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INVESTIR DANS LE SUD OUEST

1 Reco 13/03/2012 à 11:04 par Ancien65408

Bonjour à tous,

J'ai un projet d'investissement locatif et j'aurais besoin de vos conseils éclairés.

Je souhaiterais acheter un immeuble de rapport qui servira à financer ma retraite. J'habite en région parisienne et mes moyens modérés ne me permettent pas de faire cette opération près de chez moi.
Je pense donc réaliser mon investissement dans le sud-ouest et plus précisément dans la ville de PAU où ma femme et moi avons pas mal de famille et donc un point de chute.
Mes premières recherches montrent que la ville offre quelques belles opportunités avec un rendement brut de 9/10 %.
Je cherche surtout un bien compris entre 300 000 € et 450 000 € que je voudrais financer par un prêt global qui prendrais également en compte les frais de notaire.
Le but est bien sur que les loyers couvrent les mensualités de l'emprunt ainsi que les charges courantes de l'immeuble.

Si l'opération se réalise, la gestion serait assurée par un membre de ma famille qui bosse dans l'immobilier et que je rémunèrerais.

Le seul gros point noir est que la plupart des immeubles de la ville sont quant même assez ancien (date de construction 1900/1920). Bien que régulièrement entretenus, cela peut laisser présager des grosses réparations auxquelles je ne pourrait faire face car je n'ai pas d'épargne.

Voilà le projet, je pense avoir tout exposer, j’attends vos réactions pour voir si cela vous semble jouable.

Merci


0 Reco 13/03/2012 à 11:13 par Ancien32264

ci joint un copier-collé d'un post que je viens de faire sur un blog:

Cet article devrait être déclaré d'intérêt public ! Merci Jérôme de soulever ce problème et peut être d'éviter à quelque uns de se retrouver dans le mur...
L'épargne de précaution est indispensable, personnellement je le chiffre à mini 6 mois de remboursement du crédit immo.
Récemment, un de mes jeunes clients investisseurs voulait acheter un immeuble de rapport très rentable (plus de 10% brut). A priori, aucun soucis l'immeuble dégageait 2650 Euros de loyers pour un remboursement de crédit sans apport de 1900 Euros sur 20 ans. Mais il avait maxi comme économie sur un livret A...500 euros ! Pour un emprunt de 300 000 ça faisait un peu léger non?
J'ai été dans le rôle de ton banquier de l'époque, et oui même moi :) je lui ai conseillé de laisser tomber, persuadé que j'allais le ramasser à la petite cuillère au moindre pépins ! Depuis, cet immeuble je l'ai vendu à un investisseur plus solide...
Je lui est conseillé de se constituer ce petit pécule et de revenir me voir dans 1 ou 2 ans, je lui trouverai un autre immeuble aussi rentable...
Des fois, il faut savoir temporiser pour mieux réussir ! C'est difficile d'entendre ça lorsque qu'on est jeune, fougueux et insouciant...et pourtant c'est la clef de la réussite.

0 Reco 13/03/2012 à 11:43 par Ancien65408

Bonjour Oscar33 et merci de votre réponse.
La morale de votre histoire est elle qu'il serait plus judicieux d'attendre et de me constituer un "petit" matelas d'épargne?
En attendant je pourrais peut être m'orienter vers une petite surface pour me faire la main.

0 Reco 13/03/2012 à 12:50 par Ancien32264

ce n'est pas une "morale" , juste un retour d'expérience !
Pour ce genre d'immeuble, sans ce matelas de sécurité comment allez-vous faire si dans les 3 mois qui suit votre acquisition, vous avez un cumulus qui est HS, un départ de locataire et un retard de loyer?
acquérir plusieurs lots permet effectivement de diluer le risque mais il est quand même présent ! Vous pouvez effectivement commencer par un studio pour vous faire la main mais le pb est le même, je vous conseille fortement d'avoir au moins 3000 euros de trésorerie.
Dans tous les cas, pour bien acheter vous devez résoudre l'équation suivante:

loyers encaissés= remboursement emprunt + taxe foncière + charges de copro

bonnes recherches ! perso j'en trouve en Gironde...

0 Reco 13/03/2012 à 13:19 par Ancien65408

Merci Oscar33, votre conseil est avisé.
Je vais reporter l'investissement de quelques mois, le temps de thésauriser un peu.
Peut-être même que d'ici là les taux seront un peu descendus.

