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MANDAT DE RECHERCHE

1 Reco 28/07/2014 à 15:16 par Ancien151318

BONJOUR

Je vends ma maison, j'ai signé un mandat de vente daté du 06/06. L'agent a fait signé le 07/06 un mandat de recherche à des gens pour visiter ma maison, car il n'avait pas encore en mains mon mandat de vente.
Aucun bon de visite n'a été signé. Sur le mandat de recherche figure uniquement le nom de Mme et pas celui de Monsieur.

Ces derniers souhaitent acheter avec moi en direct. Est ce qu'il y a une solution ?

Dans l'attente de vos commentaire


2 Reco 28/07/2014 à 17:35 par chass-appart

Ils ont eu connaissance de votre bien par l'agence (mandat), ils achètent par l'agence. Vous avez signé un mandat avec cette agence, c'est pour cela qu'elle a fait visiter votre bien à un client, si vous essayez de court-circuiter l'agence, vous serez condamné à lui payer sa comm

0 Reco 28/07/2014 à 17:47 par Ancien151318

BONJOUR

Merci Chass-appart pour les renseignements. J'ai uniquement de vieux souvenirs en Immobilier ( +de 15) où on me disait que le mandat de recherche était très risqué pour un AI car pas assez précis par rapport à un bon de visite.

Bonne soirée et encore merci.

0 Reco 01/08/2014 à 13:58 par Ancien151318

chass-apparta écrit : Ils ont eu connaissance de votre bien par l'agence (mandat), ils achètent par l'agence. Vous avez signé un mandat avec cette agence, c'est pour cela qu'elle a fait visiter votre bien à un client, si vous essayez de court-circuiter l'agence, vous serez condamné à lui payer sa commLe potentiel acheteur revient maintenant vers moi et se demande s'il pourrait acheter ma maison en passant par une autre agence qui aurait une commission bien moins importante. Est ce possible ? Est ce que l'acheteur ou moi riquons qque chose?

d'avance merci de vos conseils

0 Reco 01/08/2014 à 16:01 par Ancien28475

Bon bah la, on va pas y aller par 4 chemins....

1) Si vous traitez en direct, vous aller prendre une assignation derriere direct, donc frais d agence sous forme de dommages interets, frais de justice...
2) La méthode dite des "doryphores" (parasites qui bouffent tout sur leur passage), à savoir, un agent immo qui n'a rien foutu propose de signer la vente en lieu et place d'une autre agence moyennant une comm réduite a fonctionné un temps, mais depuis et fort heureusement, la cour de cassation a réglé le probleme (ce que beaucoup d agent immobilier ignore simplement, le droit c est pas toujours leur truc, les pauvres...), si vous passez par l'intermediaire d 'une autre agence que celle qui vous a présenté le client, la 1ere agence va vous assigner direct et pareil qu'en 1... dommage interets, frais de justice et bien sur, la comm reduite de l' agence doryphore lui est acquise, charge à vous de vous retourner contre lui ensuite.
3) Je sais pas si vous avez vu les infos en ce moment, le nombre de pauvres petits commerçants qui se font braquer, ca doit vous indigner comme moi je suppose.... et bien, à quelques détails près, vous faites exactement la même chose, vous détroussez un commerçant tel un braqueur de bas étage. Vous étiez d'accord pour que cette agence fasse la visite et elle l'a bien faite à priori, puisque les acheteurs sont chaud, eux aussi d'ailleurs etaient d'accord, je pense que vous aviez compris que l'agence ne faisait pas du bénévolat...
On pense que les agents immo sont verreux mais vous seriez étonné de voir qu'il y a bien plus de particulier comme vous qui le sont, verreux, que d'agent immo.

Ah, j'ai failli oublier, le bon de visite, depuis que les agences "doryphore" ont trouvé malin d'en faire des anti-daté, il ne s'agit plus que d un commencement de preuve par écrit, rien de probant quoi, un indice c est tout. Par contre, on peux utiliser des mails, des mandats de recherche....

0 Reco 01/08/2014 à 18:07 par Ancien151318

BONJOUR TOMITOMA

Merci pour les renseignements. Cependant je ne m'attendais pas à autant d'aggressivité !
Je suis sur ce site pour prendre des renseignements dans la mesure où c'est un domaine que je ne connais pas.

