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Jouissance et jouissance exclusive

2 Reco 02/09/2018 à 20:56 par heboido83

Bonjour a tous

Ma compagne et moi même avons signé notre compromis de vente pour une maison individuelle sur un terrain indivise. Sur ce compromis notre notaire a notifié une condition particulière :" les présentes sont soumises à la justification du droit de jouissance exclusive et perpetuelle du terrain de 600m2 en nature de jardin situé autour de la villa. A défaut le VENDEUR procedera a la modification de l'état descriptif de Divisionà sa charge, a cet effet"

Notre notaire a inscrite cette condition particulière afin de nous proteger vis a vis de cette corpopriété horizontale. D'autre part car il est indiqué dans le compromis de vente au niveau de l'identification du bien " Lot n°2 : une maison d'habitation et terrain autour comprenant : -séjour, cuisine, ....., terrasse couverte
- le droit de jouissance des 600m2 autour de la villa en nature de jardin sur lequel se trouve une piscine et les 500/1000 ème des parties communes générales
"

Et nulle part il est indique quelque notion de jouissance exclusive ou indivise .
Et c'est sur ce point que les banques nous signifient des refus de financement .

Avec l'attestation du notaire vendeur de cette jouissance exclusive, toutes les banques chez qui nous avons demandés nous financent sans problème ( 4 établissements bancaires à ce jour ) .

Et c'est tout le problème car le notaire vendeur, refuse de faire cette attestation ( notifié dans les conditions particulières ) et considère que cette demande est illégitime, et que le simple fait que la notion de jouissance soit écrite, induit obligatoirement le fait qu'elle soit exclusive .

Nous sommes donc dans une impasse .

Alors est ce vrai que le simple fait d'ecrire le mot jouissance de terrain equivaut a une jouissance exclusive de ce terrain ? (c'est ce que dit le notaire vendeur ) , je ne pense pas , mais peut être que vous pouvez m'éclairer à ce sujet .

Nous ne comprenons pas l'attitude du notaire vendeur
Je vous remercie par avance de votre aide


1 Reco 03/09/2018 à 09:21 par sharmd

mais pourquoi le notaire du vendeur refuse t il cette modification alors qu'il est au courant que c'est la raison du refus de votre emprunt à la banque ????Que conseille votre notaire ?

2 Reco 03/09/2018 à 09:50 par heboido83

Pourquoi refuse t'il de faire cette attestation ou de modifier l'EDD ? Et bien car il considère qu'il n'a pas à le faire , que pour lui il est notifie jouissance et que cela est la même chose que jouissance exclusive . Pour lui il est necessaire que l'on change de banquière, et remet en cause le professionnalisme de notre notaire

Notre notaire , nous a conseillé de voir directement les vendeurs pour leur expliquer la situation , mais ils ne repondent pas a notre demande de rendez vous pour le moment, et cela malgré 2 messages laissés sur leur répondeur ..
Pour lui , le notaire vendeur a été piqué au vif de ne pas avoir vu cette problematique, et son égo l'empecherai de faire cette attestation , même si cela peut nuire à la vente .

0 Reco 03/09/2018 à 10:34 par Danielmmo

Jouissance veut dire que tout personne dans la maison 1 jouit également de cette partie.

Jouissance exclusive, signifie que seule la maison 2 peut jouir de ce terrain.

Le terrain est-il délimité, avez-vous le droit du sol sur ce terrain c-a-d de faire une construction?

Qu'en est-il des réseaux eaux, eaux usées.....? N'y-a-t-il pas possibilité de séparer les terrains, histoire que tout le monde soit chez soi? Mieux vaut avoir quelques servitudes que d'être en copropriété horizontale.

0 Reco 03/09/2018 à 12:04 par heboido83

J’entends bien la définition de la jouissance exclusive ,.
En ce qui concerne le terrain nous avon le droit d’affouiller le terrain et d’y construire des bâtiments .
Nous savons que le mieux est chacun pour soit , et qu’il vaut mieux quelques servitudes , mais cela n’est pas le même prix .
Et dans un premier temps nous voulons juste acquérir ce bien même en copropriété horizontale , quitte ensuite à faire nous meme les changements adéquates pour être en pleine propriété.

Malgré les demandes de nôtre notaire , en plus de la condition particulière inscrite dans le compromis, le notaire vendeur certifie Qu’il n’y a Rien à faire , et que cela est tout à fait en adéquation avec les lois des copropriétés...

