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immeuble plein centre de libourne

0 Reco 01/07/2011 à 08:10 par mat3344

bonjour a tous,

je viens ici vous demander conseil.

je viens de visiter sur libourne en plein centre ville un immeuble en vente à 250000euros. il comprends 4 appartements: un t2 duplex, 2 studio et un t1 bis.
les 4 appartements sont loues pour un revenu global de 1510 euros.
l immeuble est en pierre et date du xix eme.
l ensemble des communs et des apparts apparaissent tres propre. la facade parait egalement propre. le proprio a fait des travaux recement.

ma question est la suivante:

que pensez vous d un tel investissement? les proprietaires possedent au rez de chaussee une agence immo. la vente se fait de particulier a particulier meme si le vendeur est agent immobilier.
le pere du proprietaire a acquis les biens en 2007 pour les donner a son fils en 2010 qui lui aujourd hui les revend.
le vendeur parait honnete apremiere vue.
c mon premier gros investissement et g tres peur de me lancer.
comment pourrais je etre certain qu il n y a pas de vice caches?
le batiment est classé energie F , est ce un pbm? quelqu un du coin connait il libourne ? et est ce judicieux d investir la bas?
y a t il des societes de professionnels qui pourraient m accompagner sur place afin de me conseiller ? si oui ca coute combien?
le rapport locatif est a 7% environ.
la taxe fonciere est a 2147 euros.

un ENORME MERCI a tous par avance.

j attends avec impatience vos reponses.


0 Reco 01/07/2011 à 08:52 par marc19

Notre ami OSCAR 33 connaît le secteur , lui, pourra probablement vous donner de précieuses infos sur LIBOURNE .
D'ores et déjà, pas de précipitation, vous avez à faire , en plus , à un professionnel de l'immo qui cumule Agent immo et marchand de biens , cela mérite d'y regarder de plus prés , notamment sur les raisons de la vente.
Avez vous pris connaissance de tous les diagnostics ? un DPE en F est la preuve que cet immeuble n'est pas bien isolé, déjà, pas trés bon .
Il faut absolument prendre connaissance des baux en cours et ne pas vous contenter de vagues infos , se renseigner sur le "pedigree" de vos éventuels futurs locataires, leurs revenus et si incident de paiement .
Il faut connaître le taux de vacance locative depuis 2007 ainsi que la fréquence des rotations (les petits apparts y sont confrontés ).
Il faut visiter TOUS les apparts en présence , si possible , des locataires qui ne manqueront pas de vous donner leur sentiment sur la qualité du logement .
En terme de rentabilité, vous plus proche de 6 que de 7 %, peut mieux faire .
Attachez beaucoup d'importance à l'emplacement, est-il satisfaisant ?
Une offre à 200000 euros, valable 48 heures, peut vous faire une excellente affaire .
Et comme on dit chez moi,"faites suer le burnous " c'est à dire, exploitez au maximum votre position de force .
A suivre ............................

0 Reco 01/07/2011 à 10:08 par mat3344

merci marc, donc la visite a eu lieu en presence des locataires.
sur les 4, il y en a 2 qui viennent juste de rentrer .
trois locataires sont entres avec un garant et la quatrieme" travaillerait a la mairie".
j ai fait une visite hier en presence des locataires, ils avaient l air satisfait des logements.
tres sincerement les logements sont tres propres et si je me place en tant que que locataires, j accepterais volontiers de vivre dedans(les 4).
quelques petits travaux pourraient me permettre d augmenter sensiblement les revenus locatifs.
si oscar 33 me lis, l appartement est a moins de 100 metres de la place de l hotel de ville.
emplacement de choix a mon sens.
j ai questionné le vendeur sur les raisons de la vente il m a dit qu il voulait investir sur arcachon, et que c est pour cette raison qu il vendait. il m a dit qu a la base il ne comptait pas revendre:"pensez vous que j aurais fait autant de travaux pour revendre aussi rapidement"? voila sa reponse. apparement il y a eu un evenement ds sa vie qui l oblige a vendre.
apres je me vois pas lui proposer 200000euros, sachant que l immeuble a ete mis en vente ya un mois a 280000 euros. et qu il a deja baissé le prix de 30000 euros. il ne va pas me prendre au serieux.

est ce que oscar33 connait un professionnel qui accepterait de me suivre sur place ? (moyennant arrangement bien entendu).
en fait je voudrais avoir l avis d une personne qui en coup d oeil me dirait " c est bon fonce" ou " ca sent pas bon, oublie"!.
quelqu un d objectif qui me conseillerait sans aucun interet au bout.

je n ai que 27 ans, pensez vous que cela soit un petit peu trop risqué comme premier veritable investissement, je ne possede a l heure actuelle qu un T1 bis en centre ville de bordeaux.

merci beaucoup.