Je ne suis pas " verreux " comme vous le dites, si je pose les questions c'est pour faire les choses en toute légalité. C' EST TOUT !!!

Le terme " doryphores" est un peu exagéré, c'est aussi une agence qui travaille sur ma vente.

Par contre celui qui a en effet présenté l' acheteur, veut empocher 16 000 euros de com' alors qu'il n'avait encore fait aucune pub ! Mandat signé de la veille. Il m'a présenté l'offre des acheteurs dans un 1 er temps à 205 ke (et vendeur) puis deux jours plus tard à 215 KE (net vendeur). Les gens avaient fait une seule et unique offre à 220 Ke. Et tout cela en gardant sa com' intégrale !!! QUI EST VERREUX ?
Je me suis senti réellement " abusé" sur ce coup: Monsieur l'agent immo garde l'intégralité de sa com' et en plus se moque de moi en minimisant l'offre ! ! !
Ce n' est pas de la malhonneteté ça ? Les temps sont durs, c'est pour tout le monde !

0 Reco 01/08/2014 à 18:16 par Ancien85667

Rubby : tu peux sans soucis passer par une autre agence moins chère qui prend moins de commission si elle te propose un net vendeur plus élevé. Dans ce cas, il sera très difficile de te reprocher quoi que ce soit.

2 Reco 01/08/2014 à 18:22 par Ancien151318

Scorpion93a écrit : Rubby : tu peux sans soucis passer par une autre agence moins chère qui prend moins de commission si elle te propose un net vendeur plus élevé. Dans ce cas, il sera très difficile de te reprocher quoi que ce soit.MERCI c'est ce que j'ai cru comprendre dans toutes les recherches que j'ai faites: l'agence n° 1 n'a pas l'exclusivité sur l'acheteur où le vendeur. C'est celui qui finalise la vente qui mérite la commission. C'est bien ça ?
Est ce que l'acquéreur risque qqchose?

0 Reco 01/08/2014 à 19:45 par viroflay

RUBBYa écrit : MERCI c'est ce que j'ai cru comprendre dans toutes les recherches que j'ai faites: l'agence n° 1 n'a pas l'exclusivité sur l'acheteur où le vendeur. C'est celui qui finalise la vente qui mérite la commission. C'est bien ça ?
Est ce que l'acquéreur risque qqchose?
l'acheteur est libre de faire jouer la concurrence et de prendre l'agence qui prend le moins de com.
Je conseillerai néanmoins à votre acheteur d'aller dans la même agence et justement de négocier la com à la baisse, ainsi tout sera réglo

0 Reco 02/08/2014 à 01:47 par Ancien28475

Bah oui, a force de voir des gens se disant honnete et qui pourtant.... je suis un poil agressif, désolé.
En ce qui concerne les conseils des autres, faites en ce que vous voulez, mais le site légifrance est consultable par n'importe qui, et de la jurisprudence qui condamne vendeur et acquereur a payer l'agence évincé, c 'est constant depuis trois ans et tout a fait normal, si j'ai du temps à perdre, je vous collerai une dizaine de référence ici qui m'ont déjà été bien utile.
Le terme doryphore est tout a fait justifié, effectivement, beaucoup d'agents immo sont incapables (et ca je ne sais pas pourquoi...) d'expliquer le montant des honoraires, donc je vais essayer de faire court.
La legislation qui encadre le métier d'agent immobilier, impose une rémunération au résultat (c'est la base de leur probleme en fait), ce qui aboutit à une mutualisation des couts sur plusieurs affaires.
En gros, vous travaillez et payez pub déplacement... sur 10 affaires pour n'en vendre qu'une (raison pour laquelle aussi les agences devraient prendre l'habitude de ne travailler qu'en exclu, partout ou ca marche ca fonctionne comme ca, mais chez nous, faut croire qu'on aime pas ce qui marche...) donc cette seule affaire vendue doit rentabiliser les 9 autres et laisser de quoi vivre a l'ai.
En plus, vous êtes parfaitement dans ce cas, vous pensez que votre acheteur est tombé du ciel?? Non, l'agence les a capté grace à une autre affaire sur laquelle elle a investi de la pub et qu'ils n'ont pas acheté puisque c'est la votre qu'ils veulent....
Apres, si je comprend bien, les acquereurs font une offre a 220K, l'agence tente à 205K donc 15ke de comm (soit une baisse de 7-8%, quel était votre prix de départ?) et comme ils sont à deux doigts de la liquidation (comme 9 agences sur 10), ils ce sont dit, tant pis, on limite les dégats et on ne prend que 5K (et là, c'est cadeau), la rémunération correcte d'une agence ce situe aux alentours de 8-10K€, ya pas vraiment d'abus, une négociation maladroite surement, mais en réalité, je pense, ils vous ont soumis l'offre, moyennement apprécié, sont retourné vers les acquereurs qui ont dit quedalle ont rajoute pas un copek pour leur bicoque et du coup, l'agence c'est dit à ce moment qu'elle devait limiter la casse en acceptant d'être la moins bien lotie dans cette affaire, il me semble qu'en fait, ils sont plus pret à vous faire un cadeau sur ce coup que "d'abuser".
Viroflay je te connaissais de meilleurs conseils habituellement; si tu ne connais pas le sujet laisse tomber, tu leur fait prendre un gros risque. Si ils ont à faire à une agence de boulets, ils ne connaitront même pas leur recours et vous pourrez les entuber joyeusement, par contre, il suffit d'un juriste dans la boîte pour vous faire passer de très mauvaises nuits (c'est plutot long et couteux ce genre de bétises).