N’y a t’il pas moyen de forcer le notaire vendeur a atteste que la jouissance est bien exclusive ( comme il le certifie ) ou à changer le compromis ( vu que piur lui jouissance et jouissance exclusive sont les mêmes choses )

1 Reco 03/09/2018 à 13:46 par Danielmmo

Seul le règlement de copropriété comportant l'EDD a une valeur légale.

Vous devez donc relire le règlement de copropriété et l'EDD qui vous ont obligatoirement été communiqués lors de la signature de la promesse.

Après les mots ont leur sens , si dans le RC il est indiqué que la maison 2 à la jouissance de cette parcelle, cela ne veut pas dire qu'elle est seule à en jouir, il faut effectivement faire modifier l'EDD pour indiquer jouissance exclusive.

Pour le faire, il faut que les copropriétaires se réunissent vote ce point, et fasse modifier le RC et l'EDD.

En l'état votre notaire a raison, sauf que cette modification suit tout un circuit imposé par la loi du 10 juillet 1965.

Le droit d'affouillement et de construire ne peut pas vous appartenir, mais appartient au SDC d'autant plus que vous n'avez pas la jouissance exclusive de cette parcelle.

0 Reco 03/09/2018 à 14:46 par heboido83

J’ai bien compris ce que vous dites .
Le seul problème effectivement que je n’ai pas signifié, c’est qu’à ce jour il n’existe aucun SDC et encore moins de RC .
En relisant l’EDD il est notifié lot 2. : droit d’affouillage des 600m2 du terrain autour de la maison .
Je vais essayer de vous joindre une photo de ce document mentionnant ceci.

L’absence de SDC et de RC a motivé notre notaire à inscrire la condition particulière

Pour info cette une « çopro » de deux maisons

0 Reco 03/09/2018 à 16:14 par heboido83

heboido83a écrit : J’ai bien compris ce que vous dites .
Le seul problème effectivement que je n’ai pas signifié, c’est qu’à ce jour il n’existe aucun SDC et encore moins de RC .
En relisant l’EDD il est notifié lot 2. : droit d’affouillage des 600m2 du terrain autour de la maison .
Je vais essayer de vous joindre une photo de ce document mentionnant ceci.

L’absence de SDC et de RC a motivé notre notaire à inscrire la condition particulière

Pour info cette une « çopro » de deux maisons
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0 Reco 03/09/2018 à 16:15 par Danielmmo

Copro à 2 maisons, mais puisque pas de RC ni d'EDD probablement pas une copro vis à vis de la loi.

Il est probable que c'est le propriétaire initial qui a fait une seconde construction.

Si le vendeur actuel est propriétaire de la globalité (les 2 maisons) il a 2 possibilités :
- A ./ création d'une copropriété à ses frais (faire un RC/EDD avec géomètre et notaire et publier cela au service de publicité foncière)

- B/ Faire une division avec bornage des terrains, cela permettra de simplifier tout le dossier, le géomètre s'occupe de tout, et il faudra bien entendu indiquer toutes les servitudes.

Si le vendeur actuel est seulement propriétaire d'une maison, vous devez lui demander de faire la même chose (cas A ou B) sauf que cela est plus compliqué car il va devoir le faire avec l'autre propriétaire. Je ne vois pas comment le notaire va pouvoir régulariser cette vente car du fait de l'absence de copropriété existante, vous êtes tous en indivision, de terrain et de maison.

Bref sans régularisation, il ne faut pas acheter. Je comprends pourquoi les banques rechignent au financement de l'opération.

0 Reco 03/09/2018 à 16:19 par heboido83

Merci bien pour vos conseils

0 Reco 08/09/2018 à 16:22 par heboido83

Je reviens vers vous car nous avons tenté d'expliquer aux vendeurs , la difficulte que pose leur notaire a la non justification de la jouissance exclusive du terrain
Pour les vendeurs ils sont en jouissance exclusive car sont coproprietaire en copropriete horizontales , et mette en avant ceci :

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j'ai essayer de faire comprendre aux vendeurs que les parties privatives notifiées sur cette page , qui sont en jouissance exclusives ( et heureusement ) , correspondent aux maisons . et non en nature de terrain .
Mais rien n'y fait

Et leur notaire reste obtus et considère qu'il n'a rien a faire , malgré la signature de cette condition particulière

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et voici ce qui concerne l'identification du bien :

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Mes questions sont les suivantes :

- Cette condition particulière non remplie peut elle rendre caduque la vente ?
- Peut t'on faire un sequestre concernant cette condition particulière et les frais induits par cette dernière ? ( geometre et enregistrement a priori 3000€ pour le terrain entier de 1200 m2 ou se situe les 2 lots )
- peut on parler de copropriété horizontale ou simplement de copropriété si aucun règlement de copropriete ni syndicat n'est présent .
- Puis imposer aux vendeurs d'executer cette conditions particulière ?

