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Investissement immobilier emprunt ou propre fond

1 Reco 16/02/2011 à 14:03 par Ebert

Bonjour,

Pour un premier investissement immobilier, je desire acquerir un appartement, et je l'ai déjà trouvé. Je dispose déjà du montant necessaire pour cet achat. Je voudrais avoir vos avis sur ce que je dois faire, faire un emprunt ou acheté avec mon propre fond? pour bénéficier des avantages fiscaux ,serait il mieux de négocier un taux interressant auprès de la banque?Les taux actuels sont t'ils interressants?pourcentage de fonds propres à fournir à la banque ?

Merci de vos conseils

Martin


0 Reco 16/02/2011 à 14:08 par marc19

Si vos liquidités actuelles ne vous rapportent rien ou moins de 4 %, sur quelque livret et assurance vie, pourquoi emprunter ?

0 Reco 16/02/2011 à 17:16 par tomitoma

20% du montant de l'opé en apport, le reste en emprunt, histoire d'investir avec l'argent de la banque et qu'en fin d'année les revenus fonciers soit le plus proche possible de zéro.

0 Reco 16/02/2011 à 20:10 par marc19

Si vous avez de "la fraîche" , profitez en plutôt pour négocier fortement le prix de votre investissement.
Un vendeur est TOUJOURS alléché par du casch et n'oubliez pas que votre premier bénéfice se fait à l'achat.
Q'un crédit a toujours un coût et que les avantages fiscaux peuvent être réduits ou supprimés sans préavis .

1 Reco 16/02/2011 à 21:14 par ludomaya

La première question à se poser, c'est de savoir si c'est un investissement pour l'habiter ou pour le louer. Pas exactement la même chose...

1 Reco 17/02/2011 à 07:24 par marc19

Peu importe, je fais partie de ceux qui pensent que le crédit ne doit être utilisé que par nécéssité et cela fait déjà le plus grand nombre .
De ceux aussi qui estiment que l'accés au crédit ne doit pas avoir le seul but de s'enrichir ou de défiscaliser mais de loger sa famille .
C'est un voeu pieux, je sais ....................on est en train de construire une France de propriétaires endettés jusqu'aux yeux.

1 Reco 17/02/2011 à 08:00 par speedleo

bonjour,

pour te repondre personellement, il faudrait que tu nous dises :

quel age as tu?
quelle est ta stratégie d'investissement?
Penses tu revendre ce bien dans 5, 10, 15 ou 20 ans
quelle est la renta brute de ton projet locatif
Dans quelle tranche maximale d'impots tu te trouves?
es tu propriétaire de ta RP

en fonction de ces réponses on pourra te dire si

achat cash - achat à crédit - achat in fine....

à suivre

bonne journée

1 Reco 17/02/2011 à 09:32 par ludomaya

marc19a écrit : Peu importe, je fais partie de ceux qui pensent que le crédit ne doit être utilisé que par nécéssité et cela fait déjà le plus grand nombre .
De ceux aussi qui estiment que l'accés au crédit ne doit pas avoir le seul but de s'enrichir ou de défiscaliser mais de loger sa famille .
C'est un voeu pieux, je sais ....................on est en train de construire une France de propriétaires endettés jusqu'aux yeux.
Je suis tout à fait en désaccord avec ça...

0 Reco 17/02/2011 à 12:59 par marc19

Mais c'est ton droit , Ludo !!!

0 Reco 17/02/2011 à 20:53 par ludomaya

Merci Marc :)

0 Reco 18/02/2011 à 07:32 par Ebert

Merci pour vos réponses

Pour répondre à speedleo, j'ai 42 ans
ce sera pour un investissement locatif
En faites , je pose cette question pour savoir si j'ai plus à gagner en empruntant, en matière de fiscalité, les divers avantages


0 Reco 18/02/2011 à 10:43 par speedleo

bon, tu es avare en reponse.....

si je prends pour hypo ton age, un investissemet locatif pour preparer ta retraite et une situation fiscale ....et le fait que tu es marrie

je te conseille la solution a credit car

un investissement se fait toujours avec l argent d un autre ( ici la banque) sinon cela devient un placement
ton cash sera place en parallele
les interets d emprunts viendront en charge dans ta declaration d impots

et surtout si tu decedes avant la fin du credit ta famille recupere l argent cash de l assurance vie + l appart paye puisque tu as une assurance deces avec ton credit

0 Reco 19/02/2011 à 07:30 par Ebert

speedleoa écrit : bon, tu es avare en reponse.....

