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hypothèque judiciaire

2 Reco 19/01/2011 à 18:05 par Alaraa

Je suis séparé de mon ex conjoint (état concubinage) depuis plus d'un an. Nous sommes propriétaires en indivision et à proportion 1/3(elle) 2/3(moi) d'une villa à St aunes dont je souhaite racheter moyennant une soulte.
J'ai obtenu le prêt bancaire mais au moment de signer l'acte le notaire m'a fait part de la présence d'une hypothèque judiciaire conservatoire posée début septembre 2010 sur la maison et qui bloque cette transaction.
En fait, mon Ex conjoint s'est portée caution auprès d'une banque d'un prêt qui a été défaillant. A ce titre cette banque s'est retourné contre elle et a fait poser cette hypothèque. Je ne suis impliqué en rien sur cette dette ou caution, je ne dois rien à la banque en question.

J'ai demandé au notaire de bien vouloir faire la transaction avec une mise sous séquestre de la part revenant à mon ex conjoint mais il refuse.

Je cherche comment dénouer la situation et faire lever l'hypothèque, spécialement en cherchant si elle est acceptable dans la mesure où elle m'impacte alors que je ne suis redevable en rien auprès du créancier.

Comment faire ?

Merci de vos idées ou suggestions. A bientot

Alain


0 Reco 19/01/2011 à 18:09 par Bernie

Quel régime matrimonial? Séparation de corps devant notaire ou séparation d'habitation tout en étant mariés?

0 Reco 19/01/2011 à 18:15 par Alaraa

Bonjour bernie, effectivement il y a des précisions auxquelles on nne pense pas. Nous étions en union libre sans aucun document nous liant de quelque façons que ce soit au niveau de la loi. Le lien officiel si je puis dire étant d'habiter sous le même toit...que je veux racheter.

0 Reco 19/01/2011 à 18:24 par Bernie

Est-ce que l'hypothèque est inscrite sur vos parts ou simplement sur les parts de votre ex?

4 Reco 19/01/2011 à 18:33 par MisterHadley

Si la bourgeoise est biensur d'accord pour te vendre ses billes (1/3)...

... ce sera donc une simple question de chiffres, en fait...

Si les 1/3 que tu t'apprétais à acquérir sont plus important que le montant de l'hypothèque, il te suffit donc de repasser devant le notaire, histoire de ne pas te faire rouler dans la farine une seconde fois, de payer l'hypothèque, en lieu et place de la bourgeoise, et de lui payer ensuite le relicat, c'est à dire 1/3 de l'indivision = hypothèque - relicat dans popoche personnelle...

Ca prendra un peu de temps pour que le notaire fasse tout ça, c'est à dire prendre contact avec le créancier de la bourgeoise, le payer, et faire ensuite une levée d'hypothèque dans les règles, le tout couché noir sur blanc par acte notarié...

Ensuite, donc, dans un deuxième temps, tu finis de racheter ce 1/3 après avoir déduit le rachat de l'hypothèque, et de tous les frais annexes, levée et autres...

Ca, c'est dans le cas "idéal" : tu ne perdras rien, sinon qu'un peu plus de temps...

Maintenant, si la bourgeoise refuse, tu es grillé, parce que tu pourras la contraindre à ne plus rester dans l'indivision, mais pour cela, bien que ce ne soit donc pas une obligation, il te faudra vendre, ce que tu ne veux pas, justement puisque tu veux la racheter, elle...

Enfin, cas le plus dramatique...

Le créancier de la bourgeoise se substitut à celle-ci et fait vendre votre bien commun, au cas où l'hypothèque devait au final s'avérer dépasser le prix du 1/3 de la bourgeoise...

Là, tu l'as dans l'os, la banque te diras ensuite de te retourner contre la bourgeoise pour récupérer ce qu'elle te devra, la banque étant alors prioritaire sur toi sur le prix totale de la vente...

Voila, en gros.

Message edité 19/01/2011 à 18:36
0 Reco 19/01/2011 à 18:36 par Bernie

Ca... c'est fait....