Merci par avance

Cordialement


1 Reco 09/09/2018 à 12:03 par MisterHadley

Je serais tenté de te dire "n'achètes pas ça..!"

Mais tenté seulement, parce que tu ne vas pas pouvoir l'acheter de toute façon, donc...

1 - Ce n'est pas une copropriété

2 - Tu t'apprêtes à acheter du vent...

3 - Tu te prépares de longues années d'emm.rdements qui vont te lessiver financièrement...

Déjà, ce qui devrait t'alerter immédiatement :

1 - Une "copropriété horizontale" : tu fuis, ça daube...

2 - Une "copropriété" avec seulement 2 "lots" et avec grosso modo un rapport des tantièmes à 50/50 : tu fuis encore plus vite, c'est ingérable...

3 - Une "copropriété" sans RDC (document contractuel qui lie tout aussi contractuellement les "copropriétaires" entre eux), et sans syndic n'est légalement pas une "copropriété"...

Sur ce point, la jurisprudence est sans équivoque, un cas similaire aura déjà été jugé comme une "copropriété fictive n'ayant eu pour but réel que d'éluder la règlementation des lotissements"...

Ton notaire, visiblement très poli, détecte malgré tout l'anomalie et protège tes intérêts...

C'est assez rare pour le souligner, donc, il ne va évidemment pas ch.er sur son confrère, il te dit simplement qu'il y a une anomalie, alors qu'en fait, s'il pouvait te dire le fond de sa pensée, il te dirait aussi de te barrer vite fait de cette embrouille...

Message edité 09/09/2018 à 12:05
1 Reco 09/09/2018 à 12:50 par heboido83

Merci pour cette réponse, et oui effectivement notre notaire protège nos intérêts .
Effectivement ce qui me surprend le plus est le fait que le notaire vendeur parle d'une copropriete alors qu'il n'y a ni rdc ni syndic .

Cependant je me permet de vous redemander une aide par rapport a ces questions que sont :

- Cette condition particulière non remplie peut elle rendre caduque la vente ?
- Peut t'on faire un sequestre concernant cette condition particulière et les frais induits par cette dernière ? ( geometre et enregistrement a priori 3000€ pour le terrain entier de 1200 m2 ou se situe les 2 lots )
- peut on parler de copropriété horizontale ou simplement de copropriété si aucun règlement de copropriete ni syndicat n'est présent .
- Puis imposer aux vendeurs d'executer cette conditions particulière ?

cordialement

1 Reco 09/09/2018 à 12:57 par MisterHadley

heboido83a écrit : Merci pour cette réponse, et oui effectivement notre notaire protège nos intérêts .
Effectivement ce qui me surprend le plus est le fait que le notaire vendeur parle d'une copropriete alors qu'il n'y a ni rdc ni syndic .

Cependant je me permet de vous redemander une aide par rapport a ces questions que sont :

- Cette condition particulière non remplie peut elle rendre caduque la vente ?
- Peut t'on faire un sequestre concernant cette condition particulière et les frais induits par cette dernière ? ( geometre et enregistrement a priori 3000€ pour le terrain entier de 1200 m2 ou se situe les 2 lots )
- peut on parler de copropriété horizontale ou simplement de copropriété si aucun règlement de copropriete ni syndicat n'est présent .
- Puis imposer aux vendeurs d'executer cette conditions particulière ?

cordialement
Pour qu'une vente puisse avoir lieu, il faut que vendeur et acquéreur s'entendent sur la chose (objet de la vente) et sur le prix ( de la vente)...

S'il n'y a pas de "chose" (objet de la vente), il n'y a donc pas de vente, tout bêtement...

Lorsque l'on achète en "copropriété", on n'achète pas une maison, un terrain, ou un appartement, mais un (ou plusieurs) lot(s) de copropriété...

S'il n'y a pas de "copropriété" légalement constituée, ton lot n'existe évidemment pas...

Tu ne peux donc pas légalement l'acheter, puisqu'il n'a pas d'existence légale...

Alors, à la question de savoir si la clause particulière insérée par ton notaire peut rendre la vente caduque...

... il n'y a pas lieu de répondre, puisqu'il ne peut y avoir de vente, sur un "lot" qui n'a pas la moindre existence légale..!

Pas de règlement de copropriété, pas de syndic, pas d'AG évidemment = pas de "copropriété"...