J'aime beaucoup la Gironde également mais hélas même en ayant un point de chute à Pau, cela fait un peu loin.
Je pourrais aussi élargir à Tarbes mais la ville est beaucoup moins dynamique et saturée de Scellier qui ne trouvent pas de locataires.

0 Reco 13/03/2012 à 13:30 par Ancien32264

y'a l'autoroute PAU-BORDEAUX maintenant !

Tarbes est effectivement à fuir comme la peste, trop de gens se sont fait arnaquer par ces vendeurs de défisc à 2 balles !
j'ai ma préférence aussi pour Pau, plus dynamique mais tout de même un peu trop lier aux bases militaires et à Total. Que se passe t'il si ces 2 gros employeurs quitte la régions?

0 Reco 15/03/2012 à 08:32 par Ancien65408

C'est vrai que dans notre contexte économique difficile, il est probable que les effectifs de l'armée diminuent de beaucoup dans les années à venir.
Pour Total, l'entreprise à l'air bien implantée et inscrite durablement sur la commune de Pau.
Plus que ça, la ville reste assez dynamique grâce à l'université qui attire beaucoup de jeunes.

Comme je l'ai expliqué, je pense que le gros point noir de la ville est la vétusté d'un grand nombre d'immeubles dont certains vraiment laids et délabrés.
La ville, après des années d'immobilisme, a entamé une politique de rénovation urbaine mais qui pour l'instant se limite encore à l'hyper centre ville.

Je pense que c'est la combinaison de tous ses éléments qui font que la ville reste "abordable" pour l' immobilier mais néanmoins rentable en choisissant bien son investissement.

0 Reco 15/03/2012 à 09:10 par Ancien32264

la vétusté et le délabrement des immeubles sont au contraire un atout pour les investisseurs ! Cela permet d'acheter beaucoup moins cher, rénover et déduire les travaux sur la 2044...
le plus important c'est le dynamisme de la ville et la progression du nombre d'habitants.
bonnes recherches alors !

1 Reco 15/03/2012 à 14:00 par Ancien33075

Je me permets d'intervenir, hein...
je me pose une tite question, toute bête... Comment peut-on vouloir investir entre 300 et 450 000 euros, sans épargne ? Le tout, en empruntant à 110 %, hein ? Et en n'ayant aucune culture immobilière, re-hein ?

Même s'il est encore possible d'emprunter le prix initial + les frais de notaire, pour cela, il faut un sacré bon dossier. Les banques sont de plus en plus frileuses. Et les dossiers mal ficelés ne passent plus. C'est une certitude. Quant à penser que les taux vont baisser, il ne faut pas rêver. Les taux, dans la situation actuelle, ne peuvent que monter.

Comme l'a si bien dit oscar, commence par petit, découvre ce monde impitoyable de l'investissement. Et, ensuite, vois plus grand.

Profite de lire cet article, tu en apprendras peut-être un peu sur le sujet :
http://passion-locatif.com/2012/01/10/pierre-sest-lance-dans-limmobilier/

Par ailleurs, si Paris est trop cher pour un immeuble, Paris et la petite couronne possèdent encore de petits biens susceptibles de décrocher une rentabilité proche des 8% bruts. Encore faut-il se donner les moyens de ses ambitions.
Sur ce...

Ah ouais, sinon, il faut investir au Canada ;-)

0 Reco 15/03/2012 à 14:26 par Ancien65408

Bonjour ludomaya,

en réponse à vos interrogations:
"Comment peut-on vouloir investir entre 300 et 450 000 euros, sans épargne ? Le tout, en empruntant à 110 %": j'ai 32 ans, ma femme 30, tous 2 fonctionnaires, notre RP (valeur env. 400 000 €) est déjà presque payée.

"Et en n'ayant aucune culture immobilière" : mes parents ont des biens en location et vu qu'ils ne pratiquent pas bien la langue française, je les aide régulièrement.

"Ah ouais, sinon, il faut investir au Canada ;-)": j'ai également un point de chute la bas car j'ai de la famille près de Toronto, mais bon le cout de l'aller-retour n'est pas le même! ;)

Merci quand même pour les conseils car je suis vraiment preneur, j'avais déjà commencer à élargir ma recherche à certains dpts de la RP.