Et enfin pour votre:
"...Je ne suis pas " verreux " comme vous le dites, si je pose les questions c'est pour faire les choses en toute légalité. C' EST TOUT !!! ..."

Vous demandez comment voler un commerçant en toute légalité et sans paraitre "verreux", s'en est presque drôle.

Sinon les gars, ya un ptit resto dans le coin très sympa mais super cher, vous avez pas une combine pour que je puisse y manger mais ensuite payer à mc do le prix d'un best of (bah quoi, c'est moins cher un best of on doit bien avoir le droit...)?

0 Reco 02/08/2014 à 01:51 par Ancien28475

Au fait, en général, les agences ou AI qui usent de cette pratique, le font bien souvent car ils ne sont pas suffisament performant et bon pour y arriver réglo.
Je n'ai jamais eu besoin de ce genre de pratique et ai assigner constamment ce qui tenté de me faire le coup, et croyez, certains sont bien plus ingénieux que vous (s'en était même plaisant, décoder ce qu'ils avaient en tête; une partie d'échec quoi), la votre combine est presque lassante par manque d'originalité.


0 Reco 02/08/2014 à 01:55 par Ancien28475

"Et tout cela en gardant sa com' intégrale !!! QUI EST VERREUX ?
Je me suis senti réellement " abusé" sur ce coup: Monsieur l'agent immo garde l'intégralité de sa com' et en plus se moque de moi en minimisant l'offre ! ! !
Ce n' est pas de la malhonneteté ça ? Les temps sont durs, c'est pour tout le monde !"

J'aime beaucoup ce passage, on sent bien les gens qui savent qu'au fond c'est malhonnete ce qu'ils préparent, mais ce trouvent des justifications, souvent lors d'échanges passionnés et joyeux entre acquereurs et vendeurs qui arrivent à s'auto convaincre que eux sont des gens biens et que celui qu'ils vont enfler est une ordure et que du coup c'est justifié, drôle mais très classique aussi, peut mieux faire quoi :)

0 Reco 02/08/2014 à 02:01 par Ancien28475

"C'est celui qui finalise la vente qui mérite la commission. C'est bien ça ?"

Ca à fonctionné un temps, mais pas si longtemps en fait, les premiers qui ce sont dit qu'ils se sentaient un poil entuber dans l'histoire et que ca vaudrait le coup de demander l'avis d'un juge, ont crée de la jurisprudence (avec le délai que cela impose), constante depuis.
Le probléme, c est que les agent immo à tendance "doryphore" n'ont intégrer que le principe de vente finalisé.
Ce qu'ils oublient, c'est que pour que la premiere agence n'ai pas le droit à sa comm (ou ses dommages interets, selon si ca ce passe devant notaire ou devant un juge) il faut qu'elle indique expressement ne pas vouloir traiter votre affaire, autant dire jamais quoi.

0 Reco 02/08/2014 à 08:07 par marc19

Mon bon TOM, on te sent bien remonté comme une pendule ......!

Tout ce que tu dis est vrai

Et le problème vient justement de cette fameuse mutualisation des ventes que le péquin moyen n'imagines pas au premier abord .

