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estimation surprenante

0 Reco 06/04/2016 à 16:06 par thom86

bonjour à tous

Voila dans le cadre de mon divorce, nous avons fait faire une estimation de la maison par une agence connue....surtout de ma femme travaillant chez un notaire

Hors j'ai eu une surprise. ! dans son estimation cette dame qui est venue estimer la maison a dissociée la maison..... du terrain. J'ai donc une valeur du bien estimer a 270 000 euros et J'ai donc une valeur de terrain qui dans l'hypothèse ou ce serait constructible, couterait un bras (90000 euros).

En chiffre j'ai un terrain de 5400 m² non constructible à ce jour, et il faudrait pour acheter une parcelle comme celle-çi ( mais viabilisée) 90000 Euros. alors je sais qu'avec des "si" on refait le monde mais la quand même!!! je me pose des questions?. pourquoi prendre le prix de terrain au m² viabilisé alors que a ce jour ce n'est que de la terre agricole?
Est ce légale

Merci pour vos réponses


0 Reco 06/04/2016 à 18:06 par marc19

J'espère me tromper mais tout porte à croire que votre femme veut vous" rouler dans la farine" .
Ce bien est-il en commun ?
Allez vous le vendre ?
Ou un de vous va t-il continuer à l'habiter ?
si oui, qui ? vous ou votre femme ?

Faites faire une vrai expertise par un pro étranger au notaire et à votre épouse .

0 Reco 06/04/2016 à 18:27 par MisterHadley

Ouais...

Les bonnesfemmes et l'pognon... c'est pas bon...

=)

Message edité 06/04/2016 à 18:29
0 Reco 06/04/2016 à 18:34 par thom86

C est un bien en commun exact...et j espère le garder c est sure..maintenant tout est calcul de soulte je suppose. ..mon souci à ce jour est de rendre caduc cette expertise...donc contre expertise sans qu elle soit au courant. .mais ce sera oui ou non recevable ça. ..avez vous une idée ou de l experience

0 Reco 06/04/2016 à 18:48 par chass-appart

Commencez par faire venir une ou deux autres agences. Vous avez acheté la maison avec le terrain. Pourquoi les dissocier ? Cela voudrait dire que vous vendriez la maison et une partie du terrain et à part, un ou plusieurs lots de terrain. Vous seriez donc de facto lotisseur. Comme vous n'auriez pas détenu longtemps les lots "terrain", si vous les vendez à part, vous aurez une grosse imposition sur la plus value
Ce plan me semble foireux. Vendez tout en un seul lot
Il y a des experts en estimation de biens immobiliers indépendants (mais payant)
Vous pouvez aussi essayer sur Internet, certains sites proposent une estimation en ligne
En revanche, il est indispensable que vous consultiez le PLU pour savoir si le terrain est ou non constructible. Même si vous vendez le tout ensemble, si le terrain est constructible, le tout aura + de valeur
Bon courage

0 Reco 06/04/2016 à 19:01 par thom86

C est exactement ce que je pense et c est pour cette raison que ma femme l a demandé. ..mais pas moi..après un gros effort dans la maison physique et financier je veux garder la maison..
la vendre non pour moi...je verrai ça avec la banque bientôt. ..mais c est quand même curieux cette estimation dissociée..jamais on voit çà. ..pour un terrain dont dans 2 ans peut être aura une valeur autre...
est ce que l agent immobilier qui a fait ça est dans son droit...ou est ce de la magouille ....
je pense plus pour la deuxième solution...mais bon je pourrai en référer à la maison mere..
merci beaucoup pour votre réponse

0 Reco 06/04/2016 à 19:40 par chass-appart

L'objectif de l'AI est de vendre le plus cher possible et le + rapidement possible à des acheteurs "surs" (qui ont les moyens et qui ne se rétracteront pas)
Dans votre cas, qui vous dit que votre femme n'a pas prévu de donner des € au black à l'AI
C'est pour cela qu'il faut faire venir d'autres AI ou experts
Allez aussi consulter un autre notaire pour qu'il vous explique les avantages et inconvénients de séparer terrain et maison

