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investissement locatif ancien

0 Reco 28/03/2011 à 18:33 par sonia85100

Bonjour, 40 ans célibataire un enfant, proprietaire de ma maison, commercante depuis 10 ans en nom propre BIC 35000
A ce jour, je souhaiterais acheter un immeuble en plein centre d'une ville de 56000 hab, secteur gare.
J'en ai un en vue valeur 310000€ 9 appart allant du studio au t3 loyer annuel 30000 euros tous loués
C'est un premier investissement mis a part ma maison et mes 2 fonds de commerces, au départ je souhaitais acheter des murs commerciaux mais introuvable!!!
Mes questions sont les suivantes, puis je emprunter la totalité sachant que les loyers rembourse largement le pret
Quelles questions je dois me poser a ce jour, a savoir que mon but n'est pas une reduction d'impot mais un investissement pour ma retraite et pour l'avenir de ma fille, peut etre certains ou certaines d'entre vous peuvent me donner quelques conseils et ce dont a quoi il faut que je m'interesse maintenant
Merci d'avance


1 Reco 28/03/2011 à 18:50 par b2iret8te

Pour le crédit, c'est votre banque qu'il faut aller. elle seule peut vous dire que vous pouvez emprunter à 100% car nous ne connaissons pas l'historique de votre compte en banque.
En ce qui concerne, les loyers, vous êtes optimiste en pensant qu'ils rapporteront plus que l'es échéances du prêt. Pensez à l'entretien des logements et de l'immeuble, à la vacance (surtout pour les petites surfaces), aux divers impôts et taxes. Ce sera déjà bien qu'ils vous permettent sans trop vous priver de payer les échéances.
Mais il est vrai que vous avez tout à fait raison de penser à financer votre retraite, je fais de même, notamment par des investissements immobiliers.
Alors ne vous découragez pas. Même si le placement n'est peut-être pas aussi lucratif que vous pensez (notamment dans le stade de remboursement du prêt), il faut aller de l'avant et téléphoner dès demain à votre banquier.

2 Reco 28/03/2011 à 18:54 par JGimenez

Bonjour,

Votre projet est très intéressant, mais vous devez effectivement porter une attention particulière sur certains points :
- Concernant l'emprunt, tout dépend de votre niveau d'endettement actuel : avez-vous des emprunts en cours sur votre maison ou éventuellement à titre personnel sur vos fonds de commerce, pour quel montant? Si votre taux d'endettement est élevé, le financement global du projet sera peut être plus compliqué à réaliser, même avec des loyers permettant de le rembourser...
- A ce titre, le rendement locatif semble intéressant mais le bien que vous souhaitez acquérir est-il bien localisé? Savez-vous si la demande locative est-elle élevée? Autrement dit, il convient d'envisager une possibilité de vacance locative sur une partie des locaux... Les banques ne peuvent donc pas véritablement s'appuyer sur ces revenus théoriques pour financer votre montage..

Si vous envisagez votre investissement pour votre avenir et celui de votre enfant, vous devez également pensez à plusieurs choses, mais pour ce faire, il conviendrait d'effectuer une étude globale de votre patrimoine et de trouver des solutions adéquates à vos objectifs. Il manque des éléments ici pour pouvoir donner une réponse pertinente, mais plusieurs questions peuvent se poser : anticipation de la transmission de votre patrimoine vers votre fille ? Estimer et améliorer votre niveau de retraite de manière chiffrée ? Vous pouvez réduire votre impôt sans forcément réaliser d'investissement "défiscalisant" : le montage financier de votre projet sera à étudier avec attention... Bref, un ensemble de questions à se poser pour maîtriser toutes les conséquences civiles, fiscales et financières de votre investissement.

Si vous souhaitez plus d'informations, n'hésitez pas à me contacter à l'adresse suivante : jeremygim@free.fr .

Bien cordialement.

Jeremy Gimenez.