Je me suis quelquefois trouvé , lors de ma longue vie immobilière , à traiter via une Agence et c'est vrai que nombre de vente se font trés rapidement , un RV , une visite , et basta , le compromis , tout cela est bouclé en 2 jours si ce n'est pas dans l'heure . Et là , au vu de la com assez consistante , on a l'impression que l' AI n'a vraiment pas mouiller sa chemise pour palper 8 , 10 ou 15000 et plus euros , ce que d'autres gagnent en 6 ou 8 mois .

De là vient l'expression "argent facile" ..

Peut- être serait-il souhaitable d' "imaginer " un autre mode rémunération plus transparent et compréhensif pour le client .

A l'inverse, certains AI , se démène vraiment, pendant des mois sans compter les visites et les frais inérants ceux là pourtant auront la même com au bout , s'il y a un bout , au pire c'est l'agence voisine qui conclut , frustrant .

Je suis d'accord pour l'exclu , partielle , pour que le propriétaire puisse éventuellement vendre direct ., l'exclu totale , non . Les menottes pendant 3 mois minimum , j'aime pas trop , surtout si tu tmbes sur un guignol.

Ta profession , il faut reconnaître qu'elle concentre un paquet d'incompétents, qui , en plus se la jouent trés "pro" .
Une anecdote , pour finir,
Un jour , aprés entretien dans le bureau , l'AI me propose de partir en visite ,
Question de ce dernier , vous avez votre voiture ? réponse , oui , je suis garé devant chez vous . Le gars , ah! bon parce que j'ai une smart , à 4 , c'est pas possible .
Le mec , 9 fois sur 10 , faisait les visites aux frais du clients ..................................

0 Reco 02/08/2014 à 12:51 par Ancien28475

Salut Marc,

Oui je le suis :) En une dizaine d 'année d'immo, j'ai toujours eu à coeur d'être le plus "carré" possible avec mes clients, je suis sur qu'aucun d'eux ne pourrait me mettre d'entourloupe à mon crédit tout en me professionalisant constamment pour approrter le meilleurs service possible (étude en droit; apprentissage en technique du bâtiment...) sans compter les heures et l'investissement perso, pour une rémunération bien moins élevés que ce que les gens nous fantasmes (environ 2000€/mois).
J'ai étais écoeuré au bout de tout ce temps, par les particuliers...
Dans l'esprit collectif, étant agent immo, j'avais donc une étiquette de "malhonnete" sur la tête, et même si c'est simple de l'affirmer sur un forum, droit dans mes pompes (pas de compromis en 1h, affaires bancales refusés, devoir de conseil au sens large...), alors que depuis quelque temps, l'essentiel de mon travail était la protection des interets de la boite et des commerciaux qui avaient en face d'eux des particuliers usant de toutes les techniques pour tenter de nous évincer...
J'en suis arrivé à un stade ou je me suis dis, "y en a marre du juridique, le prochain jlui péte les 2 jambes...", j'ai laché les particuliers sans attendre, je ne démarche plus le moindre client et ne travail qu'avec mon relationnel, mes affaires et mes anciens clients (car ils sont "eux" une grande satisfaction pour moi).
Après, je comprend que les gens pensent que c'est de l'argent facile, raison pour laquelle je suis toujours transparent et prend le temps d'expliquer le mécanisme de rémunération à ceux qui le souhaitent.
La profession n'est pas gangrénés d'incompétents et de malhonnetes mais de débutants, le mode de rémunération est tellement foireux que 90% des commerciaux n'en vivent pas et quittent le métier en moins d'un an, donc 90% des commerciaux que vous rencontrez sont des débutants, le métier est tellement vaste, qu'en un an, on y connait encore pas grand chose.
Pour l'exclu on est d'accord.
Encore plus pour le mode de rémunération, il y a possibilité de diviser par 10 le montant des comms des agences tout en permettant une stabilité qui permettrait au secteur de ce professionaliser. Ca passe par une rémunération à la tache et non au résultat et un écrémage de tous les artifices permettant le parasitage des pros qu'est le statut d'agent co, mandataire... Ils n'arrivent pas à en vivre, donc lache prise très rapidement, mais comme ils sont très très nombreux, le peu de CA qu'ils captent individuellement et qui ne leur permet pas d'en vivre représente un manque à gagner énorme pour les pros établis.
Le probléme, c'est que tout en haut, que l'individus n'y trouvent pas son compte, ils s 'en tapent, tant que eux ce goinfre peinard (dirigeants de franchise tel que capi, la lucarne, era....) sur le dos de leurs commerciaux qui pour certains ne gagnent quasi rien (agent-co) et d'autres doivent même payer pour travailler pour eux (mandataires).
Le constat est tellement désolant et la volonté de changer les choses tellement infime, que je me détache progressivement de ca.
D'ailleurs nous ne sommes pas les seules touchés, la tendance actuelle est de "supprimer toute intelligence de poste" afin de remplacer l'humain par des automates (grande distri, banques, fast food....), on créé donc volontairement de l'incompétence....
Pour l'anecdote; effectivement ca fait un peu "pince" mais bon, il était quand même présent, les frais d'essence et la visite en elle même n'ai pas ce qui coute le plus à l'agent immo.
Perso, je me déplace quasi tout le temps en moto et n'aime pas être "pris en otage" dans une voiture quand je ne conduit pas :) mais clients me suivaient donc avec leur véhicule et au final, je pense que c'est la meilleur solution, quand vous les trimballez, certains y prennent gout et vous prennent pour un guide touristique et ce faire trimballer fait effectivement pince.

