Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Achat-Vente

Nouveau sujet

Evolution des prix de l'immobilier

0 Reco 03/11/2007 à 15:08 par Ancien17577

Je me pose il me semble les mêmes questions que beaucoup sur ce forum, à savoir l’évolution des prix de l’immobilier dans les années à venir. Je m’y intéresse d’autant plus que je viens de signer au mois d’octobre un compromis de vente pour l’achat d’un logement plus spacieux (avec un prêt relais en épée de Damoclès). J’ai donc recherché et lu avec la plus grande attention et neutralité plusieurs dizaines d’articles de professionnels sur le sujet.

Première constatation : l’on trouve tout et son contraire. Le seul point sur lequel semblent s’accorder les spécialistes du secteur est que la hausse à 2 chiffres de ces dernières années est révolue. Quelque part, si l'on raisonne un tant soit peu, qui a t'il d'étonnant à celà après l'augmentation spectaculaire du prix de l'immobilier ces dernières années ? Les arbres ne montant pas jusqu'au ciel, rien d'illogique. En tournant autrement la question, était-il normal en période d'euphorie de se décider en quelques minutes pour l'achat d'une vie, de peur qu'il soit vendu lors de la visite suivante ?

L’atterrissage du marché semble acté. Reste à savoir ce qu'il peut réellement se passer entre l'avis des plus optimistes prédisant une augmentation des prix suivant l'inflation d'où un "ralentissement de la hausse" et les plus pessimistes prédisant un "krach" entre 20% et 40%...

Selon moi, les (rares) vrais experts sur le sujet sont ceux qui n'ont aucun avis tranché mais un avis statistique sur la question. Ils établissent une probabilité de réalisation pour les différents scénarii. Le fait d’ailleurs d’envisager des probabilités de réalisation indique bien un certain doute sur la question et donc un certain recul par rapport à la situation. C'est certain qu'il serait plus rassurant (pour moi y compris) d'avoir des certitudes sur le sujet et donc de faire aveuglément confiance aux avis tranchés des professionnels mais serait-ce bien raisonnable ?

La seule chose que je peux vous affirmer avec certitude est que les professionnels sérieux doutent et ne sont certains de rien, surtout qu'il est pratiquement impossible d'établir des prévisions de plus d'un an sur le sujet. Les exemples récents : crise des subprimes, stock américain de pétrole surévalué nous montrent bien l'inexactitude de leur "expertise".

Pour illustrer mes propos, cet exemple me semble intéressant :

Interview du Président de Particulier à Particulier du 02 novembre 2007 :

//www.lavieimmo.com/actualite-immobilier-_les_prix_de_loeimmobilier_ne_peuvent_pas_aller_plus_haut_jean_michel_guerin_president_de_particulier_a_particulier-00000645.html

Interview du Président de Particulier à Particulier du 02 janvier 2006 :

http://www.lexpansion.com/economie/actualite-economique/les-prix-immobiliers-vont-baisser-de-30-a-40-pourcent-sur-4-a-5-ans_112707.html

Surtout, faites-vous votre propre opinion sur le sujet. Certains forums sont orientés voire manipulateurs (j'ai des exemples concrets et expliciterai ce point dans un prochain post) et prédisent depuis de nombreuses années déjà un krach immobilier. Que dire des personnes ayant eu à cette époque des projet immobiliers qu'ils n'ont pas concrétisé par peur de ce krach ? (ils n'ont maintenant plus forcément les moyens d'acheter). Et si ce krach ne se produisait jamais ?

Pour conclure, cela m'a assez surpris de constater que mon avis personnel, suite à mes nombreuses lectures est en fait resté rigoureusement identique et me semble-t’il logique, à savoir :

- si vous désirez acheter pour vous loger avec votre famille et n'envisagez pas de déménager d'ici les prochaines années, n'hésitez-pas : le meilleur moment pour acheter est le moment où l'on en a besoin (l'immobilier est un "placement long terme").

- si vous possédez déjà un bien, il est évident qu'il est toujours mieux de le revendre avant l'achat d'un nouveau bien mais malheureusement ce n'est pas toujours possible. Mon conseil est justement de ne pas vous donner de conseils. Le prêt relais est une décision importante dont il vous appartient d'étudier tous les détails : surtout la facilité de revente de votre bien actuel et le pourcentage en dessous du marché actuel auquel vous êtes prêt à le céder si besoin.

N’hésitez-pas à m’indiquer vos avis, même contraires, sur le sujet. Ce forum est un lieu de partage.


