Forum
LaVieImmo.com

Forum Achat-Vente

Nouveau sujet

Investissement EHPAD, exemple de notre achat

14 Reco 24/10/2012 à 22:31 par Emmanuel_86000

Bonjour à tous,

Peut-être que certains parmi vous sont comme moi il y a quelques mois, très interrogatifs au sujet de l'investissement en EHPAD.

Avant tout je précise, que je ne vends rien, je ne suis pas courtier, ni conseiller en gestion de patrimoine et n'ai aucun lien professionnel avec le monde de l'immobilier. Je suis juste un investisseur parmi tant d'autres.

Pour vous expliquer en détail les raisons de cet investissement, j'ai réalisé un petit site internet NON COMMERCIAL Vous trouverez sur ce site toutes les étapes de notre projet :
- ma situation comme petit chef d'entreprise
- que investissement réaliser ?
- pourquoi le choix de l'Ehpad
- La difficulté du financement avec appel à un courtier non compétent
- Les raisons de la délégation d'assurance
- les calculs détaillés de cet investissement.

J'ai réalisé ce site sans nommer les intervenants afin de ne pas être accusé de publicité.
J'espère que ce petit site vous apportera des infos complémentaires dans votre réflexion. Il s'agit de ma propre expérience. Merci pour vos remarques.

cdt,

Message modéré 04/02/2015 à 18:31Message edité 24/10/2012 à 22:33

2 Reco 25/10/2012 à 11:36 par lsga

financement... encore et toujours de l'effet de levier sur un marché qui est au plus haut.

Il y a aujourd'hui une pénurie de places dans les infrastructures de santé destinées aux personnes âgées. Le marché est dont au plus haut. Prendre un crédit pour investir sur un marché au plus haut, c'est aussi imbécile que de prendre un taux variable quand les taux sont au plus bas.

Je vous le dis comme ça, mais :

1. Le gouvernement actuel s'attaque frontalement à la désertification médical
2. Là où le gouvernement Sarkozy fermait les infrastructures publiques pour les remplacer par du privée, le gouvernement socialiste fait l'inverse.

Je vous laisse tout seul déduire quels sont les effets de l'augmentation du nombre de lit (privés comme publiques) sur le marché de l'EHPAD.

Enfin, last but not least, pour les petits malins qui s'endettent sur plus de 20ans dans l'Ehpad :

APRES LE PAPY BOOM, IL Y A LE PAPY CRASH.
D'ici moins de 20ans, la population des babyboomers va passer dans l'autre monde. Je vous laisse imaginer la gueule de vos investissement EHPAD quand cela se produira...


Bref : vous êtes bien des pigeons.

Message edité 25/10/2012 à 11:38
5 Reco 25/10/2012 à 12:18 par Emmanuel_86000

re,

si vous le dites...

Je serais très curieux de savoir avec quel argent le gouvernement socialiste va créer des ehpad... A vouloir tondre les potentiels investisseurs en leur taxant leurs dividendes et leur plus-value, il y aura encore moins de volontaires ! Savez-vous combien il y a de lits disponibles par rapport à la demande ? Même si vous triplez l'offre, vous n'y êtes toujours pas.

Aussi, vu l'effet désastreux sur les entreprises et donc l'augmentation du chômage qui va suivre le PLF 2013, je vois mal les socialistes rester au pouvoir longtemps. Les gens vont se rendre à l'évidence que ceux qui peuvent facilement transférer leurs activités à l'étranger vont le faire... Vouloir imposer des règles strictes dans un monde ouvert c'est d'une stupidité évidente... Même le boucher ou le boulanger du coin peuvent en quelques clics créer une holding à hong kong ou ailleurs de manière complètement légale. Si jusqu'à maintenant ils ne le faisaient pas, ils vont peut-être s'y mettre... Pour moi comme pour beaucoup d'indépendants, le travail est quelque chose qui se créée, et non qui se partage. Si vous retirez au créateur l'envie de créer, je vous laisse partager avec les chômeurs qui seront toujours plus nombreux ce que vous vous produisez en richesse...

