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LMNP gestionnaire et cash-flow

0 Reco 26/10/2019 à 01:46 par Lauretflo69

Bonjour, je lis de partout sur la toile qu'il est indispensable d'obtenir un cash flow positif dans ses investissements immobiliers. Toutefois, il me semble impossible d'atteindre ce résultat lorsqu'on investit dans des résidences étudiantes avec gestionnaire.
Je n'ai jamais vu de vente de ce type avec rentabilité brut supérieur à 10% ; cela tourne autour de 4,5%.
Pour ma part, j'ai récemment investi dans deux studios en résidence étudiante sur Lyon avec une rapport de 5,3% brut pour un prix inférieur à 50 000 chacun et je m'en sort bien, je trouve. Cependant, le loyer perçu me paie tout juste le crédit.
Alors, cash-flow positif et le logement étudiant avec gestionnaire, est-ce possible ?
(Bien entendu dans la situation d'un petit épargnant comme moi qui n'a pas les moyens d'acheter cash;-) )


2 Reco 26/10/2019 à 13:27 par lael

Lauretflo69a écrit : Bonjour, je lis de partout sur la toile qu'il est indispensable d'obtenir un cash flow positif dans ses investissements immobiliers. Toutefois, il me semble impossible d'atteindre ce résultat lorsqu'on investit dans des résidences étudiantes avec gestionnaire.Vous avez bel et bien trouvé vous-même la réponse à votre question :)
Tout ce qui est Pinel, LMNP en résidence étudiante / ehpad sont des placements peu ou pas intéressants.
C'est pas faute de le répéter :).
Ils bénéficient majoritairement aux promoteurs, aux gestionnaires ainsi qu'aux nombreux intermédiaires qui se présentent comme "conseillers".
L'investisseur est la plus-part du temps juste un pigeon qui est là pour leur permettre de se faire de l'argent sur son dos.Lauretflo69a écrit : Je n'ai jamais vu de vente de ce type avec rentabilité brut supérieur à 10% ; cela tourne autour de 4,5%.
Pour ma part, j'ai récemment investi dans deux studios en résidence étudiante sur Lyon avec une rapport de 5,3% brut pour un prix inférieur à 50 000 chacun et je m'en sort bien, je trouve.
Un investissement atteint l'équilibre, en terme de cashflow, aux alentours de 7.5% ou 8% de rendement brut.
Ca va bien entendu dépendre des charges locatives et de la durée d'emprunt, c'est jsute pour donner une idée.
Si vous êtes en-dessous vous allez donc faire un "effort d'épargne" et allez devoir injecter de l'argent dans votre investissement.
Argent que vous récupérerez à la revente sous forme de capital acquis et d'éventuelle plus-value.
Mais en résidence étudiante, la plus-value il faut pas trop y compter, le marché de seconde main des biens en résidences étudiantes est très peu liquide et il faut une forte décote pour arriver à revendre, sans compter la commission de l'agence immobilière aux alentours de 8%.

Et accessoirement, le rendement brut se calcul en prenant le loyer annuel divisé par le prix d'acquisition. Le prix d'acquisition n'est pas juste le prix de l'appartement, mais ce prix majoré des frais de dossier et de caution bancaire ainsi que les frais de notaire, ce qui augmente facilement le montant de 10% et réduit donc le rendement brut. Mais les "conseillers" prennent bien entendu uniquement le prix de l'appartement pour gonfler ce rendement.Lauretflo69a écrit : Cependant, le loyer perçu me paie tout juste le crédit.C'est une grosse erreur de raisonnement, que beaucoup de "conseillers" contribuent à entretenir.
Le cashflow ce n'est pas la différence entre le loyer perçu et les mensualités de crédit.
Il faut aussi, et même surtout, prendre en compte l’intégralité des charges locatives ET les impôts :
- Assurance PNO : ~10€/mois
- Taxe foncière : ~1,5 mois de loyer/an pour une résidence étudiante étant donné les loyers plafonnés
- Frais de comptabilité : Si vous faites du BIC réel, c'est mieux de faire appel à un comptable. C'est souvent mieux de le faire en BIC réel pour réduire davantage l'imposition. Mais faute d'être bien conseillés, beaucoup font l'option du micro-BIC par défaut.
- Charges de copropriété : Ça dépend du contrat vous liant avec le gestionnaire mais souvent il vous en répercute le coût intégralement pour gonfler artificiellement le loyer qu'il vous verse et pouvoir facilement augmenter ces charges par la suite selon son bon vouloir sans que ça impacte sa marge.
- Travaux / réparations / ameublement : idem qu'au-dessus.
- Les impôts (BIC) : Taux Marginal d'Imposition (30% ou 41% en général) + 17.2% sur les revenus locatifs. Soit 47.2% ou 58.2% des revenus qui partent en impôts, c'est ce qui coûte le plus cher, surtout si vous n'optimisez pas correctement ce poste de dépense pour réduire l'imposition.