0 Reco 03/11/2007 à 18:27 par mado

evite le credit relais en se moment comme les pret a taux variable vaux mieux vendre en descendent quelque pourcentage qu'attendre pour le faire (je ne c'est quand)et ne pas avoir de mauvaise surprise (vaut mieux un tien tu l'auras que 2 peu etre

0 Reco 04/11/2007 à 21:19 par Ancien17577

Salut Toutimmo,

Merci également pour ton post. Pour répondre à tes questions :

1/ j’ai un travail stable qui me permet d’acheter au prix d’un fort endettement pour les 20 années à venir, est-ce cela que tu entends par « avoir les moyens d’acheter ? »

2/ oui, j’ai signé un compromis de vente sans avoir vendu via un prêt relais. Si j’ai réalisé cette opération, c’est effectivement pour les 2 raisons suivantes :
- l’insee prévoit une augmentation de la population dans ma région pour les années à venir. Dans le cas contraire, il est certain que je n'aurai pas franchi ce pas,
- concernant l’évolution des prix de l’immobilier, ma seule certitude est que l’augmentation à 2 chiffres est révolue. A partir de là je pouvais soit resté paralysé par peur d’un krach immobilier annoncé comme certains depuis 2002-2003 (dommage, ces personnes-là auraient mieux fait d’acheter à cette époque), soit continuer à vivre normalement sachant que mon nouveau logement est à usage d’habitation principale et que je ne compte pas le revendre avant une dizaine d’années (sauf accident de la vie bien évidemment).
L’immobilier ne va pas s’effondrer en 6 mois non ? Pourquoi n’arriverai-je pas à revendre mon logement actuel si son prix est raisonnable par rapport au marché ?

3/ une petite précision : je ne traite pas de manipulateurs les professionnels qui parlent de krach immobilier avec des arguments détaillés et explicites. Leur avis, au même titre que ceux qui penchent pour une hausse de l’immobilier suivant l’inflation, tient également parfaitement la route. Je traite de manipulateurs tous ceux qui ne font que relayer de post en post un hypothétique krach immobilier alors qu’ils ne s’y connaissent pas plus en immobilier que le commun des mortels.

4/ oui, je réaliserai peut-être une plus-value pour ma vente mais comme j’achète plus grand donc plus cher dans la même localité, la plus-value de mon vendeur est encore plus importante.

5/ comme tu le dis beaucoup de gens n’en savent rien donc pourquoi les orienter sur des sites prônant le krach immobilier plutôt qu’ils ne se fassent leur opinion par eux-mêmes en lisant les actualités sur lavieimmo.com par exemple ? Tous ces sites sont complémentaires à mon avis pour se faire une idée.

6/ je ne cherche pas à m’autoconvaincre, je ne suis pas devin et aucun expert sérieux n’étant sûr de l’évolution des prix de l’immobilier, je ne vois vraiment pas ce que je pourrai ajouter.

A bientôt,

0 Reco 07/11/2007 à 12:00 par Ancien17577

Bonjour,

Essayons d'être pragmatique et raisonnons par un exemple concret :

1/ et 2/ La prévision des taux fixe sur 15 ans est la suivante (source : meilleurstaux.com) :
Déc 2007 : 4,55%
Mars 2008 : 4,60%
Juin 2008 : 4,70%
Sept 2008 : 4,70%
Déc 2008 : 4,80%
Juin 2009 : 4,90%

Prenons le cas d'une personne pouvant consacrer 1200€/mois à son crédit immobilier (33% de ses revenus).
Elle peut actuellement emprunter 156 341€ avec un taux de 4,55% sur 15 ans
Elle pourra emprunter dans 18 mois 152 751€ avec un taux de 4,90% sur 15 ans
Soit 3590€ de moins c'est à dire - 2,3%.

Donc si les taux d'intérêt montent selon les prévisions indiquées, ce n'est pas mort, ça ne pète pas", c'est juste dans cet exemple une baisse immobilière de 2,3% par rapport au pouvoir d'achat actuel d'un acquéreur. Noter au passage que l'acheteur paierait la même somme : c'est juste la banque via les taux d'intérêt qui encaisserait ces -2,3% au détriment du vendeur.

Si vous le désirez, on peut spéculer et sortir du chapeau que les taux d'intérêt vont augmenter de 2% d'ici 18 mois. Soit, et bien dans ce cas, ce serait -12% !

