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LMNP besoin de conseil

0 Reco 22/09/2019 à 10:21 par alexlmnp

Bonjour,
Je suis actuellement à la recherche d'information concernant l'investissement en [b]LMNP.

- Le LMNP peut se cumuler sur plusieurs appartements ?
- J'ai besoin d'un gros apport (un long crédit n'est-il pas mieux pour défiscaliser)
- il faut prévoir des travaux ou plus partir sur du neuf ?

En gros je veut investir mais comment, l'idée est de vivre de mes revenues fonciers et surtout de [b]baisser mes Impots

Merci par avance pour vos réponses !!!

Message edité 10/11/2019 à 23:34

0 Reco 23/09/2019 à 10:02 par andywilly

acheter dans le neuf vous apporte davantage de sérénité qu’un achat dans l’ancien.En effet,les bâtiments anciens nécessitent davantage d’entretien et même d’importants travaux de rénovation, qui peuvent peser lourd sur votre budget

0 Reco 23/09/2019 à 12:09 par lael

alexlmnpa écrit : - Le LMNP peut se cumuler sur plusieurs appartements ?Le LMNP se cumule sur autant d'appartements que vous voulez.
Il faut juste faire attention au seuil de basculement de LMNP à LMP lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies (source) :
- recettes locatives > 23000€/an
- recettes locatives > autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc...).

Le passage en LMP déclenche le passage au RSI (charges sociales sur les revenus locatifs) et change la fiscalité de la plus-value de revente.
Mais les biens détenus sont exonérés d'IFI.alexlmnpa écrit : - J'ai besoin d'un gros apport (un long crédit n'est-il pas mieux pour défiscaliser)De mon point de vue, il est toujours plus intéressant de réduire l'apport au maximum, pour les raisons suivantes :
- Effet de levier bancaire : Vous vous constituez un patrimoine grâce à de l'argent que vous n'avez pas. Ce qui vous permet de conserver votre argent (apport) pour le placer sur d'autres supports : assurance-vie, PEA, etc... Vous gagnez donc sur plusieurs tableaux à la fois.
- Les intérêts d'emprunt sont historiquement bas et déductibles de l'activité
- Avec un emprunt sur une longue durée et un projet choisit judicieusement vous pourrez même vous dégager un revenu complémentaire mensuel : revenus locatifs > remboursement d'emprunt contrairement à votre investissement actuel.
De mon point de vue, un bon investissement c'est un investissement qui génère un revenu complémentaire immédiatement et pas uniquement à la revente.
Typiquement, votre appartement actuel réduit votre pouvoir d'achat (emprunt > loyers) alors qu'en choisissant avec soin il pourrait au contraire l'augmenter et ne pas demander d'effort d'épargne.alexlmnpa écrit : - il faut prévoir des travaux ou plus partir sur du neuf ?Sauf très rares cas, je trouve le neuf très peu intéressant :
- Prix de vente trop supérieurs aux prix du marché : 30% au dessus en général.
- Constructeurs pas toujours sérieux et risques de malfaçons, délais non respectés, etc...
Dans l'ancien vous pouvez faire de très bonnes affaires mais il faut effectivement pas avoir peur de faire quelques travaux.
Mais dans la mesure où ils sont déductibles ce n'est pas un problème.
Ça permet également de pouvoir "refaire à neuf" un appartement selon ses goûts et d'avoir plus de libertés dans l'aménagement : déplacements de cloisons, divisions, etc...

0 Reco 23/09/2019 à 14:20 par lael

alexlmnpa écrit : En gros je veut investir mais comment, l'idée est de vivre de mes revenues fonciers et surtout de baisser mes impôts qui sont aujourd'hui proche de 12.000€ hors fonciers et taxes ...Le LMNP ce ne sont pas des revenus fonciers, ce sont des revenus BIC.
Ce n'est pas imposé pareil donc c'est important de faire la distinction.

Concernant la réduction d'impôt, vous n'en aurez pas en LMNP (hors cas particulier Censi-Bouvard).
Le LMNP permet surtout de réduire considérablement voire d'annuler l'imposition des revenus locatifs pendants plusieurs années.

De mon point de vue, c'est une très mauvaise idée de faire du Pinel ou du LMNP Censi-Bouvard pour réduire son imposition.
Même s'il y a quelques rares bonnes affaires, dans beaucoup de cas ce sont des opérations très peu rentables et qui peuvent même parfois faire perdre de l'argent quand on fait le bilan de l'opération sur 6-9-12ans. Surtout dans le cas du Pinel.

