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Discussions entre acheteurs et vendeurs bloqués par l'agence

0 Reco 08/11/2018 à 14:36 par Sylvere

Bonjour à tous,

Je me tourne vers vous car j'ai besoin de conseils sur ma situation actuelle.

Nous sommes un collectif de plusieurs foyers, et nous cherchons un bien immobilier à acheter (certainement via une société de type SCI).
Nous avons visité un grand corps de ferme via une agence immobilière (annonce trouvée sur le bon coin). L'agence nous a fait signé un bon de visite (en bluffant un peu sur le contenu d'ailleurs, et en ne nous donnant pas de copie).
J'ai compris que ce bon de visite nous engage avec l'agence, et nous oblige à passer par elle si nous comptons aller au bout de cet achat. Je suis ok avec ça.

L'un de nous étant du coin, il a pu prendre contact avec les propriétaires (et les voisins), et nous les avons rencontrés pour nous présenter et présenter notre projet. Le courant est très bien passé, et ils trouvent notre projet intéressant (et ils n'ont pas envie de vendre leur bien à un promoteur).

Mais lorsque l'agence a su que nous avions contacté les propriétaires, elle leur a fait peur et leur a dit de ne plus nous contacter directement, que tout devait passer par eux.
Nous avons contacté l'agence pour leur expliquer que notre projet est complexe, demande des études (assainissement notamment) pour étudier sa faisabilité, et que c'était plus simple de discuter directement avec les propriétaires. Et on a clarifié le fait que dans tous les cas la vente passerait par l'agence.

Or depuis l'agence nous met des bâtons dans les roues. Elle ne transmet pas les demandes de notre part aux propriétaires, nous envoie des mails incompréhensibles ...

On a finalement repris contact avec les propriétaires, qui nous on signalé eux aussi leur incompréhension et leur mécontentement face à l'agence.

Et on reçoit maintenant un texto des propriétaires nous disant en gros : "on vient d'avoir l'agence, elle ne veut plus qu'on ai de contacts, on n'avait pas le droit de vous donner l'autorisation de faire une étude de sol pour l'assainissement."

J'ai l'impression d'être dans un vieux film sur la mafia ...

Donc ma question est : dans la mesure où on est tous conscient que nous sommes liés à l'agence, et que la vente passera par elle, peut-elle nous empêcher de discuter directement avec les propriétaires et de négocier un prix de vente ensemble, sans passer par elle ?
Est-ce que l'agence peut légalement nous obliger à faire passer toutes nos demandes par elle (sachant qu'elle ne l'a pas fait jusqu'à présent - pour ne pas dire qu'elle nous a menti) ?

Merci beaucoup pour vos retours !


0 Reco 08/11/2018 à 17:11 par Danielmmo

L'agence est-elle en exclusivité sur le bien?

1 Reco 08/11/2018 à 17:33 par MisterHadley

Si vous comptez acheter à plusieurs, tu n'es pour l'instant aucunement lié à ces purs tocards incompétents...

Quant bien même tu aurais un vendeur qui aurait signé un mandat exclusif... tu n'es lié par rien du tout, malgré ce soi disant bon de visite...

Tu as trois options :

1 - Si vous pensez mener l'acquisition avec une SCI, il suffira alors que la SCI, une fois créée, achète en direct propriétaire...

2 - Si vous achetez à plusieurs familles, il suffira alors qu'une autre famille que toi fasse comme dans la solution une, et ensuite les autres viennent dans l'opération en seconde phase, après l'acquisition...

3 - Tu as le très grand classique de la déclaration de command, qui aura alors pour but d'éjecter direct cette AI de pacotille de la transaction, l'acquéreur se réservant alors le droit de "déclarer command", c'est à dire, d'acheter pour revendre ensuite immédiatement - dans les 24 heures - à qui bon lui semblera, ce qui fera alors une seconde transaction complètement distincte de la première...

Un tiers se porte acquéreur - une autre des familles du projet, par exemple - et se réserve de déclarer command dans les actes, compromis et acte de vente...