0 Reco 19/01/2011 à 19:04 par ProMac

C'est violent dis donc ... Comment la banque peut être prioritaire ??

L'hypothèque ne peut être placée que sur les parts que possède cette personne, et le vendeur devra avoir au moins 2/3 des parts pour procéder à la vente (ce qui n'est pas le cas de madame).
La banque ne peut donc vendre sans l'accord de monsieur - je me trompe ?

1 Reco 20/01/2011 à 09:42 par Alaraa

Merci de vos messages.
Madame est d'accord pour vendre sa part, mais le notaire refuse (il n'a pas le droit) de faire toute transaction tant que l'hypothèque n'est pas levée, y compris avec une mise sous séquestre. Je suis allé au bureau des hypothèques pour en avoir une copie (payante au demeurant), il n'y a aucune mention comme quoi c'est pris sur sa part d'autant que seul l'acte de vente fait mention des parts.
Si j'ai bien tout compris, mon ex passe en jugement pour que la banque confirme la dette. Ce jugement vient d'être encore une fois reporté en avril et il doit avérer le montant de la dette. Pour l'heure ce montant n'est donc pas tranché par la justice.
Je voudrais arriver par exemple à faire lever l'hypothèque partant du principe qu'aucune publicité ne m'en a été faite et que de ce fait je subis un préjudice notamment en ne disposant pas de mon bien comme je l'entends ou bien à faire la transaction avec mise sous séquestre.
Selon certains, la prise d'une hypothèque sur un bien immobilier en indivision n'est pas exploitable dans la mesure où les détenteurs de l'indivision ne sont pas tous deux concernés par le litige concerné. Comme le dit promac je suis à l'abri de toute tentative de "forçage" de vente, encore que dans cette hypothèse je pourrais me porter acquéreur :-)

Je tourne en rond, il ne me reste plus qu'à prendre un avocat peut-être ??

Bonne journée à vous

0 Reco 20/01/2011 à 11:13 par ProMac

Ça sent l'avocat effectivement votre histoire ...

Par contre, la loi a changé, il est possible de vendre en indivision sans l'accord de toute le monde (il faut avoir 2/3 des parts)
A priori pas de risque dans votre cas donc.

0 Reco 20/01/2011 à 14:43 par MisterHadley

Tu es bien naïf, dis donc... ;)

Déjà, si l'hypothèque judiciaire est donc "judiciaire", c'est donc que la "dette" est certaine, puisque ce sera sur une décision de justice que cette hypothèque aura été mise, non pas sur "ton" bien, mais sur le bien détenu en indivision...

Donc, qu'il y aura déjà eu, de plus, une décision pour l'ordonner...

Ensuite, tu n'as visiblement jamais entendu parler du "privilège de prêteur de deniers", qui place donc la banque ayant obtenu d'un juge le blocage légal des avoirs de la bourgeoise, dans l'attente qu'elle paye sa "dette" en lieu et place du débiteur auquel elle aura accepté de se substituer en cas de défaillance en tant que "caution", à moins que ce ne soit directement elle qui ait des ardoises auprès de cette banque... ce qui revient donc au même... avant ta petite personne...

Le prêteur de deniers peut donc, à défaut de règlement de la "dette", obtenir la saisie, non pas de "ton" bien, mais des avoirs de la bourgeoise, afin que sa "dette" lui soit donc payée...

Et si donc, ce bien en indivison fait partie des avoirs de la bourgeoise, comme c'est le cas, tu peux toujours rêver, le "privilège de prêteur de deniers" est prioritaire à ta petite personne...

Donc, la banque pourrait très bien obtenir la vente des avoirs de la bourgeoise, et si c'est aux enchères, et que cela part à à peine plus que la valeur totale de la "dette" ( la banque se foutant totalement du manque à gagner dès lors que, elle, elle récupère ce qui lui est dû...), il t'appartiendra alors de te retourner contre la bourgeoise ensuite, afin de récupérer auprès d'elle se qu'elle te devrait, bien qu'il te faille alors démontrer que le prix de la vente ne corresponde réellement en rien à la réelle valeur vénale du bien vendu...

