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Création société de marchand de biens, vos expériences

1 Reco 01/05/2020 à 19:08 par caims

Bonjour à tous,

J'ai pour projet de créer une société de marchand de biens immobilier
Moyennant 70 euros de ma poche (qui seront remboursé ensuite à la création de ma société) je me suis inscrit à la CCI de Melun pour un accompagnement "Entreprise leader"
Je suis en plein dans les phases anté -création d (business model, business plan…)
Je suis inscrit à pôle emploi et j'étais chef de projet informatique
Pour éviter que je l'attaque aux prudhomme pour licenciement abusif, mon employeur m'a proposé une transaction que j'ai accepté
Avec le montant de cette transaction + la vente prochaine de ma maison, je compte investir une partie en fonds propre pour démarrer
Parce-que sans expérience d'une opération d'achat/revente réussie je penses que ça va être quasi impossible de se faire financer par une banque, je pense que je ne vais même pas essayer
Donc l'idée c'est de commencer sur mes fonds propres par une toute petite opération puis de réinvestir ainsi de suite pour arriver je l'espère à des sommes à investir plus conséquentes avec des l'expérience donc aller à la pêche au financement bancaire
Voilà si parmi vous il y a des marchands de biens déjà en activité, ou des personnes comme moi avec un projet en cours, ça serait top si vous pouviez nous partager vos expériences

Vous en remerciant par avance, je souhaite à tous un excellent WE!


1 Reco 01/05/2020 à 19:32 par David13

Moi ce matin je me suis levé je voulais être pilote de chasse,
Du coup je me suis inscrit à la pôle emploi pour une formation.

non sérieusement, vous voulez lancer un business sans aucune expérience ni idée de la façon de faire !!!

3 Reco 01/05/2020 à 20:41 par caims

alors déjà un peu de courtoisie en commençant par un "bonjour" s'il vous plait ça aurait été plus sympa

Ensuite, pour vous on nait avec une expérience ou on se forme, on s'entoure si besoin d'expert et on se lance, on fait éventuellement des erreurs, desquelles on va capitaliser et se forger au mur et à mesure cette expérience d'on vous parle?
Sinon, on l'acquiert comment l'expérience avec votre raisonnement?

Je ne suis pas rentré dans les détails dans un premier temps mais bien evidemment je suis en train de me former sur la gestion d'une société, et j'aurai un expert comptable, ensuite pour le terrain je vais m'appuyer de partenaires, prescripteur, apporteur d'affaire, expert immobilier, c'est leur job il sauront bcp mieux faire que moi…
Voilà j'attendais des réponses beaucoup plus constructives que la votre car votre post en l'état est completement inutile et pas très courtois

3 Reco 01/05/2020 à 21:06 par MisterHadley

Il y a un excellent ouvrage qui traite de la question, tu devrais investir dedans, pour commencer...C'est chez "Delmas", si je me rappelle bien...

Marchand de biens immobiliers est surement le plus complet des métiers de l'immobilier... mais aussi le plus complexe, puisque tu vas devoir toucher à tous les domaines, y exceller, et être meilleur que la concurrence...

Va falloir assez vite oublier les intermédiaires, qui vont te prendre le bénéfice que tu n'auras pas encore fait...

Va falloir aussi oublier les banques, et ne penser principalement qu'avec ton pognon...

Il va te falloir aussi définir le secteur sur lequel tu vas te positionner, qui peut aussi évoluer avec le temps...

Mais avant tout, définir sous quelle forme tu vas exercer parait effectivement la première chose à définir...

Société ou non, ça dépend de ta situation personnelle ( mariage, enfants, etc...)

Perso, je ne suis pas sur qu'une société soit le meilleur choix d'une manière générale, mais chacun fait comme il veut...

Si tu n'as pas toi-même déjà dans ton cursus de très solides compétences en droit, la meilleure chose à faire serait de t'assurer les services d'un avocat qui t'accompagnera tout au long de tes transactions...

Enfin, ne pas t'imaginer que tu vas devenir multi millionnaire du jour au lendemain, la marge classique d'un marchand de biens est de l'ordre de 15% quand tout va bien, sur une opération classique...

Après, suivant ce que tu veux faire, ça peut être évidemment différent, c'est sur...

Avoir aussi Don Corleone comme "ami" peut être un gros "plus", l'immobilier - le vrai - est un véritable milieu de truands...

Voilà en gros les grandes lignes de ce qui t'attend.

