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investissement locatif cash ou credit

1 Reco 25/01/2019 à 10:05 par caromc

Bonjour,

Je souhaite investir dans du locatif, malgré mes recherches sur différents forums je n’arrive pas à concevoir qu’investir en empruntant plutôt qu’en utilisant une épargne disponible soit rentable.

Si je part sur un achat à 100 000€, que je dispose de 100 000€ d’épargne, que le loue le bien 600€ par mois et qu’il me rapporte 400€ net sous le régime micro foncier (donc pas de déduction des intérêts de credit) et que je dispose d’une capacité d’épargne de 500€ par mois. En considérant le calcul avec emprunt sur 15 ans au taux de 1.20% soit un remboursement de 630€ mois(cout credit avc assurance 20120€) et une épargne placée à 0.75% .

D’après mes calculs :

Investissement 100% avec épargne disponible :

Valeur du bien acquis : 100 000€

Valeur de l’épargne constituée au préalable : 0€ (puisque investie)

Valeur de l’épargne nouvelle (capacité épargne de 500€ + bénéf loyer 400 = 900) : 162 000+9 500 interets

Valeur patrimoine au bout de 15 ans : 100000+171500=271 500 €

Investissement 100% avec crédit :

Valeur du bien acquis : 100 000€

Valeur de l’épargne constituée au préalable (15 ans 100 000€ à 0.75%) : 100 000 + 11 900 interets

Valeur de l’épargne nouvelle (capacité épargne de 500€ - remboursement credit 630€ + bénéf loyer 400 = 270) : 48600+2850 interets

Valeur patrimoine au bout de 15 ans : 100000+111900+51450 – cout credit 20120 = 243 230€



Soit un écart sur 15 ans de 28 270€ environ 160€ par mois

Alors certes un prêt assure la sécurité (en cas d’accident puisque que l’on conserve son épargne et le bien est remboursé par les assurances) mais le fait d’investir en cash permet aussi à mon sens d’être rentable dès qu’il est loué.

La solution serait peut être de financer a 50% afin de garder la sécurité qu’apporte le crédit et aussi de bénéficier de l’effet de levier en achetant un second bien 50/50 et ainsi on double l’investissement donc sa rentabilité.



Investissement 50% avec crédit :

Valeur du bien acquis : 100 000€

Valeur de l’épargne constituée au préalable (15 ans 50 000€ à 0.75%) : 50 000 + 5 900 interets

Valeur de l’épargne nouvelle (capacité épargne de 500€ - remboursement credit 320€ + bénéf loyer 400 = 580) : 104 400+6130 interets

Valeur patrimoine au bout de 15 ans : 100000+55900+110530 – cout crédit 8000 = 258 430€

+ si ajoute second investissement à 100000 :

Valeur du bien acquis : 200 000€

Valeur de l’épargne constituée au préalable : 0€ (puisque investie)

Valeur de l’épargne nouvelle (capacité épargne de 500€ - remboursement credit 630€ + bénéf loyer 800 = 670) : 120600+7000 interets

Valeur patrimoine au bout de 15 ans : 200000+127600 – cout crédit 20120 = 307 480€



Que pensez vous de mon raisonnement ?


0 Reco 25/01/2019 à 11:07 par marc19

Tout cela , c'est dans un monde idéal où tout fonctionne exactement comme on l'a prévu, ligne à prés ligne , chiffre aprés chiffre ............

Malheureusement, on ne sais jamais ce qui vous pend au nez dans les années à venir ............changement de situation , divorce, maladie , vacance , législation évolutive etc ........la liste serait longue ..........

Aussi et par expérience , gardez un bas de laine conséquent pour les mauvais jours.

L'écureuil survit toujours, il provisionne pour l'hiver ...............

