Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Achat-Vente

Nouveau sujet

Demande conseil pour achats et gestions de bien immo

0 Reco 15/03/2014 à 13:40 par MisterM

Bonjour à tous,

Je me présente vite, j'ai actuellement 25 ans et je suis gendarme (donc statut militaire).
Je souhaite créer une SCI avec un collègue afin d'augmenter notre capacité d'emprunt et d'achat.
J'ai cependant quelques question qui restent sans réelles réponses (une fois c'est oui et l'autre fois c'est un non...)

Notre but étant de se constituer un patrimoire immobilier en achetant des appartements/ immeuble à rénover puis des les louer, faire de l'achat-rénovation- revente et encore acheter des terrains, construire et revendre par la suite.

DOnc voilà :
- est ce que le choix d'une SCI est compatible ? j'ai lu que l'achat revente était possible mais seulement occasionnel, mais qu'entend-on par là ?

- Le meublé n'est pas autorisé, ou à hauteur de 10%, peut on contourner ce problème ?

- Peut on être gérant de cette SCI en étant militaire ? (étant donné que ce n'est pas à but commercial, la réponse devrait être oui... mais n'ayant pas obtenu de réponse formelle...)

- au niveau des loyers que l'on percevrait de nos appartements, peut on les percevoir chaque mois ? pour rembourser le crédit.

- la fiscalité est elle avantageuse ? ou vaut-il mieux s'orienter vers autre chose ? Et le cas échéant, quoi ?

Merci de m'avoir lu, et j'espère pouvoir obtenir quelques réponses.

MisterM


0 Reco 15/03/2014 à 16:19 par MisterHadley

Pourquoi s'arrêter qu'à un seul collègue, hum..?

Embarques toute la brigade avec toi, gradé inclus..!

=)

Sinon:

Est-ce que le choix d'une SCI est compatible.?

-> Telle quelle, NON..!

Il n'est pas permis de faire de l'achat -revente dans le cadre d'une SCI, puisque c'est une activité commercial, et de marchands de biens...

Est permis une SCI de construction-vente, ce qui n'est pas la même chose, et c'est généralement ainsi que l'on opère dans la promotion immobilière...

Est permis à une SCI de vendre l'un de ses actifs, mais "occasionnellement", c'est à dire, pas "habituellement"...

En AUCUN CAS tu ne dois faire figurer ça dans les statuts de la SCI, ils seront rejetés..!

Donc, tu oublies le coté "revente".

Pareil pour le "meublé" qui, de toute façon, n'a pas grand intérêt...

Pour ce qui est de la gérance, je n'en sais rien, mais par précaution, il te suffit tout simplement que vous nommiez l'un de vos conjoints, et que celle-ci ne soit pas rémunérée... (si elle n'est pas elle-même sous les drapeaux, évidemment)

Pour ce qui est des loyers, il est EVIDENT que la SCI les percevra tous les mois, y a même sacrément intérêt..!

Mais c'est la SCI qui les percoit, pas toi..!

La SCI est propriétaire des actifs qui seront achetés, pas toi..!

Donc, c'est la SCI qui emprunte, c'est elle qui est propriétaire, c'est aussi elle qui "rénovera" et qui louera, et donc, percevra les loyers en son nom, pas vous...

Le patrimoine de la SCI N'EST PAS le vôtre, faut bien comprendre ce "léger" détail.

Pour la fiscalité, une SCI de droit commun suffit déjà à faire ce pourquoi elle est constituée, pas besoin de "mesures" de type "Duflot" ou assimilés...

Il suffit qu'elle soit bien pensée, et bien utilisée...

Vous devriez tout particulièrement bien réfléchir tous les deux à ce que vous voulez, et ne voulez pas, et pas seulement pour maintenant, mais pour toute votre vie, et ensuite, vous faire assister soit d'un avocat spécialisé en immobilier, soit d'un excellent notaire...

La rédaction des status doit véritablement être précise et rigoureuse.

Message edité 15/03/2014 à 16:23
0 Reco 15/03/2014 à 16:29 par MisterM

Un grand merci pour ta réponse

poir l'achat revente ce ne serait qu'occasionnel, une fois par an et un seul bien.
Dans ce cas là ce serait possible ?

Nous prendrons effectivement un notaire pour la rédaction des statuts.
Pour ce qui est d'une tierce personne, pas de femme "marié" donc à voir. ..