Et biensur, ce n'est pas gratuit, ni en terme de temps, ni de pognon, là...

Quant à racheter toi-même le bien en question aux enchères... :) bah...

Bon courage, là, hein... ;)

Je rajoute que le notaire n'a pas à intervenir comme toi tu veux qu'il intervienne, mais doit prendre contact avec le créancier afin de lui faire part de ton offre de "purge" de l'hypothèque...

Mais, libre à la banque de ne pas l'accepter, surtout que l'hypothèque est donc judiciaire, ce qui sous entend déjà que le coté "amiable" aura largement été dépassé, ce qui sous entendrait, là encore, que la banque serait, soit d'une dureté absolue en terme de biz, soit qu'elle saurait déjà avoir à faire à des ptits margoulins qui auront essayé de s'insolvabiliser, voir carrément de la truander...

Voila, en gros...

Et voila aussi pourquoi on ne doit jamais acquérir quoi que ce soit n'importe comment avec n'importe qui...

Une SCI aurait "protégé" tout le monde...

;)

Message edité 20/01/2011 à 14:49
0 Reco 20/01/2011 à 15:19 par Bernie

Si j'ai bien compris, et ce uniquement pour enrichissement intellectuel, monsieur doit se mettre en rapport avec le notaire, afin de lui demander poliment de bien vouloir se mettre en rapport avec le créancier. Afin de transmettre à ce dernier, tout aussi poliment,son intention de vouloir régler la dette.

Sauf que le tribunal ne s'est pas encore prononcé sur le montant de la dette......

Il est difficile de proposer de purger une dette dont on ne connaît pas encore le montant, non?


0 Reco 20/01/2011 à 15:21 par ProMac

MH, comment la banque peut vendre un bien qui n'appartient pas à la femme ? Elle possède 1/3 des parts.
Effectivement une SCI simplifie la chose, mais dans ce cas, comment peut-elle vendre aux enchères 1/3 du bien ??

1 Reco 20/01/2011 à 15:22 par Bernie

La banque ne vendra pas un tiers, elle vendra TOUT........

0 Reco 20/01/2011 à 15:25 par MisterHadley

Berniea écrit : Si j'ai bien compris, et ce uniquement pour enrichissement intellectuel, monsieur doit se mettre en rapport avec le notaire, afin de lui demander poliment de bien vouloir se mettre en rapport avec le créancier. Afin de transmettre à ce dernier, tout aussi poliment,son intention de vouloir régler la dette.

Sauf que le tribunal ne s'est pas encore prononcé sur le montant de la dette......

Il est difficile de proposer de purger une dette dont on ne connaît pas encore le montant, non?
Bah va falloir s'y faire, parce que c'est la seule solution, si la bourgeoise ne paye pas elle-même ses créanciers...

La créance est certaine, donc indiscutable et entérinée...

Le montant principal étant obligatoirement connu, ne reste plus qu'à y ajouter pénalités de retard et autres pourcentages en tout genre...

... alors, ne t'inquiètes donc pas de savoir si ce sera un "obstacle" à quoi que ce soit, ça n'en sera pas un...

Dis-toi aussi qu'à chaque nouveau report, la note augmente, tout comme à chaque nouveau jour qui passe... les intérêts bancaires se calculant à la journée...

Et à ce jeux-là, ça monte très vite... ;)

Mais sinon, c'est bien ça, oui...

Chez les truands, on appellerait ça "racheter la créance" bien que ce soit à ma connaissance illégal puisque ce serait chez les truands... ;)

Mais c'est le même principe : si la bourgeoise ne peut pas payer, et que tu veux racheter cette baraque, tu vas donc lui racheter ses billes, en payant donc à sa place le montant de l'hypothèque, et s'il reste quelque chose à payer en plus de celle-ci pour arriver au prix réel de son 1/3, le relicat, tu lui payes à elle, c'est tout ce qu'elle en tirera en sonnant et trébuchant, le reste ayant servi à effacer son ardoise...