Si vous voulez malgré tout lier réduction d'impôt et immobilier, le girardin social est bien souvent une meilleure idée.
C'est du one-shot (sur 1 an) et le rendement est connu à l'entrée et contractuel (engagement de l'opérateur).
En souscrivant de préférence auprès d'un opérateur sérieux avec une garantie G3F : bonne fin financière et fiscale ça en fait un placement relativement sûr ce qui garantie qu'il n'y aura pas de reprise de l'avantage fiscal en cas de soucis dans le montage.

Message edité 23/09/2019 à 14:23
0 Reco 24/09/2019 à 23:44 par alexlmnp

Merci pour vos informations c’est super intéressant et très complémentaire d’un poste à l’autre. La seule chose que je ne comprends pas c’est que si il ne doit pas mettre d’apport que l’on doit faire un crédit sur de l’argent que l’on a pas pourquoi tout le monde ne le fait pas cette partie-là m’ai difficile à comprendre pour le moment. Si j’ai bien compris l’idée est de ne pas payer d’impôts en plus sur les investissements mais ça ne fera pas baisser mes impôts sur mes revenus?

Vous pensez donc que dans ma situation c’est astucieux d’investir sur du LMNP dans l’ancien afin d’ y faire des travaux ? Faire une division de biens afin d’ avoir plusieurs appartements sur le même achat et donc de passer une seule fois chez le notaire.
Les 23 000 sont des revenus nets après charges ?
Quelles autres solutions serait intéressante ?

J’avoue que je suis un petit peu perdu j’ai envie d’investir mais le but est que ça ne me coûte pas de l’argent j’imagine que c’est le but de tout le monde. J’aimerais avoir des revenus qui rentre tous les mois afin de faire un complément de salaire et pourquoi pas un jour en vivre .

Mon appartement où j’ai vécu auparavant me ramène à la fin de l’année environ 2300 € une fois tout déduit, vous le vendriez ? Auriez-vous une simulation afin que ce soit plus clair pour le LMNO mon appartement où j’ai vécu auparavant me ramène à la fin de l’année environ 2300 € une fois tout déduit, vous le vendriez ? Auriez-vous une simulation afin que ce soit plus clair pour le LMNP ?
Et pour finir dernière question je ne vois pas la nuance entre le LMNP et le LMP il ne faut pas dépasser les 23 000 € c’est bien ça sinon on passe en pro ? 23 000 € c’est déjà une grosse somme une fois charges déduites.

Encore une fois merci pour vos posts c’est adorables.

0 Reco 25/09/2019 à 14:51 par lael

alexlmnpa écrit : Merci pour vos informations c’est super intéressant et très complémentaire d’un poste à l’autre. La seule chose que je ne comprends pas c’est que si il ne doit pas mettre d’apport que l’on doit faire un crédit sur de l’argent que l’on a pas pourquoi tout le monde ne le fait pas cette partie-là m’ai difficile à comprendre pour le moment.Parce que 99% des gens partent du principe qu'il faut de l'argent pour investir en immobilier alors qu'en réalité il faut uniquement une "capacité d'endettement" ce qui est totalement différent.
La capacité d'endettement se détermine à partir des revenus, en général elle est de l'ordre de 30% mais ce n'est pas une limite rigide.
Il faut aussi tenir compte du reste à vivre, réintégrer les revenus générer par l'investissement, etc... donc c'est possible de monter à 35, 40 voire 50% selon le profil.
Si vous avez un reste à vivre de 7000€ (10000€ de revenus - 3000€ de remboursement d'emprunt), vous avez beau être à 30% de taux d'endettement, vous avez de la marge pour continuer à investir.
De la même façon, certaines banques vont accepter des emprunts dits à "110%", ou sans apport, couvrants le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Ce qui revient à se faire financer entièrement l'opération sans apport en sortant presque rien de sa poche.
Du coup, on investit et gagne de l'argent grâce à de l'argent qu'on nous prête.
C'est l'intérêt du levier bancaire.
Et on peut conserver notre argent à côté pour des placements moins risqués ou se diversifier : assurance vie, bourse, etc...alexlmnpa écrit : Si j’ai bien compris l’idée est de ne pas payer d’impôts en plus sur les investissements mais ça ne fera pas baisser mes impôts sur mes revenus?Le LMNP "classique" fonctionne effectivement de cette façon.
Grâce aux mécanismes de déductions et d'amortissements il est possible de ne pas payer d'impôts pendant plusieurs années et très peu ensuite par rapport à une opération en "foncier" (location en nu)
Ca va bien entendu dépendre de l'opération.

