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Investissement 2019

1 Reco 16/03/2019 à 22:57 par samastare

Bonjour à tous,

Si vous aviez 250 000 euros de coté en banque, dans quel secteur d'investissement vous lancerez-vous ?
Plutôt l'investissement immobilier à titre locatif ou un autre domaine?

Merci d'avance pour vos réponses détaillées et vulgarisées.


0 Reco 18/03/2019 à 13:06 par PGimmoneuf

Bonjour,
Un conseil en investissement doit être adapté à la situation, aux besoins et aux projets de chaque investisseur.
L'immobilier serait évidemment le secteur à privilégier mais sous quelle forme ...
Il ne faut surtout pas investir pour louer sans le levier de l'endettement, la fiscalité sur les revenus fonciers est beaucoup trop forte.
Dans cette hypothèse, le démembrement de propriété et/ou l'investissement en Loueur Meublé avec le mécanisme de l'amortissement semblent à privilégier.
L'investissement financier reste également une éventualité intéressante...

0 Reco 18/03/2019 à 14:11 par lael

Comme dit au-dessus, ça va dépendre de votre situation et en particulier de votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) actuelle.
En particulier, le choix de la fiscalité (BIC, foncier, SCI, etc...) est un des éléments déterminant de l'investissement et dépend directement de votre situation personnelle.

Egalement, il vaut souvent mieux privilégier l'investissement par la dette (emprunt) qu'entièrement par les fonds propres de sorte à avoir des intérêts à déduire des revenus locatifs et donc payer moins d'impôts.
La fiscalité immobilière peut être très lourde si on ne s'y est pas préparé et si on ne sait pas tirer partie des niches fiscales et autres optimisations fiscales.

Il pourrait être intéressant de viser un immeuble de rapport autour de 1M€ avec un apport de 200k€ (20%) et 50k€ en épargne de réserve sur une assurance vie par exemple. C'est mieux de diversifier et de garder de côté de l'argent facilement récupérable (ce qui n'est pas le cas de l'immobilier).
Mais avec un investissement aussi conséquent et sans grosses connaissance en immobilier il est préférable de se faire accompagner ou de viser plus petit dans un premier temps, le temps de se familiariser avec l'immobilier et surtout sa fiscalité.

Message edité 18/03/2019 à 14:22
1 Reco 18/03/2019 à 16:54 par marc19

samastarea écrit : Bonjour à tous,

Si vous aviez 250 000 euros de coté en banque, dans quel secteur d'investissement vous lancerez-vous ?
Plutôt l'investissement immobilier à titre locatif ou un autre domaine?

Merci d'avance pour vos réponses détaillées et vulgarisées.
Je vois que l'on vous propose d'emprunter au taquet...............pour éviter de payer trop d'impôts ..............argument type de banquier avec le fameux effet levier , sauf qu'un crédit il faut le rembourser durant des années et le peu qu'il coûte , il coûte .

Moi, j'irai à contre -courant vu la conjoncture au niveau de la rémunération de l'argent en banque comme vous dites ..........................rémunération quasi nulle, pire , on perd de l'argent avec un niveau d'inflation autour de 1.8 , l'assurance vie, c'est pareil sur fond garanti 1.6 1.7 net pour les meilleurs .

Alors vous allez en faire quoi de vos 250000 à part les faire plonger dans un long sommeil ...........alors pourquoi pas investir immobilier locatif sans s'endetter ou trés peu ......

.Et ne visez pas trop haut , vous risquez de manquer la cible ............

0 Reco 18/03/2019 à 17:07 par MisterHadley

Ouais, faut faire comme dit mon bon Marcuccio : faut tout claquer..!

=)

0 Reco 18/03/2019 à 18:14 par lael

Il faut pas oublier qu'en étant à un TMI de 30% + CSG 17.2% on paie pas loin de 50% d'impôts sur les revenus locatifs en étant au réel (BIC réel ou foncier réel).

Donc l'emprunt coûte virtuellement moitié moins : un taux de 1.8% coûte autant qu'un emprunt à 0.9% après imposition grâce à la déduction des intérêts des revenus locatifs.

A l'inverse la fiscalité d'une assurance vie est bien plus intéressante et le rendement sera bien moins lourdement imposé que l'immobilier surtout après 8 ans de détention.

Et avec un TMI de 41% ou 45% la différence est encore plus significative.

