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Débutant besoin de conseils: Loi Pinel vs ancien

1 Reco 19/05/2018 à 22:22 par Raikoryu

Quel casse-tête chinois pour un débutant ce marché de l'immobilier...
Tous les avis que je reçois et sollicite sont contradictoires...

Projet

1/ Mon projet à court terme (1 à 5 ans): acquérir un/des bien(s) pour me faire des sous (investissement locatif)
2/ Mon projet à moyen terme (5 à 10 ans): Pouvoir me permettre d'acheter une résidence principale (F2/F3) dans une ville potable (j'ai des raisons familiales et sentimentales qui me poussent à acheter à Puteaux), min 50m2, idéalement en dernier étage
3/ Mon projet à long terme (10 à 15 ans): Revendre ma RP, et acheter une maison avec jardin agréable et calme pour y vivre famille fondée

Budget: 150k€
Apport: 0€
Fort potentiel d'évolution de salaire (je suis informaticien, je prospecte pour changer de poste, pas trop de mal au bout de 4 ans d'exp à me faire accepter à 47/48k alors que je suis à 42 aujourd'hui).

Pour le moment, pour satisfaire le projet 1, j'hésite entre:
- Acheter un tout petit bien (dans mon budget, quoi) et le louer, dans un quartier fiable et que je connais bien (Puteaux, bonne clientèle pour louer)
- Prendre plus de risques, investir dans du neuf en Loi Pinel dans un coin pourri qui soi-disant "va flamber" (achat d'un logement plus grand, pourrait devenir ma RP dans 6 ans, si le coin devient meilleur avec le Grand Paris)

Potentiel projet alternatif: Acheter un F2/F3 dans les coins encore abordables de Nanterre, et en faire ma RP d'ici 5 ans (à étudier).

Avis reçus

Magazine: Investir dans la Loi Pinel. Choisir un coin un peu pourri, mais à fort potentiel d'amélioration, style Villejuif, Saint-Denis, Massy, Romainville, Créteil, Melun, Nanterre, Colombes...etc. qui deviendra "un coin très bien" dans 5 ans avec les JO et le grand Paris.

Agent immo 1, avec qui j'ai essayé d'investir dans du neuf à Puteaux, mais hors de ma portée: Investir dans la Loi Pinel sur Puteaux, ce n'est pas rentable. Je vous conseille Massy.

Mon avis: Si j'achète du neuf à Massy, et que ça flambe dans 5 ans, je peux soit me mettre dedans, soit le revendre avec une grosse plus value et ptet pouvoir m'acheter une RP à Puteaux dans l'ancien.

Agent immo 2, avec qui j'essaie d'acquérir un petit studio dans l'ancien: Pinel ce n'est pas rentable. Y a plein d'entourloupes parce que, primo, la Loi Pinel impose que je fixe un loyer bas, donc niveau cash flow, je vais prendre cher. Secundo, dans 5 ans, tout le monde qui a profité de Pinel va vouloir vendre en même temps, donc ça va être tendu pour revendre à bon prix. Investir dans l'ancien petit à Puteaux est beaucoup plus en phase avec mon projet.

Cependant, les proportions de gain et les deadlines de rentabilité d'un tel projet restent très obscures pour moi...

Ma situation

Je suis dans une situation où j'ai besoin de minimiser les dégâts causés par mon cashflow. En gros, je veux qu'à défaut de faire du bénéfice mensuel, la différence entre le loyer perçu et les charges soit proche de 0. Mais ça c'est l'idéal.

Informaticien, 29 ans, 42k auj (en recherche avec target 47/48k), travaille depuis 4 ans, 0 patrimoine.

A ce stade, tout conseil complémentaire est bon à prendre.
Merci d'avance.

Message edité 19/05/2018 à 22:23

0 Reco 22/05/2018 à 14:18 par chantebois

investissez dans du box ou parking.Peu de contraintes et prix accessible .Le retour sur investissement est de l’ordre de 7 à 9 %. Ideal pour un premier investissement locatif :)

0 Reco 22/05/2018 à 15:21 par Raikoryu

C'est mon projet annexe, effectivement. Merci !
Par contre, comment obtenir un crédit pour ce type de bien ?
Dans mon coin c'est TRES demandé, donc j'ai tout intérêt à avoir l'argent prêt à dégainer pour l'acquisition. Cependant, les banques que j'ai sollicitées ne font crédit immo qu'à partir de 100k...
Merci.

0 Reco 23/05/2018 à 16:40 par chantebois

pas besoin de prêt !150k est suffisant pour débuter à investir dans l'emplacement de parking .Vous pouvez même vous permettre d'acheter plusieurs lots .
La part de risque financier est faible et le rendement élevé.Il sera tout de même rare que vos garages soient vides en même temps !

