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Le coaching immobilier

0 Reco 18/01/2014 à 09:48 par borde3

Je suis professionnel depuis plus de 20 ans dans l'immobilier, on s'est rendu compte avec des amis que depuis quelques années la part de marché de la transaction de particulier à particulier a dépassée 50%. La faute à certains dans notre métier qui ne faisaient pas leur travail correctement et étaient plus intéressés à la commission qu'au suivi de leur mandat.
Nous sommes allés plusieurs fois à Québec (canada), Là bas depuis 15 ans, les propriétaires de biens immobiliers se font assistés dans la vente de leur bien par un coach en immobilier en souscrivant une prestation de service forfaitaire pour eux c'est un gage de sécurité et de réussite dans la vente de leur bien. 99% des propriétaires sont satisfaits. Après deux ans, nous avons décidé avec des amis de lancer ce concept en France. Les avantages pour le propriétaire s'est d'avoir à ces côtés un coach en immobilier qui va le conseiller, le former, le suivre et l'accompagner dans toutes les étapes non-transactionnelles de la vente de son bien immobilier, c'est un gage de sécurité et de réussite comme le dit nos amis québecois.Cette prestation de service comprend des services que font aucun agent immobilier en France coûteront moins de 2000 € TTC au lieu payer une commission de 4% à 10 % à une agence.
Car vendre son bien immobilier c'est bien mais à une condition qu'il n'y pas de litige comme vous le savez les procédures judiciaires sont longues et coûteuses et pénibles que ce soit pour le vendeur ou pour l'acheteur et en 2012, il y a eu 70000 procédures judiciaires enregistrées.


2 Reco 18/01/2014 à 12:15 par chass-appart

Ce que vous décrivez, c'est le travail d'un AI
La rémunération est libre. Elle varie beaucoup en fonction de la valeur du bien

1 Reco 18/01/2014 à 15:28 par borde3

Un coach en immobilier n'est pas un agent immobilier, comme vous le savez un agent immobilier se substitue à un vendeur pour vendre son bien car il a été mandaté par un contrat qu'on appelle mandat simple ou exclusif et propose à ces acheteurs, ce bien qui pourrait correspondre à leurs critères et leur prix.
Un coach en Immobilier, son rôle s'est d'assister un propriétaire/vendeur ou acheteur dans toutes ces démarches mais aussi de le conseiller, le former aux techniques de vente d'un bien immobilier et de leur optimiser la communication de leur bien afin qu'il puisse vendre ou acheter par eux-même en réalisant une économie sur la commission, mais aussi dans le vendre dans un délai raisonnable.
Un coach en immobilier ne fait pas la visite ni la négociation du bien. C'est l'affaire entre le vendeur et son acheteur.
Mais par contre, il leur apporte des prestations de service forfaitaire que ne font aucune agence immobilière en France.

1 Reco 18/01/2014 à 15:38 par chass-appart

Le conseil du coté des acheteurs = les chasseurs immobiliers

0 Reco 18/01/2014 à 17:36 par borde3

Côté acheteur : le coach en immobilier assiste l'acheteur pendant tout le long de la recherche de son bien jusqu'à la signature de l'acte authentique. Il détermine ces critères par rapport à son budget, il il le forme aux techniques de recherche, il l'assiste dans le suivi de ces visites et il étudie avec lui l' offre d'achat, comment la présentée à son vendeur.
Mais le coach en immobilier ne recherche pas de bien, ne visite pas les biens avec l'acheteur et ne négocie pas le bien.
C'est une prestation de service.

0 Reco 18/01/2014 à 20:24 par chass-appart

Tut à fait d'accord avec vous sur le "mirage" de la vente entre particuliers et sur les risques
L'honneteté m'oblige à dire que la majorité des AI ne font pas grand chose pour valoriser le service qu'ils peuvent rendre
Je suis chasseur immobilier depuis fin 2005 donc je fais une grande partie de ce que vous proposez de faire
Dans une autre vie, 'ai eu des responsabilités dans le marketing et je me suis occupée des quebecois. Ils parlent français, mais dans l'esprit sont amércanisés
Concrètement, ils conçoivent de payer pour un service ce qui, ici, est moins évident d'autant plus que la majorité des gens prennent les AI pour des nuls (des porte-clefs qui se font facilement des € sans se bouger beaucoup)

0 Reco 18/01/2014 à 21:58 par Scorpion93

borde3a écrit : en 2012, il y a eu 70000 procédures judiciaires enregistrées.Ca veut dire une procédure pour 10 ventes ?????????????