Mais bon ça dépend du coup directement du profil de l'investisseur.

Et on peut aussi prendre en compte le fait qu'avec le levier de l'emprunt on peut multiplier les opérations d'achats, le montant d'achat et décupler les revenus locatifs.
Là où en finançant cash on se retrouve vite bloquer.
En cash tu achèterais pour 250k€ max alors qu'avec le levier d'emprunt tu peux monter à 1M€ voire plus et multiplier par 4 le rendement.

Message edité 18/03/2019 à 18:20
0 Reco 18/03/2019 à 20:48 par samastare

Je vous remercie de vos réponses détaillées et enrichissantes, j'ai seulement une vingtaine d'année et actuellement en étude. (je gagnerai aux alentours de 2200 euros par mois d'ici l'année prochaine)
Je me retrouve héritier d'assurance vie de ma grand mère et je ne connais rien aux investissements actuels C'est pourquoi de maniéré anonyme j'essaie de comprendre ce milieu très complexe.

On me dit de ne pas investir en France mais plutôt à l’étranger (Allemagne), si j'investie en France il est recommandé d'acheter en LMNP (gains de taxe et on passe par un gestionnaire afin d’éviter les complications administratives ( ce que je ne gère pas).
On me parle également d'investir dans des assurances vie pour les faire fructifier.

Mon banquier me parle de prêt afin d’acquérir des taux d’intérêts au lieu d'acheter en net. De plus , au vu de la fiscalité en France rien ne m'encourage à investir ... Je ne fais confiance en personne à ce niveau de peur de me faire avoir, j'aimerais si possible obtenir des réponses objectives des plus compréhensibles.

En vous remerciant de l’intérêt que vous portez sur ce poste ;) .

1 Reco 18/03/2019 à 22:19 par marc19

Tu as raison , ne fais confiance à personne, ton banquier , il ne cherche qu'à capter ton pactole.
Tous les intermédiaires que tu vas croiser sont des prédateurs
Tu es jeune , tu n'y connais rien, toute décision doit être murement réfléchie....

Et les conseilleurs ne sont pas les payeurs .

Alors, pour te permettre de bien identifier ce que tu désires, ne te presses pas, places ton fric sur une assurances vie , le temps de finir tes études et d'entamer ta vie professionnelle.

Tu voudras alors peut-être tout simplement être chez toi , dans tes murs .........et il ne sera plus question d'investir quoique ce soit .

0 Reco 18/03/2019 à 22:50 par MisterHadley

... vu que ta chérie se sera déjà fait un plaisir de dépenser tout ton pognon..!

=)

Mais en gros, je suis du même avis : ne "l'investis" pas...

Gardes-le bien au chaud, en veillant simplement à le mettre sur quelque chose qui ne te fera pas perdre d'argent en rapport avec l'inflation...

Tu fais ta vie avec la thune que tu gagneras en travaillant, ton bas de laine bien à l'abri...

T'en parles à personne, sinon en plus, tu vas te découvrir tout un tas de "copains", et deviendra encore plus vite "trop chou" pour ces dames...

Ou alors, option bis, tu nous le files, et pour te rendre service, on ira le claquer à Las Vegas le week-end prochain..!

Mais c'est vraiment pour rendre service, hein, parce que... =)

Message edité 18/03/2019 à 22:56
0 Reco 19/03/2019 à 21:51 par samastare

Merci de votre compréhension vis à vis du contexte dans lequel je me trouve...Cependant j'aurai aimé tout de même comprendre certaine choses à mettre en place pour faire fructifier mon patrimoine...

Est ce vraiment la solution quand on ne connait pas ce milieu? On a bien tous débuté un jour ou l'autre ....

Quel magazine ou revue technique me conseilleriez vous afin de comprendre par moi même cet univers des investissements??

Merci de votre bienveillance (qui d'après vous est rare dans ce milieu) :)

0 Reco 20/03/2019 à 07:50 par marc19

L'déal serait que tu connaisses un proche qui "sévit" avec efficacité dans l'investissement locatif...............

Sinon , il faut que ailles à la pêche aux infos . sites dédiés , dont celui-là...

Il faudra te familiariser avec la loi du marché , l'offre et la demande, la ville et l'emplacement , cela conditionne le succés ou l'échec de l'opération .

Il faudra que tu suives l'évolution de la législation (toujours en mouvement ).