0 Reco 01/07/2011 à 11:31 par marc19

Ben , oui, je comprends, mais il faudrait connaître quelqu'un de la partie et désinteréssé.
S'il y a 1 mois il était à 280000 en prix demandé, c'est un prix bidon surévalué pour mieux baisser dans l'espoir d'abuser un éventuel acquéreur , le piège classique .
Donc, le prix, en fait, c'est bien 250000 et offrir 200000 n'a rien d'extravagant surtout qu'il te sera pas difficile d'argumenter sur tel ou tel petits travaux d'amélioration , invoque le dpe pas bon probablement dû aux murs non isolés ,
cherche tout ce qui peut justifier une offre basse .
Tu finances comment ? si t'as une peu de fraîche, cela peut aussi être un argument .
Et te précipite pas .............si c'est pas celui ce sera un autre mais il faut pas te planter offre basse le premier bénéfice ....................

1 Reco 01/07/2011 à 11:39 par oscar33

Bonjour les "collègues" investisseurs !
Je déteste le manque d'enthousiasme et surtout freiner les ambitions de quelqu'un qui prends des initiatives...mais là sur ce coup là je passerai mon chemin !

- la rentabilité (7,24% Brut) est insuffisante pour une ville comme Libourne même si son potentiel est intéressant. Méfie-toi tout de même de la demande locative, beaucoup de Scelliers vides en périphérie.
Malgré tout je pourrai y acheter un immeuble si il est très rentable...

-l'agent immobilier garde les murs du local commercial (le plus intéressant vu l'emplacement !), tu va donc te retrouver dans une copropriété avec lui ! je trouve ça dangereux car lui est beaucoup plus expérimenté que toi et va très certainement réussir à tirer profit de la situation

-Cet immeuble est en vente depuis longtemps (je l'ai repéré il y a au moins 6 mois..)
étrange que ce ne soit pas encore vendu?

-Marc à donner quelques pistes mais il y a encore beaucoup d'autres points à vérifier, méfie toi par exemple que les loyers ne soient pas au dessus du marché !

Je connais très bien un pro (qui est un copain maintenant !) qui est spécialisé dans la transaction d'immeubles de rapport sur toute la Gironde. Il a en fichier des petits immeubles en opération blanches. Très peu car en général il les vends très rapidement !

0 Reco 01/07/2011 à 13:56 par mat3344

merci d avoir pris le temps de repondre oscar.
donc l immeuble en question est rue clement thomas.
si effectivement tu l as reperé depuis 6 mois et qu il ne se vends pas, ya surement une raison.
le vendeur m a affirmé Que le bien etait en vente depuis 3 semaines seulement.
je pense lui faire une offre a 200000 euros comme on me l a conseillé ici.

en tout cas il est certain que je ne suis pas armé pour me defendre face a un agent immobilier en ce qui concerne la copropriete.

en tout cas je vous remercie, je pense qu il est plus raisonnable de se rabattre sur des petites surfaces en centre ville de Bordeaux.
car il est certain u il n acceptera pas cette offre.
toi qui connait le coin oscar, tu penses que je devrais accepter au plus a combien? 210? 215? .
une fois encore merci pour tout.

0 Reco 01/07/2011 à 14:25 par oscar33

Déjà c'est pas clair, mettre en vente un bien et le baisser de 30 000 Euros 3 semaines plus tard, je trouve ça très louche et cela ressemble à de la chasse aux pigeons !

Si je devais l'acheter, pour moi un prix intéressant serait comme Marc à mini 200000 et encore, se retrouver en copro avec le vendeur me parait très inopportun !

D'ailleurs comment peut il annoncer si précisément la taxe foncière puisque je suppose les lots ne sont pas encore créé !

Pour Bordeaux, pourquoi pas mais c'est encore plus semé d'embuches car il y a beaucoup de requins sur place (marchands de biens, de sommeil, et investisseurs très expérimentés !)
De plus tu ne trouvera rien de correct à plus de 6% brut...

Appelle de ma part Guillaume au 06 27 95 41 39, il est à Bordeaux et pourra te donner quelques conseils par téléphone. J'ai déjà acheté 3 petits immeuble par son intermédiaire c'est un type réglo qui arrive toujours à me dénicher la perle rare...

0 Reco 01/07/2011 à 14:37 par MisterHadley

Ouais, dis-lui que c'est de la part de Stan..!

=)

Message edité 01/07/2011 à 14:38
0 Reco 01/07/2011 à 14:52 par mat3344

merci oscar je prends contact avec ton ami et je te tiens au coursnt.
t as raison c est louche tout ca .
200000 euros pas plus.
merci de prendre le temps de me conseiller.
je debute dans l investisdement et je ne pensais pas qu il serait si dur de faire une affaire interressante.
disons que j ai tout pour investir mais je trouve pas la pepite d or qui fera mon bohneur...
il est vrai aussi que je suis tres impatient.
en tout cas merci.
je te tiens au courant.

merci oscar

0 Reco 01/07/2011 à 18:42 par oscar33

je t'en prie...

La patience est justement la première qualité à avoir dans l'immobilier !

A mon avis, on s'enrichit plus grâce à l'amortissement du prêt et à son effet de levier que grâce à la plus value ! Le secret est juste de faire payer ton crédit par tes locataires.Cela prend au minimum 10 ans...mais tu as de la chance car tu es jeune !
Espérer faire une grosse plus-value en 2 ans et te payer ta Porsche c'est terminé !