Même si au delà de 20 ans la tendance ehpad venait à s'inverser, ce qui n'est pas le cas car l'espérance de vie va encore augmenter et il y a un tel déséquilibre entre l'offre et la demande, le pigeon que je suis a mesuré le risque et vous rétorque que de toute façon, le projet ne m'aura rien coûté sur cette période. Ce qui est certain par contre, c'est que le RSI qui est censé assurer ma retraite ne pourra pas le faire. S'il y avait 8 cotisants pour 1 retraité il y a plusieurs décennies, on va tomber à 2 pour 1 quand je serai en âge de prendre la mienne. Ça c'est du concret. Vous ne serez certainement pas concerné, mais moi je préfère me préparer.

Je vous laisse à vos certitudes et vais plutôt regarder pour en acquérir une deuxième.

Bien cordialement,

6 Reco 25/10/2012 à 12:32 par Emmanuel_86000

Je reprends le lien que vous citez au sujet du papy crash. En bien justement ! L'auteur parle du 4ème âge en 2030 pour les PREMIERS baby boomers et notamment le hic de l'accompagnement en fin de vie.

Si vous prenez la pyramide des âges 2012, vous constatez que la fin du papy boom concerne les personnes nées après 1976, et encore la suite n'est pas aussi marquée que vous le dites, d'autant que l'augmentation de l'espérance de vie corrige le tir.
Né en 1976, ça signifie dans 20 ans avoir 56 ans, en pleine force de l'âge (vu qu'on est appelé à travailler jusqu'à 70 ans dans le futur)

Mon ehpad dans 20 ans à encore au moins 30 ans devant elle si on se place seulement sur le point de vue démographique !

1 Reco 25/10/2012 à 12:33 par lsga

@Emmanuel

Je crois que vous ne comprenez pas.
Le marché est au plus haut. Le nombre de lits au plus bas. Donc, la construction de nouveaux lits, même si ce n'était UNIQUEMENT que par de l'investissement EHPAD privé, ne peut que faire baisser le marché. C'est si difficile que ça à comprendre ? On n'entre pas sur un marché en pénurie avec des mécanismes à effet de levier.... C'est une règle d'investissement de base

Vous comprenez ? Aujourd'hui, le marché est au plus haut à cause de la pénurie. Plus on construit (public, privé...), plus le marché baisse. Or, prendre un crédit pour investir sur un marché baissier a une conséquence : LA RUINE. Sans rire, si vous ne comprenez pas ça vous feriez mieux de laisser votre argent sur un compte en banque et d'oublier l'envie de devenir millionnaire...

Votre analyse politique sur le socialisme est à peu prêt aussi lamentable que votre analyse économique. Pour rappel, tous les pays ayant appliqués les réformes libérales dans les années 80-90 sont aujourd'hui en grave crise économique, voir en récession maquillée (USA, Europe, Japon, etc.). A l'inverse, les pays ayant un Etat fort et stratège sont ceux qui ont les plus forts taux de croissance (Chine, Vénézuela, Brésil, etc.)

Enfin, concernant l'espérance de vie, elle est aujourd'hui de 74 ans. Je vous laisse calculer combien de temps ça laisse à nos papy boomer. Vraiment, pour s'endetter sur plus de 20 ans sur l'EHPAD, il faut avoir été un cancre en mathématique pendant ses études.

3 Reco 25/10/2012 à 12:39 par lsga

@pyramide des ages

Et concernant la pyramide des ages, elle est dynamique, pas statique : ne croyez pas que le gros boudin 51-71 va passer tel quel.

'Espérance de vie de 74ans', ça veut dire que vous avez UNE CHANCE SUR DEUX d'arriver à 74 ans, que la moitié de la génération concernée est morte avant 74 ans.

Bref, vous êtes un pigeon. D'ailleurs, si votre banque vous fait un crédit, tout en prenant des CDS, plutôt que d'investir elle-même directement, ce n'est pas pour rien...

4 Reco 25/10/2012 à 12:59 par Emmanuel_86000

vous avez raison, je crois qu'on ne se comprend pas. Non le marché n'est pas au plus haut, il ne fait que réellement commencer.

Concernant l'évolution du nombre de résidants potentiels Ehpad, je vous suggère plutôt les chiffres de l'Insee. En 2005, 5,5 millions de plus de 75 ans. En 2030, ils seront 8,4 millions.

De nombreuses banques investissent directement dans des EHPAD. La plus proche de chez moi est d'ailleurs gérée par une fondation de la Caisse d'Epargne.
Que ma banque prenne des garanties sur mon dossier ? vous ne connaissez mes investissements déjà réalisés, ceux en cours, ni mon taux d'endettement ni mes entreprises.