Que tu saches calculer rapidement une rentabilité.................

Que tu sois capable négocier ( le premier gain se fait toujours à l'achat ), si tu achètes trop cher, tu va le retrouver à la sortie .

Comme dit plus haut , confiance relative aux Agents immo, courtiers experts de tous poils ! si tu connais un notaire de famille , c'est un plus ............

Et surtout , la règle d'or, vu que que tu es très jeune et inexpérimenté ,, ta première affaire d'ici 2 ou 3 ans , devra être petite , pour te"faire la main" en limitant les risques ......

Il y aurait bien d'autres choses à savoir , tu les découvriras en son temps .....

Tu m'a l'air d'un gars sérieux , bonne chance


0 Reco 20/03/2019 à 11:05 par lael

Il faut bien connaitre les différents types d'investissements locatifs :
- Location meublée
- Location nue
- Location de commerces / bureaux (facultatif)

Et la fiscalité associée :
- micro-BIC ou BIC réel (meublé)
- micro-foncier ou Foncier réel (nu)
- SCI IR ou IS (meublé, nu et commerces / bureaux)
- etc...

Et les avantages et inconvénients de chacun :
- Avantages fiscaux : frais déductibles, amortissements, etc...
- Fiscalité de la plus-value
- etc...

Les risques :
- Loyers impayés
- Locataires peu soigneux
- Législation très (trop) protectrice envers les locataires (en particulier ceux indélicats)
- Baisse des prix de l'immobilier dans certaines villes / quartiers
- etc...

La Gestion (qui peut être toute ou partiellement sous-traitée) :
- Comptabilité : charges déductibles, amortissements, etc...
- Déclarations fiscales
- Gestion des locataires : visites, EDL, baux, les divers problèmes, etc...

Savoir choisir un bien à acheter, le bon emplacement, estimer les travaux, l'aménager et calculer sa rentabilité ce n'est qu'une première étape.
La fiscalité est au moins aussi importante.
De même que la gestion derrière.

Et par fiscalité je ne parle bien entendu pas de Pinel, Malreaux, Censi-Bouvard et autres projets de défiscalisation qui sont dans la majorité des cas pas du tout intéressants et à fuir contrairement à ce qu'un "conseiller" essaierait de faire croire.

C'est pour ça qu'il est important de se faire bien conseiller / accompagner ou de bien se documenter.
Ce ne sont pas les articles à ces sujets qui manquent, mais leur qualité est quand même assez inégale d'un site à l'autre.

Message edité 20/03/2019 à 11:23
0 Reco 20/03/2019 à 22:15 par samastare

Premièrement je tenais à vous remercier de m'accorder votre temps afin de me répondre.
De plus, je vais me mettre rigoureusement à me familier avec les termes techniques que vous m'avez cités.

Je suis sur plusieurs forum et on me conseille de potasser l'ensemble des méthodes comme la loi Pinel afin d’être en adéquation avec l'actualité en 2019

Pouvez vous argumenter votre avis concernant ses lois diverses , en étayant de manière synthétique ?

En vous remerciant (tous) ! :)

0 Reco 21/03/2019 à 15:25 par lael

Je le redis, mais faire du Pinel c'est très rarement une bonne idée.

Aller, faisons quelques calculs.
Au hasard, je prends un programme neuf à Noisy-Le-Grand, en Pinel.
Le prix moyen dans la ville est de 3622€/m² pour un appartement (source: MeilleursAgents)

Prix affiché pour un 2 pièces neuf de 37m² : 170k€ soit 4595€/m²
Un petit astéristique (*) à côté du montant indique que le prix est pour une TVA à 5.5%, pour du pinel c'est une TVA à 20%, donc il faut ajuster le montant :

Prix réel : 170k€ / 105.5% * 120% = 193k4€ soit 5227€/m²

En Zone A, le plafond Pinel à la location est de 12,59€/m², mais pondéré par la surface, ce qui donne (d'après le calculateur sur le site du gouvernement) :
559€/mois pour ce 2pièces de 37m²

On va supposer que les frais de notaire sont offerts par le promotteur pour simplifier les calculs.
Ca correspond donc à un rendement brut de 559 * 12 / 193400 = 3.5%/an
En ajoutant l'avantage fiscal de 2% du prix d'acquisition/an sur les 9 premières années ça fait un rendement brut de 3.5% + 2% = 5.5%/an

Sur le papier ce rendement de 5.5%/an a effectivement l'air intéressant et la démonstration des commerciaux / conseillers qui veulent vendre du pinel s'arrêtera là.