Dans les 24 heures maximum, ce tiers va ensuite revendre - exactement au même prix - aux véritables acquéreurs, dans le cadre d'une seconde transaction, juridiquement distincte de la première... mais sans double imposition sur les droits à payer (d'où l'importance de ne surtout pas dépasser un délai de 24 heures entre les deux transactions)

L'AI d'amateurs n'ayant rien fait signer à ce tiers, avec lequel elle n'est liée par rien du tout, elle dégage de l'équation...

Et lors de la seconde transaction, il n'y a même plus les vendeurs originaux dans l'équation non plus, donc, encore moins leur AI d'amateurs...

Ne te laisses donc pas impressionner par ces purs tocards, ce sont des charlots...

Perso, je choisirais de créer la SCI, et une fois créée, celle-ci achète en direct propriétaire... la SCI ayant la personnalité morale, elle n'aura rien signé du tout comme "bon de visite", elle...

Le temps que "l'exclusivité" devienne caduque et transforme le mandat "exclusif" en mandat simple, et hop..!

Message edité 08/11/2018 à 17:38
0 Reco 08/11/2018 à 21:13 par Sylvere

Merci pour vos réponses.

Daniel : oui l'agence à l'exclusivité, mais le mandat date au moins de juin, et lors de notre dernière rencontre avec les propriétaires, ceux-ci se disaient prêts à arrêter ce mandat.

MisterHadley : merci pour tes conseils.

Je tiens quand même à préciser que nous n'avons (à la base) pas pour objectif de virer l'agence. J'ai compris que la signature du bon de visite nous engageait, et je ne cherche pas absolument à économiser sur la commission de l'AI (même si dans ce cas, je me pose de sérieuses questions sur la valeur ajoutée de son service).

Je cherche surtout à être au clair avec cette situation, et si je peux appeler l'agence en mettant les choses au clair de façon ferme. Je ne comprends pas à quel jeu ils jouent, on dirait qu'ils veulent faire capoter la vente.

Un point crucial que je n'ai pas abordé, c'est que nous voulons faire une étude de sol pour l'assainissement (assainissement non collectif, et pas aux normes), pour valider la faisabilité de l'installation de 5 foyers.
Nous avons fait une proposition aux propriétaires : nous prenons en charge et gérons l'étude, mais si elle conclu à la non-faisabilité de notre projet, ils nous la rachètent (et l'incluent dans la vente avec un futur acheteur).
Les propriétaires étaient d'accord lors de notre dernière rencontre, mais se rétracte maintenant car l'AI leur a dit qu'ils n'avaient pas le droit de nous donner cette autorisation.
Vous en pensez quoi ?

Merci encore, vos conseils me sont précieux !

0 Reco 09/11/2018 à 00:00 par Danielmmo

Le problème est que l'AI pense que vous essayez de la court-circuiter.

Pour calmer le jeu, et dans votre intérêt et celui du vendeur, vous devriez passer systématiquement par l'agence lui demander d'organiser de nouvelles visites et discussions avec le vendeur, auxquelles l'agence sera présente.

Lorsqu'on passe par agence on ne peut pas évincer comme vous le faites l'agence. Si vous devez voir 10 fois le vendeurs, l'agence devra organiser 10 visites.

En fait dans ce type de dossier, sachant que vous êtes d'accord sur la chose et le prix, l'agence aurait du vous inviter à signer une promesse dans laquelle par exemple vous mettiez en clause suspensive l'étude de sol, le permis de construire...

Puisque l'agence semble débordée, signez la promesse chez notaire.

1 Reco 09/11/2018 à 13:40 par Sylvere

Effectivement je suis d'accord avec toi, je pense que l'agence a peur qu'on la court-circuite, d'où sa réaction.

Si on a voulu discuter directement avec les propriétaires, c'est surtout parce qu'on avait l'impression que l'agence nous mettait des bâtons dans les roues.

Bref, on a changé de référent au sein de l'agence, j'espère que ça va débloquer les choses.

Merci pour vos conseils,
Sylvère.

0 Reco 12/11/2018 à 09:36 par lyllas

Bonjour,

Je voudrais savoir si votre problème a -t-il été résolu ? Si oui comment ?merci de votre aide