Une dernière chose importante : dans la vie, il y a le pognon d'un coté, et tout le reste de l'autre... Ne JAMAIS mélanger les deux, ou tu y laisseras ta chemise.

Oublies également "famille" et "amis" : c'est incompatible avec le pognon.

Message edité 01/05/2020 à 21:13
1 Reco 01/05/2020 à 21:21 par MisterHadley

Pour les banques, va falloir aussi oublier celles au coin de ta rue, ce ne sont pas celles-ci avec lesquelles traitent les marchands biens...

Vu qu'il s'agit d'opérations d'achat-revente, ou d'achat, transformations, revente, etc... et sur cinq ans maximum...

Tu devras t'adresser éventuellement à des banques qui sont spécialisées, c'est à dire celles qui financent les promoteurs...

Promoteurs qui - à peu de choses près - équivalent à ce que peut faire un marchand de biens, bien qu'ils achètent des terrains, nus ou "encombrés" d'un gros bousin à démolir avant de reconstruire dessus... pour ensuite revendre l'opération flambant neuve qu'ils y auront accompli...

Pour les banques, ce sera à peu près les mêmes financements, et les mêmes règles pour toi...

Plusieurs emprunts, plusieurs (courtes) durées, à différents taux d'intérêts, le tout pour sécuriser au maximum l'opération, et cloisonner les risques...

Mais ne te fais pas trop d'illusions, mieux vaut te dire que tu te financeras seul.

0 Reco 01/05/2020 à 21:33 par MisterHadley

Et d'une façon générale - je ne connais pas ton parcours jusqu'ici...

Si l'immobilier ne te passionne pas, ne te lances pas.

Si tu te lances, dans ce cas, il faudra que tu te fixes des limites, au delà desquelles tu devras t'arrêter...

Des limites pendant que tu exerceras, c'est à dire, pour ne pas t'attaquer à quelque chose qui te dépassera très vite ensuite, et qui pourrait te lessiver gravement...

Mais aussi des limites dans ce milieu-là (l'immobilier), pour ne pas en être dégoûté à vie ensuite, après avoir vu la bassesse "humaine" et toutes les magouilles possibles et inimaginables qui y règnent et que tu y verras...

Donc, une limite là aussi, au delà de laquelle tu devras raccrocher avant de t'y perdre.

En bref, il faut s'avoir s'arrêter à temps.

Voilà de quoi alimenter tes réflexions sur le métier.

Bon courage à toi.

Message edité 01/05/2020 à 21:45
0 Reco 02/05/2020 à 09:48 par marc19

Tu l'as fait fuir avec ton constat encourageant ! ^^

0 Reco 02/05/2020 à 10:04 par David13

caimsa écrit : alors déjà un peu de courtoisie en commençant par un "bonjour" s'il vous plait ça aurait été plus sympa

Ensuite, pour vous on nait avec une expérience ou on se forme, on s'entoure si besoin d'expert et on se lance, on fait éventuellement des erreurs, desquelles on va capitaliser et se forger au mur et à mesure cette expérience d'on vous parle?
Sinon, on l'acquiert comment l'expérience avec votre raisonnement?

Je ne suis pas rentré dans les détails dans un premier temps mais bien evidemment je suis en train de me former sur la gestion d'une société, et j'aurai un expert comptable, ensuite pour le terrain je vais m'appuyer de partenaires, prescripteur, apporteur d'affaire, expert immobilier, c'est leur job il sauront bcp mieux faire que moi…
Voilà j'attendais des réponses beaucoup plus constructives que la votre car votre post en l'état est completement inutile et pas très courtois
Effectivement mon intervention manquait de forme

Néanmoins je vous confirme que vous appuyez uniquement sur des sous-traitants grignotera toute votre marge, alors que vos erreurs pourraient vous coûter des dizaines de milliers d'euros.

Vous étiez chef de projet informatique, vous avez donc déléguez des tâches à des sous traitant ou technicien qualifié en ayant auparavant cerné le projet et défini les objectifs. Dans l'immobilier vous voudriez faire la même chose mais sans les connaissances, à votre avis que serait il arriver si chacun des intervenants de votre projet info avait donner son avis, vous auriez pu synthétiser et faire les bons choix sans'aucune connaissance ?