MAIS ils oublient toutes les charges, frais, impôts ainsi que la surcôte initiale (prix largement supérieur au marché) qui vont totalement plomber ce rendement.

>> Les impôts :
- IR :
Ceux qui font du pinel sont en général à minima à un TMI de 30%.
Il faut aussi tenir compte des 17.2% de CSG (indépendant du TMI) et de l'abattement de 30% sur les revenus fonciers.
559€/mois * 70% * (17.2% + 30%) = 185€/mois d'impôts à payer par mois sur les loyers perçus
- Taxe foncière :
Environ 1 mois de loyer soit 559/12 = 47€/mois

>> Les assurances :
- Assurance PNO : ~10€/mois
- Assurance GLI : 2.2% des loyers = 2.2% * 559 = 13€/mois

>> Les frais de gestion
- Agence immobilière : 7% des loyers/mois + l'équivalent d'un loyer à chaque changement de locataire (1 changement / 2ans en moyenne)
7% * 559 + 559/24 = 62€/mois

>> Vacances locatives : ~ 1,5 mois / 2ans
1.5 * 559 / 24 = 35€/mois

>> Charges copropriété non répercutables sur locataire : ~20€/mois

>> Provision pour petits travaux, dépannage, déplacements, frais divers, etc : ~500€/an = 500/12 = 42€/mois

>> Intérêts d'emprunt et assurance.
Pour un emprunt à 1.8% + 0.2% d'assurance sur 25ans, en moyennant les intérêts sur 9ans on doit être dans les 200€/mois d'intérêts + assurance, probablement même plus.

Du coup en faisant le calcul par rapport au loyer initial de 559€/mois après application des charges :
559 - 185 - 47 - 10 - 13 - 62 - 35 - 20 - 42 - 200 = -55 €/mois !

soit -55 * 12 / 193400 = -0.34%/an
En réintégrant l'avantage fiscal, ça donne : 2% - 0.34% = 1.66%/an
C'est déjà beaucoup moins intéressant que les 5.5% du début.

Et on doit aussi tenir compte de la surcôte initiale
>> Surcôte initiale : 5227€/m² vs 3622€/m² ça fait une surcôte de 44% !
Même en supposant que la moyenne de prix des 2 pièces est un peu plus élevée que la moyenne globale, ça laisse au moins 30% de surcôte.
Sur un investissement de 9ans ça fait donc une perte de :
30% / 9 = 3.3%/an

En reprenant le rendement de 2.66% d'au-dessus, ça ferait donc :
1.66% - 3.3% = -1.64%/an

La seule chose qui peut sauver l'investissement à ce niveau c'est une hausse des prix de l'immobilier chaque année, ce qui est loin d'être garantie dans certains coins.

Et je n'ai pas tenu compte d'un autre point important, mais les promoteurs sont tenus de livrer un bien qui soit à +-5% d'écart de la surface contractuelle (ici 37m²).
Et le petit jeu de certains promoteurs c'est de viser la fourchette basse de la surface : 37m² * 95% ~ 35m².
La baisse de la surface impacte directement la plus-value : décôte de 5% sur la valeur du bien.
Mais aussi le loyer pinel qui dépend directement de la surface.

Bref, Pinel pour moi c'est l'arnaque du siècle.
Vous réduisez peut-être vos impôts mais vous avez de fortes chances de ne presque rien gagner voire même perdre de l'argent.
Et les différents intermédiaires s'en mettent tellement plein les poches qu'on est arrivé à un point où le logement neuf n'est plus viable sans toutes les aides de l'état : pinel, TVA 5.5%, PTZ, etc...

Message edité 21/03/2019 à 16:12
0 Reco 21/03/2019 à 22:28 par samastare

Je vous remercie pour ce détail très exhaustif , je vais reprendre vos calculs afin d'essayer je dis bien essayer de comprendre le raisonnement mené...

Après je ne pense pas être capable de vérifier l'exactitude de vos résultants cependant je prends en compte la conclusion qui laisse à croire qu'il ne faut pas investir dans le neuf mais plutôt dans le vieux .