3/ Oui, l'immobilier est comme la bourse et subit des hausses et des baisses. Comme pour les actions, certaines localités verront leur prix augmenter, d'autres leur prix baisser, krach ou pas krach. Chaque contexte économique étant différent, l'avenir de l'immobilier n'est pas inscrit dans une boule de cristal en se référant à une dizaine d'années en arrière.

4/ Le système français est loin d'être similaire au système américain, tous les experts sont d'accord là-dessus. Et pour la minorité de français concernés par un prêt à taux variable, vous pouvez vous référer aux nombreux articles récents sur le sujet.

5/ & 6/ tu y vas fort : je suis d'accord avec toi lorsque tu indiques qu'il serait important de redonner du pouvoir d'achat aux gens mais de là à généraliser l'insolvabilité ! (Adjectif qualifiant une personne ne disposant pas de biens ou de revenus saisissables susceptibles d'être appréhendés vendus aux enchères publiques et distribués pour répondre de tout ou partie de ses dettes)

Il est bien évident que nous ne sommes plus dans l'euphorie des années passées et j'ose dire heureusement d'ailleurs car trouviez-vous normal d'acheter le bien d'une vie les yeux fermés ?

J'essaie juste d'être pragmatique et de ne pas céder sans raison aux sirènes d'un krach immobilier imminent et inévitable ! Je viens d'ailleurs de consulter le dernier baromètre Seloger.com des prix de l'immobilier dans ma localité et dans les localités limitrophes qui ... augmentent, ouf =) ! (ça fait quand même du bien d'être rassuré =) )

Merci à ceux qui partageraient mon avis de poster également. Je vous avoue me sentir un peu seul face à cette morosité ambiante :[ sur le forum. Enfin, après tout c'est peut-être normal si je suis le seul

0 Reco 07/11/2007 à 13:50 par JackPalmer

a écrit : Bonjour,

Essayons d'être pragmatique et raisonnons par un exemple concret :

1/ et 2/ La prévision des taux fixe sur 15 ans est la suivante (source : meilleurstaux.com) :
Déc 2007 : 4,55%
Mars 2008 : 4,60%
Juin 2008 : 4,70%
Sept 2008 : 4,70%
Déc 2008 : 4,80%
Juin 2009 : 4,90%

Prenons le cas d'une personne pouvant consacrer 1200€/mois à son crédit immobilier (33% de ses revenus).
Elle peut actuellement emprunter 156 341€ avec un taux de 4,55% sur 15 ans
Elle pourra emprunter dans 18 mois 152 751€ avec un taux de 4,90% sur 15 ans
Soit 3590€ de moins c'est à dire - 2,3%.

Donc si les taux d'intérêt montent selon les prévisions indiquées, ce n'est pas mort, ça ne pète pas", c'est juste dans cet exemple une baisse immobilière de 2,3% par rapport au pouvoir d'achat actuel d'un acquéreur. Noter au passage que l'acheteur paierait la même somme : c'est juste la banque via les taux d'intérêt qui encaisserait ces -2,3% au détriment du vendeur.

Si vous le désirez, on peut spéculer et sortir du chapeau que les taux d'intérêt vont augmenter de 2% d'ici 18 mois. Soit, et bien dans ce cas, ce serait -12% !
Bonjour Lezard,

Ton raisonnement n'est pas mauvais dans l'absolu mais tu oublies quelques parametres important :
Ces taux concernent les bons dossiers et le classement entre bon et mauvais dossiers est laissé à l'initiative de la banque.
Les banques n'ont plus beaucoup de liquidités et deviennet méfiantes (subprimes et surendettement médiatisés entre autres), il y a de plus en plus de refus de crédits et ce n'est que le début, donc outre les taux il faut aussi tenir compte du nombre de prets qui seront accordés et là je pense que la courbe est clairement déscendante.

Je cite le monde d'hier:
"Le nombre de transactions commence déjà à flancher : la production de nouveaux crédits à l'habitat - qui, en août, atteignait 149 milliards d'euros sur les douze derniers mois cumulés - est en baisse de 2,2 % sur un an. Une vraie rupture."
http://www.lemonde.fr/web/article/0,1-0@2-3234,36-975110@51-970245,0.html

De même tu oublies un autre paramètre, concernant les acheteurs potentiels restants, il reste à mon avis :
_ ceux qui veulent mais ne peuvent pas (c'est trop cher) et ni la hausse des taux, ni le resserement des conditions de crédit vont les aider
_ ceux qui pourraient mais ne veulent pas et attendent la baisse (mon cas)

