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Logement vendu puis revendu 1 mois après avec un prix majoré

0 Reco 19/06/2019 à 06:32 par Charly75

Bonjour tout le monde,

Mon amie a fait appel à une agence immobilière en Janvier 2019 pour vendre son logement.
L'agence a fait les photos puis a donné une estimation en prenant en compte les points faibles et les points forts du logement :
points faibles : charges élevées, commerces éloignés, travaux à faire.

Logement indiqué comme étant en "bon état" sur l''estimation.

Mon amie accepte le prix de l'estimation.
L'agence met l'annonce en ligne.

L'agence, quelques heures après, retire l'annonce expliquant avoir beaucoup d'appels de gens intéressés par le logement.

L'agence fait les visites, mon amie rencontre une mère et sa fille.

Finalement un couple est intéressé par son logement.

Le couple achète le logement via leur société (société marchand de biens).
Un compromis est signé rapidement.

En Mai, l'acte de vente est signé, mon amie finalise donc la vente de son logement et reçoit son argent.

Mais Hier je me suis rendu compte avec stupéfaction que le logement était de nouveau à la vente mais avec un prix augmenté de 320 000 Euros !!!

C'est la même agence immobilière qui vend le logement en plus !

Comment l'agence peut vendre le logement de mon amie en Mai 2019 à un prix et ensuite 1 mois après mettre en vente le logement vendu par les nouveaux propriétaires mais avec un prix affiché augmenté de 320 000 Euros.

Je pense que l'agence a sous évalué le logement de mon amie !
Ensuite les acheteurs ont fait quelques travaux et rafraichissement puis ont remis le logement en vente, 1 mois après son achat, mais avec 320 000 Euros en plus !

Même pas 40 jours après donc !

Est-ce légal ?

Mon amie a vendu son logement, les gens lui achètent et font des travaux puis revendent le logement dans la foulée avec la même agence tout en mettant un prix augmenté de 320 000 Euros.

Mon amie a vendu son logement à 9000 Euros du M2 en Mai 2019.

En Juin 2019, les acheteurs revendent ce même logement à plus de 12000 Euros du M2.

Je ne suis pas spécialiste du bâtiment ni du droit, mais le logement était en bon état malgré le rafraichissement à faire et les quelques travaux.

Même pas 40 jours après la signature de l'acte de vente, le logement est vendu par les acheteurs mais avec un prix bien plus élevé !

J'ai vraiment été choqué de voir l'annonce avec ce prix affiché !

Comment en même pas 40 jours et ce malgré les travaux des nouveaux propriétaires le logement peut passer de 9000 Euros le m2 à plus de 3000 Euros le m2.

320 000 Euros plus cher donc !

Je ne sais pas si l'agente immobilière connaissait ce couple avant ou pas mais peu importe.
Je pense que l'agence a sciemment sous évalué le logement de mon amie, résultat les nouveaux propriétaires vont se faire une belle marge en 1 mois !

Si l'agente avait dit à mon amie que si elle faisait un rafraichissement elle pouvait mettre son logement en vente 320 000 Euros plus cher mon amie n'aurait pas dit non !

Je ne pense pas qu'en moins de 40 jours les nouveaux propriétaires aient fait pour 320 000 Euros de travaux !

Comment expliquer cette différence de prix ?

Pour moi ça sent l'escroquerie à plein nez !

Quand mon amie a vendu son logement, l'agence a pris de la part des acheteurs 40 000 Euros de frais d'agence.

honoraires à la charge de l'acheteur.

Et 1 mois après cette même agence remet ce logement en vente et va retoucher des frais d'honoraires

honoraires à la charge du vendeur cette fois-ci (qui sont donc les nouveaux propriétaires).

Voilà l'histoire, mon amie a honte de s'être faite avoir !

Son frère trouvait le prix bas de l'estimation pourtant.
Il ne sait pas encore pour la remise en vente du logement de sa soeur, majoré de 320 000 Euros. Je pense qu'il va halluciner !

