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Estimation du gain de revente après remise à neuf

0 Reco 13/03/2019 à 11:26 par Tibo53

Bonjour,

J'ai du mal à trouver de l'information sur l'estimation du gain de revente d'un bien une fois qu'il est remis à neuf. Sur le pap, ils estiment ce gain à 15%, ce qui me semble exagéré. D'après votre expérience, quelle serait une fourchette juste ? Je précise que je m'intéresse aux bien en région parisienne où le prix du marché est déjà élevé pour un appartement même en mauvais état, il est possible que le marché soit différent de celui de la province.

Merci d'avance,
Tibo


0 Reco 13/03/2019 à 12:32 par lael

Un gain / une plus-value s'estime toujours entre un état initial et un état cible.

Si vous nous demandez "Quel est le gain de revente après remise à neuf ?" on ne peut donc pas vous répondre si on ne connait pas l'état initial.

Ça va dépendre directement des aménagements que vous faites : cuisine, sanitaire, électricité, peintures, sols, etc...

J'ai visité pas mal de biens également où ça dit "remise à neuf" quand ils se sont contentés de donner un coup de peinture dans les différentes pièces sans toucher à la cuisine, sanitaire ou même électricité totalement vieillots.

Et souvent c'est peint à l'arrache sans mettre de protections donc on voit des traces de peinture sur les sols, interrupteurs, fenêtres et autres.
Y en a qui ont trop regardé des émissions télé où on leur dit de repeindre avant de revendre pour espérer augmenter la plus-value de plusieurs milliers d'euros.
Mais en réalité ils auraient mieux fait de s'abstenir

Message edité 13/03/2019 à 12:34
0 Reco 13/03/2019 à 12:59 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:11
1 Reco 13/03/2019 à 13:17 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:12
0 Reco 13/03/2019 à 16:27 par Tibo53

Merci pour les réponses.

Je parlais d'une *vraie* remise à neuf : sol, plafond, cuisine, SDB et potentiellement électricité si besoin. Bien sûr, il y a différentes qualité pour la rénovation, mais on peut partir sur une rénovation moyen de gamme. Ma question ne porte pas sur les travaux eux-mêmes.

Ma question est générale. Dans le cas d'un achat-revente, c'est souvent le prix de revente après travaux qui est le plus difficile à estimer, surtout dans des zones géographiques déjà très chères à l'achat.

Si vous voulez un exemple, prenons un studio de 30m2 acheté dans le 6ème à 360,000€ en état d'usage. Une rénovation totale reviendrait à 25,000€-30,000€. Une fois les travaux achevés, à combien est-ce qu'il pourrait se revendre ?

1 Reco 13/03/2019 à 19:18 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:12
0 Reco 13/03/2019 à 19:23 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:13
0 Reco 13/03/2019 à 19:37 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:13
1 Reco 13/03/2019 à 20:18 par Danielmmo

De plus en tant que particulier vous vous prendrez la taxation sur la plus value.

Vu le prix du marché sur Paris, où tout se vend, on ne peut pas amortir sur du court terme ses travaux en tant que particulier.

Ce type d'opération sur Paris n'est plus rentable pour un particulier.

0 Reco 14/03/2019 à 00:52 par Tibo53

Je suis conscient que faire des travaux ne sera pas forcément une bonne affaire du point de vue financier. En revanche, cela permettra de revendre l'appartement beaucoup plus rapidement.

Les agents immobiliers le répètent à l'unisson : les acquéreurs se projettent immédiatement dans un appart refait à neuf alors qu'un appart en mauvais état en fera fuir plus d'un. N'oubliez pas que les travaux prennent du temps et amènent tout un lot de risques : surcoûts, dépassement de délai, malfaçons, faillite de l'artisan, etc. J'en ai fait moi-même l'expérience. Bref, il y a un vrai intérêt à rénover un appart avant de le vendre.

@MisterHadley On ne peut pas simplement ajouter au prix d'acquisition le prix des travaux, ce serait trop simple...

La question est justement de déterminer le plus précisément possible le prix du marché après travaux. Est-ce qu'à Paris, les prix sont tellement élevés qu'une rénovation moyen de gamme ne change rien ? Ou est-ce qu'on peut augmenter le prix de 5% ? De 10% ? Dans un projet d'achat-revente, on achète généralement le bien en-dessous du marché (sinon je ne vois pas l'intérêt), et la question est de savoir si une fois les travaux réalisés, on réalisera toujours une plus-value. La question est très basique mais je ne la vois traitée nulle part... Or, il est crucial de faire cette estimation au préalable avant de se lancer dans le projet.

