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ECART DE PRIX

0 Reco 17/04/2008 à 23:45 par saintgermain

QUI A RAISON DANS LES EVALUATIONS DES BIENS ?
LES NOTAIRES - LES AGENCES - LES AGENCES IMMO


0 Reco 17/04/2008 à 23:52 par KIKI78

PERSONNE n'a raison
il y a plein de critères à prendre en considération pour évaluer un bien, géographique, école, rer , gare , tram, écoles, donc aller en premier au cadastre et ensuite prenez le temps de comparer .
Il y a des différences de prix énormes pour un même bien

1 Reco 17/04/2008 à 23:52 par STIVALETTI

notaire ou agence peu importe l'essentiel est de savoir comment est faite l'évaluation,pour quelque chose
de sérieux prévoir 2/3 h minimun,entre relevé des surfaces,infos sur le bien,analyse des ventes réalisées par quartier,cadre juridique,situation .... au final le prix sera celui du chèque que fera l'acquéreur plus le montant sera proche de l'estimation et plus la personne ayant fait cette évaluation sera crédible demandez des références et des preuves écrites à l'appui.

0 Reco 18/04/2008 à 06:50 par JackPalmer

a écrit : QUI A RAISON DANS LES EVALUATIONS DES BIENS ?
LES NOTAIRES - LES AGENCES - LES AGENCES IMMO
Le marché: le bon prix est celui ou un bien se vend dans un délai raissonable (1 à 3 mois), les bons rapports qualité prix partent de suite.

Cela dépend beaucoup de la solvalibilté des acheteurs (prets encore et toujours), et comme les banques pretent de moins en moins le budget des acheteurs se réduit.

Attention, c'est variable: ce n'est pas parce que cela s'est vendu à un un certain prix il y a un an, que cela se vendra demain à ce prix. Si on vous dit cela se vend à un prix X, cela signifie que l'estimateur doit pouvoir vous donner des exemples concrets, réels de ventes récentes à ce prix. je dis bien de ventes, pas de mise en vente (je peux essayer de vendre mon scenic d'occaz à 50 000 euros, cela ne veut pas dire que je vais y arriver, donc attention aux tarifs affichés...)

Un conseil si vous vendez et que l'on vous dit cela se vend à un prix X, regardez la vitrine ou les petites annonces. S'il y a une grande quantité de biens similaires en vente à ce prix, cela signifie que cela ne se vend pas et que donc c'est trop cher

Pourquoi cette question? Voulez vous vendre ou acheter? Dites nous en plus svp

Jack

0 Reco 18/04/2008 à 09:41 par delahaye

+1 avec jack

On ne connait avec raison le bon prix qu'une fois vendu ou acheté, c'est tout !

Surtout en ce moment....

0 Reco 18/04/2008 à 09:49 par JackPalmer

a écrit : On ne connait avec raison le bon prix qu'une fois vendu ou acheté, c'est tout !Beau résumé, on pourrait même en faire une maxime

A+

0 Reco 18/04/2008 à 09:57 par Margot22

Si vous voulez faire estimer un bien il est important d'en avoir 3 différentes : 1 notaire et deux agences.
Pour le choix des agences, si vous en connaissez tant mieux mais sinon ne poussez pas n'importe qu'elle porte, renseignez vous sur le sérieux des négociateurs.
Une estimation précise doit durer effectivement 2/3 heures, ne pas se fier à quelqu'un qui ne prend aucune mesures, qui ne pose aucune questions et par pitié pas d'estimation à distance!!!

De JackPalmer "Le marché: le bon prix est celui ou un bien se vend dans un délai
raissonable (1 à 3 mois), les bons rapports qualité prix partent de
suite."
C'est vrai !!!! d'où l'importance d'une bonne estimation!!

0 Reco 18/04/2008 à 10:15 par delahaye

a écrit : Si vous voulez faire estimer un bien il est important d'en avoir 3 différentes : 1 notaire et deux agences.
Pour le choix des agences, si vous en connaissez tant mieux mais sinon ne poussez pas n'importe qu'elle porte, renseignez vous sur le sérieux des négociateurs.
Une estimation précise doit durer effectivement 2/3 heures, ne pas se fier à quelqu'un qui ne prend aucune mesures, qui ne pose aucune questions et par pitié pas d'estimation à distance!!!

De JackPalmer "Le marché: le bon prix est celui ou un bien se vend dans un délai
raissonable (1 à 3 mois), les bons rapports qualité prix partent de
suite."
C'est vrai !!!! d'où l'importance d'une bonne estimation!!
Je vous suivrai bien volontiers mais je n'aurais confié aucune de mes ventes (5) à des agences à la vue des estimations bien moins longues que les durées que vous mentionnez.
Je ne vendais pas des boui-boui,ou des chambres de bonne, loin de là mais les durées passées étaient beaucoup plus courtes
Le plus dramatique étant que régulièrement , on me demandait " à combien mes collègues l'ont estimé ?" ou encore " combien en voulez-vous ?"......pour y claquer la pseudo-estimation !