Cependant, c'est une très grosse erreur d'investir en immobilier en visant des programmes de défiscalisation.
Les discours des commerciaux sont totalement biaisés, ils ne raisonnent qu'en rendement brut et de gains d'impôts, sans tenir compte des charges importantes et de la moins-value lors de la revente qui vont totalement plomber l'intérêt de l'opération.
Du coup, même si vous réintégrez l'avantage fiscal dans le calcul, c'est très rarement intéressant pour plusieurs raisons :
- Coût de l'opération élevé du fait des nombreux intermédiaires qui prennent leur commission
- Prix de vente supérieurs de 30% en moyenne aux prix du marché donc important risque de moins-value à la revente.
- Loyers plafonnés très nettement en-dessous des loyers du marché
- Investissement "bloqué" pendant 6/9/12 ans.
- Effort d'épargne mensuel
- Impôts à payer sur les loyers perçus
Une grande partie des programmes de défiscalisation font perdre de l'argent aux investisseurs et au mieux ne rapportent presque rien ramené au risque pris quand on fait le bilan global de l'investissement entre l'acquisition et la revente, en tenant compte de la plus-value (ou moins-value dans beaucoup de cas), des charges (emprunt, taxe foncière, assurances, copro, etc...), des frais d'acquisition, de l'avantage fiscal et des impôts.alexlmnpa écrit : Les 23 000 sont des revenus nets après charges ?Non justement, ce plafond concerne les "recettes locatives", donc les loyers perçus charges comprises et sans appliquer la moindre déduction ou amortissement dessus.
Donc le montant s'atteint assez rapidement, surtout si vous comptez acheter plusieurs appartements en une fois.alexlmnpa écrit : J’avoue que je suis un petit peu perdu j’ai envie d’investir mais le but est que ça ne me coûte pas de l’argent j’imagine que c’est le but de tout le monde. J’aimerais avoir des revenus qui rentre tous les mois afin de faire un complément de salaire et pourquoi pas un jour en vivre.Il y a 2 types de stratégie en immobilier :
- Viser une rente mensuelle : Loyer > emprunt + charges ce qui permet de se dégager un revenu de l'immobilier tous les mois
- Viser une plus-value importante : Loyer < emprunt + charges ce qui nécessite un "effort" d'épargne mensuel et d'injecter de l'argent dans son investissement mais peut être compensé par la plus-value lors de la revente.
Mon objectif c'est la rentabilité immédiate (rente mensuelle) quitte à avoir une plus-value faible ou inexistante à la sortie.
Mais ce n'est pas le cas de plus de 95% des investisseurs.
Une grande majorité n'a tout simplement pas de stratégie et s'est laissé "guider" par un conseiller bancaire, patrimoniale ou immobilier sans trop savoir dans quoi ils s'aventuraient.
Du coup ils se sont fait refourguer la plupart du temps un investissement défiscalisé (pinel, LMNP censi-bouvard en résidence sénior/étudiant, etc...) qui nécessite un effort d'épargne mensuel et qui risque parfois même de ne rien leur rapporter voire carrément de leur coûter de l'argent sur la durée pour une grande partie d'entre eux.
Ou ils ont investis à Paris car ça leur a paru un investissement "sûr" même si ça leur demande un important effort d'épargne mensuel du fait du rendement locatif très faible de l'ordre d'à peine 3%.