0 Reco 15/03/2014 à 16:35 par MisterHadley

PAS D'ACHAT-REVENTE..!!

Tu (la SCI) ne peux QUE vendre "occasionnellement" l'un de ces actifs, ce qui veut dire PAS REGULIEREMENT...!

Tu oublies donc le coté "un par an", ça, c'est niet..!

Ca ne peut arriver qu'exceptionnellement, et pas "habituellement", et une fois de temps en temps, pas régulièrement non plus...

C'est particulièrement important, sinon, vous irez droit au redressement fiscal, et social, par une requalification commerciale de votre SCI, et vous allez le sentir passer très sérieusement...

0 Reco 15/03/2014 à 16:48 par MisterHadley

La SCI peut très bien acquérir un tas de merde, le rénover, et le vendre ensuite, mais seulement si le pognon que la SCI prendra alors est totalement réinvesti pour l'acquisition d'autres actifs qui, eux, devront ensuite être mis en location, par exemple...

Admettons que la SCI rachète un immeuble... (surtout que dans l'armée, tu dois avoir deux trois tuyaux sur des gendarmeries désaffectées, ou en passe de l'être, petit coquin hum..? ;) )

La SCI rachète donc l'ensemble de l'immeuble...

Admettons qu'il y ait six ou huit logements...

La SCI rénove intégralement l'ensemble, puis, crée une copropriété, avec huit lots pour huit logements...

Elle peut donc en vendre deux ou trois, et percevoir ensuite les loyers des cinq autres qu'elle possède toujours et qu'elle gardera sur le long terme...

Les trois lots vendus serviraient à reconstituer son cash personnel, pour qu'ensuite, elle puisse le réinvestir intégralement sur une autre opération...

Cinq ans (ou 3 ou 4) plus tard, elle peut éventuellement vendre un quatrième lot, et continuer de garder les quatre restants, pour toujours percevoir les loyers...

Mais vous ne devez pas partir dans l'idée que c'est un fonctionnement "normal" d'une SCI, elle ne peut, encore une fois, que revendre un actif qu'occasionnellement: ce qui veut dire qu'il faut que ce soit "exceptionnel", et SURTOUT PAS "régulièrement"...

Et vaut mieux ensuite que le cash ainsi généré par la "revente" soit intégralement réinvesti dans une nouvelle acquisition qu'elle ne revendra pas, et non que ça aille directement dans la popoche des associés que vous êtes, ça ferait fiscalement très mauvais genre...

Par contre, si c'est intégralement réinvesti, ça rentre donc parfaitement dans l'objet social de la SCI qui a vocation d'acheter pour louer et générer des revenus locatifs, puisque ce serait motivé comme source de financement de cette objet social...

Message edité 15/03/2014 à 16:54
0 Reco 15/03/2014 à 17:40 par MisterM

D'accord je comprends mieux le fonctionnement.

donc si je veux faire de l'achat vente il faut créer une société ?!

0 Reco 15/03/2014 à 17:41 par MisterM

D'accord je comprends mieux le fonctionnement.

donc si je veux faire de l'achat vente il faut créer une société ?!

0 Reco 15/03/2014 à 17:41 par MisterM

D'accord je comprends mieux le fonctionnement.

donc si je veux faire de l'achat vente il faut créer une société ?!

0 Reco 15/03/2014 à 17:41 par MisterM

D'accord je comprends mieux le fonctionnement.

donc si je veux faire de l'achat vente il faut créer une société ?!

0 Reco 15/03/2014 à 17:41 par MisterM

D'accord je comprends mieux le fonctionnement.

donc si je veux faire de l'achat vente il faut créer une société ?!

0 Reco 15/03/2014 à 17:41 par MisterM

D'accord je comprends mieux le fonctionnement.

donc si je veux faire de l'achat vente il faut créer une société ?!


0 Reco 15/03/2014 à 17:54 par MisterHadley

Si tu veux acheter, rénover, et revendre, c'est une activité de marchand de biens immobiliers...

Qui, je crois, est incompatible avec ton statut militaire (sous réserve)

Puisque c'est une activité exclusivement commerciale...

0 Reco 15/03/2014 à 18:37 par MisterHadley

Il y a quand même un truc que tu peux faire, puisque tu as l'air grave motivé, et que tu as quand même un profil de bon client, avec ton pote, pour les banques...

Scinder les deux activités: locations, achats-reventes...

Si tu as déjà un excellent notaire sous le coude, prévois surtout dès le départ de t'offrir quelques heures de conseils... il t'expliquera tous les détails et les variantes possibles...

