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De combien les servitudes baissent la valeur d'1 terrain?

0 Reco 27/04/2014 à 15:36 par ptit_loup

Bonjour,
Je viens vers vous pour avoir vos avis sur cette question :
Un terrain à bâtir d'env. 850m2 est à vendre dans une région où le terrain constructible se vend en moyenne 100€ le m2. Le terrain a une façade d'env. 25m sur une profondeur d'un peu plus de 30m et il est légèrement en descente. Mais ce terrain est grévé de plusieurs servitudes. En effet, une maison (celle du voisin direct) a sa façade en limite de propriété avec 8 fenêtres ouvertes donnant directement sur le terrain, elle est implantée à la hauteur du milieu de la profondeur du terrain, cad à env. 10m de la limite de propriété/à la voie public (rue) et 10m du fond du terrain. Sa hauteur fait plus de 12m et la maison est sur 3 étages (RDC + 2). Sur l'acte, il est bien préciser servitude de vue avec interdiction de boucher les vues + servitude d'égout avec une canalisation qui déverse les eaux en bas du terrain + droit d'échelle et d'entretien + droit de passage sur le bas du terrain pour servitude de puisage dans le terrain de l'autre voisin.
J'aimerais connaître à votre avis ; de combien toutes ces servitudes baissent la valeur du terrain/au prix moyen au m2 pratiqué dans la région?
Merci d'avance à tous ceux qui voudrons bien m'éclairer de leur avis et bon dimanche à tous!


5 Reco 28/04/2014 à 18:12 par BELIER80

ptit_loupa écrit : Bonjour,
Je viens vers vous pour avoir vos avis sur cette question :
Un terrain à bâtir d'env. 850m2 est à vendre dans une région où le terrain constructible se vend en moyenne 100€ le m2. Le terrain a une façade d'env. 25m sur une profondeur d'un peu plus de 30m et il est légèrement en descente. Mais ce terrain est grévé de plusieurs servitudes. En effet, une maison (celle du voisin direct) a sa façade en limite de propriété avec 8 fenêtres ouvertes donnant directement sur le terrain, elle est implantée à la hauteur du milieu de la profondeur du terrain, cad à env. 10m de la limite de propriété/à la voie public (rue) et 10m du fond du terrain. Sa hauteur fait plus de 12m et la maison est sur 3 étages (RDC + 2). Sur l'acte, il est bien préciser servitude de vue avec interdiction de boucher les vues + servitude d'égout avec une canalisation qui déverse les eaux en bas du terrain + droit d'échelle et d'entretien + droit de passage sur le bas du terrain pour servitude de puisage dans le terrain de l'autre voisin.
J'aimerais connaître à votre avis ; de combien toutes ces servitudes baissent la valeur du terrain/au prix moyen au m2 pratiqué dans la région?
Merci d'avance à tous ceux qui voudrons bien m'éclairer de leur avis et bon dimanche à tous!
Bonjour

il est difficile de donner un chiffre comme ça!demandez à evaluer le terrain!

1 Reco 28/04/2014 à 18:33 par Scorpion93

Difficile dé répondre en effet. Ce qui est sur, c'est que les possibilités de construction sont limitées par les droits de vues, et que le voisin aura une magnifique vue plongeante sur ton terrain avec ses 8 fenêtres.

Si autour il y a d'autres terrains à vendre, le tien va perdre beaucoup de valeur. Le problème c'est que c'est plus trop une question de prix. C'est que les acheteurs n'en veulent pas. Et il faut penser à la revente.

1 Reco 29/04/2014 à 01:04 par ptit_loup

Bonsoir,
Merci pour vos réponse. Comme les terrains constructibles sont assez chers et que je n'ai pas bcp de moyen, ce qui m'intéresse, c'est justement ces petits défauts qui peuvent me permettre de bien négocier le prix, d'où ma question sur la dévalorisation. J'aimerais faire une proposition qui semble évidente vue les servitudes qui rendent ce terrain, comme vous le dites, difficilement vendable. L'agent m'a dit que la servitude de puisage était une vieille servitude plus utilisée, je peux sans doute la faire annuler!? Quant à la gouttière, le PLU précise que chacun se doit de récolter les eaux de pluie chez soi, je devrais donc pouvoir demander au voisin de se mettre aux normes? et pour la servitude de vue, soit je mets une haie de peupliers à 2m de sa façade, ou, si je peux implanter ma maison à 4m devant la façade du voisin (j'ai droit à un R+1+C avec 4m de retrait des limites séparative ; la maison du voisin étant la limite...), avec une haie sur le coté , ça limiterait déjà bien la vu plongeante sur mon jardin. Bon, ça me fera un petit espace perdu mais je pourrai toujours y entreposé ma remorque, vélo... et ma voiture.Qu'en pensez vous? c'est jouable et je pourrai me faire un espace de vie sans être trop observé par le voisin? De combien pensez vous que ce genre de servitude dévalorise le terrain 30, 40, 50%?
Merci pour vos avis et bonne nuit!

2 Reco 29/04/2014 à 09:23 par Scorpion93

- Il y a t'il beaucoup d’autres terrains à vendre dans le secteur ?
- Le vendeur est il pressé ?
- Le vendeur est t'il vraiment vendeur ?
- Depuis combien de temps ce terrain est il à vendre ?

En plus tu dis que la gouttière du voisin est chez toi. Tu auras beaucoup de mal à la faire déplacer. Ca fait beaucoup de servitudes. Donc faut beaucoup négocier.

L'argument à mettre en avant : le jour ou tu voudras revendre, la valeur de la maison sera affectée par les servitudes du terrain.

2 Reco 29/04/2014 à 14:17 par ptit_loup

Bonjour,
Merci de me répondre. Oui, il y a 4 autres terrains à vendre dans le village, mais plus excentrés et beaucoup plus grands, entre 3000 et 6000m2, mais du coup aussi presque 40% moins cher au m2 en moyenne. L'agent justifie le prix de ce terrain parce que la boulangerie est à moins de 500m, secteur classé et qu'il est petit : pour lui grand ou petit, ça ne change pas grand chose au prix final. C'est un couple qui divorce, donc je pense qu'ils sont assez pressés de vendre. Pour mieux vendre, il divisent leur terrain d'avec leur maison d'habitation et apparemment, ils viennent tout juste de mettre en vente.
Oui, il y a la gouttière des voisins avec une canalisation au bout, qui déverse les eaux de pluie sur le bas du terrain. Ca me semble pas très conforme, d'où mon projet de demander aux voisins de changer sa gouttière et de la mettre chez eux, si j'achète le terrain. Il y a aussi, en bas du terrain une petite porte donnant chez le voisin, mais elle est barricadée et l'agent m'a assuré qu'elle ne sert plus et qu'elle servait sans doute à la servitude de puisage. Je pensais négocier à 40% moins cher, compte tenu des servitudes desquelles je devrai m'accommoder, sans compter, que comme vous le dite si justement, ces servitudes risquent aussi de dévaluer ma maison après, si je revends... Qu'en pensez vous? Ou est-ce que je devrais les laisser mijoter un peu avant de faire une proposition? Mais le tout c'est que je ne me fasse pas doubler non plus...