Dans les beaux quartiers parisiens, la rémunération des apporteurs d'affaires (légale) est fréquente. Un jour, il y a 6 ou 7 ans, j'ai sympathisé avec une AI qui vendait un appart à 1,3 M€ En discutant, elle me dit que sa comm. était de 50 000€. Je lui ai répondu que les choses allainet bien pour elle. Elle m'a détrompée. Elle devait payer 10 000€ à l'architecte d'intérieur qui lui avait donné le contact, 10 000e à la copine de l'architecte et encore 10 000e à je ne sais plus qui. Restait pour elle 10 000€

0 Reco 06/04/2016 à 20:06 par marc19

On l'a bien compris ......tellement la ficelle est grosse .
Dissocier le terrain de l'habitation n'a qu'un seul but , c'est de gonfler artificiellement l'estimation .
J'irais même plus loin , c'est parfaitement malhonnête de la part de l' AI qui est forcément de mèche avec votre femme, ça pue l'arnaque a plein nez , tellement qu'il faut croire qu'elle vous prend pour un demeuré capable d'avaler la couleuvre .

Surtout , ne vous laissez pas faire , vous êtes en droit de demander une expertise indépendante , réaliste et non fantaisiste qui aurait pour effet de majorer considérablement la part que vous auriez à payer à votre femme .

0 Reco 06/04/2016 à 20:07 par MisterHadley

Bah moi, j'ai pas tout compris à ton histoire...

La première chose que je vérifierai, ce serait de savoir si ta baraque est légale, c'est à dire que tu avais bien un permis de construire...

Parce que construire sur un terrain agricole, ce n'est pas impossible, mais pas à la portée de tout le monde...

Ensuite, il y a surement une légère méprise sur la "dissociation" dont tu parles : l'AI n'a pas désolidarisé la maison du terrain sur lequel la maison est construite, mais aura déduit la surface occupée au sol par la maison (construite) du reste du terrain (non constructible)...

Ce qui parait assez logique...

Mais dans ce cas, le reste du terrain (hors surface construite) se devrait d'être considéré en non constructible, le prix au m² n''étant alors pas du tout le même que le m² constructible...

Ceci dit, si l'ensemble est sur une seule et unique parcelle, dès lors qu'elle est construite, l'ensemble du terrain se devrait d'être valorisé en m² constructible, et donc, il n'y aurait pas lieu de déduire la surface occupée par la maison du reste du terrain, ce serait donc normalement un prix global pour l'ensemble...

Donc, si il y a "dissociation", c'est que ta bonne femme cherche à minorer le prix de l'ensemble...

Pour quelle raison, ça, après, on ne peut pas le savoir, hein...

Comme tout le monde te l'aura dit juste avant, fais faire une ou deux autres estimations...

0 Reco 06/04/2016 à 20:11 par MisterHadley

marc19a écrit : On l'a bien compris ......tellement la ficelle est grosse .
Dissocier le terrain de l'habitation n'a qu'un seul but , c'est de gonfler artificiellement l'estimation .
J'irais même plus loin , c'est parfaitement malhonnête de la part de l' AI qui est forcément de mèche avec votre femme, ça pue l'arnaque a plein nez , tellement qu'il faut croire qu'elle vous prend pour un demeuré capable d'avaler la couleuvre .

Surtout , ne vous laissez pas faire , vous êtes en droit de demander une expertise indépendante , réaliste et non fantaisiste qui aurait pour effet de majorer considérablement la part que vous auriez à payer à votre femme .
Ah, mais quel coquin, ce Marcuccio, alors..!

;)

0 Reco 06/04/2016 à 20:18 par MisterHadley

90000 euros, pour 5400 m², c'est pas spécialement cher pour un terrain si c'est le prix en "constructible"...

Ca nous donne à la louche du 16.67 euros le m²...


