêmes isolés thermiquement..!

Tout le monde se fait avoir, avec ça... ;)

La chaudière, à moins que le chauffage soit individuel, sinon, je pensais tout bêtement à la plomberie classique, cuisine salle de bain, WC...

Pour l'électricité, ça prend quelques secondes pour savoir si tu peux utiliser cet argument, ou non, vu qu'un œil averti va le voir immédiatement dès l'entrée de l'appartement...

Pour ce qui est des "impayés" de charges, à 25% du budget, c'est administration judiciaire directe..! Ou à 15% si le syndicat est constitué de plus de 200 lots.

Pour ce qui est des votes "à l'unanimité", prudence : cela pourrait indiquer qu'il n'y a donc aucun véritable débat ni aucun échange, mais plutôt la main mise sur l'immeuble par certains copropriétaires qui imposent aux autres ce qu'ils veulent par des vieilles combines de "pouvoirs" qui leur sont confiés aux AG...

Un dernier pti truc que tu peux zieuter vite fait aussi : l'aération de l'appartement...

Y a t-il une VMC ou est-ce une aération dite "naturelle"... Si c'est "naturel", ça te permettra d'être encore plus pertinente dans ta contre proposition à la baisse.

Message edité 29/01/2015 à 00:46
0 Reco 29/01/2015 à 08:26 par marc19

T'as raison sauf que si le vendeur veut TOUT vendre ou rien du tout , les deux caves , il faudra bien les avaler .
Par contre , elles pourront être toujours revendues .................. ;)


0 Reco 29/01/2015 à 10:27 par MisterHadley

marc19a écrit : T'as raison sauf que si le vendeur veut TOUT vendre ou rien du tout , les deux caves , il faudra bien les avaler .
Par contre , elles pourront être toujours revendues .................. ;)
C'est bien pour ça que j'ai précisé plus haut qu'ensuite, libre au vendeur d'accepter la contre proposition justifiée, ou non...

Maintenant, entre attendre cent cinquante ans de "tout vendre" alors qu'il n'y a surement même pas pensé lui-même, ni peut-être même le savoir, y compris son AI, que lorsque l'on vend un appartement, et même si l'usage veut que ce soit avec les lots annexes, les acquéreurs visitent le lot principal, et sont intéressés par le lot principal, pas par les lots annexes qui, de plus, sont juridiquement distincts du lot principal...

Et voir son appartement vendu à sa réelle valeur vénale, tout de suite, et avec une contre offre ferme...

Si le vendeur réfléchit une demi seconde, il comprendra où est son intérêt, surtout qu'il ne perd justement rien du tout...

Il vend moins que prévu, et pour moins cher que prévu, mais il vend sans ne rien perdre sur la totalité qu'il proposait, lui, au départ, donc...

Après, des cons et des pinailleurs, ll y en a partout, c'est sur, mais c'est aussi ça, le business, et donc, une "négociation"...

Sinon, pourquoi payer (chèrement) un intermédiaire, hum..?

La question était de trouver une justification à une contre offre à la baisse...

Là, il y en a plusieurs et blindées. ;)

Message edité 29/01/2015 à 10:35
0 Reco 29/01/2015 à 16:36 par MariaAngela95

Hello tout le monde :)

Bon, je viens de faire le calcul, si je ne me trompe pas, les impayés représentent 6% du budget voté pour 2015, donc à priori, rien de dramatique ?
Je n'ai pas encore eu le temps d'appeler la copropriété pour prendre la température, bcp de boulot en ce moment ^_^'

Pfff, j'ai vraiment l'impression de pas avoir bcp de leviers pour faire baisser le prix, mais bon, quelque part, c'est aussi rassurant car ça veut dire que l'investissement semble "robuste", dans le sens où tout semble plutôt aller dans le bon sens :) On ne peut pas avoir le beurre et l'argent du beurre !

Je pense que je vais faire une proposition à 149.000 € (le prix de départ étant 165.000), et on verra bien ! Si jamais c'est refusé, je peux faire une contre-proposition de 149.000 € avec une cave au lieu de deux :D

0 Reco 29/01/2015 à 18:10 par MisterHadley

Faire une "proposition" alors que l'on n'a pas les reins solides.. ;)

0 Reco 29/01/2015 à 19:05 par chass-appart

Important : dans votre proposition, il y a 2 "volets"
- le prix que vous proposez (s'il est trop bas, vous risquez d'avoir un refus net et définitif, l'agence de perdre le mandat)
- le financement : à prix égal (voire inférieur) le vendeur préférera qq'un qui paye comptant. Ex prix affiché : 165 K€ (avec 2 caves), si vous proposez 149 K€ avec une seule cave, qu'en face, il y ait une proposition à 145 K€ avec 2 caves mais payé comptant, vous êtes mal
Impossible (ou difficile de vendre des caves seules
- certains règlements de copro interdisent de vendre à des gens extérieurs
- mettons que le cave soit vendue 1500€, les frais de notaire sont de ....... 1 600€ soit + cher que le bien. Démotivant, non ?
Conclusion : ou vous achetez tout ou rien
Communiquez avec l'AI. Il connaît les vendeurs et peut vous dire le montant qu'il "peut faire passer"

0 Reco 29/01/2015 à 20:54 par MisterHadley

chass-apparta écrit : Important : dans votre proposition, il y a 2 "volets"
- le prix que vous proposez (s'il est trop bas, vous risquez d'avoir un refus net et définitif, l'agence de perdre le mandat)
- le financement : à prix égal (voire inférieur) le vendeur préférera qq'un qui paye comptant. Ex prix affiché : 165 K€ (avec 2 caves), si vous proposez 149 K€ avec une seule cave, qu'en face, il y ait une proposition à 145 K€ avec 2 caves mais payé comptant, vous êtes mal
Impossible (ou difficile de vendre des caves seules
- certains règlements de copro interdisent de vendre à des gens extérieurs
- mettons que le cave soit vendue 1500€, les frais de notaire sont de ....... 1 600€ soit + cher que le bien. Démotivant, non ?
Conclusion : ou vous achetez tout ou rien
Communiquez avec l'AI. Il connaît les vendeurs et peut vous dire le montant qu'il "peut faire passer"
Ne pas acheter ces deux caves...

Et une cave, ce n'est pas 1500 euros..!

C'est pas un placard à balai, quand même, hein... ^^

0 Reco 30/01/2015 à 14:47 par Coriolan

Bonjour,

Un rabais de 10 ou 15% n’est pas choquant dans le marché actuel pour un appartement en vente depuis 5 mois.

Ne vous prenez pas la tête sur vos explications ou sur la réaction du vendeur : un vendeur acceptera votre offre parce qu’elle est la plus élevée, pas parce que vous aurez justifié par A+B votre estimation, ni parce que vous êtes sympathique (évitez quand même d'être désagréable!).

Estimez de la manière la plus objective possible la valeur de l’appartement (ou combien vous êtes prêt à payer). Faites une première offre 5% en dessous de ce montant pour vous ménager une marge de négociation (le vendeur refusera systématiquement votre 1ère offre pour essayer de négocier). Augmentez ensuite votre proposition au fur et à mesure de la négociation, sans dépasser votre estimation initiale.