Message edité 20/01/2011 à 15:36
1 Reco 20/01/2011 à 15:34 par MisterHadley

Berniea écrit : La banque ne vendra pas un tiers, elle vendra TOUT........Exact...

Si "l'indivision" s'appelle ainsi, c'est justement parce que c'est "indivisible"... ;)

Donc, elle ne cherche pas à diviser en sachant qui à quoi exactement, puisque les "parts" sont immatérielles...

Il s'agit d'un seul et unique bien, lequel est détenu immatériellement par au minimum deux personnes...

Si vous aviez eu une SCI, la SCI était propriétaire de la baraque, et vous auriez été chacun, au même prorata qu'actuellement, propriétaires des parts du capital de la SCI...

Là, les "parts" existent réellement, et au lieu des actifs détenus par la SCI, l'hypôthèque aurait porté sur exclusivement les parts de la bourgeoise, et non les tiennes...

Et avec des statuts de SCI ciselés sur-mesure, dans la pratique, les actifs auraient été intouchables par la banque...

Des clauses d'agréments ultra restrictives, par exemple, l'aurait protégée, cette baraque...

Etc, etc...

Message edité 20/01/2011 à 15:38
0 Reco 20/01/2011 à 15:35 par Bernie

Et si le tiers, la part de la bourgeoise, ne suffît pas? Quid?

2 Reco 20/01/2011 à 15:46 par MisterHadley

Berniea écrit : Et si le tiers, la part de la bourgeoise, ne suffît pas? Quid?Bah elle comprendra longtemps sa bétise, mais ça ne concernera plus son ex-coindivisaire...

Admettons déjà que la baraque vale réellement 300000€...

Si elle devait être saisie, et vendue aux enchères pour payer une créance de 50000€...

Au final, elle part en adjudication à 60000€...

La banque prendra donc 20000€ (le 1/3)...

Le coindivisaire aura, lui, ses 2/3 du produit de la vente, soit 40000€...

La banque n'ayant pas récupéré la totalité de la créance, puisqu'il manquera 30000€, les poursuites continueront jusqu'à extinction de la "dette" de la bourgeoise...

Le coindivisaire, lui, ne risquera plus rien, il se sera déjà bien fait rincé à cause de la bourgeoise...

Ses 2/3 aurait dû lui rapporter 200000€ dans le cadre d'une vente classique au prix du marché...

Après adjudication, ses 2/3, et à cause de la bourgeoise, lui auront "rapporté" seulement 40000€...

Libre à lui de se retourner ensuite contre elle afin de lui réclamer le préjudice qu'il aura subi sur le produit de la vente au regard de la réelle valeur vénale de la baraque saisie, à savoir 200000€ - 40000€ = 160000€ que la bourgeoise lui devra...

Et puisqu'elle n'est déjà plus solvable pour finir de payer la banque et ses 30000€, bon courage ensuite pour récupérer 160000€ qu'elle n'aura donc pas...

Moralité, le coindivisaire s'est bien fait... ;)

Vraie moralité : ne JAMAIS acheter n'importe comment, n'importe quoi, avec surtout, n'importe qui...

Message edité 20/01/2011 à 15:56
0 Reco 20/01/2011 à 15:54 par Bernie

Merci pour toutes ces précisions. C'est ultralimpide.

2 Reco 20/01/2011 à 16:07 par MisterHadley

Donc, la seule solution est de "purger" toi-même l'hypothèque, à moins que la bourgeoise ait un bas de laine vachement garni qui lui permettrait de solder sa créance, ce qui lèverait l'hypothèque, ce dont je doute...

Donc, tu dois "purger" l'hypothèque, le prix de cette "purge" venant ensuite en déduction du prix réel du 1/3 de la bourgeoise...

C'est ta seule solution...

;)

0 Reco 20/01/2011 à 16:19 par Bernie

Alaraaa écrit : En fait, mon Ex conjoint s'est portée caution auprès d'une banque d'un prêt qui a été défaillant. A ce titre cette banque s'est retourné contre elle et a fait poser cette hypothèque. Je ne suis impliqué en rien sur cette dette ou caution, je ne dois rien à la banque en question.Si je comprens bien, la-dite bourgeoise s'est portée caution. Ca voudrait dire qu'une personne a emprunté et ne rembourse pas sa dette, trouvant plus facile de la laisser à la bourgeoise?