2 Reco 28/03/2011 à 20:40 par marc19

Pour un premier investissement , je vous trouve bien gourmande .
310000 pour 9 appartements...............................avec 30000 de loyers annuels.
Elle est où cette petire merveille ? ville de 60000 ha saturée de scellier ou Robien ? Mmmmm, la méfiance est de mise .
Etude approfondie des baux en cours .
Bilan général de l'état de l'immeuble .
Montant des taxes foncières .
Etude de l'offre et de la demande locative .
Aprés seulement , on parle financement .

0 Reco 28/03/2011 à 21:11 par sonia85100

Merci a vous tous pour vos réponses
Gourmande!!! ;) Non je cherche la rentabilité, si je dois acheter un appart neuf qui ne me rapporte que dans 25 ans aucun intéret, pour moi c'est un placemant mais je ne veux pas rajouter ce qui manque au bout si les loyers ne couvrent pas ou presque pas le credit
Ce n'est pas une histoire de gourmandise seulement dans ce cas de figure, si un ou deux loyers restent impayés je ne m'endette pas j'ai dans cette situation une marge de securité
je sais que les impots fonciers sont de 2500 euros, j'ai eu des photos, c'est propre et entretenu, mais ce n'est que le premier abord et je suis consciente que ca peut etre une arnaque.... A verifier
Cet immeuble se situe en plein centre de Niort(78) près de la gare il y a 3 studios 3 T2 1 t1 bis et 2 T3 les loyers ne sont pas excessifs pour quelle raison je l'ignore!!
Pour le reste etat de l'immeuble je n'en sais pas plus
Voila en gros je sais que les T3 et T2 sont occupés par des locataires depuis pres de 8 ans
Peut etre que je ne me dirige pas vers la bonne solution, il est vrai que l'immobilier et moi ca fait deux, c'est peut etre trop lourd a gerer ou trop risqué

0 Reco 28/03/2011 à 21:13 par sonia85100

Je n'ai pas fait d'étude très approfondie encore, seulement ca a l'air rentable, je me suis trompée departement 79

0 Reco 28/03/2011 à 22:47 par oscar33

Très bonne idée pour ta retraite !
Cependant méfie toi tout de même...
Je connais mal le marché locatif sur Niort...une recherche rapide sur Seloger montre qu'il y a beaucoup d'immeuble de rapport à vendre dans cette ville ! Je crois même que l'immeuble en question est en vente sur ce site.
Perso, pour débuter je commercerai sur un projet plus modeste ( un immeuble avec 2 ou 3 apparts' histoire de te "faire la main".
Etre bailleur ne s'improvise pas, il y a beaucoup de pièges...mais quellle belle aventure !
un conseil aussi, évite d'investir à plus d'une heure de chez toi ! (réduction des frais et réactivité si soucis !)
bon courage !

0 Reco 28/03/2011 à 23:12 par sonia85100

En fait le but est d'investir, en fait c'est ma curiosité qui m'a mené a ce projet, je ne suis pas sure qu'il soit réaliste et réalisable de part mon manque de compétences dans l'immobilier, je ne souhaite pas me faire la main (mais acheter un bien sur lequel je ne vais pas perdre d'argent)parce que je ne pense pas acheter plusieurs immeubles mais un seul qui pourrait m'assurer une retraite confortable.
Cette aventure me tente, mais en restant dans la limite du raisonnable; Je vais commencer par me faire la main en me documentant sur l'immobilier et ses ficelles,en fait je me dirigeais vers des villes moyennes et comme tu me le conseilles a maxi une heure de chez moi, je vais étudier ca de pres, Nantes, la rochelle, Niort...
Merci a tous pour vos conseils

0 Reco 28/03/2011 à 23:35 par cocoyalex

Règle d'or: n'investir que sur un marché (une ville) que l'on connait bien et dont on maitrise toutes les ficelles, sinon, on risque d'aller "droit dans le mur"...

