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Investissement locatif conseils, Neuf VS Ancien ?

0 Reco 24/10/2017 à 18:24 par Stann

Bonjour,

Je suis nouveau sur le forum, pour me présenter Stan, 31ans, habitant Montreuil (Seine Saint Denis 93) et mon projet : achat pour investissement locatif d'un studio ou 2P (15m2 à 30m2), pour un budget de 130000e max environ, possibilité d'un emprunt sur 15ans pour le financement, avec un apport...
Je suis hébergé à titre gratuit chez ma compagne propriétaire. Localisation recherchée : Romainville, Noisy le Sec, Montreuil, Bagnolet, les Lilas, Vincenne, Saint Mandé, Aubervilliers...
A première vue, je ne suis pas concerné par un dispositif de défiscalisation de type Pinel ou autre...

Voici ma question : Pour de l'investissement locatif, est-il préférable d'opter pour du neuf ou de l'ancien ? (dans mon cas de 1er investissement)
Voici la liste que j'ai pu dresser, en synthétisant avis d'agents immobilier / courtiers / agents programmes neufs / sites internet. N'hésitez pas à compléter/changer ces points selon vous, il doit en manquer !

Ancien avantages :
- disponibilité/visibilité quasi immédiate
- moins cher que le neuf à l'achat
- localisation souvent dans centre vivant, desservis pas des transports
- estimation locative fiable avec du recul
- charme de l'ancien (pour certains)
- négociation sur le prix d'achat possible (même si limité...)
- meilleure qualité du bâti pour certains

Ancien inconvénients :
- frais de notaires élevés (8% en moyenne)
- charges plus ou moins incontrôlables (si vétusté des installations : chaudière / ravalement de façade / ascenseur, etc des paramètres difficiles à estimer avec précision avant de se lancer dans un achat)
- charges souvent plus élevées que dans le neuf au m2 (logement énergivores et non écologique du fait de l'isolation, vétusté des installations, petits travaux fréquents à prévoir...)
- des travaux peuvent être à prévoir avant mise en location

VS

Neuf avantages :
- frais de notaire réduits (3%) voir offert
- garantie décennale
- charges réduite (nouvelles normes d'isolation et équipements neufs, au moins pendant les 10 premières années d'un crédit)
- ptz (mais non concerné dans mon cas car il ne s’agirait pas de ma résidence principale)
- défiscalisation possible (bien que non concerné dans mon cas)[/color]
- meilleur isolation phonique et thermique pour certains
- aux dernières normes

Neuf inconvénient :
- attendre les 2 années de construction en général
- pas de possibilité de bénéficier du ptz dans mon cas
- prix d'achat plus important que dans l'ancien
- décentralisation des programme neuf dans des quartiers souvent en retrait de l'hyper centre, ou quartier en devenir avec peu de vie (mais comment louer dès la livraison dans cas ?)
- manques de charme (pour certains, architecture fonctionnelle)
- estimation locative encore approximative, projetée à dans 2ans...
- paiement de l'assurance du crédit dès signature, c'est à dire 2ans avant livraison avec frais intercalaires
- malfaçons possibles

Au vue de ce listing, destiné à me décider, je pencherais vers de l'ancien, sous condition de choisir une copropriété bien placée et relativement saine à première vue (c'est le risque...).

Qu'en pensez-vous ?

Puis en terme de mise en gestion, assurances de loyers et de futures plus-value à la revente / fiscalisation sur plus-value je n'ai pas plus d'avis concernant l'un ou l'autre.

D'avance merci pour vos avis !


0 Reco 25/10/2017 à 14:35 par chantebois

les biens anciens peuvent cacher des défauts et des malfaçons.Il est important de faire verifier le bien par un expert en bâtiment même s'il est vrai que cette expertise à un coût