2 Reco 18/01/2014 à 22:33 par Scorpion93

borde3a écrit : Mais par contre, il leur apporte des prestations de service forfaitaire que ne font aucune agence immobilière en France.Apres tes 20 années d'immobilier, j'imagine que tu as entendu parler de la loi Hoguet. Les agents immobiliers n'ont pas le droit de vendre des services comme tu le fais. Tu essayes de faire le métier d'agent immobilier sans carte professionnelle et sans se soumettre à la Hoguet.

0 Reco 19/01/2014 à 09:35 par marc19

Dans sa forme actuelle , il faut croire que les AI de tous poils ne séduisent pas , au moins les vendeurs .........................

Il suffit de constater dans les annonces internet la mention Agences s'abstenir "

Si j'étais eux , je m'inquièterais de savoir comment j'en suis arrivé là .................un désamour profond et durable , à mon sens .

1 Reco 19/01/2014 à 13:14 par chass-appart

marc19 : la mention "agence s'abstenir", c'est pour éviter de se retrouver nez à nez avec une agnece avec laquelle n a souscrit un mandat et pour camoufler les agences qui se font passer pour un particulier

A 'époque, la ministre de la justice, Rachida Datti, a répondu à un honorable député (la question concernait les chasseurs immobiliers) que le fait de faire visiter des appartements entraient dans la prestation de service, donc pas concerné par la loi Hoguet
Le problème est de définir à parti de quand il y a "entremise"
on se retrouve dans la même i
situation même si c'est moins grave que dans les affaires d'acharnement thérapeutique
C'est vraiment regrettable, mais la plupart des AI ne font pas vraiment leur job. Ils embauchent des bataillons de jeunes, de bonne volonté mais pas formés (cela couterait trop cher) rémunérés au lance piere et avec des statuts bancals (plus à plaindre qu'à condamner) avec un boulot de commercial qui sont e 1er contact des client.
Le pb, c'est que les AI sérieux et consciencieux sont confrontés à un ras de marée de p'tit jeunes et le client est incapable de faire la différence. Il n'y a pas de "label" ou de sous-catégories

0 Reco 19/01/2014 à 14:57 par marc19

Vous êtes partie prenante , donc , on comprend votre réaction et vos arguments ..........................
N'empêche que votre profession est mal aimée et le mot est faible .

Ce n'est pas gratuit et au lieu de nier l'évidence , il serait plus à propos de remettre en question .............pour ne pas disparaître purement et simplement ....................


0 Reco 19/01/2014 à 15:34 par borde3

J'ai plus de 20 ans d'expérience dans l'immobilier, J'ai étudié avec l'un des 5 meilleurs cabinets d'avocat spécialisés dans le droit immobilier à Paris de transposer cette méthode canadienne en France.
Comme vous le savez, un propriétaire/vendeur ou acheteur n'ont aucune obligation de passer par un agent immobilier pour réaliser la vente ou l'achat de leur bien immobilier.
Le coaching immobilier est une méthode de vente née au Canada permettant au propriétaire vendeur d'un bien immobilier (maison, appartement, etc..) d'être assister par un coach en immobilier qui va le former, conseiller et assurer une stratégie de communication, afin de pouvoir traiter avec l'acheteur sans intermédiaire.
Afin de ne rentrer dans le champ d'application dite "loi hoguet", un coach s'est d'assister le vendeur ou l'acheteur dans ses démarches et dans toutes les étapes non-transactionnelles d'une vente ou d'un achat immobilier.
Mais surtout c'est de leur apporter tous les moyens à optimiser la technique de vente et de communication.
Un coach immobilier ne substituant pas à un vendeur, ni à un acheteur, car il ne fait aucune recherche, ni de visite, ni de négociation n'est pas dans l'obligation de détenir une carte professionnelle.
C'est de pouvoir proposer une prestation de service forfaitaire, qui comprendra des services qu'aucun réseaux franchisés, nationaux et à domicile proposent.
Pour un vendeur ou un acheteur, d'avoir à leur côte un coach en immobilier c'est un gage de sécurité et de réussite dans la vente ou l'achat de leur bien.