Le principe serait le suivant:

Avec ton collègue, vous créez donc une SCI, particulièrement bien pensée, du "sur mesure", quoi...

SCI qui aura donc vocation à vous constituer très classiquement un patrimoine immobilier, et sur le long terme, voir, toute votre vie pourquoi pas...

Son objet social sera donc celui d'une SCI classique, faite pour l'achat et la location de biens immobiliers, et toute activités annexes s'y rapportant, etc, etc...

Cette SCI, donc, sera votre SCI et c'est elle, ensuite, qui sera "l'associé" d'une autre, qui sera constituée dans un second temps, pour une activité d'achat "revente", comme le font les promoteurs, puisqu'apparemment, tu tiens particulièrement à en faire...

Cette seconde SCI sera donc une SCCV (Société Civile de Construction Vente), qui elle, aura donc vocation exclusivement à acquérir un bien immobilier, transformer (ou construire) en logements cet immobilier acquis, pour ensuite le revendre (intégralement) comme le ferait un promoteur, ce que la SCCV sera, d'ailleurs, avec toutes les obligations qui vont avec...

Votre SCI initiale prend donc la qualité d'associé de cette SCCV, et est donc propriétaire d'une partie de son capital...

Généralement, les SCCV sont dissoutes ensuite, une fois que leur objet social est réalisé, elles sont souvent constituées pour une seule et unique opération...

Ce que vous pourriez donc tout à fait faire, sur un principe "holding"...

Votre SCI initiale (de location) détient la majorité du capital, ou une grosse partie, l'autre, ou les autres associés pourront être vos conjoints (si pas militaires) ou vos chéri(e)s puisque vous n'êtes pas obligés d'être mariés...

Mais l'associé doit être un véritable associé, et non un "homme de paille"... Je ne vais pas te l'apprendre, vu ton job... ;)

Cette SCCV fera donc la partie "achat revente" à laquelle tu tiens, tandis que ta SCI principale, elle, fera donc toute la partie locative...

Lorsque la partie "achat revente" est terminée, la SCCV est donc dissoute, puisqu'elle a réalisé son objet social, le cash qu'elle détient donc après l'avoir fait revient instantanément à sa dissolution dans les mains de ses associés, à savoir ta SCI principale de location, pour les parts du capital qu'elle détenait, et à l'autre associé (les SCI sont des sociétés "fiscalement transparentes"), à qui cela procurera donc un revenu, annexe , "exceptionnel" et "non régulier" ni "habituel", à ses revenus locatifs principaux, sans en plus que cela soit donc considéré comme une "vente", puisqu'il proviendront d'un de ses actifs "mobiliers" à vocation "immobilière" qui aura été dissout...

Si plus tard, tu veux encore faire de l'achat revente sur une autre opération, ta SCI principale de long terme recommence alors, et crée à nouveau une nouvelle SCCV, avec un autre associé, pour mener cette nouvelle opération...

Evidemment, c'est une organisation lourde, mais c'est la seule façon pour toi d'avoir ces deux activités: location classique, mais aussi achat revente (avec bénéfices)...

Le notaire t'expliquera tout en détails, mais réfléchis bien à ce que tu veux vraiment, parce que c'est quand même très lourd, tout ça, pour débuter...

Message edité 15/03/2014 à 18:54
0 Reco 15/03/2014 à 19:35 par MisterM

Merci pour cette explication détaillé, j'en ai compris les grandes lignes (et un peu plus).
A seulement deux, il n'est donc pas possible de créer une SCI et lorsque l'on veut revendre une SCCV ? il faut quelqu'un d'autre qui soit au commande de cette dernière ?

Et la méthode serait donc, je crée ma SCI, j'achète un bien, je le rénove, quelqu'un (ou moi) crée la SCCV, on lui cède le bien immobilier puis on le revend. A la fin de l'opération, on met fin à la SCCV et l'argent de la vente et donné aux différents associés.
C'est bien ça ?
Comment se passe la cession entre la SCI e la SCCV du coup ?

Nous nous sommes donnés un an pour lancer notre projet donc ce n'est vraiment que le début des recherches. Nous sommes motivés et avons la tête sur les épaules.
On veut seulement pouvoir se diversifier en faisant autre chose que de la location.
(eh non je n'ai pas de bons plans en étant gendarmes malheureusement...)