1 Reco 25/01/2019 à 11:21 par lael

Alors mes remarques en vrac :
- La plupart des emprunts pour les investissements locatifs se font désormais sur 25ans (ou à la rigueur 20ans) pour éviter d'avoir des mensualités de remboursement trop supérieures aux rentrées d'argent afin de limiter ce qu'on appelle l'"effort d'épargne" et dans l'idéal réussir à dégager du "cash flow".
- L'argent qui n'est pas utilisé comme apport peut être placé sur des assurances vie ou d'autres produits qui rapportent plus que le coût de l'emprunt. Bien-sûr il ne faut pas les laisser sur son livret A à 0.75%.
- Les taux d'emprunt sont historiquement bas et ils sont fixes pendant toute la durée de l'emprunt. Ce qui veut dire que la rentabilité des autres produits ne pourra qu'augmenter alors que votre taux d'emprunt restera bas quoiqu'il arrive.
- Avec des réserves placées sur des produits financiers de la banque on apparaît comme un très bon client et on obtient facilement des emprunts et à des taux très intéressants (c'est un système de grille) car les banques ont justement tout intérêt à ce que vous preniez un emprunt tout en conservant vos placements. De plus elles voient que vous avez des réserves en cas de difficultés donc vous n'êtes pas un client à risque.
- Les intérêts d'emprunt en plus d'être compensés par vos produits d'épargne sont déductibles de vos revenus locatifs (foncier réel ou BIC réel).
- Il ne faut pas oublier qu'en remboursant un emprunt on rembourse de la dette (les intérêts) mais aussi du capital. Donc même avec un "effort d'épargne" mensuel on peut se retrouver avec un gain lors de la revente en considérant le capital que l'on a acquis (remboursé à la banque).
- Un investissement immobilier va de pair avec la fiscalité pour optimiser la rentabilité. Et par là je n'entends pas faire du Pinel, Censi-Bouvard et autres trucs du même genre, mais juste réfléchir à sa fiscalité derrière : micro-foncier, foncier réel, micro-BIC, BIC réel, qu'est-ce qui est déductible, qu'est-ce qui ne l'est pas, achat avec beaucoup de travaux ou sans travaux, déficit foncier ? etc...

Après si vous avez les moyens et selon vos objectifs patrimoniaux, ce n'est probablement pas intéressant de financer entièrement l'achat par l'emprunt.
Car à trop emprunter, vous augmentez votre taux d'endettement et serez à un moment donné limité pour acheter de nouveaux biens.
Donc avoir un apport de 10-20% cela peut être intéressant. A voir en fonction de la rentabilité du bien, de son taux d'endettement et de ses réserves financières.
Avoir un apport permet également d'avoir un meilleur taux pour l'emprunt et de faciliter l'acceptation de son dossier.

Message edité 25/01/2019 à 11:27
1 Reco 25/01/2019 à 11:24 par caromc

Bonjour marc19,
Vous avez raison, c'est justement parce que l'on ne sais pas ce qu'il peut nous arriver demain que j'aimerais trouver une alternative pour travailler un peu moins (70 / 80 %) et pouvoir profiter de la vie. Je pense que l'immobilier reste une option sécurisée je me dit qu'au pire la revente est possible... Je vais avoir 40 ans c'est peut être maintenant ou jamais.

1 Reco 25/01/2019 à 11:37 par lael

... [bug]

Message edité 25/01/2019 à 11:37
0 Reco 25/01/2019 à 11:41 par caromc

Lael
Il faut effectivement que je creuse du coté de la fiscalité car au final c'est quasi la moitié des revenus qui en sont impactés. Cependant sur des petits revenus fonciers, le micro foncier semble le plus intéressant.
Effectivement je ne financerais pas à 100% mais j'avais besoin d’éclaircir le fait que sur tous les forums et surtout après RDV avec ma banque on me conseille d'investir sans apport.
Mon objectif a court terme serait de travailler a 70/80% et compléter ma perte de revenus avec du foncier.
En tout cas je vous remercie de votre réponse !

1 Reco 25/01/2019 à 11:48 par marc19

Oui, c'est la limite bien que 40 soit encore bien jeune .

Perso , j'ai "arrêté de travailler" à 47 ans pour me consacrer à temps complet à mes investissements locatifs commencés dans les années 80 , le moyen âge pour vous ......

Et croyez moi, les crédits , c'est bien mais lorsque l'on peut s'en passer, au moins partiellement c'est encore mieux ......

L'immobilier, c'est pas la bourse , il faut donner de sa personne dans les débuts, gérer des locataires (aussi différents les un que les autres), c'est du temps plein dés lors que l'on commence à posséder une petite dizaine de biens ......

Commencez petit en cash et ne faites pas l'ambitieux, soyez curieux de tout ce qui concerne l'immobilier, on a la chance aujourd'hui d'avoir internet , une mine d'informations (à trier bien sûr) .

S vousi avez le temps , gérez vous même , c'est assez facile pour peu que l'on s'y interesse.

Méfiez vous de tous les intermédiaires qui grignotent votre rentabilité,

Bref , c'est un métier .

Et vous rencontrerez les gros bras du secteur qui , pour la plupart n'y pipent rien................
L'époque héroîque est passée, les années 90 , avec des 12 à 14 % de rendement , des locataires beaucoup moins exigeants avec une législation qui cajolait les bailleurs , ce temps est terminé mais il y a encore de belles opportunités .

A vous de les saisir .