2 Reco 28/03/2011 à 23:48 par ludomaya

Bonsoi
Premièrement, investir à Niort, Nantes ou La Rochhelle, c'est pas la même chose
Deuxièmement, une rentabilité proche ou supérieure à 10%, on n'en trouve rarement dans les plus grandes villes...
Troisièmement :
Calcul hyper rapide :
310 000 euros sur 15 ans (en imaginant que cela coûte 310 000 euros frais de notaire inclus) : 2350 euros par mois, soit 18200 euros
+ taxe foncière 2500 euros = plus de 30000 euros

Il faut alors ajouter les charges non récupérables, les impayés, les apprts libres, la CSG, le RDS etc...
Il faut également ajouter des impôts sur le revenu supplémentaires.
Je n'ai pas encore parlé des travaux...

Pour moi, c'est un projet qui va dans le mur.
Vous ne semblez pas connaître le marché, ni le produit, ni.... trop de choses.

Perso, le banquier ne veut plus me prêter à 100% (FNI). Pourtant, mon dossier n'était pas trop mauvais...

Je vous conseillerai donc de partir petit. Qui va piano...
Si vous investissez dans un produit intéressant, vous aurez vite faite de racheter quelque chose, puis encore autre chose.

Même si votre profil est très intéressant, qu'il fera saliver quelques banquiers, prenez votre temps. Cela évitera toute perte d'argent. Et, encore une fois, ne vous lancez pas dans un gros projet sans une solide aide...

0 Reco 29/03/2011 à 07:29 par marc19

sonia85100a écrit : Merci a vous tous pour vos réponses
Gourmande!!! ;) Non je cherche la rentabilité, si je dois acheter un appart neuf qui ne me rapporte que dans 25 ans aucun intéret, pour moi c'est un placemant mais je ne veux pas rajouter ce qui manque au bout si les loyers ne couvrent pas ou presque pas le credit
Ce n'est pas une histoire de gourmandise seulement dans ce cas de figure, si un ou deux loyers restent impayés je ne m'endette pas j'ai dans cette situation une marge de securité
je sais que les impots fonciers sont de 2500 euros, j'ai eu des photos, c'est propre et entretenu, mais ce n'est que le premier abord et je suis consciente que ca peut etre une arnaque.... A verifier
Cet immeuble se situe en plein centre de Niort(78) près de la gare il y a 3 studios 3 T2 1 t1 bis et 2 T3 les loyers ne sont pas excessifs pour quelle raison je l'ignore!!
Pour le reste etat de l'immeuble je n'en sais pas plus
Voila en gros je sais que les T3 et T2 sont occupés par des locataires depuis pres de 8 ans
Peut etre que je ne me dirige pas vers la bonne solution, il est vrai que l'immobilier et moi ca fait deux, c'est peut etre trop lourd a gerer ou trop risqué
Gourmande dans le sens strict du montant global de l'opération , probablement plus prés de 350000 avec les frais et quelques travaux à découvrir .............
Effectivement , lourd à gérer pour un débutant qui veut se passer d'un gestionnaire , faut du temps , de la patience , de la rigueur , le reste s'apprend ..
NIORT, la ville des assureurs mutualistes , mais à côté , pas beaucoup de dynamisme ................... prudence , prudence .


0 Reco 29/03/2011 à 11:35 par oscar33

Ludomaya, je ne suis pas tout à fait toujours avec toi.

310000 + 23000 (frais de notaire)= 333000 à financer.

sur 15 ans à 4,50% ça fait du 2547 euros/mois.

Il y a apparemment 3000 euros/mois qui rentre !

Le projet me semble viable, le surplus permet de payer la taxe foncière, l'assurance PNO, faire face à quelques imprévus voir impayés.

Il est possible aussi de financer sur 20 ans pour laisser une souplesse supplémentaire. Personnellement, je pourrai prendre ce risque à Niort (mais j'ai du recul...).

Par contre, nous sommes tous d'accord pour dire qu'il serait préférable pour notre débutante de commencer sur un immeuble plus modeste, afin de se forger une expérience.