De plus , d'un coté vous éradiquez la méthode Pinel mais vous avouez tout de même qu’on baisse nos impôts grâce à cette dernière ? C'est pourquoi j'aimerais savoir votre point de vue sur ce qu'il faut faire actuellement pour rentabiliser un maximum son investissement? (exemple d'une méthode ou autres)

Je cherche pas à vous contredire mais beaucoup de personnes préconisent cette méthode...

Quand vous dites "perdre de l'argent" ça veut dire quoi exactement ? si l'appartement est loué toute l'année où est ce que je perdrai de l'argent?

Désolé si mes questions sont mal exprimées ou agencées ... :)

1 Reco 22/03/2019 à 09:04 par marc19

Je ne suis pas étonné que vous ayez une indigestion devant l'assiette proposée par lael......

Il ne se met pas " à votre portée" et vous noie dans des calculs plutôt compliqués à intégrer pour un néophyte.

Il faut simplement retenir que l'investissement PINEL et anciennement DUFLOT est une carotte fiscale pour inciter les investisseurs à acheter des biens neufs avec obligation de les louer pour bénéficier d'une réduction d'impôt .

Le problème, c'est que votre achat est surévalué dés le départ comme il a été dit plus haut, de 25 à 30 % , c'est énorme par rapport à de l'ancien de qualité.....

Il faut aussi prendre en compte la qualité médiocre de la construction, les retards de livraison en VEFA , les malfaçons............

Le zonage du PINEL, sous la pression des promoteurs, a été souvent étendu dans des endroits déjà encombrés de logements vides donc difficulté à louer , d'où risque de perdre l'avantage fiscal (double peine) . Et souvent, à la revente, ne pas compter sur une plus value, c'est le contraire . Donc , si vous persistez en PINEL , il faut que la demande locative soit trés forte .

1 Reco 22/03/2019 à 10:49 par lael

samastarea écrit : De plus , d'un coté vous éradiquez la méthode Pinel mais vous avouez tout de même qu’on baisse nos impôts grâce à cette dernière ?Oui il y a réduction d'impots, c'est l'argument des conseillers qui refourguent du Pinel. Mais ce n'est pas parce que vous réduisez vos impôts que vous allez gagner de l'argent sur l'opération.

Ce qu'il faut retenir c'est que la réduction d'impôts ne compense parfois pas les pertes du montage.

Et au final le bilan de l'opération : revenus + avantage fiscal + plus-value - charges vous fait perdre de l'argent.

Et quand je dis perdre de l'argent, il n'y a aucun sous-entendu, ou multiples interprétations possibles.
C'est littéralement, vous allez perdre de l'argent.
Vous finirez l'opération avec moins d'argent que vous en avez injecté dans l'opération, malgré les loyers perçus et l'avantage fiscal.
Les raisons principales sont reprises par marc19 juste au-dessus :
- prix d'achat sur-évalué par rapport à la réalité du marché
- risque de moins value lors de la revente
- il peut être difficile de trouver des locataires dans certaines villes du dispositif pinel
- le loyer est plafonné (souvent 20-30% en dessous du prix du marché)
- faible rendement locatif

Pour ces raisons, l'ancien est presque toujours plus intéressant que du pinel.

Message edité 22/03/2019 à 10:52
0 Reco 24/03/2019 à 22:30 par samastare

Merci d'avoir participé sur ce poste avec bienveillance et bonhomie!

Je vous avoue que je suis un peu dubitatif vis à vis des investissements et tous les conseils que je peux recevoir en fonction des sites ( tout le monde se contredit ...j'ai l'impression dans ce milieu),

Actuellement, j'adopte une démarche plutôt macro-économique en pesant les aspects négatifs et positifs de chaque méthode... (rentabilité, risques et pérennité)

Cependant j'ai peu de recul et il est difficile de faire un choix plus judicieux qu'un autre...

Je verrai par la suite un conseiller de gestion de patrimoine (un ami à un ami proche) afin d'établir des choix...

Pour clôturer ce poste, je tiens à remercier l'ensemble des participants!

Bonne continuation à tous

( je re-posterai ici les choix retenus afin de connaitre vos avis avisés)

0 Reco 25/03/2019 à 06:54 par marc19

Merci pour le retour ..........

Faire un choix , quel qu'il soit, c'est prendre un risque ...............sauf l'investissement plaisir ! :)