C'est l'agence qui a fixé le prix de l'estimation, qui a vendu le logement de mon amie et c'est donc la même agence qui remet en vente le logement beaucoup plus cher, 40 jours après.

Merci d'avance pour vos conseils.

Je cherche à savoir si c'est légal tout ça, car même si ce sont des marchands de biens je trouve le prix bizarre et étrange qu'ils passent par la même agence immobilière !

Il y a de quoi se poser des questions.

Surtout que nous ne savions pas qu'ils allaient revendre le logement, nous pensions que c'était pour eux.

Mais en fait non, sitôt acheté, sitôt rafraichi puis sitôt revendu mais avec un prix bien au dessus, car 320 000 Euros ce n'est pas rien.

Cela fait 41 % plus cher !!! C'est vraiment incroyable !!!

Donc les nouveaux propriétaires en même pas 40 jours onf fait pour 320 000 euros de travaux c'est pour cela qu'ils revendent 320 000 Euros plus cher ? Mouais je n'y crois pas trop !

Ce que je pense c'est que l'agence et eux sont des escrocs !

J'estime les travaux à 100 000 Euros, le reste c'est une marge à 220 000 Euros selon moi !

Mon amie a eu un cancer, fatiguée (séquelles cancer) et je ne veux pas que ça en reste là ! L'agence savait pour son cancer aussi !

Profiter de la naiveté, de la faiblesse des gens ça montre l'état d'esprit de ces gens !

Je voudrais faire quelque chose, au moins pour ne plus que ça se reproduise et éventuellement que mon amie récupère si possible de l'argent car selon moi il y a eu sous évaluation du prix de vente.

Le logement est revenu à la vente mais n'a pas encore été vendu, mais il est bien de retour à la vente. Pas tout à fait revendu mais à mon amis ça ne saurait tarder.

Je ne peux pas changer le titre du sujet c'est pouquoi je précise bien que le logement n'a pas été revendu (du moins pour l'instant) mais l'agence immobilière a bien mis l'annonce en ligne donc c'est un logement à vendre et ils ne vont pas négocier le prix donc le logement sera vendu (selon moi) au prix affiché majoré !

Message edité 19/06/2019 à 07:31

1 Reco 19/06/2019 à 09:13 par marc19

Rien d'illégal, c'est la loi des affaires, l'offre et la demande .........................
En plus , c'est leur métier "marchands de biens", probablement acoquinés avec l' Agence qui débusque les affaires intéressantes .

Mais demander un prix et l'obtenir est autre chose ....................

Justement, nous avons un spécialiste "marchand de biens à la retraite" qui va , peut-être vous éclairer ..........

0 Reco 20/06/2019 à 15:10 par lael

Alors déjà, c'est pas parce qu'ils font une marge de 320k€ qu'ils ont 320k€ dans leur poche.

Il y a le coût des travaux et les frais de notaire (bien que réduits pour marchands de bien) à prendre en compte ainsi que la TVA sur la marge.

Ceci étant dit, la démarche n'est pas illégale si l'agent immobilier a fait son travail dans le respect de la déontologie et de la loi.

Entre autres, il n'a pas le droit de volontairement sous-estimer le bien ou d'accorder un traitement de faveur à certains acheteurs ou de faire de la rétention d'offres (ne pas transmettre certaines offres reçues).

Votre seul recours serait donc de réussir à démontrer que le bien a été volontairement sous-estimé dans le but de le vendre rapidement à un acheteur de connivence avec l'agent immobilier.
Mais ça risque d'être compliqué à démontrer et de prendre du temps.
Votre amie est également en tort de ne pas avoir demandé plusieurs estimations de différentes agences et de ne pas avoir comparé avec d'autres biens du secteur.
Il existe également pas mal de sites offrant des estimations assez fiables en se basant sur les données publiques des ventes effectuées dans le même quartier.

A l'inverse l'acquéreur pourra se contenter de dire que c'est la loi de l'offre et de la demande et que le prix était justifié par les travaux à effectuer.
C'est justement leur métier de dénicher les bonnes affaires, de les rénover pour ensuite revendre et faire une plus value.