Et les revenus locatifs imposables c'est pas le cashflow. Les revenus c'est la différence entre les loyers et les charges, ce qui exclue donc la part du remboursement de l'emprunt qui constitue un remboursement de capital.
Vous êtes donc imposés sur 0% à 50% du loyer selon vos charges et votre optimisation fiscale.

Ces charges (dont impôts) représentent facilement 50% du loyer.
Donc si le loyer compense le crédit comme vous dites, ça veut dire que vous en êtes pour pas loin de 50% du loyer de votre poche en réalité après prise en compte des charges et impôts.Lauretflo69a écrit : Alors, cash-flow positif et le logement étudiant avec gestionnaire, est-ce possible ?
(Bien entendu dans la situation d'un petit épargnant comme moi qui n'a pas les moyens d'acheter cash;-) )
J'en doute très fortement.
Si c'était possible d'avoir du cashflow aussi facilement et sans plus avoir à s'en occuper par la suite, tout le monde le ferait, moi le premier.

Message edité 26/10/2019 à 14:06
0 Reco 26/10/2019 à 15:35 par Lauretflo69

Bonjour,
J'ai une question et j'ai besoin d'un conseil avisé :
L'acquisition de studios va nécessiter un effort d'épargne de ma part car les loyers perçus couvriront à peine le crédit ; je dois supporter le règlement des diverses charges. Le cash-flow net-net est donc négatif. Pour le rendre positif, il faudrait augmenter les revenus (loyers).
La résiliation du bail commercial pour reprendre à mon compte la gestion des studios serait-elle une solution ?
Certes, il y a une indemnité d'éviction à verser mais les studios m'ont été vendus à un faible montant à 50k par lot, ce qui peut me permettre à la fois de supporter ce montant et de valoriser le bien ( un studio sans gestionnaire à une côte supérieure à un bien sous mandat de gestion.) Quant aux loyers garantis, le montant plein des loyers couvriront aisément les vacances locatives car peu de vacances locatives dans une ville attractive (il y a pénurie de logements étudiants actuellement selon les infos...
Cette manœuvre est-elle envisageable et judicieuse ? Est-il possible d'avoir une gestion propre d'un bien dans une résidence soumise à un bail commercial ?

0 Reco 26/10/2019 à 16:03 par lael

Le soucis c'est l'indemnité d'éviction et le fait que vous payerez d'importantes charges de copropriété mais sans bénéficier des services offerts par le gestionnaire.
J'avoue que je sais pas trop comment ça se passe du coup dans ce cas-là : être dans une résidence de services mais sans bénéficier des services du gestionnaire.

Ça me parait en tout cas compliqué, c'est pour ça que certains gestionnaires en profitent pour renégocier les loyers à la baisse car ils sont en position de force.
Si ça se trouve le règlement de copropriété empêche également l'exploitation du bien sous une autre forme.
Ça me paraîtrait bizarre qu'il vous permette d'héberger une famille en plein milieu d'une résidence de services pour "étudiants" ou pour "personnes âgées".

Et ça ne valorise pas pour autant votre bien, car il reste dans une résidence de services ce qui lui fait perdre de la valeur par rapport à un immeuble standard.

Pour la pénurie de logements étudiants, je confirme que dans la plupart des villes étudiantes c'est le cas.
Mais quand je vois le prix en résidence étudiante par rapport au parc privé, en particulier à cause de la TVA qui s'applique, le parc privé a encore de beaux jours devant lui car souvent bien moins chers (hors CROUS).

Message edité 26/10/2019 à 16:06
0 Reco 26/10/2019 à 16:32 par Lauretflo69

Merci d'avoir pris le temps de me répondre. Bonne journée.

1 Reco 25/02/2020 à 07:12 par Juan13

Bonjour,

Vous m'avez l'air aguerri, du coup, au delà de ce qui ne vaut pas le coup, je serais intéressé de savoir ce que vous recommanderiez en termes d'investissement.

Merci et bonne semaine à vous :)