A vous lire au sujet de la Chine, je suis quelque peu amusé. Si vous les mettez dans le clan du socialisme, c'est méconnaître la réalité. J'ai une entreprise sur place, je peux vous dire que la Chine n'a rien de socialiste. On l'est bien plus qu'eux en France.

Vous avez raison, je suis un pigeon, mais comme tout pigeon j'ai des ailes et suis voyageur. Continuez à décourager les créateurs et investisseurs en France, on ira ailleurs..

Enfin j'espère que vous ferez partie de ceux qui passent la barre annoncée des 74 ans, et si un jour vous entrez en EHPAD, pensez que ce bien vous sera proposé peut-être grâce à un pigeon comme moi.

4 Reco 25/10/2012 à 13:27 par lsga

'Non le marché n'est pas au plus haut, il ne fait que réellement commencer.'
Donc que prétendez vous ? Que le nombre de places ne va pas augmenter ? Que les tarifs des maisons de retraites et autre vont eux continuer d'augmenter ?
Les tarifs : soit ça monte, soit ça descend. Les tarifs actuels sont déjà prohibitifs pour la majorité des français. La construction de maisons de retraite et autres ne peut que aller vers une baisse des tarifs. Une baisse des tarifs pour quelqu'un ayant investit à crédit, ça veut dire quoi déjà ? Ah oui... une baisse de la rentabilité, c'est à dire un coup de massue .

Je vous repose la question : Pourquoi votre banque au lieu d'investir elle-même directement sur le marché, utilise des armées de petits cadres pour leur faire 'crédit' ? ça porte un nom: c'est un transfert de risque. Elles, elles ont de gens compétents aux commandes. Eux, savent que le marché actuel est trop haut pour investir directement. Donc, ils trouvent des pigeons comme vous...

On n'a pas les chiffres pour la France, mais il y a fort à parier que comme les banques US, les banques françaises parient lourdement sur le marché des CDS sur l'incapacité de remboursement des crédits locatifs par leurs clients... Mais ça, on ne le saura qu'après la crise et les procès....

Concernant la démographie, vous avez envoyé les stats de l'indre et loire =) mais bon... dans l'absolu vous avez raison, et je simplifiais car le niveau intellectuel sur ce forum est assez bas. Déroulons donc le raisonnement : L'important sur un marché en soit n'est pas tant l'augmentation absolue que l'augmentation relative. Comme l'expliquent vos statistiques, il y a DEJA un ralentissement de l'augmentation. Ralentissement de l'augmentation du bassin de population + augmentation du nombre de biens sur le marché == ???? Chute du marché !! ==> Chute de rentabilité ==> Coup de massue pour les investissements à crédit ! Bref...

Sinon en Chine, les banques (les plus capitalisées du monde et de très loin) sont toutes étatiques. C'est d'ailleurs cela qui a fait que la Finance chinoise n'a pas investi dans les subprimes US. Tous les responsables économiques sont membres du PCF et ont reçu une formation en Marxisme. Votre entreprise sur place est expropriable en un claquement de doigt. Tout responsable politique ou économique prenant des décisions contraire à l'intérêt national peut-être emprisonné (voir fusillé).
Enfin, concernant notre sujet, je vous rappellerais qu'en Chine le foncier appartient entièrement à l'Etat. Vous n'êtes jamais propriétaires des biens immobiliers que vous avez payé.

mais bon, de toute façon, vous n'avez pas contredit sur la crise dans les pays libéraux en général et la croissance dans les pays à économie gérée par l'État de l'autre.

Message edité 25/10/2012 à 13:36
5 Reco 25/10/2012 à 13:50 par Emmanuel_86000

Re,
je vous remercie sincèrement pour vos remarques, vraiment. C'est cet esprit de contradiction que je venais chercher sur un forum donc merci. C'est en confrontant des points de vue différents qu'on avance.

Alors, concernant les tarifs, je ne vous dis pas qu'ils sont élevés ou bas. A chacun d'apprécier. Cependant, le niveau de vie des plus de 75 ans est de 29 000 EUR par an EN MOYENNE. Quand vous entrez en Ehpad, vous n'avez malheureusement pas le choix. C'est une dernière étape... Et quand vos revenus ne permettent plus de régler les prestations, il arrive ce qui doit arriver : la vente de l'habitation principale ou autres investissements réalisés par la personne au cours de sa vie... C'est certes cynique, mais il n'y a pas le choix. L'espérance de vie dans un EHPAD est de 18 mois il me semble.