0 Reco 02/08/2014 à 18:40 par viroflay

t'as pas dû bien lire mon post tomi
je conseille de voir la première agence qui a fait son boulot et présenter le futur acheteur et simplement de demander une baisse de com
C'est hyper réglo

0 Reco 02/08/2014 à 19:28 par Ancien28475

mea culpa viro, c'est vrai ton conseil est bon, j'ai coincé là dessus "l'acheteur est libre de faire jouer la concurrence et de prendre l'agence qui prend le moins de com." parce que c 'est faux, mais ton conseil est bon.

0 Reco 02/08/2014 à 21:12 par Ancien85667

tomitomaa écrit : mea culpa viro, c'est vrai ton conseil est bon, j'ai coincé là dessus "l'acheteur est libre de faire jouer la concurrence et de prendre l'agence qui prend le moins de com." parce que c 'est faux, mais ton conseil est bon.Dis moi tomitoma. As tu déjà vu une agence attaquer le vendeur en justice pour avoir présenté le bien avant celle qui a conclu la vente ? Entre ce que dit la loi, ce que dis la jurisprudence, et les légendes urbaines ...........

Il m'est arrivé plusieurs fois de vendre des maisons alors que d'autres agences avaient visité avant moi. Ce sont les clients qui ont préféré travailler avec moi, c'est tout. Et les autres agences sont de très grosses franchises avec des juristes compétant. Et pourtant elles n'ont rien fait ....... Pourquoi ???????

Il m'est également arrivé de visiter et qu'une autre agence vende. Ca fait partie du métier.

0 Reco 02/08/2014 à 22:59 par Ancien28475

Scorpion93a écrit : Dis moi tomitoma. As tu déjà vu une agence attaquer le vendeur en justice pour avoir présenté le bien avant celle qui a conclu la vente ? Entre ce que dit la loi, ce que dis la jurisprudence, et les légendes urbaines ...........

Il m'est arrivé plusieurs fois de vendre des maisons alors que d'autres agences avaient visité avant moi. Ce sont les clients qui ont préféré travailler avec moi, c'est tout. Et les autres agences sont de très grosses franchises avec des juristes compétant. Et pourtant elles n'ont rien fait ....... Pourquoi ???????

Il m'est également arrivé de visiter et qu'une autre agence vende. Ca fait partie du métier.
Bah oui, plus d'une fois... Et il me semble que les légedes urbaines ne créaient pas de jurisprudence...
En fait, la réponse est dans ta question, bien souvent, un vrai agent immobilier n'à pas besoin d'être franchisé à un grand groupe, il s 'agit d'un métier ou une centrale d'achat n'aurait aucun interet (tu n'achete pas de stock) et étant une activité "locale", la notoriété nationale est sans interets. Si tu n'es pas agent immo à la base, ni juriste, tu prend une franchise. Tente le coup avec un independant, du métier, implanté depuis des années...

0 Reco 04/08/2014 à 16:53 par Ancien151318

MERCI A TOUS d' avoir soin et le temps de répondre.

A ce jour, l' AI continue de maintenir sa com' (15000)