Message edité 20/06/2019 à 15:13
0 Reco 20/06/2019 à 15:32 par carre1234

Il me semble en effet qu'il existe un moyen soit d'annuler la vente initiale soit d'obtenir une indemnité au titre du préjudice.
Toutefois pour répondre plus précisément, il conviendrait de connaître le prix de vente exact de la 1er vente ainsi que le prix exact de la 2ème vente.

Dés connaissance de ces éléments déterminants, et d'autres moins importants, je pourrais vous indiquer ce qu'il est possible de faire.

Cordialement.

0 Reco 20/06/2019 à 19:52 par Charly75

marc19a écrit : Rien d'illégal, c'est la loi des affaires, l'offre et la demande .........................
En plus , c'est leur métier "marchands de biens", probablement acoquinés avec l' Agence qui débusque les affaires intéressantes .

Mais demander un prix et l'obtenir est autre chose ....................

Justement, nous avons un spécialiste "marchand de biens à la retraite" qui va , peut-être vous éclairer ..........
Bonsoir Marc

Merci pour votre réponse.
Je pense en effet que l'agence immobilière était de mèche avec les acheteurs.

Bonne soirée,

Bien à vous

0 Reco 20/06/2019 à 19:56 par Charly75

carre1234a écrit : Il me semble en effet qu'il existe un moyen soit d'annuler la vente initiale soit d'obtenir une indemnité au titre du préjudice.
Toutefois pour répondre plus précisément, il conviendrait de connaître le prix de vente exact de la 1er vente ainsi que le prix exact de la 2ème vente.

Dés connaissance de ces éléments déterminants, et d'autres moins importants, je pourrais vous indiquer ce qu'il est possible de faire.

Cordialement.
Bonsoir Carre

Merci aussi pour votre réponse.
Mon amie ne souhaite pas annuler la vente mais ne veut pas non plus que l'agence se fasse de l'argent sur son dos !
Idéalement elle voudrait obtenir de l'argent suite au préjudice subi.

Mon amie ne souhaite pas que je communique les prix de vente, je respecte son choix, ce que je peux vous dire c'est que le prix du m2 a triplé depuis que mon amie a vendu son bien.

Merci encore

Bonne soirée à vous

Bien à vous

0 Reco 20/06/2019 à 20:17 par Charly75

laela écrit : Alors déjà, c'est pas parce qu'ils font une marge de 320k€ qu'ils ont 320k€ dans leur poche.

Il y a le coût des travaux et les frais de notaire (bien que réduits pour marchands de bien) à prendre en compte ainsi que la TVA sur la marge.

Ceci étant dit, la démarche n'est pas illégale si l'agent immobilier a fait son travail dans le respect de la déontologie et de la loi.

Entre autres, il n'a pas le droit de volontairement sous-estimer le bien ou d'accorder un traitement de faveur à certains acheteurs ou de faire de la rétention d'offres (ne pas transmettre certaines offres reçues).

Votre seul recours serait donc de réussir à démontrer que le bien a été volontairement sous-estimé dans le but de le vendre rapidement à un acheteur de connivence avec l'agent immobilier.
Mais ça risque d'être compliqué à démontrer et de prendre du temps.
Votre amie est également en tort de ne pas avoir demandé plusieurs estimations de différentes agences et de ne pas avoir comparé avec d'autres biens du secteur.
Il existe également pas mal de sites offrant des estimations assez fiables en se basant sur les données publiques des ventes effectuées dans le même quartier.

A l'inverse l'acquéreur pourra se contenter de dire que c'est la loi de l'offre et de la demande et que le prix était justifié par les travaux à effectuer.
C'est justement leur métier de dénicher les bonnes affaires, de les rénover pour ensuite revendre et faire une plus value.
Bonsoir Lael,

Merci également pour votre réponse.

L'agence espère un bon prix du logement et certes il faut prendre en compte les travaux, les frais de notaires etc mais il reste quand même une belle marge.