Et oui, dans l'exemple fictif donné ci-dessus, pour 30,000€, il y aura bien entendu du vrai parquet. C'est un montant qui permet largement de rénover un appart de 30m2 (à 1,000€/m2, c'est ce qu'on appelle une rénovation totale). L'idée est simple : au départ, l'appart est en mauvais état (comme ce qu'on trouve couramment sur le marché) et à la fin, l'appart est nickel et immédiatement habitable. La question est : combien vaut ce confort ?

Je suis preneur de cas réels pour des gens qui ont rénové et revendu un appartement sur Paris ou région parisienne.

@Danielmmo La plus-value s'anticipe également avant le projet. Et l'idée est d'acheter le bien en-dessous du marché.

0 Reco 14/03/2019 à 05:06 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:13

0 Reco 14/03/2019 à 05:31 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:14
0 Reco 14/03/2019 à 06:04 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:14
0 Reco 14/03/2019 à 15:57 par Tibo53

Le prix du marché que l'on trouve par exemple sur meilleursagents correspond tout simplement à une moyenne des ventes de biens à une adresse donnée (hors frais d'agence). Cette moyenne comprend aussi bien les apparts en RDC, ceux qui sont en dernier étage avec une terrasse de 100m2, ceux qui sont pourris et ceux qui sont refaits par un architecte de renom. Pour établir le prix d'un bien, tu peux bien entendu partir de cette moyenne mais ensuite ajuster le prix en fonction des caractéristiques du bien. Et que ça te plaise ou non, une remise à neuf donne à l'évidence une plus-value au bien, et pour les raisons que j'ai expliquées plus haut. Comme je le disais, le pap estime de façon grossière cette plus-value à 15%. Mais cette valeur est une moyenne sur toute la France, je souhaitais avoir une estimation pour Paris ou la région parisienne.

Donc oui, ça marche comme ça l'immobilier, il y a un prix moyen et des ajustements en fonction des caractéristiques du bien. C'est comme ça que travaillent les agents immobiliers ainsi que les outils d'estimation en ligne. Ma question porte sur un des coefficients utilisés. C'est simple, clair et précis.

Au contraire, c'est le rêve de tout acquéreur de pouvoir répercuter directement le prix des travaux dans le prix de vente, mais ça ne marche pas comme ça. Et je table sur une opération rapide, donc on peut négliger la revalorisation de l'appart entre temps.

Après, optimiser le prix des travaux, c'est une question clairement intéressante, mais orthogonale à la question posée.

0 Reco 14/03/2019 à 18:08 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:15
0 Reco 14/03/2019 à 18:30 par Danielmmo

Tibo53a écrit : @Danielmmo La plus-value s'anticipe également avant le projet. Et l'idée est d'acheter le bien en-dessous du marché.C'est bien d'avoir des rêves mais il faut revenir à la réalité.

A Paris tout se vend, et si on ajoute les travaux pour réhabiliter le bien, en général il sera plus couteux que le bien voisin qui était en parfait état.

Cela me fait toujours sourire lorsque les clients demandent de trouver des bonnes affaires... D'après vous qui achètent les bonnes affaires... Ce ne sont surement pas les particuliers.

0 Reco 15/03/2019 à 07:35 par marc19

C'est le grand Misterhadley, grand pourvoyeur de valeur ajoutée, qui les achète les bonnes affaires .......................

Il a du flair, le coquin !....

0 Reco 15/03/2019 à 07:41 par marc19

"Pour être encore plus claire" : mais ôtes moi d'un doute, tu serais pas une nana , !.......,?

0 Reco 15/03/2019 à 08:40 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:16
0 Reco 15/03/2019 à 08:46 par MisterHadley

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Message edité 15/03/2019 à 19:16
0 Reco 15/03/2019 à 17:52 par Tibo53

@MisterHadley Désolé, mais si tu n'as pas la réponse à ma question, pourquoi est-ce que tu viens polluer ce topic ? Ca fait 3 fois que je dois me répéter, c'est un peu lourd à force...

@Danielmmo Il y a plusieurs façons d'acheter en-dessous du marché, la plus connue étant les enchères (notariales + judiciaires). Bref, ce n'est pas le sujet de mon topic.


0 Reco 15/03/2019 à 18:55 par MisterHadley

Libre à toi... tu vas donc te débrouiller parce qu'on ne va plus donner de la confiture aux cochons, maintenant.

Message edité 15/03/2019 à 19:18