0 Reco 25/01/2019 à 11:49 par MisterHadley

Pourquoi n'achèterais-tu pas carrément un immeuble de rapport, puisque tu as les poches pleines de gros billets..?

Par emprunt, avec tes 100000 euros d'apport...

0 Reco 25/01/2019 à 14:45 par marc19

Oui, c'est un bon plan pour attaquer ...........

Un truc pas énorme , 3 ou 4 apparts maxi ............à retaper, au réel tu déduiras toutes tes charges, travaux etc .......

Et , cerise sur le gâteau , tu éviteras la copropriété qui est bordel sans nom ...

0 Reco 25/01/2019 à 17:10 par MisterHadley

marc19a écrit : Oui, c'est un bon plan pour attaquer ...........

Un truc pas énorme , 3 ou 4 apparts maxi ............à retaper, au réel tu déduiras toutes tes charges, travaux etc .......

Et , cerise sur le gâteau , tu éviteras la copropriété qui est bordel sans nom ...
J'en connais qui font même croire que le Domaine Publique leur appartient, et n'hésitent pas à faire payer des charges "de copropriété" dessus..!

C'est un vrai repère d'escrocs, les "copropriétés"...

A fuir absolument, comme le suggère mon bon Marcuccio...

Mais sinon, on ne sait pas où le monsieur voudrait investir...

Si c'est en IDF, ça risque sérieusement d'être un peu court...

Et l'IDF, maintenant - mais ce n'est que mon humble avis - est aussi à fuir d'urgence...

Message edité 25/01/2019 à 17:14
0 Reco 28/01/2019 à 10:42 par caromc

Merci Marc19 de me faire partager votre expérience et félicitations pour être arrivé a quelque chose qui me semble complètement inaccessible, de pouvoir vivre de vos revenus fonciers ! Par contre avez vous un statut de SCI ? Si vous n’êtes plus salarié, comment faites vous pour votre couverture sociale ?
Je réside dans une région ou l'immobilier reste accessible (hauts de France) et effectivement après recherche il serait possible d'investir dans un petit immeuble (2- 3 appart) autour des 170 000€ (en dehors des grandes villes) ou si je suis votre conseil plutôt démarrer petit avec une maison autour des 70000€ a rénover et profiter du déficit foncier. En tout cas tout une étude qui promet encore de nombreuses recherches sur le net et des calculs infinis !


0 Reco 08/12/2019 à 21:24 par Manoir58

Je suis exactement dans le même cas et avec les mêmes interrogations. Tout le monde me dit de ne pas acheter cash et d'emprunter, que c'est ça que font les promoteurs qui sont millionnaires, etc.

-Mais en l'occurrence, il y a aussi le coût des assurances dont on parle rarement, 6 000 euros dans mon cas pour emprunter 76 000 à 1,6 sur 25 ans. Plus une hypothèque de 1 400, ça fait mal au coeur.

-Ensuite, on dit qu'il faut placer le cash sur un placement au-dessus du prêt. Mais qu'est-ce qu'il y a en ce moment qui fait plus que 1,6. L'assurance-vie ? Ce n'est guère plus, 1,8 je crois et qui sait ce qu'ils feront de cet argent si la conjoncture mondiale dégénère.

-Et puis, perso, c'est aujourd'hui que je souhaite profiter au maximum de mes rentes, pas à 67 ans (j'ai 42 ans).

-Et enfin, si on place l'équivalent du remboursement du prêt sur une assurance-vie donc, on aura le même patrimoine à la sortie dans 25 ans et même plus encore.

-Enfin, OK, le banquier sera plus conciliant si on a du cash en banque pour un autre projet, mais est-ce que n'avoir aucun crédit en cours ne le rend pas conciliant aussi ?

Enfin, dans ton cas, veille quand même qu'il te reste un peu de cash au cas où, genre 20 000 ou 25 000. Peut-être faire un petit crédit de ce montant ?

0 Reco 08/12/2019 à 21:36 par Manoir58

J'avais trouvé ce calcul sur un site.

Pierre souhaite acheter un studio à 50 000 € pour le louer à des étudiants à un loyer de 280 € hors charges.
Après soustraction des frais fixes déductibles (hors ceux du financement), il va déclarer tous les ans 2 500 €. Ses revenus locatifs seront imposés au taux de 30 %. Il dispose de cet argent pour acheter cet appartement cash. Il peut également souscrire un crédit immobilier de 25 000 € sur 10 ans. Cela lui ferait une mensualité de 243.71 € et un coût total des intérêts de 4 246 €.