L'agence immo s'est bien gardée d'informer mon amie que si elle faisait des travaux avant de vendre, elle pourrait mettre son logement à la vente en majorant le prix comme pas permis.

Les nouveaux propriétaires vont se faire une marge quand même, même après travaux et mon amie aurait pu y prétendre si elle avait été avisée.

Même si mon amie n'avait pas fait de travaux, j'estime que la marge que se feront les vendeurs équivaut au montant sous-évalué pour l'agence.

Nous avons demandé des comptes à l'agence immo, qui a expliqué que des travaux étaient en cours à hauteur de 2000 Euros le m2.

Je précise que le logement de mon amie devait être refait mais il était en bon état général, c'est indiqué sur l'estimation de l'époque.

Mon amie aurait dû faire estimer son logement par d'autres mais bon c'est trop tard je pense, elle n'a que des photos de son logement.

L'agence dit que pour rafraichir son logement les acheteurs font les travaux, 2000 Euros du m2 estimés par l'agence immo.£
Quand on demande des justificatifs, pas de réponses de l'agence; Pourtant nous avons demandé des devis, des justificatifs mais pas de réponse de leur part.

Un ami m'a dit que normalement selon la loi, pendant 2 ans, l'agence immo devait nous répondre, se tenir à notre disposition suite à la vente.

Mais étrangement pas de réponses à nos mails.

Selon nous l'agence immo a agi sciemment et a sous évalué le bien de mon amie. Elle n'a pas fait de rétention d'offres (enfin je pense pas mais je ne peux pas le savoir de toutes façons)

Mais l'agence a touché 40 000 Euros lors de la vente du logement de mon amie.
Les frais d'agence étaient à la charge de l'acheteur.

Le bien est donc de retour en vente avec le prix majoré, toujours avec la même agence immo, et les frais d'agence sont à la charge du vendeur.

Donc l'agence immo va avoir 2 commissions pour ce bien, jackpot j'ai envie de dire (ironiquement bien sûr) !

Et les nouveaux propriétaires vont se faire une plus value que j'estime à 100 000 Euros en déduisant leurs travaux.

Je précise que c'est un couple qui a une société (marchands de biens) qui ont acheté le logement de mon amie via leur société.

Mais nous ne savions pas que leur but était de revendre le logement, oralement on ne nous a rien dit !
Mais hier j'ai regardé l'acte de vente et il est écrit que l'acheteur s'engage à revendre le logement, il est indiqué éxonération d'impôts si plus value lors de la revente.

Nous n'avons pas lu le compromis de vente ou l'acte de vente.

Mon amie et moi pensions que le couple allait vivre dans le logement ou installer sa société, mais jamais nous aurions imaginé qu'un mois après ils allaient revendre le logement de mon amie.

Mon amie a eu un cancer en 2011, guérie certes mais fatiguée, moi aussi j'ai eu un cancer.

A l'agence dès le premier jour nous avons expliqué que nous avions été malades, fatigués (séquelles) et que nous déléguions à l'agence pour la mise en vente du logement de mon amie.

L'agence a profité de nous, financièrement parlant, manque à son devoir de conseil.
comme par hasard ...

Mon amie n'est pas marchant de bien, mais j'estime qu'elle aurait pu se faire une plus value, même sans travaux.

Je ne sais pas ce que c'est la TVA, mais je sais que les vendeurs sont éxonérés d'impôts en cas de plus value lors de la revente du logement, c'est écrit noir sur blanc sur l'acte de vente.

De plus l'agence immo a touché 40 000 Euros payés par les acheteurs et vont retoucher encore une belle somme au moins identique.

Eux aussi sont gagnants sauf mon amie ...

Merci encore à tous,

Bonne soirée,

Bien à vous

0 Reco 20/06/2019 à 20:24 par carre1234

Compris, en l'espèce les informations que vous livrez sont partiels et peu précises.
Toutefois, sous réserves d'autres informations que vous taisez, plusieurs options sont possibles, la plus évidente serait d'intenter une action en récision pour lésion.
Cette voie me semble la plus simple, à condition que certains éléments sont respectés, à vérifier.
A défaut d'autres actions seraient possibles, mais moins facilement.