si je prends pour hypo ton age, un investissemet locatif pour preparer ta retraite et une situation fiscale ....et le fait que tu es marrie

je te conseille la solution a credit car

un investissement se fait toujours avec l argent d un autre ( ici la banque) sinon cela devient un placement
ton cash sera place en parallele
les interets d emprunts viendront en charge dans ta declaration d impots

et surtout si tu decedes avant la fin du credit ta famille recupere l argent cash de l assurance vie + l appart paye puisque tu as une assurance deces avec ton credit
Merci beaucoup Speed!en tout cas j'ai deja effectuée une simulation auprès d'une banque!ça me semble correct mais bon disons que je suis un peu indecis et peu confiantdans mes decisions.
Un ami me propose d'investir avec lui en SCI!!bon je vais y reflechir

0 Reco 19/02/2011 à 15:32 par ludomaya

Moi, perso, je partirais seul... ;)

0 Reco 20/02/2011 à 07:37 par rockefeller

Pourquoi pas payer cash si vous en avez les moyens, de cette manière vous allez vite rentabiliser si vous le mettez en location.

0 Reco 21/02/2011 à 21:36 par oscar33

Payez cash, seulement si votre objectif c'est de dégager immédiatement des revenus.
Si vous n'avez pas besoin de ces revenus pour assurer votre quotidien , préférez l'emprunt qui vous permettra d'optimiser fiscalement.

Pouvez vous nous donner le montant de l'opération et le loyer attendu afin d'affiner cette réponse?

0 Reco 22/02/2011 à 07:30 par marc19

Optimiser fiascalement , cela va trés vite devenir un rêve, Oscar.
On réfléchit trés studieusement en haut lieu pour supprimer tout ça .......................

1 Reco 22/02/2011 à 07:46 par marc19

Il n'y a qu'à voir les promoteurs immobiliers qui se sont emparés des dispo Robien et Scellier pour, dans de nombreuses régions, mettre quasiment sur la paille de nombreux apprentis investisseurs crédules
Bien surpayé, de mauvaise qualité, logement vide car loyers surévalués et la cerise sur le gâteau n'a plus cours donc aucune défiscalisation .
Le pire, c'est que ça continue allègrement partout ou presque car on manipule à souhait les zones .

0 Reco 22/02/2011 à 18:10 par speedleo

c'est bizzare personne ne parle de l'interet (en cas de deces biensur) de l'assurance deces du credi.....

0 Reco 22/02/2011 à 18:22 par marc19

Non, c'est pas bizarre parce que l'on répugne plus ou moins consciemment à évoquer sa mort ou celle d'un proche ....... on le sait mais on en parle pas .........

0 Reco 22/02/2011 à 18:25 par Bernie

Investir peut-être constructif, décéder c'est plutôt destructif. Quand on achète, on ne pense pas tout de suite à laisser le produit à la jouissance des autres....


1 Reco 22/02/2011 à 18:34 par MisterHadley

Y a ptete un truc à faire, là, non..?

Genre une sépulture en plein milieu du salon...

... un mix des deux, quoi...

Splendide 7 pièces avec vue imprenable, terrasse, box, digicode, et sépulture...

=)

Message edité 22/02/2011 à 18:35
0 Reco 22/02/2011 à 18:41 par Bernie

Avec l'inscription: MERKI...... Plutôt épitaphe, ça sonne mieux dans un tel environnement de luxe..

Message edité 22/02/2011 à 18:42
0 Reco 22/02/2011 à 18:44 par Bernie

marc19a écrit : Non, c'est pas bizarre parce que l'on répugne plus ou moins consciemment à évoquer sa mort ou celle d'un proche ....... on le sait mais on en parle pas .........Surtout à 42 ans......

0 Reco 22/02/2011 à 18:52 par MisterHadley

Berniea écrit : Avec l'inscription: MERKI...... Plutôt épitaphe, ça sonne mieux dans un tel environnement de luxe..Mikeline..!?

C'est toi..!?

=)

0 Reco 22/02/2011 à 18:53 par Bernie

Oui Kevina..... =)

0 Reco 22/02/2011 à 18:56 par MisterHadley

Ouais, mais lui, il est vachement plus mûr, il a quinze ans et demi...

Hi hi hi hi hi...

=)

Tout le monde s'incline devant le grand (petit) Mossieur S...

Enfin, presque... ;)

0 Reco 22/02/2011 à 18:58 par MisterHadley

D'ailleurs, si tu ne sais pas quoi m'offrir pour ma boum d'anniv, je ne dirais pas non à l'oeuvre complète du monsieur...

... enfin, moi j'dis ça comme ça, hein...

;)

0 Reco 22/02/2011 à 19:02 par speedleo

je vois que lorsqu on passe du cadre investissement au sujet gestion de patrimoine certains n'arrivent + à suivre

bon tant pis mais je pense aussi à ma famille

0 Reco 22/02/2011 à 19:04 par MisterHadley

speedleoa écrit : je vois que lorsqu on passe du cadre investissement au sujet gestion de patrimoine certains n'arrivent + à suivre

bon tant pis mais je pense aussi à ma famille
Si tu veux vraiment penser à ta famille, investis à travers une sci que tu auras créée pour ça.