Donc, évidemment, pas de "lots" de "copropriété".

Voici pour toi, ton cas est similaire :

Cour d'appel
Grenoble
Chambre civile 1
25 Novembre 2013
N° 11/03602

Si tu ne la trouves pas, je te mettrai le lien pour que tu lises le jugement dans son intégralité.

Communiques là à ton notaire, s'il ne la pas déjà en stock.

Message edité 09/09/2018 à 13:02
1 Reco 09/09/2018 à 13:12 par MisterHadley

Dans ton cas, le plus simple est que le propriétaire actuel de "l'ensemble immobilier" procède à une division de parcelle, pour dissocier les deux "lots" qui n'en sont pas légalement...

Ce qui reviendra à créer deux propriétés bien distinctes, avec deux titres de propriétés bien distincts aussi...

Et là, seulement là, tu pourras acheter la maison que tu convoites.

Là, tel quel, quand bien même avec de grosses magouilles, vous procédiez illégalement à cette pseudo vente, elle pourrait voler en éclat à n'importe quel moment et à l'initiative de n'importe qui... et tu te retrouverais au final avec tes yeux pour pleurer, "propriétaire" de rien du tout.

C'est aussi pour cette raison qu'aucune banque ne te financera, puisque sans "lot" légalement constitué dans une "copropriété" légalement constituée, elle ne pourra jamais mettre une sureté, hypothèque ou autres, sur ce lot qui n'en est légalement pas un...

Dans l'arrêt précité, tu liras d'ailleurs que l'EDD litigieux avait été fait pour justement pouvoir mettre frauduleusement une hypothèque sur l'un des prétendus "lots"...

Message edité 09/09/2018 à 13:18
1 Reco 09/09/2018 à 13:33 par MisterHadley

Une dernière chose :

Si ton insistance sur la clause particulière de ton notaire, et l'éventualité de rendre caduque cette pseudo vente en cas de non respect de celle-ci, n'est que ton expression de vouloir te désengager de cette vente où tu aurais déjà signé le compromis, et éventuellement versé un pti quelque chose dans la foulée...

... et que ton vendeur refuserait de voir la réalité en face, et donc, d'admettre qu'il te vend du vent...

La loi ALUR, dans ses dispositions pour les copropriétés, viendra à ton secours, puisqu'elle édicte toute une flopée de documents à communiquer à tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, PV d'AG, comptes, etc, etc, sous peine de nullité de la vente si ce n'est pas communiqué au candidat acquéreur en temps et en heure...

Ton notaire, comme celui du vendeur, ayant obligation de satisfaire à ces obligations-là, que nous savons déjà comme définitivement impossibles à satisfaire, ta pseudo vente ne pourra donc jamais aboutir...

Et c'est ce qui te sauve de plusieurs années d'emm.rdements, en procédure contre ton vendeur au cas où il aurait refusé de te rendre tes billes éventuellement versées à la signature déjà effectuée de ton avant contrat...

Vois tout ça avec ton notaire.

Message edité 09/09/2018 à 13:37
0 Reco 09/09/2018 à 15:00 par heboido83

Mon insistance en fait c'était sur l'obligation des vendeurs a faire une modification de l'EDD comme notifié sur le compromis (cf conditions particulières) , car ils ont tout de même signé ce compromis qui est pour moi un engagement .

Nous , nous sommes bien obligé a présenter documents et offre de pret en temps et en heure , sinon nous perdons le dépot de garantie ( soit 20.000€ dans notre cas)

Alors pourquoi les vendeurs ne serait pas obligé , eux non plus , à réaliser cette conditions

Par ailleurs, je ne n'insiste pas sur la non execution de cette condition particulières pour me désengager vu que j'ai un refus de financement par 4 établissements bancaires .

Je voulais savoir si il n'y avait pas possibilité d'obliger avant signature de l'acte authentique d'éxecuter cette condition quitte a faire un séquestre ou tout autre formalités via mon notaire .

Car il est à savoir que les propriétaires du 1er lot ( propriétaire depuis deux ans ) sont tout a fait d'accord pour faire un règlement de coproprieté voir même pour sortir définitivement de cette "copro" .

Je n' arrive pas a comprendre comment un notaire peut rédiger un tel compromis si le bien immobilier n'a aucune valeur juridique , et qui d'autre part affirme que nous avons une jouissance exclusive du dit terrain auteour de la maison alors que cela n'est marqué nulle part ( pour lui c'est une évidence car c'est une copropriétré )

0 Reco 09/09/2018 à 15:08 par MisterHadley

L'immobilier est un milieu de truands, où regorgent tous types d'escrocs...