Je rejoint Marc, méfions nous de Niort (mais je suis certains qu'il y a quant même quelque chose à y faire !, La Rochelle oublions (trop saturé d'horreurs style De robien ou Scellier) Reste Nantes mais là ça va être difficile de trouver un projet qui s'autofinance !

1 Reco 29/03/2011 à 11:40 par ludomaya

je crois que tu n'as pas dû bien me lire...
J'ai dis : 310 000 euros FNI, en adlettant qu'il y ait pu y avoir une marge de négo. Et j'ai bien dit : "un calcul à la louche".

Après, de toute façon, les gens sont bien libres de faire ce qu'ils veulent. Cette bonne dame habite visiblement le bord de mer. Moi, perso, je ferais du locatif saisonnier. Plus contraignant mais avec un rendement sympa et plus de souplesse.
Sur ce, bon app...

0 Reco 29/03/2011 à 13:21 par oscar33

c'est encore plus rentable alors ! ;)

pour le saisonnier peut etre mais à mon avis trop contraignant pour une commerçante qui le Samedi doit s'occuper de ses clients au lieu d'aller faire des états des lieux à des vacanciers épuisés par 8 heures de route dans une clio surchargée et sans clim' !

0 Reco 29/03/2011 à 14:13 par MisterHadley

Pour ludomaya...

"qui va piano..."

... pourrait me ramener un coca light en revenant, tant qu'à faire..?

=)

0 Reco 29/03/2011 à 20:57 par sonia85100

J'adore ;)

Alors Messieurs la bonne dame des Sables d'Olonne n'a pas l'intention d'investir dans le saisonnier. Si dans certaines villes on est surchargé par les lois Scellier et Compagnie ici on est surchargée d'offre et les maisons vides l'été( entre nous qui n'est plus celui des années 70) ca ne manque pas....La saison elle ne dure qu'un gros mois 14/07 au 15/08 alors le reste du temps c'est la bonne dame qui va payer le credit, du coup va falloir vendre la clio pour acheter un vélomoteur!!!! ;)
Alors moi je ne voyais pas les choses comme ca, je partais sur un credit de 25 ans pour alleger les mensualités, le supplement pour impots, impayés ou autres charges.
Mais bon vous avez raison c'est trop lourd je vais chercher autre chose

0 Reco 29/03/2011 à 21:45 par oscar33

surtout ne te décourage pas, ton idée au contraire est excellente !
un conseil limite toi à 20 ans car sur 25 ans tu n'amortis quasiment rien les premières années, ce qui peut être problématique si tu dois revendre au bout de 2 ans ( on sait pas ce que nous réserve l'avenir !).
Si c'est Niort qui te botte vraiment, il y a des immeubles de 3 apparts à 150 000 euros qui s'autofinancent. Commence avec çà et refais une deuxième opération dans 2 ans si ça se passe bien et ainsi de suite...
Perso j'ai débuté il y a 8 ans avec un studio ...maintenant j'achète des immeubles complet sans apport sur 20 ans en général...

0 Reco 30/03/2011 à 08:27 par sonia85100

Non je ne me décourage pas, avec un peu plus de connaissance et d'audace, je suis presque convaincue que ce batiment a Niort pouvait etre rentable, mais apres réflexion et sur vos conseils il est preferable que je trouve quelque chose de plus petit et plus simple a gerer.
Mainteant Oscar, en ce qui concerne les villes ce n'est pas que Cholet me botte, mais les plus grandes villes qui sont a une heure de chez moi sont Nantes, la Rochelle ou Niort. (Seulement centre ville de Nantes et le la Rochelle aucun bien ne s'autofinance)
Si je m'ecoutais j'irais acheter dans le bassin d'arcachon mais c'est bien trop loin pour pouvoir suivre ca de pres!!!
J'ai visité hier un petit immeuble sur la région Nantaise, c'est plus a ma portée, maintenant j'aimerais savoir quelles sont les questions qu'il faut que je me pose réellement avant de m'engager dans une avanture comme celle ci???
Ce batiment que j'ai vu n'est pas loué sauf un T2 mais peut l'etre sur demande du futur acheteur, donc il en reste 2 a loué, est ce un probleme?
La seule chose que je souhaite c'est que ce projet s'autofinance( sur 20 ans) Si c'est préférable.