0 Reco 22/02/2011 à 22:33 par oscar33

marc19a écrit : Optimiser fiascalement , cela va trés vite devenir un rêve, Oscar.
On réfléchit trés studieusement en haut lieu pour supprimer tout ça .......................
Oui cela devient une horreur d'être un petit bailleur qui cherche juste à se constituer une retraite à credit...j'ai de plus en plus l'impression d'être une vache à lait !
Mais l'aventure reste passionnante !


0 Reco 23/02/2011 à 10:26 par Bernie

Au prix où est le lait en ce moment......

0 Reco 23/02/2011 à 11:41 par MisterHadley

Berniea écrit : Au prix où est le lait en ce moment......J'envisage de plus en plus l'investissement massif dans le "légume urbain", personnellement... ;)

0 Reco 23/02/2011 à 11:48 par Bernie

Pas bête......Un grand terrain, divisé en petites parcelles en vue de la location pour jardin "ouvrier"........

Message edité 23/02/2011 à 12:03
0 Reco 23/02/2011 à 12:02 par MisterHadley

Berniea écrit : Pas bête......Un grand terrain, divisé en petite parcelles en vue de la location pour jardin "ouvrier"........Non, encore bien mieux...

Produire du légume bien d'chez nous autres, en urbain, c'est à dire après avoir fait main basse sur un immense hangar et/ou entrepôt, reconverti en serre géante (et urbaine, donc...)...

Genre 5000m² voir bien plus de légumes cultivés directement à proximité la plus immédiate de leurs consommations...

Sans pesticides... sans produits chimiques...

24/24, 7/7, toute l'année... ;)

Difficile de faire plus proche en terme de transport polluant, n'est-ce pas..?

;)

Et j'y pense très sérieusement, en plus...

Energie solaire, non pas vendue sur le dos des autres pour m'en mettre plein les fouille sans rien faire, mais directement dépensée pour alimenter l'ensemble... Chauffage, lumières, etc, etc...

Récupération et gestion de l'eau de pluie récupérée au maximum sur toute la surface de toiture de l'ensemble...

Etc, etc...

La vie, quoi...

Et obtenir la meilleure qualité directement là où elle est nécessaire, mais au prix, non pas prohibitif du "bio" venu de l'autre bout du monde en avion polluant, mais au prix du "chimique" classique que beaucoup trop d'entre nous ne peuvent déjà pas se payer décemment...

;)

Message edité 23/02/2011 à 12:06
0 Reco 23/02/2011 à 12:09 par Bernie

Si tu peux mettre un hangar de 5000m² tu peux diviser le terrain en parcelles de 100m²....... Donc 500 parcelles x 60€/mois...... = 3000€

Sans investissement particulier. L'eau de pluie par citerne.

Un hangar avec des légumes demande énormément d'investissement en argent et main d'oeuvre

0 Reco 23/02/2011 à 12:13 par MisterHadley

Berniea écrit : Si tu peux mettre un hangar de 5000m² tu peux diviser le terrain en parcelles de 100m²....... Donc 500 parcelles x 60€/mois...... = 3000€

Sans investissement particulier. L'eau de pluie par citerne.

Un hangar avec des légumes demande énormément d'investissement en argent et main d'oeuvre
Ce n'est pas pour louer, mais pour réellement produire...

... et commercialiser réellement la production... ;)

0 Reco 23/02/2011 à 12:14 par Bernie

Moins rentable........

0 Reco 23/02/2011 à 12:14 par MisterHadley

Je peux déjà loger massivement...

... et ça fait des lustres que je me soucis également de faire "manger" aussi...

L'immobilier me lassant un chouia dans sa version classique, je me suis dit qu'il était donc temps d'augmenter les enjeux et les difficultés...

0 Reco 23/02/2011 à 12:16 par MisterHadley

Berniea écrit : Moins rentable........Si je voulais m'en mettre plein les poches, je ne ferais déjà pas du bénévolat sur tes pages... =)

0 Reco 23/02/2011 à 12:17 par MisterHadley

Et en plus, double effet kisskool, ça crée de l'emploi là où il y en a besoin... ;)


0 Reco 23/02/2011 à 12:19 par marc19

Tu t'instruit , c'est différent et pour rien

0 Reco 23/02/2011 à 12:20 par MisterHadley

marc19a écrit : Tu t'instruit , c'est différent et pour rienC'est l'inverse... =)

0 Reco 23/02/2011 à 12:28 par marc19

MisterHadleya écrit : Non, encore bien mieux...