Pour viser une bonne rentabilité à court terme et se dégager des revenus mensuels (cashflow), il faut fuir les grandes villes comme Paris ou la petite couronne où les rendements locatifs sont très faibles du fait des prix de l'immobilier très élevés par rapport aux loyers.
Il faut plutôt viser des villes de tailles moyennes, tout en restant dans des zones "tendues", où le rendement locatif est élevé (>7-8% dans l'idéal).
Il faut aussi partir sur des durées d'emprunt sur 25ans dans l'idéal.
Il faut également plutôt chercher des bonnes affaires dans l'ancien où les prix seront un peu plus bas, mais avec des travaux à la clé.
Pour vous donner une idée sur la rentabilité locative des principales villes : https://www.lavieimmo.com/prix-des-villes/classement/
Il faut de préférence viser une rentabilité locative brute de plus de 8% pour espérer se dégager un revenu mensuel.
Ce sont des rendements moyens, c'est bien entendu possible de trouver des bonnes affaires avec des taux nettement supérieurs.alexlmnpa écrit : Mon appartement où j’ai vécu auparavant me ramène à la fin de l’année environ 2300 € une fois tout déduit, vous le vendriez ?Je pense que les 2300€ que vous évoquez, ça correspond au "capital" que vous acquérissez de manière annuelle.
Mais vous devez malgré tout faire un effort d'épargne mensuel et ces 2300€ que vous "gagnez" chaque année vous ne les récupérerez qu'à la revente. Donc ils ne contribuent pas à améliorer vos revenus et votre pouvoir d'achat, au contraire, ils le réduisent pendant toute la durée de l'investissement.
Mais une fois revendu oui vous allez gagné quelque chose, mais ce n'est pas forcément une bonne stratégie, cf mon point au-dessus.alexlmnpa écrit : Et pour finir dernière question je ne vois pas la nuance entre le LMNP et le LMP il ne faut pas dépasser les 23 000 € c’est bien ça sinon on passe en pro ? 23 000 € c’est déjà une grosse somme une fois charges déduites.C'est charges comprises et sans déduction comme expliqué au-dessus, donc ça s'atteint plutôt rapidement qu'on le croit.
Ce n'est pas un drame de dépasser le seuil, ça reste même intéressant la plupart du temps, mais il faut juste savoir à quoi s'attendre et ce que ça implique.alexlmnpa écrit : Auriez-vous une simulation afin que ce soit plus clair pour le LMNP ?Désolé j'ai la flemme de faire des calculs détaillés :)
Mais en gros ce qui change en meuble c'est l'amortissement et la déduction des frais d'acquisition.
Pour un bien de 200k€ vous pouvez déduire environ 3.33% de ce montant, correspondant à l'amortissement du bien, chaque année des loyers soit environ 6600€/an.
Vous pouvez également déduire les frais d'acquisition : ~17k€ de frais de notaire et ~10k€ de frais d'agence immobilière des revenus locatifs.
Et si vous avez un déficit supérieur aux loyers perçus sur une année, c'est reportable sur les années suivantes.
C'est ça qui vous permet d'être exonéré d'impôts pendant plusieurs années.
Sachant qu'en foncier vous n'avez pas ces amortissements ni la déductibilité des frais d'acquisition.

Message edité 25/09/2019 à 14:52
0 Reco 21/01/2020 à 16:23 par alexlmnp

Bonjour à tous,

J'ai comme projet d'acheter un bien en LMNP pas très cher mais plutôt avec beaucoup de travaux (afin de ne pas payer d'impôts sur celui ci), 25ans de crédit, sans apport. L'idée est d'avoir un cashflow neutre voir positif et donc de ne pas mettre de ma poche.

Cependant j'ai quelques interrogations :
- les travaux doivent être intégrés sur mon crédit ?
- Mon montage est-il correct ?
- Dois-je prévoir de mauvaises surprises ?
- Vous partiriez sur un petit bien ou plus grand et faire une division de 2 ou 3 appartements (possible sans syndic ? ca doit-être une copro ?
- Avec ce montage les impôts ne peuvent pas me rattraper la deuxième année ?
- Faut il acheter en début ou fin d'année par rapport aux impôts ?
- Proche d'aéroport, université ...
- Je le met en gestion ?
- Puis-je le faire avec des bureaux commerciaux plutôt que du particulier ?

Merci par avance, j'attends avec impatience vos expériences et conseils.

0 Reco 24/01/2020 à 07:54 par CHANNEL

bonjour
oui, il est préférable d'intégrer les travaux directement dans votre prêt immobilier, ainsi vous pouvez lisser les deux montants pour n’en faire qu’une mensualité

0 Reco 27/01/2020 à 15:39 par SAMRIO

CHANNELa écrit : bonjour
oui, il est préférable d'intégrer les travaux directement dans votre prêt immobilier, ainsi vous pouvez lisser les deux montants pour n’en faire qu’une mensualité
A condition que le montant total emprunté pour l'achat et pour les travaux du bien immobilier ne dépasse pas votre capacité d'endettement de 33% .S ile mtant des travaux n'est pas énorme , il vaut mieux souscrire un crédit travaux

0 Reco 28/01/2020 à 12:09 par draike

si tu souscris un crédit travaux en même temps que le crédit immobilier, tu peux bénéficier d' un taux préférentiel .Mais le déblocage de fonds se fait sur présentation de factures des artisans .La plupart des gens choisit de régler l'artisan et il est remboursé par la suite

0 Reco 04/02/2020 à 21:57 par alexlmnp

Bonjour lael,
Avec un peu de recul et en suivant vos conseils je vais partir sur de la colocation en meublé. Partir sur un appartement de 75m2 avec pas mal de travaux et surtout un bien « haut de gamme » je pense que c’est le plus intéressant sur un statut LMNP réel, vous en pensez quoi ? merci encore pour vos conseils !


0 Reco 04/02/2020 à 21:58 par alexlmnp

Bonjour lael,
Avec un peu de recul et en suivant vos conseils je vais partir sur de la colocation en meublé. Partir sur un appartement de 75m2 avec pas mal de travaux et surtout un bien « haut de gamme » je pense que c’est le plus intéressant sur un statut LMNP réel, vous en pensez quoi ? merci encore pour vos conseils !