0 Reco 30/03/2011 à 09:12 par marc19

Oscar le Bordelais est bien mignon et son enthousiasme sans faille aurait tendance à faire croire que c'est assez facile finalement de s'enrichir avec des formules simples , J'emprunte tout et c'est le locataire qui finance l'opération à la sortie .
Oui, sauf que le parcours est grave semé d'embûches et que, dans le cas de Sonia, elle a pas droit à l'erreur .
IL FAUT COMMENCER PLUS PETIT POUR LIMITER LES RISQUES .
Posez vous la question de savoir POURQUOI ces immeubles dits "locatifs" sont à vendre relativement peu chers avec "soi-disants" des rentabilités (souvent virtuelles) extraordinaires de nos jours ...........................

1 Reco 30/03/2011 à 09:14 par yq76

Un projet immobilier bien organisé est un enrichissement assuré sur le long terme... le problème n'est pas d'investir dans 1 ou 9 logements mais de ne pas se surestimer car entre temps il faudra vivre les petits problèmes quotidiens pour la gestion de l'immeuble et le suivi des dossiers locataires... tout est réalisable mais il faut de l'investissement personnel pour ne pas faire sombrer son projet... certains y gagnent de l'OR d'autres des dettes !!!

Ne pas se fier aux apparences, bien mesurer son marché régional, multiplier les contacts, prospecter car les bonnes affaires n'arrivent pas seules... : Le prix d'achat est-il compétitif et pourquoi... quel est l'état général de l'immeuble et quelles seront les prochaines dépenses à prévoir... quelle est la situation des locataires... sont-ils à jour de leurs loyers... existe t-il des conflits... les loyers sont-ils au niveau du marché/secteur... etc...

Au besoin : Se faire accompagner par une gérance immobilière avec l'ensemble des conditions à négocier compte tenu du volume de C.A

Financièrement et techniquement il est IMPERATIF de bien démarrer son projet (dois je investir mes économies perso ou emprunter... comment, combien et sur quelle durée... puis je profiter de quelques avantages fiscaux... quelle seront mes impositions et leurs évolutions... quelle sera l'état et l'évolution de ma trésorerie (le bilan foncier n'est pas le reflet de la trésorerie...le but visé est un bilan négatif avec une trésorerie positive) quels seront mes amortissements financiers, garderai-je ce bien pour ma retraite ou devrai-je prévoir des arbitrages fonciers... combien pourrai-je gagner au moment de la revente...???

Personnellement je peux vous aider dans le conseil, dans les méthodes ainsi que dans tous les chiffres prévisionnels (estimation du risque, évolution des loyers, des charges, de votre fiscalité, de toutes ses impositions qui détermineront votre trésorerie, de vos gains potentiels... tout pour comparer, prévoir et décider sur un planning de plusieurs années.

De toutes évidences votre projet sous sa forme actuelle et selon votre imposition pourrait être à la limite de l'équilibre de trésorerie tout au long de sa vie une fois les charges et impôts payés, certains points pourraient faire la différence pour la rendre positive... ce projet pourrait même vous rapporter approximativement un peu plus de 150.000 euros nets sur sur une revente à 10 ans...

Comprenez toute l'importance des premières décisions !!! -_-

Bonne journée

Message modéré 30/03/2011 à 09:19
1 Reco 30/03/2011 à 09:19 par ludomaya

[quote name=yq76 date=1301469298]Un projet immobilier bien organisé est un enrichissement assuré sur le long terme... le problème n'est pas d'investir dans 1 ou 9 logements mais de ne pas se surestimer car entre temps il faudra vivre les petits problèmes quotidiens pour la gestion de l'immeuble et le suivi des dossiers locataires... tout est réalisable mais il faut de l'investissement personnel pour ne pas faire sombrer son projet... certains y gagnent de l'OR d'autres des dettes !!!