0 Reco 06/04/2016 à 20:43 par chass-appart

Mais si la raison est claire*
En cas de divorce, on fait moitié/moitié entre Mme et Mr donc plus le total est gros, plus la moitié est grosse et plus le mari s'il veut racheter la part de sa femme devra en baver !

0 Reco 06/04/2016 à 20:56 par thom86

Bon je n ai peut être pas été assez claire...alors je reprends sur l estimation de ai j ai un prix pour le bien immobilier....la maison....et à côté un prix pour le terrain que s il était et je dis bien étais constructible ...mais ce n est pas le cas.. serait de l ordre de 90000 euros..c est quoi cette beptise
quand vous achetez une maison vous achetez le tout ....le terrain et la maison.. on n est d accord donc quand vous vendez votre maison quelque soit la surface du terrain on ne vous dis pas ...vous vendez le terrain pour telle somme avec la maison pour telle somme.. vous faites une vente globale...alors pourquoi envisage la possibilite que .si vous devez acheter une parcelle de taille identique et viabilisé ca va vous coûter 90000..j ai jamais vu ça dans une annonce...

0 Reco 06/04/2016 à 21:20 par Danielmmo

Afin d'éviter tout problème, lorsque vous faites faire les estimation Monsieur et Madame doivent être présents, cela évite beaucoup de situations de ce type.

Vous avez une maison sur un terrain, vous demandez à l'agence de faire l'estimation de l'ensemble.

Vous faites faire 5 estimations sans parler aux autres agences des estimations, en leur précisant que ce n'est pas pour vendre en ce moment. Après vous moyennez les estimations.

0 Reco 06/04/2016 à 21:42 par MisterHadley

thom86a écrit : Bon je n ai peut être pas été assez claire...alors je reprends sur l estimation de ai j ai un prix pour le bien immobilier....la maison....et à côté un prix pour le terrain que s il était et je dis bien étais constructible ...mais ce n est pas le cas.. serait de l ordre de 90000 euros..c est quoi cette beptise
quand vous achetez une maison vous achetez le tout ....le terrain et la maison.. on n est d accord donc quand vous vendez votre maison quelque soit la surface du terrain on ne vous dis pas ...vous vendez le terrain pour telle somme avec la maison pour telle somme.. vous faites une vente globale...alors pourquoi envisage la possibilite que .si vous devez acheter une parcelle de taille identique et viabilisé ca va vous coûter 90000..j ai jamais vu ça dans une annonce...
Un "bien immobilier", ça ne veut déjà rien dire : tu vends une maison, sur x m² de terrain...

Donc, déjà, une maison sur un terrain inconstructible, c'est déjà space, et je vérifierai donc sa légalité de par le permis de construire, l'urbanisme, etc...

Ensuite, si le permis a bien été délivré, est légal, etc, etc, vu que la maison est sur une seule parcelle, le terrain est donc constructible, puisque déjà construit...

Donc, il n'y a pas lieu de le scinder artificiellement et théoriquement, pour l'estimation, la maison et la surface qu'elle occupe, du reste du terrain qui, lui, d'après ce que tu dis, serait comptabilisé en "non constructible", tout en étant quand même mentionné "au cas où il le serait", à 90000 euros...

il y aurait lieu de scinder artificiellement les deux si sur le reste du terrain, il y avait, par exemple, des cultures ou assimilées...

Si ce n'est pas le cas, l'estimation doit donc obligatoirement comprendre la globalité et en constructible, puisque déjà construit...

Je maintiens donc ce que je disais tout à l'heure, si il y a donc deux notions de prix pour le terrain, c'est que la future ex cherche, non pas à gonfler le prix, mais à le minorer, puisqu'il y a "dissociation" de la maison du reste du terrain...

Et, à mon humble avis, je me dis que ça ne peut être que pour une bien basse raison fiscale, afin de minorer les frais qu'il y aura à payer chez le notaire pour la licitation ensuite...

Ou alors, option bis, ton "bien immobilier", comme tu dis, est constitué de deux parcelles contigües, le terrain original, une unique parcelle, aura été scindé en deux parcelles pour les besoins de la construction de la maison, passant ainsi le plus petite parcelle en constructible, pour y recevoir la maison, mais laissant ensuite la plus grande en agricole non constructible...