A mon avis le marché est monté sur une crainte "il faut acheter aujourd'hui car ce sera plus cher demain"
Il commence à baisser sur une autre "Il ne faut pas acheter aujourd'hui c'est trop cher, et ce sera moins cher demain"

Jack

0 Reco 07/11/2007 à 13:52 par JackPalmer

a écrit : Merci à ceux qui partageraient mon avis de poster également. Je vous avoue me sentir un peu seul face à cette morosité ambiante :[ sur le forum. Enfin, après tout c'est peut-être normal si je suis le seulRe-bonjour,

Tu es peut-être seul -en tous cas à t'exprimer-, mais en tous cas j'apprécie beaucoup le dialogue avec un interlocuteur courtois et aux idées claires.

Merci :)

Amicalement

jack

0 Reco 07/11/2007 à 18:45 par Bernie

Bonsoir,

Puis-je me joindre à l'avis de Jack quant à la qualité et la pédagogie des interventions de Lezard_vert?

Bernie

0 Reco 12/11/2007 à 23:10 par Ancien17577

Bonsoir Jack et Bernie,
Merci pour vos posts !
Effectivement, d'une façon générale l'actualité penche en ce moment en faveur d'une baisse de l'immobilier. Bien que l'on ne puisse raisonner sur quelques mois, reste à savoir l'étendue de cette tendance en terme de %, sa durée et quelles régions seront effectivement impactées. Je reste pour le moment en observation... N'hésitez-pas à poster tous les liens d'actualité sur ce sujet.
A bientôt,

0 Reco 13/11/2007 à 00:30 par angelmel

Tu as raison, et on suit tous l'actu, je viens de poster deux liens vers des super articles, dans ce file :

//www.lavieimmo.com/voir-Pr_seniors_-994-1.html

0 Reco 13/11/2007 à 09:12 par JackPalmer

a écrit : Bonsoir Jack et Bernie,
Merci pour vos posts !
Effectivement, d'une façon générale l'actualité penche en ce moment en faveur d'une baisse de l'immobilier. Bien que l'on ne puisse raisonner sur quelques mois, reste à savoir l'étendue de cette tendance en terme de %, sa durée et quelles régions seront effectivement impactées. Je reste pour le moment en observation... N'hésitez-pas à poster tous les liens d'actualité sur ce sujet.
A bientôt,
Bonjour Lezard,

c'est effectivment à voir sur la durée.

Cordialement

jack

0 Reco 14/11/2007 à 17:36 par rustyyd

dans logic-immo (gratuoit où une 50 aine d'agences de haute normandie mettent des biens à vendre il y avait ce matin une agence qui marque:

"grace à nos clients c'est noel avant l'heure" avec une 20aine de biens dont les prix sont en baisse, sur la photo les pêtites pastilles bleues c'est les biens avec les prix en baisse et au milieu il y a même un tableau avec le bien 'genre t3 rouen, nouveau prix 250000, ancien prix 278000, baisse 28000,

sur la 20aine de biens les prix baissent de 10000 à 50000 euros.

A rouen si les prix baissent c'est pas parce que ça sent la crise c'est parceque les agences et les vendeurs sont super sympas et que c'est bientôt noel :)
Forum LaVieImmo.com


0 Reco 15/11/2007 à 13:44 par JackPalmer

a écrit : dans logic-immo (gratuoit où une 50 aine d'agences de haute normandie mettent des biens à vendre il y avait ce matin une agence qui marque:

"grace à nos clients c'est noel avant l'heure" avec une 20aine de biens dont les prix sont en baisse, sur la photo les pêtites pastilles bleues c'est les biens avec les prix en baisse et au milieu il y a même un tableau avec le bien 'genre t3 rouen, nouveau prix 250000, ancien prix 278000, baisse 28000,

sur la 20aine de biens les prix baissent de 10000 à 50000 euros.

A rouen si les prix baissent c'est pas parce que ça sent la crise c'est parceque les agences et les vendeurs sont super sympas et que c'est bientôt noel :)
Joli rystid!
bravo!

jack

0 Reco 18/11/2007 à 09:45 par bobby81

7 agences contactées sur ALBI, gaillac..