Comme vous savez qu'un agent immobilier à une obligation de résultat car il est mandaté par un vendeur pour vendre son bien qu'il perçoit sa commission quand le bien est acté chez le notaire.
Je vous rappelle la loi dite "hoguet"
Cette loi avec son décret d'application du 20 juillet 1972,2 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions fixe les conditions d'exercice des professions d'agents immobiliers, de mandataires en vente de fonds de commerce et d'administrateurs de biens (gérants d'immeubles et syndics de copropriété).
Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l'agence immobilière, employant des négociateurs. C'est la même chose pour un chasseur immobilier qui est mandaté par un mandat de recherche signé par un acheteur à lui trouver un bien immobilier qui correspond à ces critères et à son budget.
C'est une nouvelle vision de l'immobilier, car n'oubliez pas 60% des transactions en France c'est de particulier à particulier.

1 Reco 19/01/2014 à 15:54 par MisterHadley

Je te suggère vivement de relire les vieux sujets là dessus sur ce présent site, parce qu'il y a déjà quelques années, quelqu'un d'autres que toi avait eu exactement la même idée, tout droit venue, elle aussi, du Canada...

De plus, à l'époque, il n'y avait pas les dégats monstrueux faits par François Nixon, les finances du bon peuple se portaient beaucoup mieux que maintenant, et pourtant, ça n'a pas marché à ce moment-là...

Et pourquoi ça ne marche pas: parce que ça ne sert à strictement rien, en fait...

Sans compter que payer 2000 euros TTC, pour quelque chose qui ne sert à strictement rien, personne ne suivra là dessus, donc...

Faut quand même arrêter de prendre les gens pour des inaptes et des crétins, hum..?

Pas besoin de lacher tout ce fric pour passer une annonce dans PAP, et de vendre très correctement son immobilier en direct propriétaires...

Pas besoin de lacher 2000 euros pour "apprendre" à prendre des photos convenables de son immobilier non plus, ni comment lespublier ensuite...

Pareil pour savoir rédiger une annonce, et faire ensuite soi-même une visite...

En bref, pour conclure, rien de nouveau à l'ouest, quoi.

;)

1 Reco 19/01/2014 à 16:27 par Scorpion93

borde3a écrit : J'ai plus de 20 ans d'expérience dans l'immobilier, J'ai étudié avec l'un des 5 meilleurs cabinets d'avocat spécialisés dans le droit immobilier à Paris de transposer cette méthode canadienne en France.

..................................

Comme vous savez qu'un agent immobilier à une obligation de résultat
Puisque tu as travaillé avec les meilleurs avocats, tu devrais également savoir que l'agent immobilier a une obligation de moyens, et pas d'obligation de résultat.

Si l'agent immobilier avant une obligation de résultats, cela voudrait dire que le vendeur serait en droit d'attaquer en justice l'AI qui ne lui vend pas sa maison. Ca n'est pas le cas.

Quand on se dit expert, il faut être plus précis que ca et faire attention à ce qu'on dit.

Sinon pour revenir à ton offre de service de coach immobilier, je pense que c'est une bonne idée. Mais il faut garder à l'esprit qu'Il y a de très bons AI, de très bons chasseurs, de très bon notaires. Le métier de coach immobilier peut etre séduisant pour une cliente haut de gamme, mais ca ne sera pas une révolution.

Et puis il y a la nouvelle concurrence des agents mandataires (IAD, Capi, Optihome, etc ...). Ca marche tres fort également. Il y a de la place pour tout le monde du moment qu'on fait bien son travail.

1 Reco 20/01/2014 à 10:58 par borde3

Déjà une annonce dans le PAP, je le sais coûte 1500 € par an et entreparticuliers 2200 €. C'est simplement passé une annonce. En tant que professionnel de l'immobilier, à la demande de clients, nous avons fait condamné deux particuliers qui avaient passés leurs annonces dans le site Entreparticuliers pour publicité mensongère, ils avaient maquillés les photos de leurs biens grâce au logiciel adobephoto, C'est devenu de plus en plus courant. Par exemple effacé la ligne TGV qui passe le long de votre bien, ou ligne au tension, rajouté une nouvelle façade à la maison. Je pourrais en citer d'autres.
Le site où il faut se méfier car l'annonce est gratuite à une condition que vous ne mettez pas de photos c'est le bon coin.
Le problème c'est les notaires le remarque de plus en plus avant la lecture du compromis de vente entre les deux partis c'est le manque de transparence. Car l'acheteur apprend par le notaire qu'il y a une servitude, que tet ou tel côté de la clôture avec le voisin, ils ne sont pas propriétaire où que l'assainissement du vendeur n'est pas conforme etc.. Chaque fois c'est des litiges que les notaires essayent de régler mais la plupart du temps, il n'y a pas de signature de compromis, il y a aussi que beaucoup d'acheteurs n'ont pas préparé leur budget de financement alors qu'avant d'aller visiter ou acheter un bien c'est le première des choses à faire.
C'est pour cela que le coaching immobilier va permettre d'assister le vendeur ou l'acheter dans toutes ces démarches ce qui permettra de sécuriser la vente et que tout ce passe bien chez le notaire pendant la signature du compromis de vente. Certains vendeurs oublient quand on vend son bien et devient acheteur. Le coaching immobilier c'est d'apporter une transparence, la sécurité dans la vente d'un bien.