Ce n'est qu'une ébauche et avant de prendre une décision ou aller voir mon notaire, je préfère avoir un minimum de connaissance sur ce que je vais lui demander ^^

Message edité 15/03/2014 à 19:52
2 Reco 15/03/2014 à 20:07 par MisterHadley

T'as fini de te foutre de ma face, vilain, hum..!?

^^

Une société A est créée par deux personnes...

Cette société A crée à son tour, avec un tiers, une seconde société, B.

La société A ne fait que de la location...

La société B ne fait que de l'achat "revente", c-a-d de la "construction vente".

Une fois que la société B a fini son opération de "construction vente", elle est donc dissoute de fait, puisqu'elle a réalisé son objet.

Ses actifs financiers reviennent donc à ses associés, puisqu'une SCI est une société fiscalement transparente, c'est à dire le tiers, et la société A.

Tout est dit, même si ton histoire est du pipo, ça servira à d'autres... ;)

Message edité 15/03/2014 à 20:16
1 Reco 15/03/2014 à 21:01 par MisterM

Mon histoire n'est pas du pipo, si je demande des précisions c'est simplement pour bien comprendre.

Je vais encore te déranger, au risque de t'énerver ^^
Lorsque la société B est dissoute, les actifs vont à A (à hauteur de 2/3) mais les associé de B ne pourront pas réellement toucher cette argent, il devra être réinvesti dans de futurs achats immobiliers et non perçu comme des dividendes ?

0 Reco 15/03/2014 à 21:30 par MisterHadley

Lorsque la SCCV, société B, est dissoute, et sous réserve que la SCI A en ait détenue les 2/3 du capital...

Les 2/3 des actifs se retrouvent dans les actifs de la SCI A, comme un produit exceptionnel, puisque ce n'est pas une vente... elle le réinvesti ensuite, ou le distribue à ses associés si elle veut comme "dividende" en fin d'exercice comptable... vous devrez donc le déclarer sur vos déclarations de revenus, serez imposés dessus, etc, etc...

Le 1/3 restant des actifs de la SCCV B vont directement dans la poche de l'autre associé, qui en fait ce qu'il veut aussi, ils seront à intégrer dans sa déclaration de revenus, il paiera des impôts dessus, mais c'est à lui, il en fera ce qu'il veut..

Une SCI est fiscalement transparente, ce sont les associés qui sont imposés...

Message edité 15/03/2014 à 21:32
0 Reco 15/03/2014 à 21:35 par MisterHadley

Ton "problème" est que tu veux faire une activité commerciale, alors que tu n'en as pas le droit...

Du locatif est bien assez pour s'en mettre gentiment au chaud pour l'avenir, pourquoi vouloir absolument faire de "l'achat revente" puisque cela t'est interdit..?

0 Reco 15/03/2014 à 22:25 par MisterM

Simplement pour savoir comment faire si j'ai l'opportunité se présente à moi, tout simplement. ;)

0 Reco 15/03/2014 à 22:46 par MisterHadley

MisterMa écrit : Simplement pour savoir comment faire si j'ai l'opportunité se présente à moi, tout simplement. ;)Sauf que même si "l'opportunité se présente à toi", tu ne peux pas, puisque tu es censé être militaire... ;)

Donc, en conclusion, puisque tu aimes la simplicité: démissionnes, c'est ce qu'il y a de plus simple dans ton cas..!

^^

Bon week-end.

0 Reco 15/03/2014 à 22:52 par MisterM

Wahou ça c'est du raisonnement construit. .. sans travail pas de revenu et sans revenu pas de projet. ..


0 Reco 15/03/2014 à 23:03 par MisterHadley

"raisonnement" aussi "construit" que:

Je suis militaire, je n'ai pas le droit d'avoir une activité commerciale, mais je veux quand même en avoir une... ;)

Trouves un autre job moins restrictif, ou attends la fin de ton contrat...

Sinon, le locatif, c'est déjà très rémunérateur... et suffit déjà très bien.

Dernier cadeau pour toi: va voir la collection des ouvrages Delmas, tu y trouveras ton bonheur...

Sur ce... Rompez..!

^^

Bonne continuation, pour moi, sujet clos, d'autres en rajouteront peut-être.

0 Reco 16/03/2014 à 10:14 par MisterM

Avant de faire un choix il vaut mieux savoir si c'est possible ou non. Si c'était possible sans changer de travail c'est bien de le savoir avant.

En tout cas merci pour vos réponses.