0 Reco 18/04/2008 à 10:50 par JackPalmer

a écrit : Si vous voulez faire estimer un bien il est important d'en avoir 3 différentes : 1 notaire et deux agences.
Pour le choix des agences, si vous en connaissez tant mieux mais sinon ne poussez pas n'importe qu'elle porte, renseignez vous sur le sérieux des négociateurs.
Une estimation précise doit durer effectivement 2/3 heures, ne pas se fier à quelqu'un qui ne prend aucune mesures, qui ne pose aucune questions et par pitié pas d'estimation à distance!!!
Bonjour Margot,

C'est clair une estimation à distance n'est que pipo.
Mais vous oubliez un élement important : comment intégrer vous dans votre estimation la présence et solvabilité des acheteurs? Dites m'en plus

jack

Message edité 18/04/2008 à 10:50
0 Reco 18/04/2008 à 11:26 par Margot22

Pour affiner mon estimation je recherche les biens similaires vendus recemment dans le secteur où la maison se trouve, Cela correspond à des prix réels les ventes sont effectives.
Nous donnons par ailleurs une date de validité aux estimations de 1 à 3 mois en raison des fluctuations du marché.
Les estimations sont en général des fourchettes de prix car ce n'est pas une science exacte mais il faut être le plus neutre possible, car tout s'achète et tout se vend.
Pour la solvabilité des acheteurs, ce n'est pas inclus dans nos estimations. il m'arrive de penser à un client en particulier que j'ai dans mon fichier quand j'estime un bien, à ce moment là vu que je connais mon client je sais jusqu'où il peut aller et je sais qi cela pourra l'intéresser ou pas.
Pour les futurs acheteurs c'est grâce à l'étude de leur projet que je saurais si pour tel où tel bien ils sont solvables.

0 Reco 18/04/2008 à 14:46 par JackPalmer

Bonjour,

"Pour affiner mon estimation je recherche les biens similaires vendus recemment dans le secteur où la maison se trouve, Cela correspond à des prix réels les ventes sont effectives.
Nous donnons par ailleurs une date de validité aux estimations de 1 à 3 mois en raison des fluctuations du marché. "
Si vous prenez effectivment cela c'est la moins mauvaise methode - au delta prêt d'avoir les mêmes biens, ou relativement similaires- , pour un marché "stable" c'est même plutôt bien

"Pour la solvabilité des acheteurs, ce n'est pas inclus dans nos estimations. "
Aie! c'est à mon avis une grosse faiblesse. Ceci dit je vous accorde que je n'ai pas de solution miracle, ce genre de chose est difficiliment mesurable (a moins de connaitre la solvabilité de tous le sacheteurs)

hormis peut-être intégré une "tendance". Il y a des biens qui arrivent en vente sur le marché que je surveille. Il y a 3 mois ils se seraient vendus à ce prix sans trop de problème.
Aujourd'hui la baisse et le surstock sont dans tous les esprits locaux : a ce tarif ca ne passe pas. le degré d'acceptation du prix par l'acheteur n'est plus le même (en gros il a entendu qu'il ne fallait plus se presser et que ça baissait de 15% donc il veut au minimum du -15%, avant ça marchait dans l'autre sens...)

Jetter un oeil la dessus vous comprendrez:
http://www.lunion.presse.fr/index.php/cms/13/article/111111/

jack


0 Reco 18/04/2008 à 15:09 par Margot22

L'article est intéressant , on remarque que la diversité des marchés (Bretagne où je suis, Reims, Sud ouest, ...) amène tout de même à un même constat : les prix baissent et doivent baisser pour redonner envie aux acheteurs d'investir.
Je pense que les gens attendent que les prix baissent mais aussi se stabilisent! jusqu'où cela va aller.

Je suis dans un secteur côtier donc en majorité de résidences secondaires et on remarque que les acheteurs font "le mort". Ils ne répondent même plus à nos propositions de biens. Cela traduit vraiment le malaise.

0 Reco 18/04/2008 à 15:29 par JackPalmer

a écrit : Je suis dans un secteur côtier donc en majorité de résidences secondaires et on remarque que les acheteurs font "le mort". Ils ne répondent même plus à nos propositions de biens. Cela traduit vraiment le malaise.Ben oui... la baisse appelle la baisse

Quel secteur margot?

Cordialement

Jack

0 Reco 18/04/2008 à 15:49 par Margot22

Je suis en Bretagne Nord, je précise nord ou sud car rien à voir évidement, je suis originaire de Bretagne sud où j'ai travaillé pendant 5 ans.
Au fait l'article de ce matin "La France devrait sortir de la crise de l'immobilier début 2010" ça fait cojiter !

0 Reco 18/04/2008 à 23:26 par STIVALETTI

l'estimation d'un bien avant sa mise en vente prend parfois 8/10 h en 3 rendez vous ,le minimum étant 2/3 h
les "combien en voulez vous? au secours !!!
le dossier doit être serieux,avec des références vérifiables,et des prix signés NON AFFICHES !
cette estimation confidentielle est pour le futur vendeur,concernant l'acquéreur il s'agit d'autre chose
il est impossible de lier estimation d'un bien avec solvabilité de l'acquéreur,
2eme étape un acquéreur visitera uniquement les biens pouvant correspondre à son budget (après étude de faisabilité)
sinon à quoi sert l'ai ???