0 Reco 15/03/2012 à 14:34 par Ancien33075

Eh bien il fallait commencer par ça. Être propriétaire de sa RP équivaut largement à avoir de la trésorerie.

Si tu as de la famille à Pau, si tu estimes avoir les reins solides, pourquoi ne pas te lancer ? De toute façon, le temps que tu trouves le bien idéal, tu auras largement eu le temps de mettre qq milliers d'euros de côté...


0 Reco 15/03/2012 à 14:42 par Ancien65408

C'est vrai que j'aurais du détailler un peu plus ma situation car avec un peu de recul c'est clair que ça fait très présomptueux d'arriver et dire "je vais acheter un immeuble à 450 000 € que je vais louer"!

Je viens de lire l'article du lien que tu as posté et je suis un peu comme Pierre:"Je me fixe un prix de ... euros, même avec quelques travaux. Mais j’ai le temps. Je regarde à droite, à gauche, je me renseigne. Je suis dans une recherche passive. Et si l’opportunité se présente… »

Merci encore pour les conseils

0 Reco 15/03/2012 à 21:31 par Ancien32264

Attention tout de même, avoir la résidence principale quasi payée c'est bien, 2 salaires de fonctionnaire c'est top, être jeune top aussi pour convaincre le banquier ! Je pense même que tu décrocheras un crédit sans pb.
Maintenant, la résidence principale payée ce n'est malheureusement pas de la trésorerie, loin de là ! si tu as un besoin urgent de 20 000 Euros parceque la toiture de l'immeuble est HS, comment fait tu? tu revends ta résidence principale c'est ça? :(
d'où l'intérêt d'avoir un petit matelas de sécurité....
Dernier petit conseil, si tu veux investir 400 000 Euros, préfère 2 immeubles à 200 000 dans 2 villes différentes ! Cela permet de diluer les risques géographiquement...

0 Reco 15/03/2012 à 21:47 par Ancien33075

Oscar, voyons...
Si tu achètes un immeuble qui s'autofinance, alors que tu n'as plus de remboursement de crédit et deux salaires confortables, tu ne mettras pas longtemps à te créer une épargne de précaution. A la limite, en trois mois, il peut bien mettre 5000 euros de côté. Et s'il le faut, il fera un petit crédit pour les travaux...
Après, je te rejoins sur les deux immeubles à 200 000 euros. Je connais un agent immobilier qui a des produits intéressants dans le sud-ouest...

0 Reco 15/03/2012 à 22:24 par Ancien32264

lol !
sauf que notre ami a dit "rp presque remboursé" il lui reste peut être 2 ou 3 ans de crédit donc à priori peu de possibilité de faire des économies pour l'instant...
méfiance, prudence.....
connais pas l'agent immobilier en question ! :)

0 Reco 15/03/2012 à 22:32 par Ancien33075

effectivement, tout tient dans ce remboursement. Perso, je ne me lancerais même pas dans un projet à 200 000, mais plutôt un à moins de 150 000, voire à 100 000. Et puisj, je verrais comment cela se passe. Dans son cas, en tout cas...

0 Reco 15/03/2012 à 22:35 par Ancien32264

Ah bas moi aussi, je partirai sur 4 petits immeuble à 100 000 !
tiens un scoop en primeur, j'ai replongé, j'ai signé un compromis ce midi.
justement un immeuble pourri de 3 apparts négocié à 91 000 Euros, pour l'instant je ne te donne pas le rendement, tu va devenir fou !!! :)

0 Reco 15/03/2012 à 22:41 par Ancien33075

T'es obligé de m'en parler. ça sent le bon article, tout ça. Plutôt que perdre ton temps, là, hein, tu me fais quelques lignes comme tu en as le secret, hein... ;-)

0 Reco 15/03/2012 à 23:03 par Ancien32264

j'essaie demain matin mais j'ai peur de passer pour un vantard ou pour un mytho tellement le rendement est énorme....allez promis vous aurez l'article sur le blog Passion-Locatif d'ici peu...mais ma priorité maintenant c'est de trouver un banquier assez suicidaire pour me prêter l'argent !

0 Reco 15/03/2012 à 23:07 par Ancien33075

J'ai eu un courtier au téléphone qui me semble très bon et sympa. Je peux te filer ses coordonnées si tu veux...