Quelle surprise , baisse des prix , marché morose, bien mort , on m'a même dit qu'on en était à zéro acheteur , c'est dire , oui la baisse est amorcée avec un facteur accélérateur , les banques prêtent beaucoup moins facilement depuis deux mois .
30 % des biens sur le secteur ont été revu avec un prix à la baisse
C'est à la fois surprenant mais vu la montée des prix depuis 5 ans , se loger est devenu un luxe mais par ce froid polaire , tu ne peux quand même pas coucher dehors...;
Beaucoup de logements vacants , un marché qui s'étiole , des acheteurs qui attendent, des agents immobiliers qui vont désormais devoir devenir de vrais négociateurs ..;
Allez , c'est quand même une bonne nouvelle

Bob

0 Reco 21/11/2007 à 12:58 par popeyelemarin

a écrit : dans logic-immo (gratuoit où une 50 aine d'agences de haute normandie mettent des biens à vendre il y avait ce matin une agence qui marque:

"grace à nos clients c'est noel avant l'heure" avec une 20aine de biens dont les prix sont en baisse, sur la photo les pêtites pastilles bleues c'est les biens avec les prix en baisse et au milieu il y a même un tableau avec le bien 'genre t3 rouen, nouveau prix 250000, ancien prix 278000, baisse 28000,

sur la 20aine de biens les prix baissent de 10000 à 50000 euros.

A rouen si les prix baissent c'est pas parce que ça sent la crise c'est parceque les agences et les vendeurs sont super sympas et que c'est bientôt noel :)
[img:511:jpgs]
Vous démontrer que croire en la baisse des prix de l'immo c'est croire au père noel !!!!!

belle argumentation !!!!

ne pensez pas que cette baisse temporaire se transforme en chute généralisée des prix !!!!

0 Reco 03/12/2007 à 21:11 par rustyyd

bon bah ca se confirme encore aujourd'hui avec l'indice de se loger.com qui reprend une nouvelle baisse entre novembre et octobre.

reste à voir ce que les notaires et fnaim vont nous dire .....
moi je pense qu'ils vont nous tenter le coup de la stabilité sur novembre...

0 Reco 08/12/2007 à 21:09 par lofelelisa

Je réagis un peu tard aux échanges sur le sujet, en fait parce que j'ai trouvé un interlocuteur "pessimiste" sur de lui sur le sujet "l'immobilier" dans 4 ans. Vous aurez peut être pris connaissance de mes interventions qui rejoignent tout à fait le point de vue de Lezard Vert.

J'espère qu'à aujourd'hui, il a réalisé sa "revente", car il est vrai que dans le contexte un peu attentiste de cette fin d'année, un crédit relai est "un risque" (d'entrepreneur) - si sa marge de manoeuvre à la vente est l'estimation basse qui lui a été faite par l'agent immobilier "moins-disant" - ca va le faire (par contre se méfier comme de la peste de ceux (les agents immos) qui font encore croire qu'il y a une différence de tarif entre les réseaux de vente (la majorité des acheteurs sont équipés d'internet et voit tout le marché).

Souvent, il peut y avoir une différence d'environ 10% entre le prix demandé, et la transaction finale (et comme tout le monde le pratique ajourd'hui puisque le marché est plus tendu) , on ressent donc une tendance à la baisse qui est en fait un ajustement de stabilisation - jusqu'à la prochaine baisse des stocks (car vous allez constater qu'en période de stabilité ils n'augmentent pas beaucoup).

Et on le redira encore, effectivement, sur le long terme on est toujours gagnant a être propriétaire (on évite les prêts à taux variables quand ils sont bas - c'est du bon sens - ).

Bien cordialement.

0 Reco 18/02/2008 à 20:50 par Ancien17577

Bonjour à tous,

Me revoilà après avoir passé 2 mois sans poster mais en ayant lu vos messages avec intérêt régulièrement.

Le compromis pour mon appartement a été signé en novembre mais je ne voulais pas en parler tant que tout n'était pas finalisé, ce qui est chose faite depuis la mi-janvier --> bye bye donc le prêt relais ! Cependant, je vous l'accorde bien volontiers cette situation est vraiment très stressante (avec de nombreux effets sur la qualité de mon sommeil) et je ne désire pas la renouveller même si mon bien a été vendu relativement rapidement.

Je maintiens donc que si vous désirez acheter sans avoir de bien à revendre, négociez certes puisque la période s'y prête mais je ne vois pas l'intérêt d'y renoncer si votre situation professionnelle et vos revenus sont stables.

A très bientôt et au plaisir de vous lire,

0 Reco 18/02/2008 à 21:55 par Bernie

Toutes mes félicitations lezard_vert pour cette issue ô combien soulageante!

Bernie