Ne pas se fier aux apparences, bien mesurer son marché régional, multiplier les contacts, prospecter car les bonnes affaires n'arrivent pas seules... : Le prix d'achat est-il compétitif et pourquoi... quel est l'état général de l'immeuble et quelles seront les prochaines dépenses à prévoir... quelle est la situation des locataires... sont-ils à jour de leurs loyers... existe t-il des conflits... les loyers sont-ils au niveau du marché/secteur... etc...

Au besoin : Se faire accompagner par une gérance immobilière avec l'ensemble des conditions à négocier compte tenu du volume de C.A

Financièrement et techniquement il est IMPERATIF de bien démarrer son projet (dois je investir mes économies perso ou emprunter... comment, combien et sur quelle durée... puis je profiter de quelques avantages fiscaux... quelle seront mes impositions et leurs évolutions... quelle sera l'état et l'évolution de ma trésorerie (le bilan foncier n'est pas le reflet de la trésorerie...le but visé est un bilan négatif avec une trésorerie positive) quels seront mes amortissements financiers, garderai-je ce bien pour ma retraite ou devrai-je prévoir des arbitrages fonciers... combien pourrai-je gagner au moment de la revente...???

Personnellement je peux vous aider dans le conseil, dans les méthodes ainsi que dans tous les chiffres prévisionnels (estimation du risque, évolution des loyers, des charges, de votre fiscalité, de toutes ses impositions qui détermineront votre trésorerie, de vos gains potentiels... tout pour comparer, prévoir et décider sur un planning de plusieurs années.

De toutes évidences votre projet sous sa forme actuelle et selon votre imposition pourrait être à la limite de l'équilibre de trésorerie tout au long de sa vie une fois les charges et impôts payés, certains points pourraient faire la différence pour la rendre positive... ce projet pourrait même vous rapporter approximativement un peu plus de 150.000 euros nets sur sur une revente à 10 ans...

Comprenez toute l'importance des premières décisions !!! -_-

Bonne journée

ça part bien et pis... ça sent le gars absolument pas intéressé...

Message modéré 30/03/2011 à 09:22

0 Reco 30/03/2011 à 09:21 par ludomaya

marc19a écrit : Oscar le Bordelais est bien mignon et son enthousiasme sans faille aurait tendance à faire croire que c'est assez facile finalement de s'enrichir avec des formules simples , J'emprunte tout et c'est le locataire qui finance l'opération à la sortie .
Oui, sauf que le parcours est grave semé d'embûches et que, dans le cas de Sonia, elle a pas droit à l'erreur .
IL FAUT COMMENCER PLUS PETIT POUR LIMITER LES RISQUES .
Posez vous la question de savoir POURQUOI ces immeubles dits "locatifs" sont à vendre relativement peu chers avec "soi-disants" des rentabilités (souvent virtuelles) extraordinaires de nos jours ...........................
C'est drôle, je me suis fait la même réflexion.
Et c'est étonnant de conseiller à quelqu'un de s'endetter sur 20 ans alors que l'on m'a toujours déconseillé de ne pas prendre un crédit de plus de 15 ans sur du locatif...
Mais moi, ce que j'en dis... :p

0 Reco 30/03/2011 à 09:30 par marc19

Tu dis bien , Ludo, on oublie trop souvent qu'un crédit , il faut le rembouser !!!!!!

0 Reco 30/03/2011 à 09:44 par yq76

C'est vrai qu'emprunter sur du long terme parait idiot pourtant la longue durée permet d'optimiser sa trésorerie et ne diminue que très peu le profit en fin d'opération... c'est la magie de la compilation de tous les postes... plus il y a de frais - il y a d'impôt etc... j'en fais personnellement l'expérience depuis presque 10 ans.