Où sont donc les PV des AG de cette prétendue "copropriété"..?

Où sont donc les états comptables relatifs à sa santé financière, etc, etc..?

Où est le RDC, document contractuel qui, dans toute copropriété, est le document fondateur dont tu es censé avoir communication Avant de t'engager à quoi que ce soit, et donc, d'y adhérer..?

Tu peux retourner ça dans tous les sens qu'il te plaira, cette pseudo vente n'en est déjà pas une, et ne pourra jamais se finaliser.

0 Reco 09/09/2018 à 20:51 par Danielmmo

Comme indiqué le modèle juridique de l'achat semble l'"indivision", c'est la raison pour laquelle les banques ne financent pas. En fait les banques ne sont pas folles car elles en cas de problème elles ne pourraient pas récupérer 1 euro.

1/ la promesse ne vaut rien, car l'objet de la promesse ne semble pas exister.

Vous devez faire le point avec votre notaire. Ce n'est pas sur un site que vous trouverez la solution.

Revenez posez des questions sur la solution que vous propose votre notaire.

0 Reco 21/09/2018 à 10:55 par heboido83

Danielmmoa écrit : Comme indiqué le modèle juridique de l'achat semble l'"indivision", c'est la raison pour laquelle les banques ne financent pas. En fait les banques ne sont pas folles car elles en cas de problème elles ne pourraient pas récupérer 1 euro.

1/ la promesse ne vaut rien, car l'objet de la promesse ne semble pas exister.

Vous devez faire le point avec votre notaire. Ce n'est pas sur un site que vous trouverez la solution.

Revenez posez des questions sur la solution que vous propose votre notaire.
Cela a été simple , compte tenu que les vendeurs appuyés de leur notaire ( qui pour lui il n'y a strictement rien a faire et que la conditions particuliere est pleinement rempli de par le fait que cela soit une copropriete ), notre notaire nous a signifié de nous retiré de cette vente,

Compte tenu de la non execution de cette conditions particulière , il nous a expliqué que le compromis était caduqe . Nous lui avons fait part de la lettre de refus d'une des banques .


Il a donc fait la demande de remboursement du dépôt de garantie .
Cette demande a été faite il y a de ça plus d'une semaine et , mon notaire a dû relancer une seconde fois cette demande de remboursement du dépôt de garantie ( qui est tout de meme de 20400 €) .

Chose incroyable c'est que le bien est de nouveau sur le marché depuis 4 jours , alors que je n'ai toujours aucun remboursement .

Est ce normal, que ce bien soit de nouveau sur le marché alors que je n'ai rien reçu du remboursement du dépôt de garantie ? Je pensais que le depot de garantie consolidait le compromis et donc la réserve de ce bien

0 Reco 25/09/2018 à 16:11 par heboido83

heboido83a écrit : Cela a été simple , compte tenu que les vendeurs appuyés de leur notaire ( qui pour lui il n'y a strictement rien a faire et que la conditions particuliere est pleinement rempli de par le fait que cela soit une copropriete ), notre notaire nous a signifié de nous retiré de cette vente,

Compte tenu de la non execution de cette conditions particulière , il nous a expliqué que le compromis était caduqe . Nous lui avons fait part de la lettre de refus d'une des banques .


Il a donc fait la demande de remboursement du dépôt de garantie .
Cette demande a été faite il y a de ça plus d'une semaine et , mon notaire a dû relancer une seconde fois cette demande de remboursement du dépôt de garantie ( qui est tout de meme de 20400 €) .

Chose incroyable c'est que le bien est de nouveau sur le marché depuis 4 jours , alors que je n'ai toujours aucun remboursement .

Est ce normal, que ce bien soit de nouveau sur le marché alors que je n'ai rien reçu du remboursement du dépôt de garantie ? Je pensais que le depot de garantie consolidait le compromis et donc la réserve de ce bien
bonjour ,
je me permet de relancer la question

cordialement


0 Reco 25/09/2018 à 16:51 par Danielmmo

Appeler le notaire qui a les fonds (celui du vendeur), que si d'ici 48 heures les fonds ne sont pas sur votre compte, vous contactez son ordre.

Le notaire doit juste demander à son comptable (qui est à l'étude) de faire le virement sur votre compte. Si vous pouvez vous déplacer à l'étude de ce notaire ce serait plus simple, car vous ne le lâchez pas tant que cela n'est pas fait.

Concernant la remise en vente, faites des copies d'écran, on ne sait jamais.