Ce qui justifierait alors pleinement la "dissociation" de la maison par rapport au terrain que tu dit être "non constructible"...

Si c'est le cas, il y a bien lieu d'avoir un prix différent pour le terrain de la maison, et le reste du terrain, qui sont donc deux parcelles distinctes avec un prix au m² complètement différents...

Et si c'est bien le cas, tu dois donc obligatoirement le savoir... ;)

Message edité 06/04/2016 à 21:52
0 Reco 06/04/2016 à 21:49 par thom86

C est une fermette de 1600 rénovée sur 5400m2 de terrain. .. dont le terrain autour de la maison n est pas constructible

0 Reco 06/04/2016 à 21:54 par MisterHadley

thom86a écrit : C est une fermette de 1600 rénovée sur 5400m2 de terrain. .. dont le terrain autour de la maison n est pas constructibleSi c'est une seule et unique parcelle, si, il l'est...

Si c'est deux parcelles distinctes, non, il ne l'est pas...

Le changement d'affectation de la "fermette" que tu auras obligatoirement demandé et obtenue pour changer son usage "agricole" original en "habitation" rend l'ensemble "constructible" si c'est sur une parcelle unique...

Tu as bien demandé et surtout, obtenu, toutes les autorisations d'urbanisme avant de "rénover" ta "fermette", n'est-ce pas..?

Message edité 06/04/2016 à 22:04
0 Reco 06/04/2016 à 21:56 par thom86

Ok merci. .Je connais pas ta profession mais tu as l air bien mieux au jus que moi..bonne soirée

0 Reco 06/04/2016 à 21:59 par MisterHadley

thom86a écrit : Ok merci. .Je connais pas ta profession mais tu as l air bien mieux au jus que moi..bonne soiréePtete ben que j'serais ultra spécialisé... mais ptete ben, seulement, hein... =)

Sur ce.

0 Reco 07/04/2016 à 09:03 par Danielmmo

Concernant les terrains en zone agricole, ce n'est pas si simple. On peut effectivement acheter ce type de terrain sur lequel il y a une ferme et se retrouver dans l'impossibilité de construire autre chose dessus.

De plus nous avons quelques lois qui ont renforcées contre la construction ce type de terrain, afin de diminuer la disparition des terres agricoles pour des projets immobiliers.

Depuis mars 2016, en cas de mutation (ce qui sera votre cas) il faudra purger le droit de préemption renforcé de la SAFER.

Maintenant sur le fond cela ne change rien faire plusieurs estimations en présence de votre ex.

0 Reco 07/04/2016 à 09:23 par marc19

Je crois que dans cette affaire, on cherche midi à 14 h........................................

Cette maison , fermette en l'occurence, donc ancienne, a été achetée dans un ensemble
Qui plus est sur parcelle agricole.

Cela n'a aucun sens de vouloir dissocier sauf à fomenter une entourloupe.

On pourrait par contre admettre si une parcelle à l'origiine non constructible se retrouvait constructible par un changement du PLU entre-temps, tenir compte de la plus value éventuelle et réalisable sur la dite parcelle .

Apparemment , ce ce n'est pas le cas , donc .....................................on peut dire que madame a de la suite dans les idées et je pèse mes mots ........


0 Reco 07/04/2016 à 09:56 par MisterHadley

Bah... manquerait plus que tu veuilles peser autre chose..!

Pti coquin, va..!

=)

0 Reco 07/04/2016 à 10:23 par thom86

oui tout a fait mon ex étant dans une étude notariale tout a été fait au petit soin. déclaration mairie et autre...pas de souci

a plus tard pour donner des infos

merci a tous en attendant

0 Reco 07/04/2016 à 10:30 par MisterHadley

Pour savoir de combien est constitué de parcelles ton terrain, il te suffit de regarder au cadastre, ça te prend deux-trois minutes.