0 Reco 26/05/2018 à 15:24 par brigitteb

il n a pas d apport
les 150K€ representent a priori l emprunt qu il envisage....

si l investissement immobilier était si facile et rentable, ne pensez vous pas que tout le monde le ferait???

je suis toujours étonnée de voir les projets des gens qui veulent:

-emprunter à 100 voir 110%
-que leurs loyers encaissés remboursent tous les frais, charges, mensualités et impôts
-et en plus dégager du cash flow...

mais c est quoi ça.... c est pas le paradis?

soyez donc un peu réaliste
l'époque de ce style d’investissement est quelque peu révolu

0 Reco 26/05/2018 à 17:17 par marc19

Absolument Brigitte, des rêveurs.......................

Ce qui était possible dans les années 90 et début 2000, en gros à l'époque du passage à l'euro, c'est bien fini , les rentabilités se sont effondrées ...............et les contraintes ont explosé (taxes , charges, diagnostics, mentalité de plus en plus pourrie des locataires etc ........

Et vouloir faire de l'argent sans le premier sou et sans rien glander , je suppose , je vois que le loto ..........

0 Reco 26/05/2018 à 18:59 par MisterHadley

Mmm...

Mais y a d'la joie et d'la bonne humeur, par ici, hein... ça change...

=)

Sinon, effectivement, si l'immobilier était aussi simple, tout le monde le ferait...

Se faire des coronès en or y est toujours possible, et pas qu'un peu...

Mais ça ne s'improvise pas, ça demande un très lourd labeur au préalable, pour ensuite pouvoir se permettre d'encaisser la monnaie sans (ne plus) rien foutre...

0 Reco 27/05/2018 à 13:36 par Raikoryu

C'est ce que j'ai cru comprendre...
Je connais des pays où ça se fait encore ceci dit, mais pas en France, hélas...

En tout cas, pour faire simple, un ami expert en investissement immo m'a expliqué une règle très simple:

Prix d'achat + Frais de notaire + Travaux à faire = Prix Total d'Achat (PTA)

Loyer Hors Charges + Charges locataire - Charges Propriétaire - Taxe Foncière - Frais de copropriété (- Frais d'Agence de Gestion) (- Assurances Locataire Mauvais Payeur) = Loyer Net

Rentabilité = (Loyer Net / PTA) x 100

Pour qu'un bien immobilier soit intéressant, la Rentabilité doit être idéalement supérieure à 10%, et au pire, supérieure ou égale à 9%.

Donc dorénavant, si j'investis, je partirai sur cette formule.
Dans mon coin, la rentabilité d'un bien immo tourne autour de 5 à 6% de rentabilité...

0 Reco 27/05/2018 à 14:39 par Danielmmo

Attention en calcul la rentabilité d'un bien de prévoir également la vacance du logement.

On peut bien entendu emprunter 100, 110, même plus si travaux que la valeur du bien, mais pour cela il faut travailler un minimum et monter un projet avec les annexes comptables.

Concernant la question "Loi Pinel vs ancien", la réponse va dépendre de la situation financière de l'acquéreur, le seul intérêt de Pinel concerne l'impôt. Ensuite il faut étudier le marché sur lequel on va acheter afin de faire un comparatif prix neuf vs ancien. Il arrive que dans certaines villes l'ancien est plus couteux que le neuf. Il faut également faire attention au prix du neuf qui est parfois surestimé par rapport au crédit d'impôt. Il faut également prévoir les frais de notaire, en VEFA ils sont de 2.5% et peuvent être offert dans la négociation, dans l'ancien prévoir 8%. Faire attention aussi dans certaines villes à l'inflation des constructions neuves, qui fait que votre bien ne sera pas loué. Je pense à MASSY, où en terme de revente c'est une catastrophe tellement que l'offre est importante.

Concernant box/parking; ce type d'investissement dépend clairement de la ville et du quartier. Il faut de plus acheter un ensemble de lot (donc nécessairement au même vendeur), sinon on arrive sur des frais de 20%....

Dans tous les cas, on ne fait pas un investissement en croyant qu'à 5 ans on va revendre, d'autant plus que le dispositif Pinel est sur 6/9/12 ans.

0 Reco 27/05/2018 à 16:55 par MisterHadley

Revendre dans les cinq ans est effectivement une hérésie, puisque c'est le délai maximum pour les marchands de biens dont c'est le métier, un particulier va s'y éreinter direct...

Pour tout ce qui est "investissement défiscalisé", je dirai ce que j'ai toujours dit : c'est d'la daube..!