Ma rentabilité est garantie par bail, et même si elle venait à diminuer de quelques points à l'aube de 2030, je n'irai pas m'en plaindre puisque j'aurai acquis ce bien "gratuitement" sur la période.

Concernant ma banque, elle fait son rôle de banque. Si je suis votre raisonnement, pourquoi n'irait-elle donc pas directement investir dans ce qui fait les coeurs de métier de chacune de mes entreprises ? C'est pourtant rentable...
Vous dites qu'elles ont des gens compétents. C'est bien vrai qu'on voit ça ces jours-ci aux infos : Société Générale, Groupama ... ils ne se trompent jamais ...
Et je vous ai pris l'exemple d'un EHPAD proche de chez moi justement intégralement financé par une banque (Caisse d'Epargne)

Pour la démographie et le lien envoyé, déroulez un peu vers le bas tout y est.

Ralentissement ? mais le nombre actuel ne satisfait déjà pas la demande. Je pourrait tout à faire suivre votre raisonnement si actuellement toute personne demandant une place en ehpad rencontrait une réponde favorable à sa demande. Les taux d'occupation Ehpad sont déjà entre 95 et 100% (vous allez me dire que 95 ce n'est pas 100, mais oui, il y a des décès, et il y a un minimum de délai...)

Pour la Chine, tout ce que je fais sur place est bien légal. Si un jour je dois aller ailleurs, eh bien je n'irai pas m'y opposer puisqu'ils sont la bas chez eux. C'est donc eux qui fixent les lois. On a tendance à l'oublier chez nous.

En attendant, je retourne travailler pour créer un peu de richesse,
A bientôt,

Message edité 25/10/2012 à 14:04
3 Reco 25/10/2012 à 14:19 par Emmanuel_86000

si vous me permettez, une remarque concernant la clairvoyance des banques. A vous suivre, une banque devrait investir elle-même dans ce qui est rentable. J'ai dans mon entourage un grand nombre de pigeons, décidément...

Certains contre tous les avis éclairés se sont endettés dans des proportions dépassant l'entendement pour des investissements photovoltaïques sur toitures de bâtiments agricoles.

Aujourd'hui, tous ceux qui les critiquaient à l'époque en les prenant pour fous ce sont mis à la page en voyant les comptes de résultats...

2 Reco 25/10/2012 à 14:28 par lsga

plus le temps de répondre non plus...

mais l'immobilier est un secteur sur lequel les banques investissent naturellement. Quand elles y envoient des armées de bobos mal renseignés sur le marché, c'est rarement bon signe.

Pour filer votre métaphore : imaginez que votre banque refuse de faire crédit à votre entreprise, et que par contre, à travers un mécanisme plus ou moins complexe, elle proposait à des particuliers de s'endetter pour investir dans votre entreprise : ce serait louche. C'est normal, ça s'appelle un transfert de risque.

C'est exactement ce qui ce passe avec l'Ehpad : la banque pourrait soit investir directement, soit prêter directement aux entreprises concernées. Au lieu de cela, elles proposent à des personnes totalement extérieures au marché qui n'ont qu'une visibilité faible de prendre les risques à leur place.
C'était exactement le mécanisme des subprimes, et de la bulle en Espagne. Je vous laisse en conclure ce que vous voulez.

Mais bon : vous avez déjà admis que les prix étaient très élevés comparés au pouvoir d'achat des français, que le nombre de biens sur le marché allait augmenter, et que l'augmentation du bassin de population diminuait... réfléchissez, réfléchissez...


4 Reco 25/10/2012 à 20:49 par Emmanuel_86000

re,

pourquoi les banques n'investissent pas massivement directement ? Justement car l'ehpad n'est pas un marché spéculatif. Le besoin est certes grandissant, mais les taux de 4.5 à 5% /an ne les font pas rêver. Croyez-vous qu'elles ont remboursé les aides de l'Etat en si peu de temps avec des placements réalisés à 4% ? Non bien sûr elles continuent de spéculer dans les salles de marché sur des valeurs potentiellement "jackpot" en quelques semaines. Si les traders des salles de marché étaient embauchés avec un objectif de 4.5% annuel, ça se saurait...