0 Reco 20/01/2014 à 11:14 par borde3

J'ai été toujours contre ces réseaux à domicile, on ne paye pas pour travailler, payé entre 150 € et 500 € en faisant croire à des personnes qui n'ont aucune expérience dans l'immobilier que de vendre un bien immobilier c'est facile qu'on peut gagner 5000 € par mois alors que c'est faux que ces réseaux vivent simplement sur les cotisations de leurs mandataires. Heureusement que certains se réveillent, j'ai pu assister à une réunion de mandataires qui se sont rendu compte qu'ils se sont fait avoir et que ce leur a coûté en 1 an, cotisation + frais = 10000 € sans avoir fait de transaction.
Le résultat c'est de dire à certains de le faire sur la statut auto-entrepreneur alors que ce statut est interdit pour les activités réglementées comme l'immobilier. Des avocats spécialisés dans le droit immobilier le disent, ces mandataires sont en infraction avec la loi et en plus beaucoup ne souscrivent pas d'assurance pour leur mandataire, mais ne leur demandent pas à d'avoir une RCP c'est qui est obligatoire. Quand il y a un procès, qui est arrivé à un mandataire m'a dit mon avocat lors d'un litige entre lui et son acheteur au tribunal c'est l'acheteur qui a gagné le mandataire est condamné et en plus il travaillait sous la carte d'un gérant de réseau à domicile qui n'était pas le département et n'avait pas demandé une carte secondaire. Et oui comme le dit mon avocat, il faut bien lire les lois et surtout les connaître. Donc il m'a dit quand vous aviez 8 agences immobilières dans différents départements, vous aviez demandé une carte secondaire sur chaque département, vos négociateurs étaient couverts ce que ne font pas les gérants de réseaux à domicile. Comme le dit dans la loi, une carte professionnelle c'est pour exercer votre activité d'agent immobilier dans le département où vous avez fait la demande. Mais malheureusement beaucoup interprète la loi " dite hoguet" à leur façon, cette loi devrait être modifier car elle a 42 ans.

2 Reco 20/01/2014 à 11:34 par Scorpion93

Tu sais borde3. T'es surement un bon pro de l'immobilier. J'en doute pas. Mais faut pas dénigrer les réseaux de mandataires. Chez nous il y a beaucoup de compétences avec des personnes hautement qualifiées. Et beaucoup de gens sont content du système. Ceux qui n'y arrivent pas sont essentiellement ceux qui ne sont pas fait pour ca ou qui exercent une autre activité à plein temps.

Maintenant concernant la loi Hoguet, oui elle est dépassée. Et une modification de cette loi pourrait mettre hors la loi les coach en immobilier qui exercent l'activité d'agent immobilier, mais en contournant la loi. Donc attention .....

0 Reco 25/01/2014 à 10:12 par borde3

Vous n'êtes pas avocat, avec des amis nous avons transposé ce concept en immobilier en France, avec l'aide des meilleurs avocats en droit immobilier. Quand on est agent immobilier depuis des années en France, on connait très la loi dite "Hoguet", Je peux vous dire qu'il y a un projet de de modification de cette loi, qui est entrain de se faire au ministère du logement. Comme vous la savez les mandataires à domicile mais aussi des négociateurs immobiliers travaillent sous le statut auto-entrepreneur ce qui est interdit car ce statut est complément de revenu pour des activités non réglementées. Il y a eu des procès et d'autres procédures en cours contre les gérants de ces agences à domicile, réseaux qui emploient sous ce statut, Dernièrement un ami qui possède plusieurs agences, on lu avait dit qu'il pouvait embaucher sur ce statut mais c'est faux lors d'un contrôle d'Urssaf et de la répression des fraudes, il vient de se voir notifier par le tribunal que ce statut était interdit pour les activités réglementées, donc ces 6 négociateurs ont été requalifiés en tant que salariés.
soit 135000 € à verser à l'Urssaf. Malheureusement il n'y pas que l'immobilier, il y a d'autres activités que certains patrons embauchaient sous ce statut qui ont été requalifiés. Comme on lui a dit c'est du travail déguisé pour ne payer les charges patronales. C'est pour cela qu'il faut être accompagné par des avocats qui savent décrypter les lois car ils sont très complexes et comme je disais à mon ami, il ne fallait pas croire le syndicat des agences immobilières comme du la fait car maintenant c'est toi qui est dans la merde.

