Connexion

Mot de passe oublié Pas encore de compte ?
Forum
LaVieImmo.com

Forum Achat-Vente

Nouveau sujet

Investissement immeuble de rapport Elbeuf

1 Reco 18/06/2018 à 16:44 par MrYoU76

Bonjour,

Je souhaite avoir l'avis sur un investissement dans un immeuble de rapport dans la commune de Rouen (plus précisement Elbeuf, moins côté ...).

Voici un extrait de l'annonce :
Cet immeuble avec places de parking dédiées est situé en hyper centre vous garantissant un niveau de vacance quasi nul. Le rez de chaussée est occupé par un restaurant coté qui prend à sa charge la majeure partie du foncier. Les appartements sont tous loués sous baux meublés. Revenu annuel 24300 €uros. Part de foncier 899 €. Excellente rentabilité.

Les appartements sont loués en meublés (2F2 et un F3 Duplex) pour presque 1200€ par mois.
Le local est loué jusqu'en 2023 (le restaurant est ouvert depuis 4 an d'après mes recherches ...).

Le prix proposé est de 245 000 € sachant que la taxe foncière est de 3000€ (2200 payé par le locataire du local).

Je rajoute que je suis dans une TMI 30% et que ca serait mon 1er investissement.
Du coup le but c'est de ne pas trop alourdir la fiscalité ... à court ou long terme ...

Qu'en pensez vous ?
Montage SCI IS ? ou non vu que les appartements sont déjà loués meublés ?
Il est plus intéressant de mettre uniquement le local dans une SCI IS ? Seul moyen permettant d'avoir un cash flow mensuel ?

C'est aussi la revente qui m'inquiète car c'est une ville où l'on trouve beaucoup d'immeubles de rapport en vente ... il est vrai que celui-là est en bon état apparemment.

Merci


0 Reco 19/06/2018 à 10:33 par dameceline

Bonjour
C'est un bon investissement je trouve.
Deja,en achetant un bien occupé ,vous profitez d’une décote à l’achat.En plus de cela ,vous n'etes plus obligé de chercher un locataire et de vous exposez à une période de vacance .Ce que les banquiers préfèrent :)

0 Reco 19/06/2018 à 10:38 par MrYoU76

Bonjour,

Le soucis est que si aucun montage n'est fait, je paierai beaucoup d'impôts :

- 3 appart meublés qui génèrent environ 14k par an : 7000 * 0.46 = 3300€ d'impôts (50% des revenus avec une TMI de 30%)
- local commercial qui génère environ 10k par an : 7000 * 0.46 = 3300€ d'impôts (70% des revenus avec une TMI de 30%)

sachant que j'aurai les mensualités pour rembourser le prêt que la revente n'est pas évidente apparemment ...

2 Reco 19/06/2018 à 14:00 par marc19

Vous focalisez sur les impôts alors que le véritable risque est ailleurs ..........

Cette ville est farcie (le mot est faible) d'immeubles à vendre..............

Pourquoi , d'après vous ?

Je trouve d'instinct que la mariée est trop belle .

Avez vous épluché dans le détail tous les baux , pour détecter d'éventuelles anomalies.........

Connaissez vous les antécédents de tous les locataires .......

Humm !

Agence ou propriétaire .......

Je vous conseille de tout décortiquer

Il vaut mieux louper une affaire que se mordre les doigts pendant des années .........

1 Reco 19/06/2018 à 15:05 par MrYoU76

Effectivement il y a beaucoup d'immeubles de rapport à vendre, on peut trouver plusieurs raisons.

Je pensais surtout aux grandes vacances locatives mais en général la réponse est que les apparts sont loués depuis toujours !

Si j'ai bien compris je dois éviter ce type d'investissement ?

Dans une ville voisine j'ai trouvé ce bien qui rapporte 2200€ par mois :
Votre texte à lier..., la taxe foncière est de 3800€ par an, chaque bien peut-être revendu à l'unité à 115 000€.
Pensez-vous que c'est risqué aussi ?

Avez-vous des conseils ? J'ai pensé aux studios sur Rouen cette fois ci mais les rendements ne sont pas terribles ... Concernant le LMNP c'est pareil quand je fais les calculs le prix d'achat couvre les gains d'impôts ...

Merci!

0 Reco 19/06/2018 à 15:09 par immoconseil67

Bonjour.

Effectivement, dans un premier temps l'imposition est secondaire car il existe différentes solutions financières pour la contourner.

Ce qui m'étonne est vraiment le prix. On est pas dans des villes comme Mulhouse ou Perpignan et le montant de la vente est vraiment très bas.

Première question, pourquoi le restaurant n'achète pas ? En connaissance de cause, je sais que les bons restaurants attirent de nombreux apprentis de 16 à 30 ans qui ont besoin d'un logement ou, à minima d'un endroit où dormir. Les restaurants parisiens sont justement propriétaires d'immeubles et un étage est réservé pour les apprentis.