Pour le reste, je pourrai être plus précis et affirmatif si je possédez les dates des actes, les prix, les qualités des personne et les circonstances.........

Cordialement.

0 Reco 20/06/2019 à 21:20 par MisterHadley

marc19a écrit : Rien d'illégal, c'est la loi des affaires, l'offre et la demande .........................
En plus , c'est leur métier "marchands de biens", probablement acoquinés avec l' Agence qui débusque les affaires intéressantes .

Mais demander un prix et l'obtenir est autre chose ....................

Justement, nous avons un spécialiste "marchand de biens à la retraite" qui va , peut-être vous éclairer ..........
J'ai lu vite fait le message initial...

... et je dirais juste ceci : bienvenue dans le monde merveilleux de l'immobilier..!

Message edité 20/06/2019 à 23:24
0 Reco 21/06/2019 à 15:33 par Danielmmo

Il y a bien entendu des recours possibles.

Il ne faut pas être très malin pour savoir que le prix est sous estimé lorsque c'est un marchand de bien qui achète.

Avec les outils qui existent sur Internet et en particulier la base des prix qui est libre d'accès, il sera facile de démontrer que le bien a été sous-estimé ou pas.

0 Reco 23/06/2019 à 16:23 par Charly75

Bonjour à tous,

J'ai bien lu vos réponses.

Merci à tous.

J'ai lu la promesse de vente et il n'y a pas la rubrique "engagement de revente".

Par contre dans l'acte de vente il y a cette rubrique "engagement de revente"
qui dit que dans les 5 ans l'acheteur va revendre le logement.

Mais le jour de la signature de l'acte, mon amie n'a pas fait attention, elle se serait peut-être posée des questions.

Pour rappel logement vendu en Mai puis remis à la vente en Juin par les nouveaux acheteurs. Avec la même agence immobilière comme par hasard.

Il y a une augmentation de 3500 du m2 entre le prix de vente de Mai et le prix de remise en vente de Juin, nous constatons une différence de 3500 Euros du m2, alors que le logement n'a pas géographiquement changé de place ...

Nous avons demandé des comptes à l'agence : qui nous dit que les propriétaires font des travaux de rénovations (2000 euros du m2 estimés par les nouveaux propriétaires), que le logement a été transformé, refait à neuf.

Mais quand nous demandons à l'agence des documents justifiant la différence de prix, elle nous répond qu'elle n'est pas la nouvelle propriétaire du logement !

Mais c'est bien l'agence qui aide les nouveaux propriétaires à le mettre en vente !

L'agence refuse de donner le moindre devis, documents sur les travaux en cours.

Quand nous reprochons le prix de vente fixé : l'agence répond que ce sont les propriétaires qui ont fixé ce prix et qu'ils allaient tenter de relever le défi !

Mon amie n'a pas eu la chance de fixer elle même le prix et de tenter un défi ...

Bref, tout cela pour dire que l'agence ne peut pas prouver les travaux en cours, je ne sais pas si c'est une obligation légale.

Mais par mails ils nous disent que les travaux sont estimés à 2000 E du m2 sans aucun document pour le prouver !

Précision : le jour de la signature de la promesse de vente, mon amie a vu les acheteurs, l'agente immobilier et leur notaire aller dans une brasserie.

Mon amie n'avait pas été conviée ...

Elle avait trouvé étrange leur proximité mais l'agente avait dit ne pas connaître les acheteurs d'avant.

Mais je pense que si finalement !

Même s'ils ne se connaissaient pas d'avant, le bon moyen de faire connaissance est de faire une "collusion économique", par exemple !

Donc à la limite peu importe.

Mais quand on a rien à cacher, on fournit les documents demandés !