A vos yeux je resterai un bobo parmi d'autres. De mon côté je suis pleinement satisfait de mon achat, en connaissance de cause.
Je ne cherche pas à devenir riche comme vous le sous-entendiez, simplement à me constituer un patrimoine avec des risques mesurés et l'ehpad (enfin la chambre) que j'ai acheté(e) est un des différents investissements que je mets en place pour assurer mes vieux jours.

Puis-je me permettre de vous demander quel investissement vous conseillez actuellement ?

Message edité 25/10/2012 à 20:51
0 Reco 25/10/2012 à 22:07 par lsga

oh, je me considère aussi comme un bobo si ça peut vous rassurer...

Le Jackpot des banques Américaines sur les Subprimes était d'avoir parié sur le fait que leurs clients ne pourraient pas rembourser ces mêmes crédits.

Comprenez bien : les banques prêtaient à taux variables à leurs clients, tout en pariant à côté pour des montants plus importants que leurs clients ne seraient pas capables de rembourser leurs crédits quand les taux remonteraient. Or, les taux étant à l'époque historiquement bas, il était facile de prévoir qu'ils allaient remonter. Si vous ne me croyez pas, regardez donc cette vidéo que je vous ai envoyée plusieurs fois, qui montre le procès de Goldmann après la crise (à 5 minutes 51) :
http://www.dailymotion.com/video/xu84uw_le-monde-d-apres-les-banques-vont -elles-tous-nous-ruiner-2-3_webcam

Je n'en ai pas la preuve, mais je vous parie qu'en ce moment même les banques françaises parient sur l'incapacité des épargnants français à rembourser les crédits locatifs ou autres 'investissements à effet de levier' dans l'EHPAD. Le marché de l'immobilier est au plus haut, et il est extrêmement facile de parier qu'il va baisser, de nombreux responsables de banques ont dit qu'il allait baisser, et je ne vois pas pourquoi elles ne parieraient donc pas ce marché à la baisse. Concrètement, cela veut dire qu'elles parient que de nombreux petits bobos à qui elles ont fait crédit ne seront pas capables de rembourser.

Les responsables des grandes Banques, eux, le savent : VOUS ETES UN PROLO. Ils vont vous plumer comme le petit pigeon que vous êtes, avec moins d'embarras et de remords que le gouvernement Hollande.


C'est par camaraderie envers vous que je vous préviens.

Si jamais dans quelques mois, ou années, le marché s'écroule et que vous êtes ruinés, j'espère que vous aurez l'élégance de savoir changer vos orientations politiques.

Message edité 25/10/2012 à 22:09
2 Reco 25/10/2012 à 22:31 par Emmanuel_86000

re,

ne vous inquiétez pas pour les mesures Hollande, je m'adapte en conséquence... Je suis simplement remonté de voir qu'on est plus incité à profiter du système qu'à y contribuer. Enfin c'est un autre débat.

Concernant la chambre Ephad achetée, je pense son prix "raisonnable" si je compare avec ce que certains autres gestionnaires proposent. Le loyer versé reste également raisonnable au regard de ce qui est facturé au résidant. L'emplacement est correct, et allez, avec un peu d'humour, grâce au réchauffement climatique, j'aurai dans quelques années un parfait pied-à-terre en bord de plage. Et si jamais je rencontre une difficulté de reconduction de bail, eh bien j'ouvrirai une antenne de Pompes Funèbres au sein de la résidence.

Concernant les taux variables vendus aux USA, il appartient à chacun de lire les conditions générales. J'ai moi même fais du taux variable en 2008, quand l'euribor 3 mois était à 4,66. Aujourd'hui le taux qui m'est facturé par la banque est de 1,19% et va tomber à moins de 0.5 en 2013. (j'ai même eu à 0,44 en 2010 si je me rappelle). Il était capé à +2 mais pas à la baisse.

Ici, comme on peut penser qu'on est dans une période basse (en taux), j'ai bien entendu préféré partir sur un fixe. 3.30% sur 20 ans reste très correct je pense.

On trouve aussi des DAT entreprise proches de 5, donc je ne prends pas un grand risque en plaçant à 5 et achetant à 3.3.

Pouvez-vous me faire part de vos suggestions d'investissement ? C'est avec un esprit tout à faire ouvert que suis prêt à les étudier.

(J'ai l'impression qu'il n'y a pas grand monde sur ce forum, on va être obligés de continuer en privé..)