0 Reco 25/01/2014 à 12:07 par Scorpion93

En fait je rencontre essentiellement des salariés et des agents commerciaux. Des auto-entrepreneurs j'en vois pas tant que ca. Et si ils sont bons, ils passent rapidement agent co.

Toi qui il a l'air bien informé. Quelles seront les futures modifications apportées à la loi Hoguet ?

1 Reco 25/01/2014 à 18:23 par chass-appart

Je suis chasseur immobilier, (légalement - loi Hoguet - pour être actif sur la transaction sur les biens d'autrui, il faut la carte - je l'ai) sincèrement, les chasseurs existent parce que les agents immobiliers ne peuvent vendre un bien que s'ils ont reçu mandat. Moi, j'ai un mandat de recherche, donc je ne suis liée qu'à mon client = acheteur
Tout à fait d'accord pour dire que la loi Houet devrait être remise au gout du jour. Seulement, il y a bcp d'intérêts divergeants en cause et que cela ne me semble pas à l'ordre du jour.
Scorpion93 : en théorie les mandataires sont hors loi Hoguet, alors ....
Les réseaux de mandataires ont poussé au maximum les pratiques des agents immobiliers traditionnels : recruter des agents co, surtout pour leur compétences commerciales, en les exploitant . Mais, en théorie, ils étaient sous la responsabilité d'un AI avec "carte", même s'ils sont supposés être indépendants (l'agence n'a pas le droit de leur imposer des jours et heures de travail, ils ne doivent pas avoir de carte de visite à l'enseigne de l'agence et à leur nom) régulièrement des AI de font retoquer par la justice pour dissimulation de travail illégal)
A mon avis, l'image déplorable des AI vient du fait que dans 80% des cas, le client à à faire à un jeune , embauché comme agent co, de bonne volonté, mais pas formé qui essaye de se dépatouuiller au mieux, mais, ....
Pas certain que les membres des réseaux ..................

0 Reco 08/06/2015 à 18:02 par Alexander34

Hello tout le monde,

Cherchant à obtenir un prêt immobilier, l'appel à un coaching immobilier me tente à Toronto. Pour l'instant, je me renseigne sur Internet et lis des articles
Auriez-vous d'autres conseils à me suugérer ?

Merci !

Alex

Message modéré 08/06/2015 à 18:50Message edité 08/06/2015 à 18:02

1 Reco 08/06/2015 à 18:20 par borde3

Vous habitez sur Toronto, allez voir votre banque ou passez par un courtier, où s'en ça, il y a la société duproprio.com, ils pourront vous donnez tous les conseils.
Bien cordialement
Borde3

0 Reco 01/10/2015 à 10:34 par jtr-conseils

Bonjour Borde 3 et bonjour à tous !

Je suis dans l'immobilier depuis 2003 et je constate une certaine frilosité des clients quant à ce qui est nouveau, mais bien souvent les annonces de particuliers font peur. Certaines agences aussi (photos de contre jour, volets fermés, jardins enneigés en plein mois d'août, vaisselle qui traine, etc.)

Je viens de lire les messages de ce forum, certains sont anciens et appellent plusieurs questions.
- Vous en êtes où de votre projet de coaching immobilier?
- La clientèle vous suit-elle?
- Quelles sont les premiers retours que vous en tirez ?

Je vous remercie de vos réponses et je vous souhaite à tous une très bonne journée.

0 Reco 01/10/2015 à 18:02 par borde3

Bonsoir JTR CONSEILS

Après une première version qu'on a fait sur le coaching immobilier, il a fallu revenir à une deuxième version. Pour l'instant les clients apprécient que maintenant que le prix des honoraires ne soient plus à la commission, mais un forfait qui inclus des prestations, c'est plus transparent mais bien sûr ça oblige le coach en immobilier de respecter les prestations mentionnées dans le contrat.
Malheureusement pour développer notre concept sur toute la france, nous cherchons des partenaires ou des investisseurs, mais nous heurtons à la frilosité d'investir dans notre pays.
A savoir que maintenant nous sommes touchés par la loi Hamon sur la protection des particuliers et la loi Alur.
Depuis le 1er août, l'acheteur a 10 jours au lieu de 7 pour faire jouer son délai de rétractation SRU.
Bien cordialement.