Regardons les gains générés au bout de 10 ans :

Cas 1 : paiement 100 % avec l'épargne - Revenus fonciers nets : 25 000 €, - Impôts sur les revenus (30 %) et prélèvements sociaux (17.2 %) : 11 800 €, - Bénéfice net après impôts 13 200 € (25 000 - 11 800).

Cas 2 : répartition 50 % épargne et 50 % crédit - Revenus fonciers nets : 20 754 € (25 000 € - 4 246 € d’intérêts du prêt), - Impôts sur les revenus (30 %) et prélèvements sociaux (17.2 %) : 9 796 €, - Intérêts du placement des 25 000 € restants à 2 % net : 5 475 €, - Bénéfice net après impôts : 16 433 € (20 754 - 9 796 + 5 475).

Le choix de financement n°2 permet donc à Pierre de gagner 3 233 € de plus que le cas n° 1 avec ces critères.
Remarque, même avec un placement des 25 000 € restants à 1 % net au lieu de 2 %, l’opération 2 reste gagnante (+ 496 €), mais de peu.

Là non plus, ils ne parlent pas des assurances. J'ai refait ce genre ce calcul pour moi. C'est uniquement en plaçant l'intégralité de la somme empruntée sur un placement à rendement de 2% que c'est intéressant, 10 000 euros de gain après 25 ans en ayant tout placé à 2%. A 1%, c'est perdant dans tous les cas par rapport au 100% cash.

Après, fiscalement, il peut être intéressant d'avoir des intérêts à déduire en réel. Ca complique les choses.

Message edité 08/12/2019 à 21:38
0 Reco 09/12/2019 à 18:33 par lael

Sur la base d'un TMI à 30% comme dans l'exemple, cela signifie avoir ses revenus locatifs taxés à environ 50% : 30%(TMI) + 17.2%(CSG) = 47.2% très précisément.

Donc si on emprunte sur 25ans à 1.4% TAEG (taux lissé tenant compte des frais de dossier, assurance, intérêts, etc...), vu que c'est déductible des revenus locatifs, c'est comme si on empruntait à 0.7% du fait de l'économie d'impôts.

A côté de ça, le même montant placé à un taux de 3-4% net (en visant des fonds diversifiés, ETF, SCPI, etc... plutôt que des fonds euros), sera imposé au PFU (30%) et rapportera 3.5% * 70% = 2.45% après impôts.
Bon après il existe aussi le PEA ou l'assurance vie de longue durée (8ans+) qui peuvent réduire davantage la fiscalité.

On accepte donc de payer un prêt immobilier avec un coût réel de 0.7%/an d'un côté.
Pour placer ses liquidités à 2.45%/an net d'impôts de l'autre.
Même si on prend le même taux : 2% pour l'emprunt et 2% pour le placement, vu que l'économie d'impôt est de 50% d'un côté et la taxation de 30% de l'autre, le placement rapportera plus que le coût de l'emprunt.

C'est pour la même raison que c'est souvent plus intéressant de prendre un prêt sur la plus longue durée possible même si on paie "plus d'intérêts" à la fin.
Globalement on aura une capacité d'endettement supérieure (possibilité d'investir davantage) et on aura des mensualités plus faibles (donc cashflow plus important) ce qui constituent souvent de gros avantages selon ses objectifs d'investissement.

Le second gros intérêt de l'emprunt étant l'"effet de levier" bancaire.
On est limité au montant de notre épargne en achetant "cash",
Alors que grâce au levier bancaire, on peut démultiplier le montant de ses investissements tant que notre "capacité d'emprunt" le permet.
Ce qui permet, au lieu d'acheter "un studio" avec l'intégralité de son épargne et ne plus rien pouvoir acheter et ne plus avoir d'épargne.
De conserver son "épargne" qui continuera de se fructifier, mais d'acquérir, 1,2,3 voire 4 studios en plus grâce à l'emprunt.

Bien entendu, l'endettement comporte des risques, il faut s'assurer de la rentabilité de son opération, des risques de perte (risques locatifs, risque de dévaluation, etc...) et prendre sa décision en totale connaissance de cause.

Message edité 09/12/2019 à 18:41
0 Reco 09/12/2019 à 21:21 par Manoir58

Oui, merci pour ta démonstration, ça aide à y voir plus clair.

Je suis d'accord, sauf que mon emprunt était à 1,66 % et à TAEG de 2,55 %, comme je voulais un différé de 3 ans.

Et un placement qui rapporte 4% aujourd'hui est risqué. Mon assurance vie fonds euros pépère est à 1,8.

Donc, si on est gros joueur, pourquoi pas, mais comme tu dis il faut vraiment prendre sa décision en connaissance de cause et après avoir fait tous ses calculs posément.