De plus jamais l'agence a proposé à mon amie de faire des travaux chez elle avant de vendre, ce qui aurait permis à mon amie de faire une plus value.

C'est un manquement à leur obligation de conseil.

L'agence a répondu que mon amie n'avait pas proposé de faire des travaux;

Mais c'était à l'agence de lui conseiller de le faire, mon amie n'est pas agent immobilier.

Mon amie est très en colère et moi aussi !

Et en en effet le logement a dû être sous-évalué, même sans travaux je reste certain que mon amie aurait pu le vendre plus cher.

Mais cette somme correspond à la plus value que vont se faire les nouveaux acheteurs après revente.

Et l'agence a fixé le prix bas pour donner l'opportunité aux acheteurs qui sont marchands de bien de se faire une plus value !

Tout était orchestré d'avance !

Que peut-on faire contre cette agence immobilière ?

En sachant que mon amie ne souhaite pas annuler la vente mais simplement récupérer de l'argent suite au préjudice subi.

Car si ce n'est pas un abus de faiblesse ou une escroquerie ou une collusion économique ça y ressemble beaucoup !

Merci d'avance pour vos suggestions;

bien à vous


0 Reco 23/06/2019 à 17:17 par MisterHadley

Tu te montes le bourrichon pour rien...

1 - c'est une opération complètement normale et classique de "marchand de biens", il n'y a rien d'extraordinaire, y compris dans la supposée "plus value" à venir...

2 - l'agence n'a rien à te fournir, ni à "ton amie", tu es maintenant un tiers, elle aussi, vous n'avez pas à obtenir ce genre d'informations qui ne vous concernent plus en rien...

3 - même si les chiffres que tu donnes ne tiennent pas la route puisque tu te contredis à plusieurs reprises en les citant, "ton amie" se sera quand même bien gavée elle aussi en vendant sa baraque...

4 - sa baraque a évidemment été "sous évaluée", puisque du prix du marché auront été déduit les travaux à y faire, ce qui est là aussi complètement normal...

5 - un marchand de biens professionnel doit dégager au minimum entre 10 à 15% de marge pour que l'opération soit considérée comme "rentable"... et là, au mieux, ça doit donner 10% à tout casser, pas plus...

6 - savoir vendre est une chose, mais savoir acheter en est également une autre, mieux tu achètes, mieux tu vendras ensuite...

7 - passez toutes les deux à autre chose : "ton amie" s'est faite une très grosse plus value, et nette d'impôts, donc... la vie continue.

Message edité 23/06/2019 à 17:20
0 Reco 23/06/2019 à 17:27 par marc19

Je vous suggère de passer à autre chose , il ne sert à rien de ressasser le fait que le marchand de biens va empocher, probablement , une bonne plus value sur la revente de ce logement .

mais c'est le but de la manoeuvre, c'est un professionnel, c'est son quotidien .

On peut aussi comprendre que l'on éprouve de la colère...........

Vous prétendez que le prix a été grandement sous-évalué, avez vous des expertises............de plusieurs agents immobiliers ? Dans ces sphères de prix, c'est la moindre des choses .

Ce que vous convoitez , c'est une par du gâteau ........puisque vous ne voulez pas annuler la vente si tant est que cela soit possible .

Si vous voulez aller sur un procés, il sera surtout celui de la naïveté.

car personne n'a signé sous la contrainte, en toute connaissance de cause .

0 Reco 23/06/2019 à 17:38 par marc19

MisterHadleya écrit : Tu te montes le bourrichon pour rien...

1 - c'est une opération complètement normale et classique de "marchand de biens", il n'y a rien d'extraordinaire, y compris dans la supposée "plus value" à venir...

2 - l'agence n'a rien à te fournir, ni à "ton amie", tu es maintenant un tiers, elle aussi, vous n'avez pas à obtenir ce genre d'informations qui ne vous concernent plus en rien...

3 - même si les chiffres que tu donnes ne tiennent pas la route puisque tu te contredis à plusieurs reprises en les citant, "ton amie" se sera quand même bien gavée elle aussi en vendant sa baraque...