Toujours préférer le "droit commun" à tel ou tel dispositif de "défiscalisation"...

L'immobilier se joue toujours sur le long terme, et la stabilité fiscale d'un investissement de droit commun ne peut être qu'un très gros plus...

Les choses sont claires, il n'y a pas de mauvaises surprises...

Pour ce qui est de la "rentabilité" d'un investissement locatif: une rentabilité, ça se crée, d'où ce que sous entendait mon bon Marcuccio en affirmant qu'être bailleur est une activité à plein temps, qui ne peut s'accomplir en dilettante en s'imaginant que ça va tomber tout cuit dans l'assiette sans rien foutre...

Maintenant, il serait temps aussi de comprendre que l'immobilier ne revient pas simplement à acheter pour louer, pour ceux qui veulent s'y faire des coronès en or massif...

Soyez donc plus inventifs et audacieux, il y a énormément d'appelés, mais il n'y aura toujours que très peu d'élus...

Message edité 27/05/2018 à 17:07
0 Reco 27/05/2018 à 17:16 par MisterHadley

Comme tu n'es surement pas tout seul dans ce cas, à savoir pas une thune à gauche, pas l'ombre d'un bas de laine non plus, mais avec un revenu stable de CSP+ qui puisse permettre d'emprunter relativement sans problème...

Que tu es "jeune" même si tu n'es plus de la première fraicheur quand même... =)

Que tu n'exclues pas de fonder descendance, mais que celle-ci, à l'heure actuelle, n'existe pas encore...

Peut-être qu'une SCI devrait être envisagée...

Ca te permettrait déjà de sécuriser ta vie privée, qui impactera d'une façon ou d'une autre tes ambitions d'investissement immobilier...

De mutualiser les "risques" de l'investissement locatif, avec tes associés, tout en mutualisant aussi les avantages que chacun apporterait à cette SCI...

Normalement, les emprunts pour SCI sont d'une durée maximale de quinze ans, donc...

Une SCI permet également de palier à l'investissement personnel qu'il te faudra faire si tu veux faire du pognon ainsi: être plusieurs permet à au moins l'un d'entre vous d'être disponible quand les autres ne le seront pas forcément...

Etc, etc, etc...

N'investir que dans l'ancien, pour ne louer qu'en location vide, et sans aucun trucs idiot de "défiscalisation", que du droit commun, si tu te débrouilles bien, ce sera déjà bien assez pour te faire une petite place au soleil ensuite...

Message edité 27/05/2018 à 17:19

0 Reco 29/05/2018 à 17:01 par immoconseil67

Votre situation est intéressante sur plusieurs point :

Vous êtes jeunes, avec un travail bien payé et vous avez des brides de connaissances, en particulier sur le lieu où vous voulez investir, qui vous permettent de poser les bases d'une bonne réflexion.

Pour la compléter j'aimerai que vous puissiez répondre aux questions suivantes :
- Souhaitez vous louer vide ou meublé ?
- Location courte/très courte durée, courte de"faite" (par exemple louer à des étudiants) ou longue durée ?
- Souhaitez vous revendre à minima au bout de 5 ans ?

Au niveau de l'emplacement, connaitre la ville est un plus. Connaitre les potentialités du logement en fonction de la ville est indispensable.
Par exemple, si vous voulez louer en location courte de "faite" , à des étudiants infirmiers, il faudra que ce logement soit sur une ligne de bus qui emmènera à l'hôpital cet étudiant, que le quartier puisse proposer une laverie automatique, une supérette pas loin, qu'il soit facile d'aller sur Paris pour les loisirs etc ....

En faite il va falloir se poser la question de savoir si vous préférez achetez pour louer et donc adapter la clientèle en fonction du bien ou achetez un bien en fonction du type de location qui vous intéresse.

Ensuite, si le bien est financé par un établissement bancaire et que votre intention est d'avoir à terme votre maison, il est tout a fait envisageable d'acheter directement cette maison en grande couronne, par exemple le 95 ou le 78 qui collerait bien à votre secteur géographique et de la louer pendant quelques années en collocation.
A mon sens, c'est peut être le plus intéressant pour vous. Votre projet de fonder une famille dans 15 ans est amusant, mais vous aurez déjà 45 ans ...
Votre vie familiale sera certainement établie avant :)

Immoconseil
https://www.youtube.com/channel/UCbWmwatV2zUk2F6p3UIz2ug

0 Reco 23/05/2019 à 16:38 par louis1206

Bonjour, Avez vous trouvez votre investissement? Si non j'ai quelque chose qui peut correspondre a vos attentes, nous pouvons en discuter.
Cordialement