3 Reco 26/10/2012 à 02:01 par lsga

'il appartient à chacun de lire les conditions générales'

Venant de la part de quelqu'un qui joue de l'effet de levier en croyant faire un investissement de bon père de famille, c'est un peu culotté ^^

Vous avez eu de la chance avec votre taux variable, ne tombez pas dans le piège de la dépendance comme les gens qui gagnent aux jeux la première fois.

Tant qu'à faire des suggestions d'investissements... Il faut fuir toutes les bulles, c'est une évidence (c'est le moment parfait pour vendre ses biens immobiliers et son or). Pour investir, il faut chercher ce qui est sous évalué. Ce sont des raisonnements tellement simples qu'on se demande comment vos banquiers arrivent à vous faire croire le contraire.... bref...

Qu'est-ce qui est sous évalué en ce moment ? Qu'est-ce qui va nécessairement monter dans les années qui viennent ? Que favorise le QE illimité de Bernanke et le MES européen ?

La monnaie du peuple bien sûr...

Les USA se sont mis à imprimer 50 Milliards de Dollars par mois, quand l'Europe va s'y mettre, les Chinois n'y pourront rien : leur monnaie va remonter.

C'est très difficile pour un Européen d'investir en Chine... Mais vous, vous avez déjà un pied là bas. A votre place, je placerais plutôt mes économies en Renminbi qu'en Euros, et j'attendrais sagement le décollage de la montgolfière.

Je vous épargne l'analyse marxiste sur le fait que la valeur réelle de la monnaie d'un pays dépend de sa force de production... mais je suis sûr que dans le fond vous le savez.

Message edité 26/10/2012 à 02:06
2 Reco 18/01/2013 à 19:15 par Emmanuel_86000

Bonsoir à tous,

Je viens de mettre à jour le site web de notre expérience en ajoutant les infos suivantes :
- Les questionnaires médicaux en délégation d'assurance, parcours du combattant,
- Une page "Fiscalité et comptabilité" : la récupération de la TVA, Durée des amortissements des murs, du mobilier, des frais d'acquisition. Les avantages de passer par un centre de gestion agréé
- la mise à jour en date du 17-01-2013 de l'ensemble de nos tableurs Excel accessibles en téléchargement sur la page "résumé".
N'hésitez pas à échanger avec moi depuis le formulaire prévu sur la page d'accueil du site.

En espérant que les précisions apportées permettent à ceux qui hésitent d'y voir plus clair.

cdt

Message edité 18/01/2013 à 21:16
2 Reco 15/03/2013 à 00:13 par D_Oxygen

Cher Monsieur, bonjour .

Je vois que vous vous intéressez à l'achat de biens (chambres
EHPAD) . Sachez que je suis spécialisé sur ce marché et je profite de taux très intéressants en terme de % et durée moyenne. Tenez moi au courant si vous êtes toujours intéressé pour investir sur autre produit.

Bien cordialement,

Yann Lemasson.

2 Reco 16/03/2013 à 21:34 par Emmanuel_86000

pour D_Oxygen,

Bonsoir, je ne sais pas si votre intervention s'adresse à lcl17 ou bien à moi pour un autre achat à venir, mais quand je lis "je profite de taux très intéressants en terme de %", en général je fuis. Quand une affaire est si intéressante, on la garde pour soi, non ?

J'ai épluché des dizaines de baux pendant plus d'un an. En général, il y a toujours une contrepartie d'un "taux très intéressant" : bail déjà en cours d'où frais de notaire ancien, gestionnaire peu recommandable (reconduction à la baisse), résidence peu fonctionnelle avec risque d'impossibilité de mise aux normes futures (type château), Signature d'un bail avec une filiale locale de gestion et non la maison mère, Signature avec un gestionnaire qui ne fait pas que de l'Ehpad et risque de détérioration des comptes Ehpad si les autres activités (type hospitalières) dégringolent, une revalorisation des loyers de type "au plus de" qui laisse le champ au gestionnaire de faire ce qu'il veut, propriété ou pas des parties communes... bref ce ne sont pas les risques qui manquent.

Dans mon cas, j'ai préféré faire un sacrifice de quelques dixièmes de points et tenter (car on n'est jamais sûr de rien) de bien comprendre dans quoi je m'embarquais.

Aujourd'hui je peux seulement dire qu'avec le CGP, le commercialisateur et le gestionnaire avec qui j'ai traité, tout s'est passé exactement comme prédit. L'achat a été réalisé au prix évoqué (pas de surprise de dernière minute), récupération rapide et sans souci de la TVA (même celle sur les frais de notaire), différentes déclarations dans les temps par le cabinet comptable "prescrit", loyer qui tombe le jour J, et un CGA qui nous informe très régulièrement des dispositions à adopter en fonction des derniers textes législatifs.