4 - sa baraque a évidemment été "sous évaluée", puisque du prix du marché auront été déduit les travaux à y faire, ce qui est là aussi complètement normal...

5 - un marchand de biens professionnel doit dégager au minimum entre 10 à 15% de marge pour que l'opération soit considérée comme "rentable"... et là, au mieux, ça doit donner 10% à tout casser, pas plus...

Au fait , de par ta profession , t'es immunisé contre le fisc en cas d'achat manifestement sous-évalué

6 - savoir vendre est une chose, mais savoir acheter en est également une autre, mieux tu achètes, mieux tu vendras ensuite...

7 - passez toutes les deux à autre chose : "ton amie" s'est faite une très grosse plus value, et nette d'impôts, donc... la vie continue.
Question ? si t'achètes un truc très sous évalué , le fisc peut te redresser ou t'es immunisé de par ta profession de marchand

0 Reco 23/06/2019 à 17:49 par MisterHadley

marc19a écrit : Question ? si t'achètes un truc très sous évalué , le fisc peut te redresser ou t'es immunisé de par ta profession de marchandImmunisé...

Un marchand de biens professionnel est tout particulièrement contrôlé par le fisc et à différents niveaux...

Il est censé acheter au prix le plus bas possible, pour ensuite revendre le plus haut possible... mais en prenant lui-même tous les risques de l'opération : financiers, techniques, juridiques...

Il y a deux taux de TVA également : la classique, de droit commun, et celle réservée aux acquisitions / reventes...

Si tu achètes un gros tas d'm.rde pour 1 euro symbolique, pour une opération, le fisc sait qu'il n'y a justement aucune entourloupe, puisque :

1 - c'est ton boulot

2 - en faisant ton boulot, tu vas faire de ce tas d'm.rde à 1 euros symbolique quelque chose de remis totalement à neuf, aux dernières normes, et qui se vendra au prix du marché...

Dans un cas comme celui-ci, le profane va se dire : "whaoo, il va se gaver grave de chez grave..! Un bousin à 1 euro, revendu à 1 million, mais c'est scandaleux..!"

Sauf que pour le revendre à 1 million, tu auras injecté 7 ou 800000 euros de ta popoche personnelle pour y parvenir...

Admettons qu'ensuite ta "marge" sur l'opération soit de 150000 euros...

Ca ne s'arrête pas là ensuite : il ne faut pas oublier qu'il faudra, comme toute entreprise, payer ensuite tes frais fixes et autres charges classiques comme toute autre entreprise...

Voilà pourquoi un minimum de 10 à 15% est impératif, sinon, un pro ne sera pas "rentable" même si l'opération semble l'être elle-même prise individuellement, sans tout le reste...

Message edité 23/06/2019 à 17:52
0 Reco 23/06/2019 à 18:32 par marc19

Bon , je pose la question autrement .................

Je vise une baraque qui n'est pas un gros tas de M....... mais que l'on peut améliorer .

Elle est estimée , en l'état, à 500000 mais j'ai l''opportunité de la payer 300000, donc je vais payer à l'acte des impôts sur 300000 au lieu de 500000, sa valeur vénale .

Le fisc est forcément floué , non .........? ou il estime que c'est ton boulot de payer le moins cher possible pour dégager une marge correcte et que tu ne lui dois rien .......

0 Reco 23/06/2019 à 19:34 par MisterHadley

1 euro symbolique ou 300000 euros dans ton exemple, c'est pareil...

En quoi le fisc serait-il "floué", d'après toi..?

Du coté marchand de biens, il ne peut pas l'être : le régime d'exception dont bénéficie la profession fait qu'il ne peut pas l'être, justement...

C'est la TVA sur marge qui s'appliquera entre l'acquisition et la revente dans les cinq ans, il n'y a quasiment pas de droit de mutation...