Pour moins de 300 000 euros, vous avez un local commercial et 3 logements meublés .
Il est possible que, pour différentes raisons, le proprio veuille vendre à perte ( règle des 3 D : Dette, divorce, Décès)
Pour autant vous allez devoir mixer fiscalement 1 local commercial avec 3 logements meublés, donc pas de SCI, une LMNP qui peut être du jour au lendemain à la limite de l’acceptation fiscale.

On ne peut pas répondre à votre place, et malgré vos explications très détaillées, un avocat sera plus à même de vous fournir de vous répondre.

M'étant retrouvé dans une situation quasi similaire à Mulhouse, j'ai demandé une expertise au niveau de la façade et de la charpente. Et la toiture était une ruine.
Comme il y a déjà des locataires, demandez à savoir si ils font du bruit ou si d'autres font du bruit (tram, bus, métro, voisins, jeunes étudiants qui "geulent" le soir), si ils sont réguliers dans leur loyer ( acceptez quand même qu'ils aient pu loupé un ou deux loyers sur plusieurs années).

Bon courage.

Immo Conseil

Message edité 19/06/2018 à 15:18
0 Reco 19/06/2018 à 15:25 par MrYoU76

Bonjour,

Merci pour la réponse.
Le bien en question est celui-là :
Votre texte à lier...

Il est situé en hyper centre après Elbeuf n'est pas une grande ville ... mais je ne pense pas que ce soit impossible de trouver un locataire ... après c'est vrai que c'est un F3 et deux F2 loués en meublés .. c'est pas courant ...

En LMNP ca n'est pas rentable pour moi alors d'après mes calculs ? (TMI 30%)

0 Reco 19/06/2018 à 15:52 par immoconseil67

Extrait de l'annonce sur le boncoin :
"
Immeuble 4 pièces 237 m²
245 000 €
01/06/2018 à 11h06

ELBEUF

Cet immeuble avec places de parking dédiées est situé en hyper centre vous garantissant un niveau de vacance quasi nul. Le rez de chaussée est occupé par un restaurant coté qui prend à sa charge la majeure partie du foncier. Les appartements sont tous loués sous baux meublés. Revenu annuel 24300 €uros. Part de foncier 899 €. Excellente rentabilité.
Référence annonce : 8982EL
Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété :
Nombre de lots : 4
Charges prévisionnelles annuelles : 636 €
"

Premièrement ELBEUF est à 23 km de ROUEN, mais elle reste une ville de bonne taille, car sa population est de 16 000 habitants. Je n'ai rien contre les villes périphériques, mais il faut qu'il y ait de la "vie et un certain intérêt". Et à part l'hôpital, il n'y a pas de gare SNCF ..... gros, très gros point noir.

Bon ok, alors on va faire les calculs les plus basiques (et j'ai bien dit basique) qui soient :
Taxe foncière minimum de 25 % pour la ville.
immeuble 245 000
loyer 24 300
Frais de notaire à votre charge.

http://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilie r/calcul-des-mensualites.html
Bon supposons, que vous financez le tout par un prêt à 100%
25 ans pour un prêt il faudra payer 1 092,97 €.
899 de taxe foncière soit 10982.27+ 899 =1992
24300/12 = 2025 euro

Et ça c'est juste pour rembourser le prêt et la TF. Selon votre statut y'aura encore pas mal de choses à payer

Donc ouais c'est peut être jouable, mais ce que la banque va retenir c'est qu'il ya déjà des locataires. Cependant, une aide extérieur comme un comptable, ou un avocat fiscaliste est vraiment indispensable pour faire un bon business plan car vous n'allez peut être pas acheter du bénéfice ou à défaut, du rentable zéro (pas de bénéfice, pas de perte) mais bien uniquement de la perte pendant 25 ou 30 ans si vous ne mettez aucun apport conséquent.

Immo Conseil.

Message edité 19/06/2018 à 16:01
0 Reco 19/06/2018 à 16:00 par MrYoU76

C'est ce que je me disais c'est jouable car avant impôt il peut rester quelques centaines d'euros ce qui permet de couvrir un peu les risques de vacances locatives.
Par contre une fois qu'on fais le calcul après impôt c'est la catastrophe !
Payer 7k ou 8k d'impôt ne m’intéresse pas forcement ...

0 Reco 20/06/2018 à 09:14 par marc19

Ca interesse personne de payer des impôts.....................

0 Reco 20/06/2018 à 09:57 par MrYoU76

C'était dans le sens payer 7k d'impôts pour empocher 23k par ans ... sachant qu'il faut aussi payer les mensualités du crédits ... donc je crois que pour une TMI de 30% ce n'est pas la peine de penser à investir de cette façon ...


0 Reco 20/06/2019 à 09:27 par LeaLeaDeroda

Bonjour,
Pour bien calculer la rentabilité dans le cadre d'un projet d'investissement à Elbeuf, Rouen ou en Normandie, le mieux est de s'adresser à un cabinet spécialisé en gestion de patrimoine et d'investissement. Investir à Rouen est peut-être l'une des meilleures options de par la taille de la ville, sa proximité avec Paris et son dynamisme éco... A voir.
Bonne continuation