Dans ce cas, la-dite bourgeoise est doublement dans la daube, car non seulement les sous de son tiers partent en fumée à la banque et, in fine, il ne lui restera que ses yeux pour pleurer.......Elle aurait été donc roulée dans la farine en entraînant son ex avec?

0 Reco 20/01/2011 à 16:33 par MisterHadley

Il y a bien plus d'arnaqueurs et d'escrocs que l'on peut s'imaginer, en fait...

Parfois, ce sont même et surtout des "proches"...

Surtout que la bourgeoise se verrait ensuite interdit bancaire et fichée comme telle si ça devait mal se passer...

Si son ex chéri "purge" son hypothèque, elle évite aussi le maximum d'embrouilles...

... mais elle se sera bien fait rincée également dans l'histoire...

Et généralement, on ne se porte "caution" que pour des "proches"... ;)

Enfants...

Chéri(e)s...

Famille...

Enfin bref... ;)


0 Reco 20/01/2011 à 16:46 par Bernie

Tout est dit hein?
C'est à espérer que ce ne soit pas son nouveau chéri qui l'a laissé dans la mouïse. Car ce serait l'ex qui épongerait les dettes du nouveau.
Saugrenu comme situation........

N'extrapolons pas. Et puis sa vie ne nous regarde pas non plus.

0 Reco 20/01/2011 à 17:07 par ProMac

Excellentes explications, c'est très clair ! Merci ! (et reco)

0 Reco 20/01/2011 à 17:51 par Alaraa

waow !!! merci à tous pour ces points de vue intéressants et plein d'humeur (non ce n'est pas une faute de frappe) mais qui me laisse dans un optimisme très limité. Pour complément d'info elle s'est portée caution perso d'un prêt dont elle était gérante.
Si je résume, mon intérêt est de m'entendre avec la banque pour réaliser la transaction et lui assurer ainsi le paiement de la dette à concurrence de la part de madame, donc avec une mise sous séquestre. Reste à voir les modalités de cette opération étant entendu que le montant de la dette n'est pas encore fixé par jugement.
Ce que je ne comprends toujours pas, c'est de quel droit la banque peut vendre un bien d'autant qu'il y a une autre banque qui est celle qui a une hypothèque de rang 1 à cause du prêt initial.
Et de manière générale au niveau juridique comment la banque peut forcer la vente d'un bien détenu majoritairement par une personne non impliquée dans le problème.

A bientot !!

2 Reco 20/01/2011 à 18:15 par MisterHadley

Arrêtes avec ta "mise sous séquestre"...

Ensuite, si tu ne comprends toujours pas, imprimes les pages et relis-les autant de fois que nécessaire...

Tu n'es pas "majoritaire", tes droits indivis sont exactement les mêmes que ceux de la bourgeoise...

Ce n'est pas "ton" bien...

Et l'explication de "pourquoi la banque peut vendre" t'a déjà été donnée...

Rends-toi service : payes toi une excellente consultation chez soit un notaire performant, soit un avocat hautement spécialisé, afin que tu comprennes enfin la situation qui est censée être la tienne depuis le départ, sans que tu n'ais donc jamais perçu l'irresponsabilité des risques qui auront toujours été les tiens depuis que tu as fait ce très mauvais choix...

Imprimes tout ça et va voir quelqu'un de spécialisé avant que tu n'ais plus que tes yeux pour pleurer... ;)

Sur ce...

1 Reco 08/10/2012 à 23:48 par furax971

si la valeur de la part de votre amie ( 1/3) est superieure ou egale à l'hypotheque, il ne devrait pas y avoir de probleme
par contre, si ce n'est pas le cas,la banque ne pourra lever l'hypoheue que si elle recupere la totalité de ce qui est dû, plus frais eventuels