En cas de nouvel achat j'aurais plutôt tendance à refaire confiance aux différents interlocucteurs avec qui j'ai traité puisque tout s'est bien passé plutôt qu'à un interlocuteur qui souhaite motiver une vente par le seul fait d'un "taux très intéressant".

2 Reco 23/04/2013 à 11:02 par lemoncitron

le revenu moyen des personnes agés à 29K eur, je n'y crois pas, c'est plutot la moitié. En fait les 2/3 des ehpads sont payés par la secu car les retraites ne suffisent pas mais jusqu'à quand la secu va-t-elle payer ? Les ehpad dependent du bon fonctionnement de la secu mais c'est risqué.

0 Reco 21/06/2013 à 20:05 par sophie1

tu peux facilement trouver plusieurs offres sur les sites, mais pour l'ehpad comme c'est le cas pour d'autres investissements faut se méfier tout de même, renseignes toi d'abord sur les produits exposés sur le Net, mais d'après mon expérience après tant de recherches, j'ai bien ficelée à chaque fois ce que le conseiller me faisait avaler !!! et enfin avant de te lancer ds n'importe quoi fais une simulation de ton investissement moi au début je me suis servi de ça et à toi de confier ton investissement à la structure qui t convient

Message modéré 04/02/2015 à 17:17Message edité 21/06/2013 à 20:10
0 Reco 02/07/2013 à 13:15 par Alexis0611

Bonjour,

Je m'interesse depuis peu à ce type d'investissement. Vous dites avoir créé un petit site internet sur ce sujet, pourriez vous svp me transmettre le lien internet ?
Merci.

Cordialement,


0 Reco 02/07/2013 à 13:38 par Emmanuel_86000

Bonjour,
regardez ici. N'hésitez pas à me contacter, je pourrai si vous le souhaitez vous donner quelques conseils sur les pièges à éviter.
Cdt

0 Reco 22/11/2013 à 16:30 par Elisabeth78

Merci emmanuel pour toutes vos informations. Je suis également intéressé par un investissement en ehpad.
J'ai 56 ans et un peu de liquidité à placer, je sais pas si c'est la meilleure solution.

Merci de m'éclairer.

Message modéré 22/11/2013 à 18:29
0 Reco 29/05/2014 à 10:40 par ResidenceSenior

Le marché est en pleine ébullition. Après la fusion de Korian et Medica, les différentes opérations de croissance externe opérée oar ORPEA, c'est au tour de DomusVI de revoir son tour de table, les deux principaux actionnaires souhaitant céder leurs parts. Les appels à projets pour la création de nouveaux établissements étant rares, les opérateurs se tournent vers un développement hors France et en particulier en Europe. La chine intéresse également nos opérateurs français avec déjà des concrétisations d'accords pour ORPEA, Colisée Patrimoine , DomusLes grands groupes français de Maisons de Retraite, à la manœuvre, voient la Chine comme un relais de croissance

Le tout est de savoir avec la montée des technologies qui vont favoriser le maintien à domicile, la forte croissance du marché des résidences avec services pour les seniors et la montée en puissance des objets connectés et de la e-santé quel sera le profil demain de la demande de la prise en charge de la dépendance?

Message modéré 29/05/2014 à 11:07
0 Reco 27/07/2016 à 11:49 par DamienPillou

Bonjour avez vous des conseils concernant le choix d'une résidence pour senior? position géographique, rendement, répartition des charges ce genre de choses.
je ne voudrais pas me tromper dans mon choix d'investissement. merci d'avance

1 Reco 27/07/2016 à 12:20 par ResidenceSenior

Il faut ce poser de nombreuses questions avant de choisir l'opérateur et la résidence dans laquelle vous allez choisir d'investir en résidence senior.
Qui est le gestionnaire des locaux ?
Fait-il partie d'un groupe ?
De combien d'établissements déjà ouverts dispose-t-il ?
Qui est l'exploitant ?
A qui appartiennent les parties communes de la résidence ?
Quels sont les services qui sont compris dans ce « l'offre de services obligatoire » ?
Quel est le taux d'occupation actuel de la résidence ?
...
Pas toujours facile !