Produire du légume bien d'chez nous autres, en urbain, c'est à dire après avoir fait main basse sur un immense hangar et/ou entrepôt, reconverti en serre géante (et urbaine, donc...)...

Genre 5000m² voir bien plus de légumes cultivés directement à proximité la plus immédiate de leurs consommations...

Sans pesticides... sans produits chimiques...

24/24, 7/7, toute l'année... ;)

Difficile de faire plus proche en terme de transport polluant, n'est-ce pas..?

;)

Et j'y pense très sérieusement, en plus...

Energie solaire, non pas vendue sur le dos des autres pour m'en mettre plein les fouille sans rien faire, mais directement dépensée pour alimenter l'ensemble... Chauffage, lumières, etc, etc...

Récupération et gestion de l'eau de pluie récupérée au maximum sur toute la surface de toiture de l'ensemble...

Etc, etc...

La vie, quoi...

Et obtenir la meilleure qualité directement là où elle est nécessaire, mais au prix, non pas prohibitif du "bio" venu de l'autre bout du monde en avion polluant, mais au prix du "chimique" classique que beaucoup trop d'entre nous ne peuvent déjà pas se payer décemment...

Un genre de kolkhoze, quoi ..................

;)

0 Reco 23/02/2011 à 12:33 par MisterHadley

Non, le tolier, c'est moué...

Pas le bon peuple... ;)

Ni encore moins la "communauté"...

Tout est privé, KOLOSSAL nuance... ;)

Faut faire du chiffre, c'est sûr, mais de façon bien plus utile, sur un "produit" où la demande est extrêmement présente, et donc, l'offre inexistante...

Du business très 21 ème siècle, quoi... ;)

Message edité 23/02/2011 à 12:39
0 Reco 23/02/2011 à 12:44 par MisterHadley

Consultez les cours sur le marché de Rungis, c'est incroyable...

Entre le "chimique" et le "bio" venu d'ailleurs, parfois les prix de gros HT sont multipliés par trois...

Là dessus, vous rajoutez les marges des distributeurs...

C'est une honte..!

Hier, je zieutais les prix "spécial salon de l'agriculture" d'un très grand distributeur...

Le prix "en promotion exceptionnelle" pour quatre ou cinq jours correspond à une marge déjà très confortable d'au moins 40% sur le prix de gros...

Donc, hors "promotion exceptionnelle", la marge serait à combien, hum..?

Inadmissible...

Alors, au même titre que le logement, le légume m'intéresse aussi...

C'est bien sympathique de faire des pubs incitant à "manger cinq fruits et légumes par jour", si la plupart ne peuvent s'en payer...

Donc, j'y pense de plus en plus...

:)

Message edité 23/02/2011 à 12:46
0 Reco 23/02/2011 à 14:06 par Bernie

C'est bien pour ça que je me lance cette année pour la première fois de ma vie dans l'activité potagère. Quitte à finir de ressembler à un poireau.......

Mais dans l'esthétique...pas des rangées à perte de vue mais un potager moyen-âgeux...... Des cadres divisés en carrés.

L'eau de pluie est gratuite. Sans aucun produit chimique car sur le net on trouve plein d'astuces pour combattre les hôtes indésirables en mélangeant fleurs et fruits. En faisant des associations aussi entre légumes ennemis et ceux qui son bons copains.

Ca a été un travail assez conséquent pour étudier l'activité à fond. Mais très instructif aussi.

Faut bien s'occuper à la retraite et carottes gratuites et toutes fraîches pour mon bourrin en prime. Elle est pas belle la vie?

Message edité 23/02/2011 à 14:20
0 Reco 23/02/2011 à 14:20 par MisterHadley

J'te filerai ptete un job de consultante en "grosse llégume"... =)

Tu fais quoi, comme légumes, finalement..?

0 Reco 23/02/2011 à 14:25 par Bernie

De tout un peu: légumes racine, légumes feuille, légumes graines et légumes fruits....

Tomates, courgettes, haricots, épinanrds, oignons, pommes de terre (culturées dans un sac) radis, carottes, courgettes, potiron, choux blanc, chou-fleur......

Semis à 15 jours d'interval pour en avoir tout l'été, sans se retrouver avec 15 saladesà manger dans la même semaine -_-

Quelques fraisiers aussi, je kiffe les fraises, oh, oué man! :)

N'empêche que je me suis drôlement cultivée en la matière.

Message edité 23/02/2011 à 14:45
0 Reco 23/02/2011 à 14:32 par MisterHadley

J'ai jusqu'ici retenu ceci :

Aubergine...

Concombre...

Courgette...

Poivron, rouge et vert...

Tomate...

Scarole...

Laitue iceberg...

Et je garde en option les zoignons... ;)