Ma pensée principale dans ce genre d'opération est qu'il est préférable de gérer de la trésorerie plutôt que des conflits avec son banquier.

0 Reco 30/03/2011 à 09:52 par ludomaya

Euh, pour moi, l'idée est de gérer un bien ou un ensemble de bien. Pas des conflits avec son banquier. Si tu ne trouves pas un bien qui s'autofinance, ou presque, sur 15 ans, c'est que ce n'est pas un bon produit.

0 Reco 30/03/2011 à 10:03 par yq76

Sincèrement il faut voir l'investissement dans son ensemble, un projet peut donner l'impression de s'autofinancer sur 15 ans alors que dans la réalité il ne le fait pas car les postes de dépenses sont nombreux ainsi que les imprévus qu'il faut essayer de mesurer dans le temps.

Je suis d'accord avec toi qu'il ne faut pas faire de l'immobilier pour de l'immobilier mais bien mesurer la rentabilité malheureusement elle est devenue rare, sur notre ville normande elle est souvent autour de 7 à 8%.

Dernièrement j'ai vu quelqu'un qui devait après plusieurs années remettre toutes ses copies à 0 car bloqué par la fiscalité...et s'est trouvé dans l'obligation de tout revendre par manque d'oxygène... Quelquefois une petite dépense permet de sécuriser son projet et de gagner beaucoup.

0 Reco 30/03/2011 à 11:51 par oscar33

Marc, je suis entièrement d'accord avec toi !
Je suis certes enthousiaste mais réaliste aussi, c'est pourquoi je lui déconseille de débuter par un immeuble avec 9 locataires (car cela multiplie les soucis par 9 !) et je pense aussi qu'il faut diluer le risque sur plusieurs petit immeuble.
De toutes manière, ce sera semé d'embuches, la vie de bailleur n'est pas rose c'est clair (impayés, travaux imprévus, pb de voisinages entres locataires, cumulus qui pète un dimanche matin alors que t'es en vacances à 800KM, termites qui débarquent, vacances locative car marché saturé....)
Malgré tout ça l'immobilier reste un bon moyen de s'enrichir en ayant de l'audace et un peu d'expertise...même en partant de zéro !
Effectivement emprunter sur 15 maxi reste l'idéal mais cela est de plus en plus difficile vu les prix !
Emprunter sur 20 ans me semble pas déconnant pour une personne de 40 ans.

Pour Sonia, sur le bassin d'Arcachon tu ne trouvera rien qui s'autofinance sur 20 ans, sinon appelle moi tout de suite on va le visiter ensemble !!!

bonne journée les amis !

0 Reco 30/03/2011 à 13:34 par sonia85100

Il ya quand meme quelques avantages a investistir dans plusieurs apparts au lieu d'un non!!!
Si tu investis dans un, et que tu tombes sur un mauvais payeur, tout est pour ta pomme, si tu investis dans 3/4/5/6... et bien tu as une marge de securité si tu as un mauvais payeur ou autre, maintenant c'est vrai que ca demande du temps et des soucis....
En ce qui concerne le bassin d'arcachon je ne cherche meme pas, je me doute bien que ca ne se finance pas tout seul. Et puis c'est trop loin
Des murs commerciaux ca me semble moins de soucis et plus facile a gerer, qu'en pensez vous?

0 Reco 30/03/2011 à 13:40 par marc19

Bassin d'Arcachon , hors de prix , faut même pas y penser ........................les Bordelais ont la main mise .
La balle est dans votre camp , vous ferez bien ce que vous voudrez ou pouvez ..........

0 Reco 30/03/2011 à 14:13 par oscar33

il faut effectivement mieux investir dans plusieurs apparts' pour diluer le risque, c'est pourquoi un petit immeuble avec 3 apparts' me semble bien...mais 9 d'un coup ça me parait trop lourd et trop risqué.