0 Reco 02/05/2020 à 10:08 par caims

encore une fois les connaissances cela s'acquiert cher ami...et c'est ce que je m'attache à faire

0 Reco 02/05/2020 à 10:13 par caims

sinon je n'ai absolument pas fuit, je ne passe pas ma vie sur ce forum, j'ai un peu une vie à côté
Vous ne m'apprenez rien la dessus ,je suis bien conscient de tout ce qui est dit ici sur les difficultés et autres
Je n'ai pas l'habitude de me laisser impressionner ou destabiliser par quiconque, j'en ai vu d'autres, j'essaie de tjs voir le côté positif des choses et d'aller de l'avant, ma caravane passera toujours en laissant les chiens aboyer...

0 Reco 02/05/2020 à 10:16 par caims

je pensais avoir ici des échanges constructifs, courtois et bienveillant car c'est ma nature de prime abord mais je suis contraint au mode "fight" je sais aussi faire...


0 Reco 02/05/2020 à 10:31 par marc19

Alors, comme vous revenez, quelques réflexions .................

Vous avez raison de vouloir commencer "petit" avec des fonds propres, pour vous faire la main et limiter les risques .

Par contre, bien que tout s'acquiert, souvent dans des bouquins, derrière un bureau ou par des conseilleurs plus ou moins avisés mais surtout intéréssés,
la réalité du terrain est tout autre.

Il vous faudra maîtriser tous les corps d'état du bâtiment pour éviter de vous faire enfumer par exemple par un plaquiste qui vous vend du BA 13 alors qu,il a posé du 10 mm ou le maçon qui va grignoter sur le dosage du ciment, ou du ferraillage,

Il vous faudra tout contrôler, la qualité les prix, les normes, bien d'autres peuvent le faire mais vous y laisserez un bras , voir les deux .

Le but est de gagner le l'argent , pas d'engraisser des intermédiaires .

0 Reco 02/05/2020 à 10:52 par caims

j'entends mais quel est votre légitimité à donner ces conseils?
Avez-vous vous même une expérience vécue significative en tant que marchand de biens?
Encore une fois tout ce que vous dites j'en suis conscient, je ne suis pas le dernier perdreaux de l'année
J'ai 50 ans, j'ai eleve 2 grands enfants de 24 et 26 qui ont fait leur vie et ne sont pas à la maison, j'ai roulé ma bosse, et lorsque je débarque dans qqchose de nouveau, soit je sais soit je me renseigne un max sur les us et coutume, les pièges etc
J'ai une maison dans laquelle j'ai fait pas mal de travaux moi même et j'ai selectionné et fait travailler différents corps de métier chez moi donc je les connais
Je ne sais s pas quel age vous avez vous même encore que la valeur d'une personne n'est pas liée à son âge, mais prenez conscience que vous ne vous adressez pas au petit jeunot du coin donc vos conseils paternaliste et autres ce n'est pas ce que je recherche...vous enfoncez des portes ouvertes sur ce qu'on sait tous...je recherche ici des retours d'experience de marchand de biens qui peuvent me donner des conseils concret, des astuces de par leur expérience...et pas des gens qui ont des a priori qui sortent des clichés sur le métier, dans tous métiers il y a des brebis galeuses ou des aspects négatifs mais il ne faut pas uniquement se focaliser la dessus….

1 Reco 02/05/2020 à 11:09 par marc19

Bah !, vous auriez dû commencer par là...........qu'on vous connaisse un peu mieux !

Déjà, à 50 ans, qu'allez vous faire dans cette galère, à l'heure où d'autres sont déjà grassement à la retraite ............retraite immobilière s'entend , à 47 ans pour moi aprés 27 ans d'investissement immobilier.

Vous voulez quoi , au juste, une recette miracle ?

Je crois que l'on vous a déjà donné des pistes mais comme cela n'a pas l'air de vous combler, on en restera là .

0 Reco 02/05/2020 à 11:16 par MisterHadley

Marchand de biens immobiliers professionnel pendant neuf ans...

A la retraite depuis quelques années, maintenant...

J'ai 47 ans...

0 Reco 18/06/2021 à 14:32 par BastienSP

Bonjour à vous,

Concernant ce type de demande, je peux intervenir pour les recherches de financement. En effet, les banques rejettent complètement ce secteur d'activités s'il n'y a pas d'antériorité.
N'hésitez pas à me contacter pour que je vous explique.

Bien à vous,

Bastien SAINT-PIERRE

0 Reco 22/06/2021 à 03:20 par infocredit

Bonjour,
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0 Reco 28/06/2021 à 15:19 par madimatondo

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