Quant à la partie vendeur (celui qui vend à pas cher à un marchand de biens) : le fisc n'est pas "floué" non plus : le vendeur se fait moins de pognon, et donc, rapportera moins au fisc, oui, mais le fisc sait que le marchand de biens, lui, revendra ensuite dans les cinq ans, et plein pot... la TVA sur marge s'appliquera, en lieu et place des droits de mutation des particuliers...

Les frais d'acte ne changent pas, si tant est qu'il y en ait, puisqu'il y a différentes façons d'acheter, et que les notaires n'ont pas de monopole là dessus...

0 Reco 23/06/2019 à 19:38 par MisterHadley

Je rajouterais également que le fisc ne se plaindra surement pas de la réévaluation fiscale que prendra ensuite l'immobilier objet de l'opération, puisque des taxes sur un bousin insalubre, ça ne vaut pas tripette...

Alors qu'ensuite, une fois remis à neuf, les taxes que ne manquera pas de prendre le fisc seront indexées sur la valeur "à neuf" aussi, donc, il gagnera aussi du pognon sur le long terme après que le marchand de biens ait fait son boulot...

0 Reco 23/06/2019 à 20:00 par MisterHadley

Tout ça, c'est la version classique du B-A-BA de la profession...

Opération classique, prix classique, marge classique, etc, etc...

Mais si tu veux vraiment te faire des méga BEEEEEEEP en or, il te faudra aller bien plus loin que ça, et être bien meilleur que la concurrence...

Innover, aller là où personne ne sera encore jamais aller...

Mais évidemment, là, on rentre dans le gros dur de chez dur, et pour faire de l'inédit, ça demande des moyens particulièrement conséquents, c'est du niveau ingénierie...

Avec les années et l'expérience, tu comprendras pas mal de choses, et surtout, comprendra qu'il y a pas mal de choses qui, en apparences, sont toutes proprettes, mais qui, en réalité, sont basées sur du pur vent...

Si tu n'es pas trop con, et que l'envie te vient de surperformer, alors, tu trouveras le moyen d'aller bien plus loin que des opérations "classiques" d'acquisitions/reventes...

C'est assez passionnant, mais extrêmement chrono-phage, éreintant, sans compter le danger de la chose malgré tout, vu que l'immobilier - le vrai - est un véritable milieu d'authentiques truands...

A toi d'être meilleur en terme de performances, et d'être aussi le plus "fort"... ;)

Regardes déjà au niveau des AI, qui eux, ne sont que de simples intermédiaires qui vivent en faisant du gras sur le pognon des autres, sans prendre le moindre risque... ils se bouffent entre eux, sans compter les "même pas AI" qui essaient de leur piquer leur commissions sans rien foutre en contrepartie...

Alors dis-toi bien que dès lors que ce sur quoi tu travailles se valorise en millions, dizaines de millions, voir en centaines de millions d'euros, forcément... ça n'est pas la même chose que de repeindre des murs en couleur taupe comme chez le sémillant Stéphane P. à la télé, quoi...

Faux documents, y compris "officiels"... services administratifs gangrénés par la corruption, avocats véreux, notaires peu regardants, "élus" vérolés...

La France n'a rien à envier - malheureusement - à des pays dits "en voie de développement" là dessus, tu n'imagines même pas à quel point...

C'est un des aspects qui n'est jamais évoqués nul part ni par personne, mais avec lequel tu seras tôt ou tard confronté...

Et dis-toi bien que plus les combines sont grosses, plus elles passent et personne ne les voient..!

C'est là que toi, tu peux faire de "bonnes affaires", mais il te faut avoir des compétences limites hors normes pour y parvenir...

Ah, vaste sujet qu'est celui de l'immobilier, n'est-ce pas... ;)

Message edité 23/06/2019 à 20:20
0 Reco 23/06/2019 à 20:14 par carre1234

Message à charly75,

Si vous voulez réellement tenter quelque chose afin de récupérer ce qui vous reviens de droit, veuillez me le faire savoir.
Nous pouvons échanger précisément à ce sujet...
Veuillez svp me faire connaître votre numéro de téléphone ou adresse mail svp.

Cdt