Les murs commerciaux sont d'excellents placements...mais encore plus casse-gueule pour les novices. Les baux peuvent être très complexes à interpréter...car toute clauses est possible sur un bail commercial ! Bien lire chaque lignes avec le plus grand intérêt...voir à faire déchiffrer par un bon notaire.
Méfie toi encore plus de l'emplacement, investit uniquement dans des n°1. Tu es commerçante, tu peux juger de la pertinence d'un emplacement et de la capacité à relouer si le commerçant quitte le local.

J'ai perso des murs d'une fromagerie dans une grande ville depuis 5 ans et pour tout t'avouer c'est mon meilleur investissement.

Marc19, c'est vrai que sur le bassin d'Arcachon c'est la "mafia" pour acheter quelque chose.
Même pour moi un petit Bordelais...mais pas de souche !

0 Reco 30/03/2011 à 21:13 par sonia85100

En fait c'etait ma premiere idée des murs commerciaux mais tu penses bien que les endroits stratégiques ne sont pas a vendre, tout ce que j'ai vu pour l'instant ce n'est pas intéressant. J'ai demandé au propriétaire de mes fonds s'il ne vendait pas les murs ils m'a répondu qu'il les a hérité de son pere et qu'il leguera a sa fille lol, tu m'etonnes!!! Mais c'est le bon plan parce que si tu as des baux 3/3/9 tu es tranquille pour un moment et le propriétaire du fond s'il veut partir il vendra son fond facilement si son entreprise est saine, le proprio il est peinard les 3/4 du temps tu payes la taxe fonciere par dessus le marché et en plus un commercant il entretiendra sa facade pour que ca reste agreable a regarder alors bingo! Si tu ne payes pas ton loyer ca veut dire que tu es pas loin du depot de bilan et tu ne resteras pas dans le local sans payer, parce que la tu vas forcement areter de toi meme avant qu'il ne soit trop tard.
Elle est ou cette fromagerie, je la connait peut etre, c'est mon metier :)


0 Reco 30/03/2011 à 21:56 par oscar33

je suis ton propriétaire !!! lol
Non je plaisante elle est dans l'Oise, ma région d'origine, à Compiègne.

Tout ce que tu viens de décrire c'est exactement les raisons qui m'ont motivés pour investir dans ces murs commerciaux. Concrètement j'ai juste à fournir au commerçant les 4 murs et un toit, tous le reste est à sa charge même la taxe foncière ! Et en plus il est obligé de payer son loyer s'il veut revendre un jour son pas de porte. Je suis très serein... ;)

0 Reco 30/03/2011 à 21:58 par oscar33

au passage c'est un beau métier fromager !

0 Reco 30/03/2011 à 22:29 par sonia85100

Alors je vais être patiente et rester sur ma premiere idée a savoir des murs commerciaux et si tu decides de vendre des murs fais moi signe :)

0 Reco 30/03/2011 à 23:17 par oscar33

C'est pas d'actualité au contraire je cherche plutôt à en acheter d'autres !
bonne recherche n'hésite à me demander un avis en MP sur quelque chose de précis.

0 Reco 11/07/2017 à 20:09 par dreamsbroth

A mes début je faisait beaucoup d'erreur pas très grave mais j'ai appris par la suite à optimiser mon efficacité et mes gains grâce à
http://go.617a6b6f7274z2ec6f626a656374696672656e74.1.1tpe.net
c'est un ebook avec des bon tuyau sur l'immobilier locatif et un super chapitre sur la fiscalité qui devrait être lu par tous!!

0 Reco 17/06/2018 à 22:01 par chloe58

Je préfère l’investissement immobilier locatif neuf pour les impôt. Mais je n'ai pas fais une recherche très approfondis, alors je reste ouvert sur cette question. Il faut bien savoir comment optimiser un investissement locatif, avec un bon plan de financement, et une gestion optimisée et des loyers garantis.

Bonne journée,

0 Reco 17/06/2018 à 22:52 par immoconseil67

Et moi je préfère l'ancien ;)

Mais au final, le plus important c'est de gagner de l'argent, ou , de ne pas en perdre (trop)
:)

Immo conseil.